(Estabelece critérios gerais e procedimentos nas avaliações dos imóveis do Estado)
No uso da autorização legislativa concedida pela Lei 10/2007, de 6 de março, o Decreto-Lei 280/2007, de 7 de agosto, que estabelece o regime jurídico do património imobiliário público, determina na secção V do seu Capítulo III, dedicada às avaliações, que compete à Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) efetuar as avaliações de imóveis nos termos desse diploma, excluindo as que respeitem a imóveis dos domínios públicos das Regiões Autónomas e autarquias locais. Mais dispõe que as avaliações podem ser efetuadas com base em prévio relatório de avaliação elaborado por outras entidades públicas ou por entidades privadas selecionadas pela DGTF, os avaliadores qualificados segundo determinados objetivos e critérios cuja organização é remetida para portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.
Por outro lado, o citado decreto-lei estabelece que o valor apurado nas avaliações carece de homologação pelo diretor-geral, após o que serve de referência às operações imobiliárias realizadas ao abrigo daquele diploma. Esta norma tem vindo a ser sucessivamente ampliada por meio de disposições insertas nas leis que aprovam os Orçamentos do Estado, a saber, as Leis n.os 55-A/2010, de 31 de dezembro, 64-B/2011, de 30 de dezembro, 66-B/2012, de 21 de dezembro, pelo Decreto-Lei 36/2013, de 11 de março, e pela Lei 83-C/2013, de 31 de dezembro, e através das quais se comete à DGTF a competência para assegurar as avaliações quando esteja em causa a alienação e oneração de imóveis não diretamente reconduzidos ao quadro de aplicação estrita do Decreto-Lei 280/2007, de 8 de agosto, aumentando, em consequência, e de forma significativa, o universo da aplicação daquele normativo.
A responsabilidade da DGTF em matéria de avaliação de bens imóveis veio a ter a sua última expressão no Decreto-Lei 156/2012, de 18 de julho, que aprovou a respetiva lei orgânica, determinando que no quadro da missão da DGTF se inclui a de assegurar a gestão integrada do património do Estado, competindo-lhe adquirir, arrendar, administrar e alienar, direta ou indiretamente, os ativos patrimoniais do Estado.
No âmbito da área patrimonial, a DGTF emite as orientações relativas aos requisitos e critérios que permitem assegurar o exercício da função de avaliação imobiliária do património do Estado de uma forma uniforme e adequada às condições do mercado.
Sendo certo que a avaliação dos imóveis e dos direitos constituídos ou a constituir sobre os imóveis é uma condição prévia, quer para a materialização das transações imobiliárias, quer para as operações patrimoniais no quadro geral de atuação do Estado, constata-se que tem implicado um aumento significativo do número e da complexidade das solicitações a que nesta matéria a DGTF tem que obrigatoriamente dar resposta, atento o reforço das necessidades de maior celeridade na geração de receita a que as diversas entidades, serviços e organismos se encontram sujeitos, a par do dever de imprimir maior racionalidade e rendibilidade no uso dos recursos patrimoniais públicos.
A avaliação dos imóveis, independentemente da finalidade que estes se destinam ou que é proposta pelo organismo que detém essa iniciativa, apenas é possível desde que se encontrem reunidos e disponíveis, para o técnico avaliador, em formato e suporte adequados, um conjunto mínimo de elementos de informação identificadores e caracterizadores do imóvel, o que nem sempre ocorre com facilidade, tornando o processo técnico ainda mais complexo, moroso e carecido de uma análise/descrição documental criteriosa, sob pena de o resultado final não ser passível de correspondência com a realidade.
Com efeito, a experiência recolhida ao longo dos anos de aplicação do Decreto-Lei 280/2007, e das suas sucessivas adaptações legais, permitiu identificar e organizar as maiores fragilidades, as quais, após o seu reconhecimento, impõem a reavaliação dos imóveis ou a necessidade de realização e análises complementares, com evidente prejuízo para a celeridade do procedimento de avaliação e das consequentes decisões patrimoniais e, em alguns casos, com consequências legais menos favoráveis à defesa dos interesses patrimoniais do Estado, que à DGTF incumbe assegurar.
Neste contexto, têm uma especial relevância documental para o procedimento de avaliação os documentos relativos à regularização jurídica dos imóveis, designadamente a inscrição matricial e o registo dos prédios, a sua delimitação ou demarcação e as plantas do edificado, que invariavelmente não se encontram em condições de suportar análises consistentes, ou nem sequer "existem" fisicamente, situações que, no limite, apenas se deveriam constatar no caso dos bens imóveis que integram o domínio público do Estado.
Constata-se ainda a premência da tomada de medidas tendo em vista agilizar as operações patrimoniais em que os serviços da Administração central direta do Estado e os institutos públicos são partes intervenientes de processos de rentabilização de imóveis. Em concreto, justifica-se o estabelecimento de um conjunto de meios que permitam maior celeridade ao procedimento avaliatório, regulado em especial nos artigos 108.º e seguintes do Decreto-Lei 280/2007, de 7 de agosto e propiciar, por esta via, o melhor aproveitamento dos recursos humanos existentes e tecnicamente qualificados que exercem funções na DGTF.
A presente portaria tem em conta o disposto na Portaria 878/2009, publicada no Diário da República 2.ª série, n.º 183, de 21 de setembro, a qual, conforme previsto no artigo 110.º do citado Decreto-Lei 280/2007, de 7 de agosto, com o objetivo de enquadrar as avaliações de imóveis realizadas no âmbito das competências da Direção-Geral do Tesouro e Finanças e de transmitir aos peritos avaliadores imobiliários contratados critérios uniformes de suporte à elaboração dos relatórios de avaliação, aprovou as respetivas recomendações técnicas, que consistem nos critérios e normas técnicas previstas no Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário. Foi entendido que esse regime acautela adequadamente o interesse do apuramento do valor dos imóveis para efeitos de uma transparente e rigorosa proteção dos interesses patrimoniais do Estado, por assentar em critérios exigentes e adaptados à gestão financeira e patrimonial dos recursos públicos, tendo por referência o respetivo valor de mercado, que se afigura adequado manter. Contudo, e de modo a evitar a proliferação de regulamentação dispersa, optou-se por transpor esse regime para a presente portaria, revogando a anterior.
Assim, ao abrigo do disposto nos números 1 e 2 do artigo 110.º e no artigo 111.º do Decreto-Lei 280/2007, na sua atual redação, e no uso de competência delegada nos termos da alínea s) do n.º 3 do Despacho 11841/2013, de 6 de setembro, de S. Ex.ª a Ministra de Estado e das Finanças, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 176, de 12 de setembro, alterado pelo Despacho 10606/2014, de 11 de agosto, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 157, de 18 de agosto de 2014, determino o seguinte:
Artigo 1.º
Critérios Gerais das avaliações
Às avaliações promovidas pela DGTF para efeitos da realização de operações imobiliárias aplicam-se, com as devidas adaptações, os critérios e as normas técnicas definidos no regulamento aprovado pela entidade competente, a que se refere o n.º 2 do artigo 29.º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei 60/2002, de 20 de março, com as alterações introduzidas pelos Decretos-Lei 252/2003, de 17 de outubro, n.º 13/2005, de 7 de janeiro, n.º 357-A/2007, de 31 de outubro, e n.º 211-A/2008, de 3 de novembro, e o Decreto-Lei 71/2010, de 18 de junho.
Artigo 2.º
Instruções da DGTF
O diretor-geral do Tesouro e Finanças define o modo de adaptação dos critérios e das normas técnicas a que se refere o artigo anterior às avaliações promovidas pela DGTF, através de instruções a publicitar no Diário da República e no sítio da DGTF na internet no prazo de 90 dias contados da publicação da presente portaria.
Artigo 3.º
Avaliadores externos
1 - Todas as entidades da administração pública afetatárias de imóveis do Estado e as que administrem imóveis do domínio público do Estado podem, nos termos fixados na presente portaria, recorrer a avaliadores contratados no mercado e enviar o relatório da avaliação à DGTF para efeitos de homologação do seu valor.
2 - Todos os institutos públicos e demais organismos da administração central indireta que pretendam avaliar património imobiliário de que sejam proprietários podem, nos termos fixados na presente portaria, recorrer a avaliadores contratados no mercado e enviar o relatório da avaliação à DGTF para efeitos de homologação do seu valor.
3 - As avaliações realizadas no termos do presente artigo devem obedecer às instruções referidas no artigo anterior.
Artigo 4.º
Relatórios de avaliação
1 - Os relatórios de avaliação devem:
a) Identificar expressamente a finalidade da avaliação, comprovada em solicitação escrita do dirigente do serviço ou organismo interessado na sua realização;
b) Demonstrar que na elaboração da avaliação foram cumpridos os critérios e normas técnicas das avaliações de imóveis determinados pela DGTF nos teremos das instruções previstas no artigo 2.º desta portaria.
2 - Os relatórios de avaliação são obrigatoriamente subscritos por um perito avaliador inscrito e registado na Comissão de Mercado de Valores Mobiliários, sob pena de ineficácia e de, consequentemente, não poderem ser homologados.
3 - Os relatórios de avaliação são sempre acompanhados dos seguintes elementos, quando aplicável em função da dominialidade do imóvel:
a) Caderneta predial atualizada;
b) Certidão de teor do registo predial atualizada;
c) Planta de localização e planta de implantação;
d) Licença de ocupação ou de utilização do imóvel, se existente;
e) Informação relativa a certificação energética, se aplicável;
f) Documentação comprovativa de estar em curso a regularização jurídica do imóvel avaliado, na ausência dos documentos citados nas alíneas anteriores;
Artigo 5.º
Homologação
1 - Recebido o relatório da avaliação, a DGTF assegura a homologação dessa avaliação nos termos do Decreto-Lei 280/2007, de 7 de agosto.
2 - Se o relatório for omisso quanto a algum elemento identificado no artigo 4.º a DGTF procede à devolução da documentação recebida.
3 - A homologação do valor depende sempre da verificação da finalidade da avaliação identificada no relatório da avaliação e da correspondência dos elementos identificadores e caraterizadores do imóvel, mesmo quando esteja em curso o procedimento de regularização jurídica do imóvel.
Artigo 6.º
Credenciais
1 - As entidades, serviços e organismos da Administração do Estado afetatárias de bens imóveis do domínio público ou privado do Estado podem requerer à DGTF a emissão de uma credencial para efeito da regularização registral e matricial desses mesmos bens imóveis, bem como dos demais factos jurídicos sujeitos a registo, e para a emissão de licença de utilização, ou de certificado energético, identificando o imóvel em causa com a informação seguinte:
a) Dados do imóvel, extraídos da ficha correspondente, constante da plataforma informática designada por Sistema de Informação do Imóveis do Estado (SIIE), cuja gestão é assegurada pela DGTF, nos termos da Portaria 95/2009, de 29 de janeiro.
b) Outra informação disponível relativa ao imóvel.
2 - A credencial emitida pela DGTF deve conter os elementos de identificação do imóvel, constantes do SIIE.
3 - Uma vez recebido o pedido de credencial a DGTF procede à respetiva emissão.
4 - Os custos de expedição correm por conta do requerente, salvo se o envio da credencial for feito em formato digital.
Artigo 7.º
Comunicação digital
1 - A DGTF deve assegurar uma solução que permita o envio digital, através da plataforma eletrónica de gestão patrimonial SIIE, dos pedidos de homologação do valor das avaliações, bem como dos comprovativos das homologações realizadas pela DGTF às entidades respetivas e ainda dos pedidos de credenciais e das credenciais emitidas ao abrigo da presente portaria.
2 - A DGTF deve elaborar um formulário dedicado, destinado exclusivamente aos pedidos de avaliação de imóveis e de credenciações a veicular entre os organismos utilizadores do SIIE.
3 - As ações da DGTF em conformidade com o disposto nos números anteriores devem observar o disposto na Portaria 95/2009, de 29 de janeiro.
Artigo 8.º
Tabelas de preços
Fica autorizado o diretor-geral do Tesouro e Finanças a rever as tabelas em vigor relativas aos pagamentos a cargo das entidades interessadas devidos aos peritos avaliadores de imóveis, bem como das demais despesas resultantes das avaliações, a aprovar nos termos do artigo 111.º do Decreto-Lei 280/2007, de 7 de agosto.
Artigo 9.º
Norma revogatória
É revogada a Portaria 878/2009, publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 183, de 21 de setembro.
Artigo 10.º
Entrada em vigor
1 - A presente portaria entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - O disposto no artigo 8.º produz efeitos no prazo de 180 dias contados da publicação da presente portaria.
3 de fevereiro de 2015. - A Secretária de Estado do Tesouro, Maria Isabel Cabral de Abreu Castelo Branco.
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