de 31 de Dezembro
A Sociedade Hotéis Alexandre d'Almeida, Lda., tem explorado desde 1920, sem interrupção e de modo a prestigiar o turismo da zona, o estabelecimento hoteleiro instalado no Palácio da Mata do Buçaco e respectivos anexos, que, para o efeito, lhe vêm sendo arrendados.O prazo do último arrendamento terminou, porém, em 31 de Dezembro de 1984, pelo que, tendo em atenção, por um lado, os interesses do Estado e do turismo nacional e, por outro, a capacidade e interesse nesse sentido revelados por aquela Sociedade, se considera conveniente proceder a novo arrendamento, em ordem a permitir a continuidade da referida exploração.
Assim:
O Governo decreta, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o seguinte:
Artigo 1.º - 1 - É autorizada a celebração com a Sociedade Hotéis Alexandre d'Almeida, Lda., de novo contrato de arrendamento do Palácio da Mata do Buçaco e respectivos anexos para continuação da exploração do estabelecimento hoteleiro ali instalado.
2 - O referido contrato deverá assegurar a classificação do estabelecimento como hotel de 5 estrelas, de harmonia com o disposto no Decreto 61/70, de 24 de Fevereiro.
3 - O prazo do contrato é de 20 anos, contados a partir de 1 de Janeiro de 1985.
4 - A importância das rendas respectivas constitui receita do Orçamento do Estado.
Art. 2.º - 1 - Os termos do contrato de arrendamento serão os constantes da minuta anexa ao presente diploma.
2 - O director-geral do Turismo tomará as providências necessárias para a celebração do contrato, que outorgará em representação do Estado.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 27 de Junho de 1985. - Mário Soares - Rui Manuel Parente Chancerelle de Machete - Ernâni Rodrigues Lopes - Joaquim Martins Ferreira do Amaral.
Promulgado em 12 de Dezembro de 1985.
Publique-se.O Presidente da República, ANTÓNIO RAMALHO EANES.
Referendado em 16 de Dezembro de 1985.
O Primeiro-Ministro, Aníbal António Cavaco Silva.
Anexo a que se refere o n.º 1 do artigo 2.º
MINUTA DO CONTRATO
Outorgantes
1.º O Estado Português, representado pelo director-geral do Turismo, adiante designado «o Estado»; e 2.º Sociedade Hotéis Alexandre d'Almeida, Lda., sociedade por quotas de responsabilidade limitada, com sede em Coimbra, na Avenida Navarro, 21, adiante designada abreviadamente «a Sociedade».
Objecto do contrato
Arrendamento do Palácio da Mata do Buçaco, e seus anexos, e
reinstalação e exploração do Palace Hotel do Buçaco.
Cláusula 1.ª
1 - O Estado dá de arrendamento à Sociedade Hotéis Alexandre d'Almeida, Lda., o Palácio da Mata do Buçaco, e anexos, adiante identificados, para instalação e exploração de um hotel, com a categoria de 5 estrelas, de acordo com o disposto no Decreto-Lei 49399, de 24 de Novembro de 1969, e do Decreto-Lei 61/70, de 24 de Fevereiro - o denominado «Palace Hotel do Buçaco».
Cláusula 2.ª
Constituem o conjunto designado por Palácio da Mata do Buçaco e seus anexos, ou por Palace Hotel do Buçaco, os seguintes edifícios, todos situados na Mata do Buçaco, freguesia do Luso, concelho da Mealhada:a) Edifício principal, incluindo a esplanada anexa à galeria deste, situada a nascente, e com a extensão de 47 m na parte confinante com o edifício e de 22 m de fundo, que confronta do nascente com a estrada, do poente com o Convento das Carmelitas Descalças, Casa dos Brasões e Casa do Embrechado, do norte com a estrada e do sul com jardins da Mata Nacional do Buçaco, inscrito na matriz predial urbana da freguesia do Luso sob o artigo 1120;
b) A Casa dos Brasões, que confronta do norte com o dito Convento e dos demais lados com os referidos jardins;
c) A Casa do Embrechado, que confronta do nascente com o Palace Hotel do Buçaco, do poente e norte com a estrada e do sul com o mesmo Convento;
d) A Casa dos Cedros, que confronta do norte com o dito Convento, do nascente e sul com os referidos jardins e do poente com a estrada;
e) A Casa do Museu, que confronta do nascente com a Casa do Embrechado, do norte e poente com a estrada e do sul com o mesmo Convento;
f) A garagem privativa, que confronta do nascente com a estrada e dos demais lados com a referida Mata Nacional do Buçaco.
Cláusula 3.ª
O Estado cede igualmente à Sociedade, com idêntica finalidade, o direito ao uso dos móveis e equipamento constantes da relação anexa, assinada por ambos os outorgantes e que aqui se dá por reproduzida, para todos os efeitos legais.
Cláusula 4.ª
O presente contrato é válido pelo prazo de 20 anos, considerando-se em vigor desde 1 de Janeiro de 1985 e a terminar em 31 de Dezembro do ano 2004.
Cláusula 5.ª
1 - A Sociedade obriga-se a pagar ao Estado, anualmente, a importância correspondente a 2,5% da receita bruta apurada na exploração do Palace Hotel do Buçaco, depois de deduzidos os encargos fiscais, parafiscais e outros lançados pelo Estado e câmaras municipais.2 - A importância apurada nos termos do número anterior será paga, por meio de guia emitida pela Direcção-Geral do Turismo, até 30 de Abril do ano seguinte àquele a que respeita.
3 - A Sociedade obriga-se a organizar e manter uma contabilidade e escrita, montadas de forma clara e precisa, de modo a permitir a verificação, pela Direcção-Geral do Turismo, das receitas e encargos referidos no n.º 1.
Cláusula 6.ª
1 - A Sociedade obriga-se a realizar de sua conta, nos edifícios que constituem o Palace Hotel do Buçaco, as obras e melhoramentos necessários para que este estabelecimento satisfaça, durante o período do arrendamento, aos requisitos exigidos para os hotéis de 5 estrelas, de acordo com o disposto nos artigos 35.º a 66.º e 69.º a 71.º do Decreto 61/70, e, ainda, a dotar o referido hotel com mobiliário e equipamento nas condições exigidas pelo artigo 69.º do mesmo decreto.2 - As obras e melhoramentos a realizar nos termos do n.º 1 precedente serão definidas pela Direcção-Geral do Turismo, que igualmente fixará os prazos para a apresentação dos projectos e de execução dos trabalhos respectivos e indicará os sectores do hotel que temporariamente hajam de ser encerrados, de conformidade com as necessidades de programação de execução das obras.
3 - Para efeitos do n.º 2 desta cláusula, a Direcção-Geral do Turismo terá em atenção o disposto no artigo 68.º do Decreto 61/70, e bem assim a natureza das obras e melhoramentos a efectuar.
4 - Sem prejuízo do disposto no n.º 2 da cláusula 7.ª, os projectos referidos no n.º 2 serão enviados, pela Direcção-Geral do Turismo, à Direcção-Geral dos Edifícios e Monumentos Nacionais, que os apreciará com vista à sua aprovação ou, se for caso disso, os remeterá ao Instituto Português do Património Cultural, entidade que terá de se pronunciar sobre os mesmos.
5 - As obras e melhoramentos a realizar começarão pela remodelação da Casa dos Brasões, do rés-do-chão da Casa das Pedrinhas e construção da ligação da Casa dos Brasões ao edifício principal, constituindo o enunciado das obras indicativo da ordem da sua prioridade sobre a realização de quaisquer outras obras e melhoramentos.
Cláusula 7.ª
1 - A Direcção-Geral do Turismo facultará à Sociedade os elementos que possuir com interesse para a elaboração dos anteprojectos ou projectos referentes às obras e melhoramentos a que alude a cláusula 6.ª 2 - A Direcção-Geral do Turismo diligenciará no sentido de a apreciação dos anteprojectos e projectos apresentados se processar com a maior brevidade possível e em ordem à sua aprovação não exceder, nunca, os prazos estabelecidos no Decreto-Lei 49299 e no Decreto 61/70.
Cláusula 8.ª
1 - A Sociedade obriga-se ainda a, na exploração do Palace Hotel do Buçaco, cumprir todas as prescrições legais e regulamentares em vigor relativas aos hotéis classificados de 5 estrelas, nos termos do Decreto 61/70, designadamente a assegurar o nível de serviços correspondente a esta categoria e bem assim a não cessar ou interromper o seu funcionamento sem o consentimento escrito da Direcção-Geral do Turismo, salvo casos imprevistos ou de força maior, incluindo nestes os de perturbações laborais.2 - Fica igualmente ressalvado o encerramento de sectores do hotel por força das obras a efectuar nos termos do n.º 2 da cláusula 6.ª
Cláusula 9.ª
1 - Constituem encargo da Sociedade as obras de conservação interior dos imóveis, móveis e do equipamento referidos nas cláusulas 2.ª e 3.ª do presente contrato necessários ao funcionamento e exploração normais do Palace Hotel do Buçaco e provocados pelo uso normal, com excepção das reparações de peças ou elementos artísticos ou de carácter artístico incorporados, ou não, nos imóveis.2 - Para execução das reparações referidas no número precedente a Sociedade obterá, previamente, autorização escrita da Direcção-Geral do Turismo, salvo nos casos em que a demora na obtenção de tal autorização possa provocar riscos ou danos a pessoas e bens ou pôr em causa o funcionamento e exploração normais do hotel, e, ainda, quando tais reparações sejam de reduzida dimensão ou valor.
3 - Sempre que a Sociedade proceda à execução de obras sem prévia autorização escrita, salvo tratando-se de pequenas reparações, deverá efectuar comunicação imediata à Direcção-Geral do Turismo.
Cláusula 10.ª
1 - Constituem encargo da Sociedade as obras de reparação exterior realizadas com o fim de remediar as deficiências resultantes da acção do tempo. Ficam excluídas quaisquer obras de reparação resultantes de casos fortuitos ou de força maior, contando-se entre estes casos os de catástrofes, como terramoto, cheias excepcionais, mau tempo excessivo, muito prolongado ou excepcional, acidentes graves não devidos a falta ou negligência de parte da Sociedade, tais como explosões ou fogos de considerável extensão, e actos de terrorismo.2 - Os encargos com as obras de conservação exterior dos edifícios serão suportados pela Sociedade até ao limite de 2% do total das receitas que servem de base ao cálculo da renda nos termos do n.º 1 da cláusula 5.ª 3 - Para efeitos do número anterior, quer o custo das reparações, quer o montante das receitas realizadas ou previstas para o período de vigência do contrato serão valorados a preços constantes de 1985.
4 - Quando o custo das reparações calculado nos termos do número anterior exceder o limite do n.º 1 desta cláusula, fica reconhecido à Sociedade, até ao terceiro ano anterior ao termo do presente contrato, o direito de requerer a revisão do mesmo, com o fim de repor o seu justo equilíbrio económico.
Cláusula 11.ª
A Sociedade poderá, para além das obras previstas na cláusula 6.ª, realizar outras obras e melhoramentos, tais como um restaurante regional tipo grill nos baixos do Palace Hotel e uma piscina, mediante prévia autorização e aprovação da Direcção-Geral do Turismo, nos termos do Decreto-Lei 49399.
Cláusula 12.ª
A Sociedade fica constituída fiel depositária dos imóveis e equipamentos mencionados na cláusula 3.ª, comprometendo-se a entregá-los, no termo do contrato, em estado e condições de funcionamento compatíveis com o seu uso normal e a acção do tempo.
Cláusula 13.ª
A Sociedade fica autorizada a instalar na Mata do Buçaco um estabelecimento para venda de tabacos, bebidas e doces e objectos regionais, em local acessível aos turistas e que não interfira com o Palace Hotel do Buçaco, a aprovar pela Direcção-Geral do Turismo, nos termos legais.
Cláusula 14.ª
A Sociedade gozará do direito de preferência em relação à construção, instalação e ou exploração dos estabelecimentos hoteleiros e similares que o Estado porventura venha a autorizar dentro da área da Mata do Buçaco, durante o período de vigência do presente contrato.
Cláusula 15.ª
1 - A Sociedade efectuará e manterá a favor do Estado, durante o prazo de vigência do presente contrato, um seguro dos imóveis, móveis e equipamento referidos nas cláusulas 1.ª e 2.ª precedentes, sendo os valores do seguro actualizados de acordo com o coeficiente de desvalorização da moeda publicado para efeitos do artigo 15.º do Código do Imposto de Mais-Valias.2 - O valor inicial será de 100000000$00.
Cláusula 16.ª
Todas as obras e benfeitorias que ficarem a fazer parte integrante dos imóveis objecto deste contrato reverterão para o Estado, uma vez findo o mesmo contrato, sem direito a indemnização.
Cláusula 17.ª
A Sociedade goza do direito de preferência em relação a novo arrendamento e ou contrato de concessão de exploração, no caso de, findo o presente contrato, o Estado manter os imóveis ora arrendados afectos à exploração hoteleira.
Cláusula 18.ª
1 - Constitui causa de rescisão do presente contrato a verificação de qualquer dos eventos seguintes:a) A utilização dos imóveis arrendados para fim diferente do previsto no n.º 1 da cláusula 1.ª;
b) A falta de pagamento da renda referida no n.º 1 da cláusula 4.ª em 2 anos consecutivos;
c) O não cumprimento das obrigações assumidas nos termos dos n.os 1 e 2 da cláusula 6.ª;
d) A desclassificação do Palace Hotel do Buçaco com fundamento no incumprimento de qualquer dos requisitos exigidos para os hotéis de 5 estrelas pelo Decreto 61/70, desde que, notificada por escrito para o efeito, a Sociedade deixe de sanar as faltas assinaladas;
e) O não cumprimento de outras cláusulas do presente contrato, quando a Sociedade, inequivocamente avisada, persista na infracção e não indemnize o Estado dos prejuízos a que tiver dado causa;
f) A falência ou dissolução da Sociedade.
2 - No caso de rescisão do presente contrato, a posição que dos contratos de trabalho decorre para a Sociedade transmite-se ao adquirente, por qualquer título, da exploração do Palace Hotel do Buçaco.
Cláusula 19.ª
1 - No caso de rescisão do contrato por falência ou dissolução da Sociedade, o Estado poderá autorizar que os credores ou qualquer dos ex-sócios ou os seus herdeiros tomem a posição daquela até ao termo do prazo do contrato.2 - Rescindido o contrato nos termos do número anterior, o Estado, ou quem assumir a posição contratual da Sociedade, terá o direito de adquirir o mobiliário, utensilagem e apetrechamento pertencentes à Sociedade que julgar conveniente ou necessário para o regular funcionamento do hotel pelo preço que for estipulado por peritos para esse fim nomeados, sendo um indicado pelo representante da Sociedade, outro pelo Estado e o terceiro pelo presidente do Tribunal da Relação de Coimbra.
3 - No prazo de 60 dias após a rescisão do contrato, o Estado, ou quem suceder à Sociedade nos termos dos números anteriores, notificará os liquidatários desta ou a administração da massa falida, conforme o caso, de que pretende exercer o direito consignado nos mesmos números, indicando logo o respectivo perito.
4 - No caso de qualquer dos interessados não usar da faculdade consignada no n.º 2 desta cláusula no prazo respectivo, os credores, ex-sócios ou herdeiros destes ficarão obrigados a remover o mobiliário, utensilagem e apetrechamento dentro dos 60 dias seguintes ao termo do prazo referido no n.º 3.
Cláusula 20.ª
1 - Ambas as partes acordam em submeter a arbitragem todas as questões emergentes do presente contrato, estabelecendo como competente o foro da comarca de Coimbra.2 - O tribunal arbitral será composto por 3 árbitros, designando cada uma das partes um, e o terceiro, que presidirá, será designado por acordo das partes, ou, na falta de acordo, pelo presidente do Tribunal da Relação de Coimbra de entre uma lista de 6 juízes desembargadores, dos quais 3 serão indicados por uma parte e os restantes pela outra.
3 - As partes fixam, desde já, em 1 ano, a contar da data do início da instância, o prazo para julgamento de qualquer questão submetida ao tribunal arbitral.
4 - O processo constará, apenas, de petição e contestação, devendo qualquer excepção deduzida ser apreciada em audiência. O prazo para a contestação é de 20 dias e todos os meios de prova serão produzidos em audiência, sem prejuízo de o tribunal poder efectuar as inspecções que desejar.
5 - Atendendo ao prazo estabelecido no n.º 3 precedente, as partes desde já renunciam à produção de prova fora do tribunal arbitral e, ainda, a que o julgamento de qualquer incidente seja efectuado pelo tribunal judicial.
6 - Em tudo o omisso, a arbitragem seguirá os termos do Decreto-Lei 243/84, de 17 de Julho.
