INTRODUZ ALTERAÇÕES AO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (RAU), APROVADO PELO DECRETO LEI 321-B/90, DE 15 DE OUTUBRO. AS ALTERAÇÕES CONSTANTES DO PRESENTE DIPLOMA REPORTAM-SE AOS ARRENDAMENTOS DESTINADOS AO COMERCIO, INDÚSTRIA E AO EXERCÍCIO DE PROFISSÕES LIBERAIS E, BEM ASSIM, AOS CONTRATOS DESTINADOS A OUTROS FINS NAO HABITACIONAIS. O PRESENTE DIPLOMA NAO E APLICÁVEL AOS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DA SUA ENTRADA EM VIGOR.

Decreto-Lei n.° 257/95

de 30 de Setembro

A reconstrução do arrendamento urbano tem vindo a ser efectuada, com as necessárias cautelas, desde 1976. Marcos importantes dessa tarefa complexa foram, entre outros, o Decreto-Lei n.° 330/81, de 4 de Dezembro, que permitiu a actualização anual das rendas comerciais, de acordo com coeficientes aprovados pelo Governo, e que facultou uma avaliação fiscal extraordinária para ajustamento das rendas praticadas à data da aplicação do regime anual, e a Lei n.° 46/85, de 20 de Setembro, que proclamou o princípio da actualização anual de todas as rendas e possibilitou uma correcção das rendas habitacionais fixadas antes de 1980. Uma reforma mais global surgiria, porém, apenas com o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro. Este diploma, para além de ter codificado a vasta legislação existente sobre o arrendamento urbano, procedeu a algumas inovações relevantes, designadamente facultando a celebração, no domínio do arrendamento habitacional, de contratos de duração limitada.

Tal possibilidade veio trazer ao arrendamento uma dinâmica nova: fez ressurgir um mercado há muito paralisado e que uma política de incentivos fiscais tornou uma das melhores aplicações financeiras hoje disponíveis. Os sinais animadores permitiram mesmo, através do Decreto-Lei n.° 278/93, de 10 de Agosto, introduzir alterações no Regime do Arrendamento Urbano, entre as quais a que faculta, às partes, nos contratos de duração limitada ou de prazo superior a oito anos, inserir cláusulas de actualização de renda livremente negociadas.

Cabe, agora, estender a reforma aos arrendamentos destinados ao comércio, indústria e ao exercício de profissões liberais e, bem assim, aos contratos destinados a outros fins não habitacionais. Também neste domínio a reanimação do mercado do arrendamento passará pela possibilidade, reconhecida às partes, de conferir natureza temporária aos contratos de arrendamento, podendo ainda ser convencionado um prazo para denúncia por parte do senhorio. De qualquer modo, mantém-se a possibilidade de celebração de contratos ao abrigo do regime vigente. Paralelamente, abre-se o caminho à fixação convencional de regimes de actualização de rendas nos contratos com duração efectiva superior a cinco anos e, bem assim, naqueles em que não houver sido estipulado qualquer prazo.

Por último, passarão as partes a poder estabelecer qual delas será responsável pela execução de qualquer tipo de obras.

Assim:

No uso da autorização legislativa concedida pelo artigo 2.° da Lei n.° 21/95, de 18 de Julho, e nos termos da alínea b) do n.° 1 do artigo 201.° da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Artigo 1.° O artigo 12.° do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 321-B/90, de 15 de Outubro, doravante designado por RAU, passa a ter a seguinte redacção:

Artigo 12.°

[...]

As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no artigo 1043.° do Código Civil e nos artigos 4.° e 120.° do presente diploma.

Art. 2.° São inseridos no capítulo III do RAU os artigos 117.° a 120.°, com a redacção seguinte:

Artigo 117.°

Estipulação de prazo de duração efectiva

1 - As partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes.

2 - Aos contratos para comércio ou indústria de duração limitada, celebrados nos termos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98.° a 101.°, salvo o disposto no artigo seguinte.

Artigo 118.°

Renovação e denúncia

1 - Os contratos de arrendamento a que se refere o artigo anterior renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.

2 - As partes podem livremente convencionar um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, desde que a respectiva cláusula seja reduzida a escrito.

Artigo 119.°

Actualização das rendas

Nos contratos de arrendamento para o exercício de comércio ou indústria em que haja sido estipulado um prazo de duração efectiva superior a cinco anos e, bem assim, quando não haja sido convencionado qualquer prazo, as partes podem estabelecer, seja no próprio contrato, seja em documento posterior, o regime de actualização anual das rendas.

Artigo 120.°

Regime das obras

1 - As partes podem convencionar, por escrito, que qualquer dos tipos de obras a que se refere o artigo 11.° do presente diploma fique, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário.

2 - A realização de obras determinadas pelas autoridades administrativas em função do fim específico constante do contrato, quando devam ser suportadas pelo arrendatário, não carece de autorização do senhorio.

3 - Salvo cláusula em contrário, quando o arrendatário suporte o custo das obras, deve o senhorio indemnizá-lo, no termo do contrato, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa.

Art. 3.° Os artigos 117.° e 118.° do RAU passam a ser os artigos 121.° e 122.°, respectivamente.

Art. 4.° O artigo 121.° do RAU passa a ter a seguinte redacção:

Artigo 121.°

Remissão

É aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissões liberais o disposto nos artigos 110.° a 120.° do presente diploma.

Art. 5.° É aditado ao RAU um capítulo V, do qual faz parte um artigo 123.°, com a seguinte redacção:

CAPÍTULO V

Do arrendamento para outros fins não habitacionais

Artigo 123.°

Arrendamentos para outros fins

1 - Aos contratos de arrendamento urbano para qualquer aplicação lícita do prédio, não habitacional e diferente das constantes dos capítulos III e IV do presente diploma, pode ser aplicável o disposto nos artigos 117.° a 120.°, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

2 - Se o contrato de arrendamento se destinar ao exercício de uma actividade não lucrativa, podem as partes, em alternativa e de forma expressa, convencionar a respectiva sujeição ao regime dos artigos 98.° a 101.° do presente diploma.

Art. 6.° O presente diploma não é aplicável aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 27 de Julho de 1995. - Manuel Dias Loureiro - Eduardo de Almeida Catroga - Álvaro José Brilhante Laborinho Lúcio - Luís Filipe Alves Monteiro - Joaquim Martins Ferreira do Amaral - Fernando Manuel Barbosa Faria de Oliveira.

Promulgado em 15 de Setembro de 1995.

Publique-se.

O Presidente da República, MÁRIO SOARES.

Referendado em 19 de Setembro de 1995.

O Primeiro-Ministro, Aníbal António Cavaco Silva

Este documento é referido nos seguintes documentos (apenas ligações a partir de documentos da Série I do DR):

• 2000-11-20 - Portaria 1101/2000 - Ministério do Equipamento Social

  Aprova a relação das disposições legais a observar pelos técnicos responsáveis dos projectos de obras e sua execução, prevista no artigo 123º do Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de Dezembro (regime jurídico da urbanização e edificação). A presente relação, feita com referência a 31 de Dezembro de 1999, será anualmente actualizada.

• 2006-02-27 - Lei 6/2006 - Assembleia da República

  Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, o Código de Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial. Republica em anexo o capítulo IV do título II do livro II do Código Civil.

• 2006-08-08 - Decreto-Lei 156/2006 - Presidência do Conselho de Ministros

  Aprova o regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação dos imóveis locados.

• 2006-08-08 - Decreto-Lei 157/2006 - Presidência do Conselho de Ministros

  Aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados.

• 2006-08-08 - Decreto-Lei 158/2006 - Presidência do Conselho de Ministros

  Aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda.

• 2006-11-03 - Portaria 1192-A/2006 - Presidência do Conselho de Ministros e Ministérios das Finanças e da Administração Pública, do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional e do Trabalho e da Solidariedade Social

  Aprova o modelo único simplificado através do qual senhorios e arrendatários dirigem pedidos e comunicações a diversas entidades, no âmbito da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e dos Decretos-Leis n.os 156/2006, 157/2006, 158/2006 e 161/2006, todos de 8 de Agosto.

• 2007-08-07 - Decreto-Lei 280/2007 - Ministério das Finanças e da Administração Pública

  No uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 10/2007, de 6 de Março, estabelece o regime jurídico do património imobiliário público.

• 2009-09-02 - Lei 95-A/2009 - Assembleia da República

  Autoriza o Governo a aprovar o regime jurídico da reabilitação urbana e a proceder à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados.

• 2011-11-30 - Lei 60-A/2011 - Assembleia da República

  Procede à segunda alteração à Lei do Orçamento do Estado para 2011, aprovada pela Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro, altera o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, e o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e procede à primeira alteração do Decreto-Lei n.º 137/2010, de 28 de Dezembro, que aprova um conjunto de medidas adicionais de redução de despesa com vista à consolidação orçamental prevista no Programa de Estabilidade e Crescimento (PEC) para 2010-2013.

• 2012-04-20 - Decreto Legislativo Regional 7/2012/M - Região Autónoma da Madeira - Assembleia Legislativa

  Define o regime jurídico da gestão dos bens imóveis do domínio privado da Região Autónoma da Madeira, adiante designada por RAM, e dos seus institutos públicos.

• 2012-08-10 - Portaria 240/2012 - Ministério das Finanças

  Aprova o modelo da participação de rendas previsto no artigo 15.º-N do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, e o respetivo anexo 1, bem como as correspondentes instruções de preenchimento, que se publicam em anexo à presente portaria.

• 2012-08-14 - Lei 31/2012 - Assembleia da República

  Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, altera o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Republica em anexo o capítulo IV do título II do livro II do Código Civil e o capítulo II do título I e os títulos II e III da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.

• 2012-12-20 - Lei 64/2012 - Assembleia da República

  Procede à segunda alteração à Lei n.º 64-B/2011, de 30 de dezembro (Orçamento do Estado para 2012), no âmbito da iniciativa para o reforço da estabilidade financeira, alterando ainda as Leis n.os 112/97, de 16 de setembro, e 8/2012, de 21 de fevereiro, a Lei Orgânica n.º 1/2007, de 19 de fevereiro, e os Decretos-Leis n.os 229/95, de 11 de setembro, 287/2003, de 12 de novembro, 32/2012, de 13 de fevereiro, 127/2012, de 21 de junho, 298/92, de 31 de dezembro, 164/99, de 13 de maio, e 42/2001, de 9 de fevereir (...)

• 2013-12-12 - Portaria 358-A/2013 - Ministério das Finanças

  Aprova o modelo da participação de rendas previsto no n.º 7 do artigo 15.º-N do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro (aprova o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), aditado pela Lei n.º 60-A/2011, de 30 de novembro, e alterado pela Lei n.º 64/2012, de 20 de dezembro, e o respetivo anexo 1, bem como as correspondentes instruções de preenchimento.

• 2014-12-19 - Lei 79/2014 - Assembleia da República

  Revê o regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil e procedendo à segunda alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, à terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, e à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de agosto

• 2014-12-19 - Lei 79/2014 - Assembleia da República

  Revê o regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil e procedendo à segunda alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, à terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, e à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de agosto

• 2017-08-03 - Decreto Legislativo Regional 24/2017/M - Região Autónoma da Madeira - Assembleia Legislativa

  Primeira alteração ao Decreto Legislativo Regional n.º 7/2012/M, de 20 de abril, que define o regime jurídico da gestão dos bens imóveis do domínio privado da Região Autónoma da Madeira

• 2019-12-20 - Portaria 406/2019 - Finanças

  Aprova o modelo da participação de rendas previsto no n.º 3 do artigo 15.º-N do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, na sua redação atual, e as correspondentes instruções de preenchimento

• 2020-01-24 - Portaria 19-A/2020 - Finanças

  Aprova o procedimento e prazo extraordinários para a participação de rendas prevista no n.º 3 do artigo 15.º-N do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, relativa ao ano de 2019 e procede à alteração do artigo 5.º da Portaria n.º 406/2019, de 20 de dezembro

• 2023-07-13 - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça 6/2023 - Supremo Tribunal de Justiça

  Nos arrendamentos para fins não habitacionais, celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, o locador que pretenda promover a transição do contrato para o NRAU, sem actualização da renda, não está obrigado à indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, nem à junção da cópia da caderneta predial urbana, como previsto nas alíneas b) e c) do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção da Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro