Aprova o Regulamento Municipal de Compensações e Encargos Urbanísticos do Município de Viseu.

Regulamento 1291/2024



Regulamento Municipal de Compensações e Encargos Urbanísticos do Município de Viseu

Fernando de Carvalho Ruas, Presidente da Câmara Municipal de Viseu, torna público, nos termos do disposto na alínea t) do n.º 1 do artigo 35.º, do Anexo I, da Lei 75/2013, de 12 de setembro, na sua atual redação, que a Assembleia Municipal de Viseu, em sessão ordinária realizada no dia 30 de setembro de 2024, sob proposta da Câmara Municipal de Viseu aprovada em reunião ordinária, realizada no dia 11 de setembro de 2024, deliberou, aprovar o Regulamento Municipal de Compensações e Encargos Urbanísticos do Município de Viseu, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.

O referido regulamento, entra em vigor, no dia imediato à sua publicação, na 2.ª série do Diário da República, conforme o disposto no artigo 21.º, do presente regulamento, conjugado com os artigos 139.º e 140.º, ambos do Código do Procedimento Administrativo, podendo o mesmo ser consultado, na íntegra, no sítio da internet www.cmviseu.pt.

18 de outubro de 2024. - O Presidente da Câmara Municipal, Dr. Fernando de Carvalho Ruas.

Regulamento Municipal de Compensações e Encargos Urbanísticos do Município de Viseu

O presente Regulamento de Compensações e Encargos Urbanísticos complementa o Plano Diretor Municipal (PDMV) recentemente alterado. Nele se estabelece:

A compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta relativamente à edificabilidade abstrata, entendida esta como um direito abstrato do proprietário, estabelecido no PDMV, distinto da edificabilidade prevista para cada local.

A compensação por défice ou excesso de cedência efetiva para infraestrutura geral relativamente à cedência média devida, também estabelecida no PDMV.

O valor da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas, também esta assumida como instrumento perequativo, já que concebida como complementar das obras de urbanização realizadas pelo promotor de operação urbanística.

Os valores dos encargos urbanísticos padrão, tal como os das compensações por desvios a esses padrões, associáveis a todas e cada uma das operações urbanísticas, foram calculados com rigor, estando devidamente fundamentados em anexo a este documento.

Estabelece o regulamento que, regra geral, a CMV assume a totalidade dos encargos com a infraestrutura geral e que os promotores suportam o custo de construção da infraestrutura local de que necessitam, sendo que, caso esta já exista, suportam no mínimo 50 % do respetivo custo padrão.

Para fomento da reabilitação e de pequenas obras de colmatação edificatória é estabelecida a isenção de encargos para operações com área de construção ≤ 150m².

Para obviar à penalização de investimentos em curso e para imediato fomento de operações urbanísticas, as operações licenciadas até final de 2026 gozam de uma significativa diminuição de encargos pecuniários, os quais são reduzidos a 1/3 até final de 2025 e a 2/3 durante 2026.

É ainda prevista a possibilidade de isenções e/ou reduções para operações às quais a Assembleia Municipal reconheça, de forma expressa e fundamentada, especial interesse ambiental, económico, cultural e/ou social.

O presente regulamento é elaborado nos termos do Artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, dos artigos 64.º a 66.º da Lei 34/2014, de 30 de maio, do Artigo 3.º e 116.º do Decreto-Lei 555/99, de 16 de dezembro (sucessivamente alterado por diplomas posteriores), do consignado na Lei 53-E/2006 de 29 de dezembro e do estabelecido na alínea n) do n.º 1 do Artigo 23.º, da alínea g) do n.º 1 do Artigo 25.º e da alínea k) do n.º 1 do Artigo 33.º, todos da Lei 75/2013, de 12 de setembro.

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES INTRODUTÓRIAS

Artigo 1.º

Lei habilitante

O presente regulamento é elaborado nos termos do Artigo 241.º da Constituição da República

Portuguesa, dos artigos 64.º a 66.º da Lei 34/2014, de 30 de maio, do Artigo 3.º e 116.º do Decreto-Lei 555/99, de 16 de dezembro (sucessivamente alterado por diplomas posteriores), do consignado na Lei 53-E/2006 de 29 de dezembro e do estabelecido na alínea n) do n.º 1 do Artigo 23.º, da alínea g) do n.º 1 do Artigo 25.º e da alínea k) do n.º 1 do Artigo 33.º, do Anexo I, da Lei 75/2013, de 12 de setembro.

Artigo 2.º

Âmbito e objeto

1 - O presente regulamento:

a) Aplica-se, salvo o referido em b), a todas as operações urbanísticas que ocorram no

Município de Viseu e que se traduzam em aumento da área de construção;

b) Não se aplica a edificações em conformidade com loteamento em vigor, as quais devem cumprir os encargos decorrentes das disposições nele estabelecidas.

2 - O presente regulamento complementa o modelo de perequação de edificabilidade e de encargos urbanísticos adotado no Plano Diretor Municipal de Viseu, estabelecendo:

a) A compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta relativamente à edificabilidade abstrata;

b) A compensação por défice ou excesso de cedência efetiva para infraestrutura geral relativamente à cedência média devida;

c) A taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas.

Artigo 3.º

Definições e siglas utilizadas

1 - Siglas adotadas neste Regulamento:

a) ac - Área de construção adaptada, conforme definição constante no n.º 2;

b) A - Edificabilidade a contabilizar para a determinação dos encargos urbanísticos estabelecidos no Capítulo II, cujo cálculo é feito conforme n.º 3 e que no mínimo poderá ser zero;

c) CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;

d) CMV - Câmara Municipal de Viseu;

e) FMSAU - Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística;

f) PDMV - Plano Diretor Municipal de Viseu;

g) TMU- Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas.

2 - Área de construção adaptada - Adota-se, neste Regulamento, a definição do PDMV: "somatório das áreas de construção existentes ou previstas, incluindo edifícios principais e anexos, excluindo das áreas de construção as caves destinadas a estacionamento afeto aos demais usos do lote, áreas sem pé-direito regulamentar para fins habitacionais, terraços descobertos e varandas exteriores ao plano da fachada, galerias exteriores públicas e arruamentos ou espaços livres com uso público cobertos pela edificação".

3 - O cálculo de A é feito da seguinte forma:

a) Medição da ac a licenciar que exceda a preexistente;

b) Contabilizando a 50 % a localizada em solo rústico, destinada a apoio de atividade agrícola ou pecuária;

c) Contabilizando a 50 % a localizada na UOPG C, destinada a anexos de habitação e com área até 100m²;

d) Contabilizando a dobrar a destinada a superfícies comerciais com área ≥ 1000 m², salvo se esta se localizar em área de atividades económicas;

e) deduzindo 150 m² ao valor obtido.

CAPÍTULO II

EDIFICABILIDADE E ENCARGOS DE URBANIZAÇÃO

SECÇÃO 1

EDIFICABILIDADE

Artigo 4.º

Disposições enquadratórias

1 - O PDMV, no seu regulamento, adota o seguinte modelo perequativo para a distribuição da edificabilidade:

a) Estabelece, com a sua normativa qualitativa e quantitativa, uma edificabilidade para cada local, que corresponde à área de construção que nele pode e deve ocorrer;

b) Estabelece uma edificabilidade abstrata para cada prédio, entendida como direito de edificabilidade (ainda abstrato) do proprietário, que corresponde à edificabilidade média da zona em que o prédio se integra, subtraída, se aplicável, da edificabilidade afeta ao FMSAU.

c) Estabelece uma edificabilidade concreta a autorizar a proprietário ou conjunto de proprietários em cada operação urbanística, que articula a edificabilidade do local com a edificabilidade abstrata.

d) Estabelece que, face ao seu impacto funcional e volumétrico, a edificabilidade correspondente a superfícies comerciais com área ≥ 1000m² é contabilizada para todos os efeitos a dobrar, salvo se localizadas em área de atividades económicas.

e) Quando a edificabilidade do local for superior à edificabilidade abstrata:

i) É cedida à CMV uma área com a edificabilidade em excesso, salvo quando razões urbanísticas ou logísticas o impeçam ou desaconselhem;

ii) Não se verificando a cedência, é paga uma compensação pecuniária à CMV, proporcional à edificabilidade concreta que exceda a abstrata.

f) Quando, por razões urbanísticas que não decorram da vontade do proprietário nem das caraterísticas próprias do respetivo prédio (biofísicas, patrimoniais ou cadastrais), a edificabilidade concreta resultante de processo de gestão urbanística for inferior à abstrata, a CMV paga uma compensação ao promotor, proporcional à diferença entre edificabilidade concreta e abstrata.

2 - A edificabilidade prevista em cada operação urbanística considera a especificidade de cada local, sendo que:

a) Quando for importante a estruturação e colmatação do local, a operação deve esgotar a edificabilidade prevista no PDMV e, se adequado, anteceder a edificação de loteamento e, se aplicável, assegurar as cedências devidas;

b) Não sendo necessária essa colmatação, o que acontece na generalidade do solo qualificado como H1 ou H2 e localizado na UOPG C, o promotor pode optar por edificabilidade muito menor, construindo um só edifício e suportando os respetivos encargos.

3 - Nas operações urbanísticas relativas a prédio constituído antes da entrada em vigor deste regulamento e em que se verifique a situação referida na alínea e) do n.º 1, o promotor pode escolher entre a cedência referida em i e a compensação referida em ii:

a) Em operações licenciadas até final de 2026;

b) Após 2026, em prédio marginado por via infraestruturada e com área ≤ 2.500 m²

4 - As cedências e compensações que ocorram conforme alíneas d) e e) do n.º 1 reportamse ao FMSAU.

Artigo 5.º

Compensações

1 - O valor das compensações pecuniárias (CE) referidas no artigo anterior é estabelecido pela fórmula:

CE = dac × (cL/cL máx. × 0,15) × C

sendo:

a) dac: a diferença, em m² de ac, entre edificabilidade concreta e edificabilidade abstrata

b) cL: o coeficiente de localização fixado para o local, no quadro do CIMI

c) cL máx: o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI

d) C: o "custo de referência" por m² de ac, nos termos do disposto no n.º 9.º da Portaria 281/2021, de 3 de dezembro.

2 - O valor de C a considerar em cada ano é o que estiver em vigor em dezembro do ano anterior.

3 - Em operações de ampliação de construção existente (em situação legal), quando o aumento da edificabilidade concreta for inferior à dac, esse aumento substitui a dac na fórmula.

4 - Este artigo não é aplicável à edificação em solo rústico, por não lhe ter sido afeta pelo PDMV uma edificabilidade abstrata.

SECÇÃO 2

ENCARGOS DE URBANIZAÇÃO

Artigo 6.º

Disposições enquadratórias

1 - Os encargos urbanísticos, conforme são identificados no PDMV, correspondem à construção e manutenção de infraestruturas, entendidas estas no sentido lato, englobando:

a) Todo o espaço público, de circulação e de estar, pedonal e automóvel, incluindo vias, praças, estacionamento, espaço livres e verdes;

b) Os sistemas de abastecimento de água e de drenagem de águas residuais e pluviais, o sistema de recolha de resíduos sólidos urbanos, as redes de fornecimento de energia elétrica, iluminação pública, gás e telecomunicações;

c) Equipamentos públicos de utilização coletiva, nomeadamente de educação, desporto e lazer, cultura, sociais e de saúde, administrativos, de segurança e proteção civil.

2 - Em função da sua abrangência, a infraestrutura considera-se dividida em:

a) Infraestrutura local, a que engloba todas as redes referidas nas alíneas a) e b) do número anterior que irão servir diretamente cada conjunto edificado;

b) Infraestrutura geral, a que serve os aglomerados urbanos e o território municipal na sua globalidade, nomeadamente vias sem construção adjacente, áreas verdes públicas de dimensão supralocal e espaços destinados a equipamentos.

3 - O PDMV, no seu Regulamento, estabelece o seguinte modelo perequativo para a distribuição dos encargos urbanísticos:

a) São devidos pelo promotor de todas as operações urbanísticas, sistemáticas ou não sistemáticas, encargos proporcionais à edificabilidade concreta que exceda a preexistente em situação legal.

b) Estes encargos incluem:

i) A execução de obras de urbanização e correspondente cedência de terreno, conforme o necessário à operação, variável em função de preexistências e de especificidades locais;

ii) Uma cedência de terreno destinado a infraestrutura geral referenciada a valores médios:

0,5 m²/m² ac - na UOPG A (Centro da Cidade, área interior à Circunvalação) e UOPG B (área entre a Circunvalação e o anel de vias estruturantes);

0,35 m²/m² ac - na UOPG C (demais área concelhia);

iii) Taxa e compensações urbanísticas que, considerando os encargos referidos em i) e ii), assegurem uma distribuição perequativa entre todas as operações.

c) A taxa e compensações a fixar assentam em custos e valores reais (“custos padrão”), correspondendo à sua totalidade ou apenas a uma parte, caso em que a Câmara Municipal de Viseu assume a restante parte como encargo seu.

4 - As taxas e as compensações estabelecidas nos dois artigos seguintes cumprem o referido no n.º 3 e exprimem a decisão municipal de fixar a seguinte participação de cada operação urbanística no financiamento das infraestruturas:

a) Realização de obras de infraestrutura local ou/e pagamento de taxa, assegurando uma participação de valor não inferior a 50 % do respetivo custo padrão;

b) Cedência de terreno destinado a infraestrutura geral/ m² de ac, conforme ponto ii) da alínea b) do n.º 3, ocorrendo compensação por cedência efetiva inferior ou superior, conforme o estabelecido no Artigo 7.º;

c) Assunção pela CMV da totalidade dos encargos com a infraestrutura geral, salvo situações em que um promotor entenda assumir esse encargo para viabilizar uma operação.

Artigo 7.º

Compensação por défice ou excesso de cedência para infraestrutura geral

1 - O valor da compensação pecuniária por défice ou excesso de cedência para infraestrutura geral relativamente à cedência média devida (CC) é estabelecido pela fórmula:

CC = (A × m - Ce) × [(cL/ cLmáx x 0,15) × I × C]

sendo:

a) A, a edificabilidade contabilizada conforme alínea b) do n.º 1 do Artigo 3.º

b) m, a cedência média estabelecida no PDMV:

UOPG A e UOPG B: 0,5m²/m² ac

UOPG C: 0,35m²/m² ac

c) Ce, a cedência efetiva para infraestrutura geral, em m² de terreno

d) cL, o coeficiente de localização fixado para o local, no quadro CIMI

e) cLmáx, o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI

f) C: o "custo de referência" por m² de área bruta, atualizado nos termos do disposto no n.º 9.º da Portaria 281/2021, de 3 de dezembro

g) I, o índice de edificabilidade abstrata estabelecido pelo PDMV para o local:

UOPG A: 0,6m² ac /m²

UOPG B e UOPG C: 0,4m² ac /m²

2 - Ocorrendo cedência de terreno com edificabilidade - conforme subalínea i da alínea e) do Artigo 4.º - a respetiva área é contabilizada como se fosse para infraestrutura geral.

3 - Do solo cedido para infraestrutura geral, o infraestruturado, correspondente a faixa de 30 m de profundidade confinante com via dispondo de todas as infraestruturas, é contabilizado a dobrar.

4 - A compensação é paga pelo promotor à CMV ou pela CMV ao promotor, conforme o valor calculado seja positivo ou negativo.

Artigo 8.º

Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas

1 - O valor da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas (TMU) é estabelecido pela fórmula:

TMU = A × 5 % C - OUL

sendo zero se da fórmula resultar valor negativo.

2 - As siglas constantes na fórmula significam:

a) A, a edificabilidade contabilizada conforme alínea b) do n.º 1 do Artigo 3.º

b) C: o "custo de referência" por m² de área bruta, atualizado nos termos do disposto no n.º 9.º da Portaria 281/2021, de 3 de dezembro

c) OUL, o custo das obras de urbanização de infraestrutura local a cargo do promotor

3 - O custo OUL é estimado com base no orçamento dos respetivos projetos.

CAPÍTULO III

DISPOSIÇÕES COMPLEMENTARES

SECÇÃO 1

EFETIVAÇÃO DE TAXAS E DEMAIS ENCARGOS

Artigo 9.º

Princípio

1 - Os atos administrativos, alvarás e outros documentos não são emitidos ou fornecidos sem que sejam pagas taxas e compensações e efetuadas as cedências de terreno devidas.

2 - Admite-se, excecionalmente, nas situações referidas no Artigo 12.º, o pagamento de taxas e compensações em prestações.

Artigo 10.º

Valores pecuniários e sua liquidação

1 - A atualização dos valores estabelecidos no Capítulo II decorre da evolução do valor de C, "custo de referência" por m² de ac, nos termos do disposto no n.º 9.º da Portaria 281/2021 de 3 de dezembro, devendo aplicar-se em cada ano o valor em vigor em dezembro do ano anterior.

2 - Os valores a pagar são arredondados ao €, por defeito no caso da parcela < 50 cêntimos, por excesso se ≥ 50 cêntimos.

Artigo 11.º

Substituição de valores pecuniários

1 - Os valores pecuniários a pagar podem, por acordo mútuo, ser substituídas por obras de urbanização ou cedência de terreno, mediante avaliações específicas.

2 - Na substituição desses valores por terreno são considerados os valores de referência (por m² ou m² de ac, consoante o caso) constantes no Anexo a este Regulamento, relativo à fundamentação dos valores das taxas e das compensações urbanísticas.

Artigo 12.º

Pagamento em prestações

1 - Por decisão expressa da Câmara Municipal pode ser autorizado o pagamento de taxas e compensações em prestações quando, comprovadamente, a situação económica do requerente não lhe permita o pagamento integral de uma só vez, condicionado à prestação de caução, nos termos do disposto no artigo 117.º do RJUE.

2 - Esta eventual decisão será acompanhada de plano de pagamentos, sendo acrescido a cada prestação os correspondentes juros de mora, cuja taxa a aplicar é equivalente à taxa dos juros legais fixados nos termos do n.º 3 do Decreto-Lei 73/99, de 16 de março, na sua atual redação.

3 - Salvo disposição legal ou regulamentar em contrário, quando for autorizado o pagamento em prestações, o número destas não pode ser superior a:

a) 3 Prestações, para valores entre 250 € e 2 500 €;

b) 4 Prestações, para valores entre 2 501 € e 5 000 €;

c) 5 Prestações, para valores entre 5 001 € e 7 500 €;

d) 6 Prestações, para valores entre 7 501 € e 10 000 €;

e) 10 Prestações, para valores superiores a 10 000 €.

4 - Quando esteja em causa o pagamento, em prestações, de taxas urbanísticas, o número destas não pode ser superior ao prazo de execução da operação urbanística, previsto na calendarização, devendo aplicar-se o disposto no número anterior quando esteja em causa o pagamento de taxas urbanísticas associadas a operação urbanística sem prazo.

5 - Os pedidos de pagamento em prestações devem conter a identificação do requerente, a natureza da dívida e o número de prestações pretendido, bem como os motivos que os fundamentam.

6 - O valor de cada prestação mensal corresponde ao total da dívida, dividido pelo número de prestações autorizado, acrescido de juros, contados sobre o montante da dívida desde o termo do prazo para o pagamento até à data de pagamento efetivo de cada uma das prestações.

7 - O pagamento de cada prestação deve ocorrer durante o mês a que esta corresponder.

8 - A falta de pagamento de qualquer prestação implica o vencimento imediato das seguintes, assegurando-se a execução fiscal da dívida remanescente mediante a extração da respetiva certidão de dívida.

9 - A autorização de pagamento em prestações não afasta a possibilidade de, posteriormente, vir a ser paga a totalidade do montante ainda em dívida.

10 - Em casos manifestamente excecionais e devidamente fundamentados pode a Câmara Municipal autorizar o pagamento em prestações em número e valores e diferentes dos previstos no n.º 3 do presente artigo.

11 - Quando forem devidos impostos ou outros tributos doutras administrações, estes serão pagos, na íntegra, conjuntamente com a primeira prestação.

SECÇÃO 2

ISENÇÕES E REDUÇÕES

Artigo 13.º

Redução para fomento de obras de reabilitação e de pequena dimensão

1 - Para estímulo e favorecimento de obras de reabilitação urbana e de pequenas colmatações edificatórias:

a) As compensações e os encargos urbanísticos só são aplicáveis ao acréscimo edificatório.

b) No cálculo dos encargos urbanísticos estabelecidos na Secção 2 do Capítulo II são deduzidos 150 m² de ac em todas as operações urbanísticas.

c) A construção de uma habitação unifamiliar com ac ≤ 150m², em prédio localizado na UOPG C e constituído antes da entrada em vigor deste regulamento, fica isenta da compensação estabelecida no Artigo 5.º

2 - A redução de encargos urbanísticos estabelecida na alínea b) do n.º 1 está inserida nas fórmulas aplicáveis, as quais se referenciam a A, sigla que corresponde à "ac licenciada que exceda a preexistente, deduzida de 150m², assumindo, no mínimo, o valor zero".

3 - As isenções e reduções estabelecidas no n.º 1 não são aplicadas em operações urbanísticas cujos prédios já delas tenham beneficiado há menos de 10 anos.

Artigo 14.º

Reduções temporárias, até final de 2026

1 - Para obviar à penalização de investimentos em curso e para imediato fomento de operações urbanísticas, as operações licenciadas até final de 2026 gozam de redução de encargos, conforme estabelecido nos números seguintes.

2 - As operações licenciadas até final de 2025 suportam apenas 1/3 da globalidade dos encargos pecuniários previstos neste regulamento, salvo o referido no n.º 4.

3 - As operações licenciadas durante 2026 suportam apenas 2/3 da globalidade dos encargos pecuniários previstos neste regulamento, salvo o referido no n.º 4.

4 - A compensação prevista na alínea a) do n.º 3 do Artigo 4.º, alternativa a cedência, é reduzida a 2/3 até final de 2025.

5 - A eventual prorrogação de licença emitida conforme números anteriores implica pagamento do valor da redução concedida.

Artigo 15.º

Outras isenções e reduções

1 - Estão isentas do pagamento de taxas e compensações:

a) As entidades a quem a lei expressamente confira tal isenção;

b) As autarquias locais;

c) O sector empresarial do Município de Viseu, desde que para prossecução de fins constantes dos respetivos estatutos, diretamente relacionados com os poderes delegados pelo Município e que tenham subjacente a prossecução do interesse público.

2 - As operações urbanísticas oneradas por condicionantes patrimoniais reconhecidas pela CMV, nomeadamente das decorrentes de classificação oficial ou de possível presença arqueológica, gozam de redução ou isenção de encargos urbanísticos, a estabelecer em cada caso pela CMV face a solicitação justificada do proprietário.

3 - Podem ainda ser objeto de isenções e/ou reduções as operações urbanísticas às quais a Assembleia Municipal reconheça, de forma expressa e fundamentada, especial interesse ambiental, económico, cultural e/ou social.

4 - As isenções e reduções estabelecidas nos números anteriores não dispensam as entidades a quem forem concedidas da obrigação de assegurarem as infraestruturas locais correspondentes e necessárias à operação que pretendam concretizar.

CAPÍTULO IV

DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 16.º

Disposições revogatórias

1 - O presente regulamento revoga e prevalece sobre todas as normas regulamentares que, expressa ou tacitamente, disponham em sentido contrário ou que com ele conflituem.

2 - São expressamente revogados:

a) O Capítulo VI, o Capítulo VII, os números 5 a 9 do Artigo 19.º e o Anexo, com a Fundamentação Económico-Financeira do Valor das Taxas de Urbanização e Obras, do Regulamento Municipal de Urbanização, Edificação e Taxas;

b) O Artigo 27.º do Regulamento Municipal da Urbanização e da Edificação.

Artigo 17.º

Regulamentação complementar

Para assegurar as compensações, pecuniárias ou em terreno, é criado pela CMV um Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística, conforme PDMV e quadro legal aplicável.

Artigo 18.º

Disposições transitórias

1 - O presente regulamento aplica-se a todos os procedimentos cujo requerimento inicial tenha dado entrada na CMV após a sua entrada em vigor.

2 - Os procedimentos em curso à data da entrada em vigor deste Regulamento, que se concluam no prazo de 1 ano após a sua publicação, podem, se por tal optarem, pagar os encargos urbanísticos antes em vigor e aqui revogados.

Artigo 19.º

Dúvidas e omissões

Os casos omissos e as dúvidas suscitadas na interpretação e aplicação do presente Regulamento serão decididos mediante deliberação da Câmara Municipal.

Artigo 20.º

Resolução de conflitos

Para a resolução de conflitos na aplicação do presente Regulamento podem os interessados requerer a intervenção de uma comissão arbitral, nos termos do Artigo 118.º do RJUE.

Artigo 21.º

Entrada em vigor

O presente Regulamento entra em vigor no dia imediato à sua publicação, na 2.ª série do Diário da República.

ANEXO

Fundamentação de Valores

I - Normativa do PDMV

A normativa do PDMV, a seguir reproduzida, exige regulamentação complementar relativa a:

1 - Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TMU) e, para tal, fixação de:

Custo padrão/m² ac de construção inicial da infraestrutura local;

Custo padrão/m² ac de construção inicial da infraestrutura geral.

2 - Valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida.

3 - Valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.

Aqui se reproduz a normativa do PDMV aplicável.

Artigo 5.º

Definições e siglas

Área de construção adaptada - Somatório das áreas de construção existentes ou previstas, incluindo edifícios principais e anexos, excluindo das áreas de construção as caves destinadas a estacionamento afeto aos demais usos do lote, áreas sem pé-direito regulamentar para fins habitacionais, terraços descobertos e varandas exteriores ao plano da fachada, galerias exteriores públicas e arruamentos ou espaços livres com uso público cobertos pela edificação.

Artigo 90.º-E

Áreas operativas para efeitos de perequação de edificabilidade

Confrontando a realidade presente em cada local, como o desempenho ambiental e a ocupação existente, com as categorias de espaços e correspondente disciplina estabelecida pelo presente Plano, identificam-se e distinguem-se, na área por ele abrangida, as seguintes situações, a considerar para efeitos perequativos:

a) Áreas para as quais não se justifica a adoção de mecanismos perequativos:

i) Todo o solo rústico, salvo o destinado a equipamentos e infraestruturas;

ii) Áreas em solo urbano integradas nas categorias "áreas urbanas de baixa densidade", "verde urbano de proteção" e "usos específicos".

b) Áreas que exigem a adoção de mecanismos perequativos: todas as categorias de solo urbano, salvo as referidas na alínea anterior, para as quais são definidas unidades operativas de planeamento e gestão (UOPG) que relevam para esse efeito, delimitadas na planta de Orientações Perequativas e Executórias:

i) UOPG A - Centro da Cidade (área interior à Circunvalação);

ii) UOPG B - área entre a Circunvalação e o anel de vias estruturantes;

iii) UOPG C - demais área concelhia

c) Áreas que devem ser adquiridas pela CMV, constituindo um encargo urbanístico: as destinadas a equipamentos ou infraestruturas localizadas em solo rústico.

Artigo 90.º-F

Conceitos associados à edificabilidade

Adotam-se, para efeitos perequativos e do processo de gestão urbanística, os seguintes conceitos:

a) Edificabilidade: a estabelecida para cada local (parcela ou conjunto de parcelas) nas disposições do Plano (quantitativas e qualitativas) e na demais regulamentação aplicável;

b) Edificabilidade média: referente a cada uma das UOPG delimitadas pelo Plano para efeitos perequativos, exprime o quociente entre o total da área de edificação nela admitida (incluindo a existente) e a respetiva área territorial;

c) Edificabilidade abstrata: a afeta pelo Plano ao proprietário de cada parcela (ou conjunto de parcelas), corresponde à edificabilidade média subtraída da edificabilidade afeta ao FMSAU;

d Edificabilidade concreta: a edificabilidade legal já existente numa dada parcela ou a que vier a ser estabelecida em processo de gestão urbanística.

Artigo 90.º-G

Edificabilidade média e edificabilidade abstrata

1 - Das disposições deste Plano decorrem, para as áreas identificadas na alínea b) do artigo 90.º-E, as seguintes edificabilidades médias:

a) Na UOPG A: 0,61m²ac/m²;

b) Na UOPG B: 0,50m²ac/m²;

c) Na UOPG C: 0,43m²ac/m².

2 - A edificabilidade média, nestas UOPG, é distribuída entre:

a) A generalidade dos proprietários, aos quais é atribuída pelo Plano a edificabilidade abstrata referida no número seguinte;

b) O Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística, ao qual é atribuída a restante edificabilidade.

3 - A edificabilidade abstrata atribuída aos proprietários de cada prédio é:

a) Na UOPG A: 0,60m²ac/m² + 150 m²ac;

b) Na UOPG B: 0,40m²ac/m² + 100 m²ac;

c) Na UOPG C: 0,40m²ac/m² + 100 m²ac.

4 - Face ao seu impacto funcional e volumétrico, a edificabilidade correspondente a superfícies comerciais com área ≥ 1000m² é contabilizada a dobrar, para todos os efeitos deste Regulamento, salvo se localizadas em área de atividades económicas.

Artigo 90.º-H

Edificabilidade concreta e compensações

1 - A edificabilidade de cada prédio ou conjunto de prédios respeita as disposições (quantitativas e qualitativas) estabelecidas pelo Plano e demais regulamentação aplicável.

2 - A edificabilidade concreta, a autorizar a proprietário ou conjunto de proprietários em cada operação urbanística, articula a edificabilidade a que se refere o n.º anterior com a edificabilidade abstrata, sendo que:

a) Quando possível, a edificabilidade concreta é igual à abstrata;

b) Quando a edificabilidade de prédio (ou conjunto de prédios) for superior à abstrata:

i) É cedida à CMV uma área com a edificabilidade em excesso, salvo quando razões urbanísticas ou logísticas o impeçam ou desaconselhem;

ii) Não se verificando a cedência, o promotor paga uma compensação pecuniária à CMV proporcional à edificabilidade concreta que exceda a abstrata.

c) Quando, por razões urbanísticas que não decorram das caraterísticas próprias do respetivo prédio (biofísicas, patrimoniais ou cadastrais), a edificabilidade for inferior à abstrata:

i) A edificabilidade concreta pode aproximar-se da abstrata, majorando a edificabilidade até 20%, desde que daí não decorram inconvenientes urbanísticos;

ii) Não sendo tal adequado ou suficiente, a CMV paga uma compensação pecuniária ao promotor proporcional à diferença entre a edificabilidade concreta e a abstrata.

3 - O valor das compensações a aplicar nas situações referidas nas alíneas b) e c) do n.º 2 é estabelecido em regulamento municipal.

4 - Não há lugar a compensação quando, respeitando a normativa do Plano, a edificabilidade concreta for inferior à abstrata por vontade do proprietário.

Artigo 90.º-K

Encargos urbanísticos padrão

1 - São identificados, para efeitos perequativos, os encargos urbanísticos padrão seguintes:

a) Custo médio/m²ac de construção inicial da infraestrutura local;

b) Cedência média de terreno destinado a infraestrutura geral;

c) Custo médio/m²ac de construção inicial da infraestrutura geral.

2 - A cedência média de terreno destinado a infraestrutura geral é:

a) Nas UOPG A e B: 0,5m²/m²ac;

b) Na UOPG C: 0,35m²/m²ac,

3 - São identificados em regulamento municipal:

a) Os custos padrão/m²ac das infraestruturas referidas nas alíneas a) e c);

b) Os valores do m² de terreno destinado a infraestrutura geral.

Artigo 90.º-L

Encargos urbanísticos a suportar pelos promotores

1 - São devidos pelo promotor de todas as operações urbanísticas, sistemáticas ou não sistemáticas, encargos proporcionais à edificabilidade concreta que exceda a preexistente em situação legal.

2 - Os encargos a que se refere o n.º anterior são fixados em regulamento municipal, correspondendo a uma parte ou ao todo dos valores padrão referidos no n.º 2 do artigo anterior.

3 - O assumir de encargos pelos promotores concretiza-se através de:

a) Execução de obras de urbanização e correspondente cedência de terreno, conforme o necessário à operação, variável em função de preexistências e de especificidades locais;

b) Pagamento de taxa pelas infraestruturas urbanísticas, cujo valor é o fixado em regulamento municipal, conforme n.º 2, do qual é abatido o custo das obras de urbanização referidas em a);

c) Cedência de terreno identificado pela CMV como necessário para infraestrutura geral, ocorrendo compensação do promotor à CMV ou da CMV ao promotor, conforme esta cedência efetiva seja inferior ou superior à cedência média fixada no n.º 2 do artigo 90.º-J.

4 - Ocorrendo cedência de terreno com edificabilidade, conforme i), da alínea b), do n.º 2, do artigo 90.º-H, a respetiva área é contabilizada como área para infraestrutura geral.

5 - As obras de construção em área abrangida por operação de loteamento em vigor estão isentas dos encargos a que se refere o presente artigo, suportando as eventualmente previstas no título urbanístico.

II - Metodologia

Para cumprimento das disposições do PDMV há então que:

Estabelecer custos-padrão/m² ac de construção inicial de infraestrutura local e de infraestrutura geral, que irão suportar a proposta relativa à taxa pelas infraestruturas urbanísticas (TMU).

Identificar valores imobiliários presentes no processo de transformação urbanística em Portugal, que irão suportar a proposta relativa ao valor das compensações:

Por cedência de terreno superior ou inferior à estabelecida no PDMV para infraestrutura geral;

Por edificabilidade concreta, a mais ou a menos, relativamente à edificabilidade abstrata estabelecida no PDMV.

Para a regulamentação da taxa pelas infraestruturas urbanísticas (TMU) adota-se a seguinte metodologia:

Identificar os custos reais das obras de urbanização em Portugal e especificamente no Município de Viseu.

Serão estes os "custos-padrão", diferenciando os de infraestrutura local e os de infraestrutura geral.

Considerar que tais custos podem ser suportados pelos promotores através da realização de obras de urbanização e/ou através do pagamento de TMU.

Assumir que o Município tem toda a legitimidade para estabelecer a totalidade destes custos-padrão como encargo dos promotores, mas que também pode assumir uma parte desses custos. Exige, então, decisão eminentemente política, que tem impactos financeiros, económicos e urbanísticos.

Articulando racionalidade técnica com decisão política, elaborar proposta sobre os encargos urbanísticos a suportar pelos promotores, nomeadamente TMU.

Para a regulamentação das compensações relativas a solo e a edificabilidade, a metodologia utilizada assenta no cálculo dos correspondentes valores imobiliários, considerando o quadro legal aplicável.

Antecedendo esse cálculo, à frente apresentado, justificam-se algumas observações e explicitações de âmbito geral.

Antes de mais, identificação dos investimentos e receitas que ocorrem no processo de transformação urbanística, nomeadamente na produção de lotes urbanos:

Investimentos:

Valor do solo não infraestruturado

Encargos de urbanização

Outros custos, de financiamento, de projeto e administrativos

Receitas:

Direitos de edificabilidade, traduzidos em constituição de lotes urbanos ou licenças de construção

Note-se que o valor do solo difere por estar ou não infraestruturado e evolui em função da respetiva edificabilidade. Esta começa por corresponder a mera expectativa, até atingir um direito concreto, situação que só ocorre através de licença administrativa e após a assunção dos correspondentes encargos urbanísticos.

Na avaliação do solo, há então que diferenciar situações:

Valor do solo sem edificabilidade atribuída, distinguindo-se o solo infraestruturado do solo não infraestruturado;

Valor do solo com uma edificabilidade abstrata atribuída por plano, distinguindo-se o solo infraestruturado do solo não infraestruturado;

Valor do solo com um direito de edificabilidade atribuído (resultante de constituição de lote urbano e/ou de licença de construção), distinguindo-se o solo infraestruturado e que já suportou os devidos encargos urbanísticos daquele em que isso ainda não tenha acontecido.

Importa tornar clara a situação "solo infraestruturado":

Trata-se de solo servido por todas as infraestruturas urbanas, as quais são elencadas no artigo 26.º n.º 7 do Código de Expropriações. Poderá estar servido por algumas e não por todas essas infraestruturas, estando então parcialmente infraestruturado.

Está servido quando confinante com via que integra essas infraestruturas. Mas note-se que tal serviço apenas acontece na faixa confinante com a via. Considerando a habitual profundidade de lotes urbanos, a profundidade a considerar para essa faixa poderá ser de 30 m.

Assume-se assim como "solo infraestruturado" a faixa de 30 m de profundidade confinante com via servida de todas as infraestruturas urbanas. Um prédio poderá, então, ter uma parte infraestruturada e outra não infraestruturada.

Também a edificabilidade de um prédio exige clareza, tanto mais que o respetivo valor dela depende.

O Código de Expropriações fala de "um aproveitamento normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor". O PDMV estabelece, para o solo urbano, uma edificabilidade abstrata enquanto direito do proprietário. Será essa então que deverá ser considerada, porque assim o determina o Regulamento do Plano, mas também porque, uma vez estabelecida, ser essa a considerada no funcionamento do mercado imobiliário.

Para a avaliação das compensações a fixar, o referencial de situação do solo mais adequado é então:

Solo na sua condição inicial, ou seja, não estando ainda infraestruturado;

Solo com a edificabilidade abstrata que o PDMV já lhe atribui.

III - Custos-padrão de obras de urbanização

Custos de referência de construção inicial de infraestrutura local

O custo das obras de urbanização associáveis a uma operação urbanística - infraestruturas locais - varia em função das caraterísticas do terreno e das opções de desenho urbano.

Procuram-se valores médios, relativos a terrenos sem grandes dificuldades de urbanização e a soluções que articulem bom nível de serviço com contenção de custos.

Para tal, foram utilizadas três fontes complementares, cada uma delas referenciada a custos em janeiro de 2023. Para a atualização de valores, considerou-se a inflação "oficial" relativa a "habitação, água, eletricidade, gás e outros combustíveis"(1), acrescida de 10 % para ter em conta a grande subida dos custos de construção ocorrida no último ano.

Primeira fonte, partindo dos dados da investigação Ocupação Dispersa - Custos e Benefícios à escala local (fazendo corresponder um fogo ou equivalente a 130m² de ac) conclui-se que, a preços de 2010, os custos de construção inicial acrescidos dos custos de conservação e renovação a 30 anos rondam os:

70€/ m² ac em urbanizações concentradas;

130€/ m² ac em urbanizações de moradias;

180€/ m² ac em ocupações dispersas, quando servidas por nível inferior de infraestrutura.

Adotando um valor intermédio entre o de uma urbanização concentrada e o de uma urbanização de moradias, chega-se a um custo de 100€/m² ac para a infraestrutura local. Atualizado para valores atuais, este custo estima-se em 142€/m² ac. Considerando que neste valor estão incluídos os custos de construção inicial e também os de conservação a 30 anos e que, de acordo com o referido estudo, cada um corresponde a cerca de 50 % do total, chega-se a um valor de referência de 71€/m² ac para um e para outro.

Segunda fonte, considerando o estabelecido no Código de Expropriações.

Quando o solo se encontra infraestruturado, a respetiva avaliação considera um fator (F2, conforme fórmula atrás apresentada), que atinge 10 % do custo de construção C caso existam todas as infraestruturas. Estando este custo agora fixado em 903€/ m² ac, a existência de todas as infraestruturas, o mesmo é dizer, estar o solo totalmente urbanizado, traduz-se numa sobrevalorização de 90€/m² ac.

Terceira e mais importante fonte: os custos de obras de infraestruturação local praticados em loteamentos particulares, executados ou em fase de execução no concelho de Viseu, selecionados por forma a serem representativos de uma urbanização adequada, nem insuficiente nem excessiva.

Estes dados são apresentados no quadro seguinte.

QUADRO 1

Custos de obras de infraestruturação local em Viseu



Da amostra recolhida, constituída por operações de loteamento localizadas em zonas distintas do concelho, chegou-se a um valor de referência na ordem dos 90€/m² ac.

Os métodos de cálculo conduzem assim a valores próximos.

O custo de construção inicial da infraestrutura local situa-se próximo, talvez ligeiramente abaixo, dos 90€/m² ac.

Trata-se, apenas, do custo de construção inicial, se se considerarem custos de conservação e renovação o valor duplica. Como valor de referência para os encargos com infraestrutura local, que poderão ser imputados aos promotores de operações urbanísticas, adota-se então esse valor.

Para efeitos de uma atualização automática os atuais 90€/m² ac reportam-se ao valor de C, estabelecido conforme Portaria 281/2021, de 3 de dezembro, sendo então assumido como custo padrão das infraestruturas locais/m² ac:

IL = 10 % C

Note-se que este valor corresponde a situações de orografia não complicada, em que a realização de infraestruturas não exija obras de contenção, casos em que o custo será bem maior.

Custos de referência de construção inicial de infraestrutura geral

Um adequado serviço de infraestruturas de uma qualquer cidade (incluindo no conceito de infraestruturas, as zonas verdes e os equipamentos de utilização coletiva) é, genericamente, proporcional à sua dimensão populacional. Para realidades históricas/sociais similares, quase o mesmo é dizer que é proporcional ao da dimensão da área de construção nela existente.

Assim, para estabelecer um referencial de custo de construção inicial de infraestruturas gerais podem ser usados cálculos elaborados no quadro de planos para cidades portuguesas que confrontam nova edificabilidade com previsão de investimento municipal.

Consideram-se então os seguintes casos, sobre o qual está publicada informação:

No Plano de Urbanização de Évora (²⁾ chega-se a um valor/m² ac significativamente superior ao custo de referência para infraestrutura local (9.600 escudos em 1996, o que se traduziria em 48 euros, ou seja, em cerca de 93€/ m² ac a valores atuais.

Em Plano de Urbanização da Póvoa de Varzim de 2007 (ver o Relatório do Plano), chega-se a uma estimativa de investimento municipal de 25 milhões para uma previsão de 2.000 novos fogos (o que, considerando a edificabilidade não apenas para uso habitacional, pode corresponder a 400.000 m² ac); resulta em 62,5€/ m² ac, que a valores atuais se traduz em cerca de 96€/ m² ac.

No Plano Diretor Municipal de Matosinhos de 2019 (ver Programa de Execução) prevê-se um investimento em infraestrutura geral de 10 milhões/ano, num cenário de edificabilidade de 120 000 m²ac/ano, o que se traduz em investimento municipal em infraestrutura geral para a próxima década de 83,3 €/m² ac, que a valores de 2023 se traduz também em cerca de 96€/ m² ac.

Percorrendo um outro caminho de cálculo, especificamente para Viseu.

Refere o RJUE (DL555/99, republicado pelo DL136/2014, de 09 de setembro) no seu artigo 116.º, n.º 5 que os projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas devem ser acompanhados de fundamentação, considerando designadamente o programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais.

Há então que confrontar investimentos municipais com edificabilidade. Para tal considerou-se:

O "Programa Plurianual de Investimentos" aprovado em 2021 para o período de 2022-2026. Procurou-se identificar, um a um, os investimentos correspondentes à construção inicial de infraestrutura geral (ver quadro 2), de acordo com a definição adotada no PDMV. O somatório dos investimentos previstos totaliza cerca de 39,5 milhões €. Atualizando o valor, tendo em conta a inflação recente e o aumento generalizado dos custos de construção, obtém-se um valor próximo dos 49 milhões €.

QUADRO 2

Investimentos municipais em infraestrutura geral em 2022-2026 em Viseu



*1 Considerou-se 25 % do investimento total, porque este corresponde, maioritariamente, a obras de requalificação

*² Considerou-se 50 % do investimento total, porque este corresponde, parcialmente, a obras de infraestruturação local

No que respeita ao que será a nova edificabilidade nesse mesmo período de 5 anos, considerou-se um valor total anual igual ao ocorrido entre 2012 e 2021 (ver quadro 3), o que se traduz em 553.000 m² ac.

QUADRO 3

Edificabilidade de 2012 a 2021 em Viseu



Dividindo um valor pelo outro, conclui-se que o investimento municipal em infraestrutura geral é 89€/ m² ac.

Também neste caso os métodos de cálculo conduzem a valores muito próximos entre si e similares. E também se trata apenas do custo de construção inicial; se se considerarem custos de conservação e renovação o valor duplica.

O valor calculado ronda então os 90€/m² ac, neste caso talvez ligeiramente acima, mas próximo do custo estimado para a infraestrutura local.

Adota-se então esse valor e mais uma vez, para efeitos de uma atualização automática, reportam-se os 90€/m² ac ao valor de C, sendo assumido como custo padrão das infraestruturas gerais/m² ac:

IG = 10 % C, sendo C estabelecido conforme Portaria 281/2021 de 3 de dezembro

IV - Referências de valores imobiliários (solo e edificabilidade)

Valor do solo não infraestruturado/ m2

Adota-se como valor de referência o que resulta dos instrumentos legais aplicáveis à avaliação do solo e demais imóveis: Código de Expropriações e Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Considerando as disposições do Código de Expropriações (Lei 168/99, de 18/09/99, com as alterações subsequentes) conclui-se - por aplicação do artigo 26.º, números 5, 6 e 7 - que a avaliação do solo se pode traduzir na seguinte fórmula:

S = (F1 + F2) × (E × C)

sendo:

S - Valor do solo (parcela)

E - Edificabilidade afeta ao proprietário

C - Custo da construção/m² a custos controlados

F1 - Fator de localização considerando o todo nacional, atingindo no máximo 15 %

F2 - Fator aplicável às áreas já infraestruturadas (existindo todas, será de 10 %)

Especificando cada um dos valores:

E - Edificabilidade que pode ser afeta à parcela, resulta do que for estabelecido pelo plano de ordenamento aplicável. Em planos que, cumprindo cabalmente as disposições da LBSOTDU (Lei 34/2014, de 30/maio), estabeleçam uma edificabilidade abstrata para cada UOPG, é esta, entendida como direito, que deverá ser considerada. Para 1 m² de solo a edificabilidade será então a do correspondente índice abstrato de utilização: I m² ac/m² solo.

C - Custo que, conforme o estabelecido no Código de Expropriações, corresponde ao fixado como “custo de referência” para habitação a custos controlados, conforme estabelecido no n.º 9 da Portaria 281/2021, de 3 de dezembro. Em janeiro de 2023 é de 903€/m² ac.

F1 - Fator decorrente da localização, o qual pode atingir no máximo 15 %. Para fixar o seu valor para cada local recorre-se aos coeficientes de localização estabelecidos oficialmente no quadro do CIMI, atribuindo 15 % ao de coeficiente máximo (cL máximo - atualmente 3,5) e um valor proporcional para os demais: (cL/cL máximo) × 15 %.

F2 - Varia entre 0 e 10 %, conforme n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Para solo não infraestruturado F2 é nulo.

Ter-se-á então como valor/ m² de solo não infraestruturado (S):

S = (cL/ cLmáx × 0,15) × I × C

sendo:

(cL/cLmáx × 0,15) × I, um algoritmo de localização que conjuga a valoração do local estabelecida no quadro do CIMI (cL e cLmáx) e a edificabilidade abstrata (I, índice estabelecido por plano) com C, o "custo de referência" para habitação a custos controlados estabelecido conforme Portaria 281/2021, de 3 de dezembro

Assim, em janeiro de 2023, sendo C = 903 €/ m² ac, o valor em cada local corresponde a S = cL x I × 38,7 €/m² de solo.

Esta fórmula é aplicável em todo o país, conduzindo a valores diferentes para cada local.

Valor da edificabilidade (antes de suportar encargos urbanísticos)

Pretende-se estabelecer compensação pela edificabilidade superior ou inferior à abstrata.

O seu valor, numa situação em que ainda não foram suportados encargos urbanísticos, corresponde ao valor do solo a que tal edificabilidade se reporta.

Há que saber, então, qual a área de solo que corresponde a 1m²ac.

Esta é 1/I, sendo I a edificabilidade abstrata estabelecida pelo plano.

E há que conhecer o valor do solo, por m².

Este, conforme atrás referido, é-nos dado pela fórmula S = (cL/ cLmáx × 0,15) × I × C Assim, o valor da edificabilidade/m² ac (antes de suportar encargos urbanísticos) é:

E = 1/I × S = 1/I × (cL/ cLmáx × 0,15) × I × C

E = (cL/ cLmáx × 0,15) × C

A valores atuais (início de 2023), sendo C = 903 e cLmáx = 3,5, o valor em cada local será E = cL × 38,7 €/m² de solo

V - Valores fixados pelo Município de Viseu

Todos estes cálculos servem o objetivo de, com fundamento, o Município de Viseu poder fixar:

O valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.

O valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida.

A taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TMU), referenciada a:

Custo padrão/m² ac de construção inicial da infraestrutura local;

Custo padrão/m² ac de construção inicial da infraestrutura geral.

A metodologia utilizada para o cálculo dos dois primeiros valores traduz-se em valores justos e legais, não especulativos, abaixo dos muitas vezes praticados no mercado fundiário.

Assim sendo, os valores adotados decorrem diretamente dos cálculos atrás explicitados, que se traduzem em solução direta e inequívoca.

Em concreto, considerando as fórmulas relativas a valores imobiliários atrás formuladas:

Valor da compensação por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata:

Edificabilidade abstrata atribuída aos proprietários de cada prédio:

Na UOPG A: 0,60 m² ac/m² + 150 m² ac

Na UOPG B: 0,40 m² ac/m² + 100 m² ac

Na UOPG C: 0,40 m² ac/m² + 100 m² ac

Edificabilidade concreta: conforme artigo 90.º-H do PDMV

Valor da Compensação = (Edificabilidade concreta - Edificabilidade abstrata) × (cL/ cLmáx × 0,15) × C

Sendo o valor positivo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo negativo, acontece o contrário.

Valor da compensação por cedência efetiva para infraestrutura geral superior ou inferior à cedência média devida

Cedência média devida para infraestrutura geral:

Nas UOPG A e B: 0,5 m²/m²ac

Na UOPG C: 0,35 m²/m²ac

Cedência efetiva: a identificada pela CMV como necessária para infraestrutura geral

Valor da Compensação = (Cedência efetiva - Cedência média) × (cL/ cLmáx × 0,15) × I × C

Sendo o valor negativo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo positivo, acontece o contrário.

Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TMU)

Em conformidade com a metodologia adotada, a fixação do valor da taxa relativa a infraestruturas urbanísticas deve assentar em cálculo rigoroso de custos, mas exige também cuidada ponderação política.

De acordo com o caminho traçado, foram calculados e atrás expressos os custos reais das obras de urbanização, denominados "custos-padrão":

Custo da infraestrutura local = 10 % × C ≈ 90€/m2 ac

Custo da infraestrutura geral = 10% × C ≈ 90€/m2 ac

Como atrás se referiu, o Município tem toda a legitimidade para estabelecer a totalidade destes custos-padrão como encargo dos promotores, mas também pode decidir assumir estes custos, em parte ou na totalidade. Trata-se então de decisão eminentemente política, com óbvios impactos financeiros, económicos e urbanísticos.

Da análise do regulamento em vigor ressaltam as seguintes constatações:

Os encargos suportados pelas operações urbanísticas são muitíssimo inferiores aos correspondentes custos reais.

Algumas operações - basicamente loteamentos - assumem as correspondentes obras de urbanização e, nalguns casos, a cedência de terreno para infraestrutura geral. Assumem assim, grosso modo, os encargos com a infraestrutura local.

Os licenciamentos não precedidos de loteamento pagam valores muito baixos e muito variáveis, que no máximo são de 50 % do custo da infraestrutura local e que nalguns casos (edifícios pequenos) não chega a 1 %.

O presente regulamento assenta nas seguintes orientações: Haveria de procurar equilíbrios entre os encargos suportados pelas diversas operações urbanísticas (tal decisão já integra, aliás, o Regulamento do PDMV).

Seria de proceder a uma atualização, mas de evitar um aumento significativo de encargos urbanísticos, especialmente para as operações de pequena dimensão.

Aprofundando esta orientação, o Regulamento proposto integra as seguintes opções:

Cumprimento dos desígnios perequativos, considerando a totalidade dos encargos dos promotores: obras de urbanização + cedência para infraestrutura geral + taxas e compensações pecuniárias.

Fixação das seguintes obrigações padrão para a generalidade das operações urbanísticas:

Pelo menos 50 % do custo das obras de infraestruturas locais (a concretizar com obra e/ou com taxa)

Cedência de terreno para infraestrutura geral (havendo lugar a compensação por cedência a mais ou a menos)

Isenção destes encargos para todas as operações de reabilitação e renovação e ainda para aquelas que não ultrapassem os 150m² de área de construção.

Explicitação de que a CMV assume a totalidade do custo das obras de infraestruturas gerais, salvo situações em que um promotor entenda assumir esse encargo para viabilizar uma operação.

Comparando os valores resultantes com os atualmente praticados, verifica-se a aproximação ao pretendido equilíbrio entre operações urbanísticas, sendo que as que realizem obras de urbanização e/ou cedências de terreno deixarão de pagar ou irão pagar menos taxa e que as operações que não as realizem irão pagar mais. Exceção são as obras até 150 m² ac, que ficarão isentas.

Encaradas na sua globalidade, não obstante alguma atualização, os valores praticados mantêm-se baixos, quando comparados com custos reais. Operações urbanísticas de alguma dimensão, com ac ≥ 1000 m2, apenas pagarão cerca de 50 % do custo da infraestrutura local, o mesmo é dizer cerca de 25 % do custo total da infraestrutura.

(1) Taxa de Inflação (Taxa de Variação do Índice de Preços no Consumidor): total e por consumo individual por objetivo. Dados do INE - Índice de Preços no Consumidor (IPC). Fonte: PORTDATA, última atualização: 2023-01-11.

(2) Ver Jorge Carvalho, 2003, “Ordenar a Cidade”, pág. 430 a 432.

318287066

Este documento liga aos seguintes documentos (apenas ligações para documentos da Serie I do DR):

• 1999-03-16 - Decreto-Lei 73/99 - Ministério das Finanças

  Altera o regime dos juros de mora das dívidas ao Estado e outras entidades públicas.

• 1999-09-18 - Lei 168/99 - Assembleia da República

  Aprova, e publica em anexo, o Código das Expropriações.

• 1999-12-16 - Decreto-Lei 555/99 - Ministério do Equipamento, do Planeamento e da Administração do Território

  Estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação.

• 2006-12-29 - Lei 53-E/2006 - Assembleia da República

  Aprova o regime geral das taxas das autarquias locais.

• 2013-09-12 - Lei 75/2013 - Assembleia da República

  Estabelece o regime jurídico das autarquias locais, aprova o estatuto das entidades intermunicipais, estabelece o regime jurídico da transferência de competências do Estado para as autarquias locais e para as entidades intermunicipais e aprova o regime jurídico do associativismo autárquico.

• 2014-06-19 - Lei 34/2014 - Assembleia da República

  Altera (segunda alteração) a Lei n.º 54/2005, de 15 de novembro, que estabelece a titularidade dos recursos hídricos.