de 16 de Abril
O presente diploma propõe-se alargar o universo dos instrumentos financeiros postos à disposição dos agentes económicos, com a criação das denominadas obrigações hipotecárias, bem conhecidas e largamente utilizadas em grande parte dos Estados membros das Comunidades Europeias.Trata-se, essencialmente, de títulos que conferem ao respectivo portador um privilégio creditório sobre os créditos hipotecários de que sejam titulares as entidades emitentes.
Neste sentido, o presente regime excepciona o disposto no Código Civil quanto à hierarquia dos privilégios creditórios. Esta excepção, no entendimento do Governo, justifica-se plenamente como condição de eficácia a este novo instrumento financeiro, e não acarreta quaisquer prejuízos de segurança jurídica visto estar confinado a bens sobre que, à data, não incidam quaisquer ónus ou encargos.
Refira-se, ainda, que a presente medida se insere no contexto mais alargado da revisão global em curso ao regime jurídico da hipoteca.
As instituições de crédito e parabancárias que se encontrem nas condições estabelecidas no diploma passam, assim, a dispor de uma nova modalidade de captação de recursos, por simples afectação ao seu reembolso dos créditos hipotecários de que disponham. Aos investidores é facultado o acesso a um produto financeiro de risco consideravelmente reduzido. O sector imobiliário, designadamente o segmento da habitação, beneficiará de um novo factor de dinamização que o sistema pode produzir.
O produto foi concebido com preocupações de desburocratização e flexibilidade. Neste quadro, os formalismos exigíveis foram reduzidos ao mínimo. Não foram, todavia, descuidados os mecanismos de prudência e de controlo adequados à salvaguarda dos interesses dos investidores e do sistema.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.º
Noções
Para efeitos do presente diploma, entende-se por:a) Entidades emitentes - as instituições autorizadas a emitir obrigações hipotecárias, nos termos do artigo 2.º;
b) Obrigações hipotecárias - os títulos de crédito que incorporam a obrigação de a entidade emitente pagar ao titular, nos termos das condições de emissão, determinada importância correspondente a capital e juros e que conferem o privilégio indicado no n.º 1 do artigo 6.º;
c) Créditos hipotecários - os créditos concedidos pelas entidades emitentes nas condições estabelecidas no artigo 11.º;
d) Titular - o possuidor de obrigações hipotecárias à data do exercício de direitos;
e) Bens hipotecados - os imóveis onerados por hipotecas que garantem créditos afectos ao cumprimento de obrigações hipotecárias.
Artigo 2.º
Entidades emitentes
1 - Podem emitir obrigações hipotecárias, nos termos do presente diploma, as instituições de crédito ou parabancárias legalmente autorizadas a conceder créditos garantidos por hipoteca, para financiamento da construção ou aquisição de imóveis, e que disponham de fundos próprios não inferiores a 1500000000$00.2 - O Banco de Portugal definirá os elementos que, para efeitos do presente diploma, podem integrar os fundos próprios das entidades eminentes.
Artigo 3.º
Deliberação de emissão
1 - A emissão de obrigações hipotecárias deverá ser objecto de deliberação expressa do órgão de administração da entidade eminente, da qual conste a justificação da emissão e características das obrigações a emitir, bem como as condições efectivas da emissão.2 - A emissão dos títulos deverá ter lugar no prazo máximo de seis meses após a deliberação, sob pena de caducidade.
Artigo 4.º
Autorização da emissão
1 - A emissão de obrigações hipotecárias carece de autorização prévia a conceder pelo Ministro das Finanças, ouvido o Banco de Portugal.2 - O pedido de autorização será apresentado ao Ministro das Finanças, acompanhado da acta da deliberação a que se refere o n.º 1 do artigo anterior.
3 - A emissão considera-se tacitamente aprovada nos termos propostos, se não houver decisão expressa do Ministro das Finanças no prazo de 60 dias a contar da data da apresentação do pedido.
Artigo 5.º
Menções dos títulos
1 - Dos títulos a emitir devem constar, em conformidade com a deliberação da entidade emitente:a) Referências da entidade emitente a que alude o artigo 171.º do Código das Sociedades Comerciais;
b) Data da deliberação de proceder à respectiva emissão;
c) Data da emissão;
d) Número de ordem;
e) Valor nominal;
f) Prazo;
g) Taxa ou taxas de juro;
h) Datas de vencimento dos juros;
i) Datas ou períodos em que poderá proceder-se à respectiva amortização;
j) A modalidade, nominativa ou ao portador, da obrigação;
l) Assinaturas que obriguem a entidade emitente.
2 - Os títulos de obrigações hipotecárias podem revestir a forma escritural, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no Decreto-Lei 229-D/88, de 4 de Julho, devendo, neste caso, o respectivo registo mencionar os elementos aludidos no número anterior.
3 - Os títulos de obrigações hipotecárias podem ser divididos ou concentrados, consoante o que for deliberado para cada emissão, sendo os encargos suportados pelos respectivos titulares, se nada se estipular em contrário.
Artigo 6.º
Privilégio creditório
1 - Os titulares de obrigações hipotecárias gozam de privilégio creditório especial sobre os créditos hipotecários afectos à respectiva emissão, com precedência sobre quaisquer outros credores, para efeitos de reembolso do capital e recebimento dos juros correspondentes aos respectivos títulos.2 - As hipotecas que garantam créditos hipotecários prevalecem sobre quaisquer privilégios creditórios imobiliários.
3 - Será registado pelas conservatórias do registo predial competentes, aquando da inscrição da hipoteca respectiva, perante declaração constante do título constitutivo, que o crédito que esta garante fica afecto ao cumprimento de obrigações hipotecárias.
4 - No caso de hipotecas já constituídas a favor das entidades emitentes à data de entrada em vigor do presente diploma, o registo a que se refere o número anterior será feito por averbamento, perante a declaração a que se refere o mesmo número.
5 - O privilégio creditório estabelecido no n.º 1 não carece de inscrição no registo predial.
Artigo 7.º
Disciplina legal
Não são aplicáveis à emissão de obrigações hipotecárias:a) O capítulo IV do título IV do Código das Sociedades Comerciais;
b) O artigo 3.º, alínea 1), do Código do Registo Comercial;
c) O Decreto-Lei 23/87, de 13 de Janeiro;
d) A Portaria 281/87, de 7 de Abril.
Artigo 8.º
Prazo de reembolso
As obrigações hipotecárias não podem ser emitidas com um prazo de reembolso inferior a 3 nem superior a 30 anos.
Artigo 9.º
Forma de emissão
1 - A emissão de obrigações hipotecárias pode ser efectuada de forma contínua ou por séries, de acordo com as necessidades financeiras da entidade emitente e com a procura dos aforradores.2 - Cada emissão não pode ser inferior a 200 milhões de escudos, nem cada obrigação ter um valor nominal inferior a 1000$00.
Artigo 10.º
Taxas de juro
1 - As emissões de obrigações hipotecárias de cupão zero ou taxa de juro fixa apenas podem ter por suporte créditos hipotecários que vençam juros a taxa fixa e que não sejam susceptíveis de reembolso antecipado.2 - Nas emissões com taxa variável, a taxa de juro dos créditos hipotecários afectos e a das obrigações hipotecárias devem ser definidas em relação ao mesmo valor de referência.
Artigo 11.º
Requisitos dos créditos hipotecários
1 - Apenas podem ser afectos à garantia de obrigações hipotecárias créditos vincendos, de que sejam sujeitos activos as entidades emitentes, garantidos por primeiras hipotecas constituídas sobre bens que pertençam em propriedade plena ao devedor hipotecário e sobre os quais não incida qualquer outro ónus ou encargo, sem prejuízo do disposto no n.º 4.2 - O montante de um crédito hipotecário não pode exceder 80% do valor do bem hipotecado.
3 - Não se consideram créditos hipotecários os créditos garantidos por bens ou direitos que, pela sua natureza ou regime jurídico, não constituam um valor estável e duradouro.
4 - São considerados créditos hipotecários os créditos garantidos por fiança de uma instituição de crédito ou parabancária ou por adequado contrato de seguro, com contragarantia por hipoteca que reúna as condições indicadas no n.º 1.
Artigo 12.º
Seguro dos bens hipotecados
1 - Na ausência de contrato de seguro adequado aos riscos inerentes à natureza do bem hipotecado efectuado pelo proprietário do mesmo, devem as entidades emitentes proceder à sua celebração, suportando, nesse caso, os respectivos encargos.2 - O contrato de seguro a que se refere o número anterior deverá garantir um capital não inferior ao valor de avaliação previsto no artigo seguinte.
3 - A indemnização que eventualmente venha a ter lugar é directamente paga pelo segurador ao credor hipotecário, até ao limite do capital do crédito hipotecário.
Artigo 13.º
Avaliação dos bens hipotecados
1 - O valor dos bens hipotecados a que se refere o n.º 2 do artigo 11.º é fixado pela entidade emitente, de acordo com os seguintes critérios:a) Se forem prédios urbanos, o valor de mercado de bens de características, uso e localização semelhantes;
b) Se forem prédios rústicos:
i) O seu emprego útil segundo as possibilidades de facto e de direito;
ii) Os proveitos previsíveis da exploração agrícola, florestal, pecuária ou outra similar.
2 - Sem prejuízo do referido no número anterior, o valor dos terrenos é determinado tendo ainda em atenção o grau de urbanização, aproveitamento urbanístico, características naturais e localização.
Artigo 14.º
Relatório de avaliação
A avaliação de bens é objecto de relatório circunstanciado, subscrito por revisor oficial de contas, sem prejuízo de caber à entidade emitente a responsabilidade daquela avaliação.
Artigo 15.º
Limites
1 - Relativamente a cada entidade emitente, o valor nominal global das obrigações hipotecárias em circulação não pode ultrapassar 80% do valor global dos créditos hipotecários indicados no artigo 11.º, afectos às referidas obrigações.2 - Se, por qualquer causa, o limite referido no número anterior for ultrapassado, a entidade emitente deve, dentro dos cinco dias úteis seguintes à verificação do facto, regularizar a situação através de um dos seguintes procedimentos:
a) Outorga de novos créditos hipotecários;
b) Aquisição no mercado secundário das obrigações excedentes;
c) Depósito de dinheiro ou de títulos de dívida pública no Banco de Portugal, no valor do excesso, o qual fica exclusivamente afecto ao serviço da dívida obrigacionista.
3 - As obrigações hipotecárias, enquanto estiverem na posse da entidade que as emitiu, não gozam do regime previsto no presente diploma.
4 - O vencimento médio das obrigações hipotecárias emitidas por uma entidade não pode ultrapassar a vida média dos créditos hipotecários que lhes estão afectos.
5 - O montante global dos juros a pagar anualmente em consequência de obrigações hipotecárias não pode exceder o montante dos juros anuais a cobrar dos mutuários dos créditos hipotecários afectos àquelas obrigações.
Artigo 16.º
Registo dos créditos hipotecários
1 - A entidade emitente manterá um registo próprio, actualizado, de todos os créditos hipotecários de que seja titular, afectos a obrigações hipotecárias, o qual deve ser enviado trimestralmente ao Banco de Portugal.2 - Do registo referido no número anterior devem constar, em relação a cada crédito, designadamente, as seguintes indicações:
a) Montante ainda em dívida;
b) Taxa de juro;
c) Prazo de amortização;
d) Cartórios notariais onde foram celebradas as escrituras de constituição das hipotecas integrasas no universo afecto a cada emissão;
e) Referências relativas à inscrição definitiva das hipotecas na conservatória do registo predial.
3 - Os créditos constantes do registo a que se refere o n.º 1 só podem ser alienados ou onerados na medida em que a entidade emitente proceda à afectação de novos créditos hipotecários às obrigações em questão, nos termos do presente diploma.
Artigo 17.º
Regime de contabilização
1 - O Banco de Portugal determinará as regras de contabilização a respeitar pelas entidades emitentes, com vista a, em cada momento, poderem ser verificados os valores das obrigações hipotecárias emitidas, em circulação, e amortizadas.2 - As entidades emitentes informarão mensalmente o Banco de Portugal do número e do valor das obrigações hipotecárias por si emitidas, em circulação.
Artigo 18.º
Mercado secundário
1 - As obrigações hipotecárias podem ser admitidas à cotação nas bolsas de valores nos termos da regulamentação em vigor.2 - Independentemente de estarem ou não cotadas, as obrigações hipotecárias têm o regime dos títulos cotados em bolsas de valores nacionais, para efeitos de composição dos activos dos fundos de investimento e das reservas das instituições de segurança social.
3 - As obrigações hipotecárias são consideradas como obrigações emitidas por entidades portuguesas, para efeitos de composição dos activos que representam ou caucionam as provisões técnicas das seguradoras, bem como dos activos representativos dos fundos de pensões.
4 - As entidades emitentes podem livremente comprar e vender as obrigações hipotecárias por si emitidas com vista a assegurar a liquidez do mercado secundário.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 22 de Fevereiro de 1990. - Aníbal António Cavaco Silva - Luís Miguel Couceiro Pizarro Beleza - Joaquim Fernando Nogueira.
Promulgado em 2 de Abril de 1990.
Publique-se.O Presidente da República, MÁRIO SOARES.
Referendado em 5 de Abril de 1990.
O Primeiro-Ministro, Aníbal António Cavaco Silva.
