de 22 de maio
Em Portugal, o deficiente funcionamento do setor do arrendamento habitacional conduziu a um desequilíbrio estrutural na habitação. Ao contrário do que sucedeu na generalidade dos países da União Europeia, onde os regimes de ocupação do parque habitacional se mantiveram equilibrados facultando às famílias alternativas no acesso à habitação, em Portugal foi fortemente privilegiado o regime de habitação própria face ao de arrendamento, por diversas razões, designadamente a escassez de oferta, a existência de disfuncionalidades no mercado de arrendamento, a facilidade de obtenção de crédito hipotecário, a disponibilização de apoios do Estado à compra de habitação e aspetos culturais que valorizam a propriedade.
Em resultado, 73 % dos alojamentos familiares clássicos de residência habitual em Portugal são ocupados pelos proprietários, o endividamento dos agregados familiares para aquisição de habitação assume valores muito elevados e os agregados familiares encontram-se numa situação pouco favorável à mobilidade, o que reduz as suas opções e dificulta a sua adaptação a alterações nas dinâmicas pessoais e profissionais.
Por todas estas razões, é fundamental promover um reequilíbrio no setor da habitação em termos de regimes de ocupação, fortalecendo e promovendo o arrendamento habitacional, tornando-o numa alternativa efetiva e segura para os agregados familiares, capaz de proporcionar estabilidade e segurança tanto para os proprietários como para os arrendatários.
No entanto, existem vários obstáculos, tanto do lado da oferta como da procura, à dinamização do arrendamento habitacional e, mais ainda, de um segmento de oferta para arrendamento a preços acessíveis face aos rendimentos dos agregados familiares.
No âmbito destes obstáculos incluem-se, do lado da oferta, a perceção de risco significativo, em particular quanto ao incumprimento do pagamento das rendas e de danos no locado e, do lado da procura, a disparidade entre os preços das rendas praticados e os rendimentos das famílias e a ausência de proteção contra quebras de rendimento.
Os riscos associados à oferta estão na origem da imposição de restrições na seleção dos arrendatários e da exigência de garantias onerosas, agravando, por essa via, a dificuldade de acesso à habitação por parte dos agregados familiares. Com efeito, frequentemente, os agregados familiares vêm-se confrontados com o facto de a aquisição de habitação própria ser a única alternativa viável, sendo que o mercado não proporciona alternativas para os que não têm capacidade financeira para tal. Neste contexto, é fundamental promover a disponibilização de instrumentos que visem reduzir os riscos no arrendamento e incentivar, por esta via, o surgimento de uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos.
O Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio, que cria o Programa de Arrendamento Acessível, procura justamente incentivar o surgimento de uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, não só mediante a concessão de benefícios fiscais como contrapartida à redução do preço de renda, mas também por via da redução do risco associado aos contratos celebrados no seu âmbito. Para este fim, prevê um conjunto de mecanismos de minimização do risco, designadamente através do estabelecimento de uma taxa de esforço máxima de 35 % do rendimento mensal dos agregados, da suspensão por 5 anos do acesso ao programa dos senhorios ou arrendatários que incumpram com as disposições do mesmo, e da previsão de contratos de seguro que garantam a cobertura dos riscos mais significativos associados tanto à oferta como à procura, designadamente a falta de pagamento da renda, a quebra involuntária de rendimentos do agregado habitacional e os danos no locado.
A existência destes seguros no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível é um fator relevante para o reforço da segurança de todos quantos aderem a este programa: para os arrendatários, na medida em que beneficiam de uma proteção contra situações involuntárias de quebra de rendimentos, mantendo-se o contrato durante o período necessário para a superação do problema ou para a redefinição da sua situação habitacional; e para os senhorios, na medida em que se garante o pagamento das rendas em falta e de uma indemnização em caso de danos no locado. Este sistema concorre ainda para minimizar as dificuldades de acesso à habitação na medida em que, por via da contratação de seguros que cubram os riscos referidos, se dispensa os arrendatários da apresentação das garantias comuns, como a fiança ou a prestação de caução.
O desenvolvimento destes seguros no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível constitui, ainda, uma oportunidade para o mercado de arrendamento em geral, facilitando o surgimento de uma oferta alargada de seguros, que desejavelmente poderão estar disponíveis fora do programa, contribuindo para o desenvolvimento global do setor do arrendamento urbano.
Foi promovida a audição da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, do Conselho Nacional do Consumo e da Associação Portuguesa de Seguradores.
Assim:
No uso da autorização legislativa concedida pela Lei 2/2019, de 9 de janeiro, e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1.º
Objeto
O presente decreto-lei estabelece o regime dos contratos de seguro de arrendamento acessível no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, previstos no artigo 7.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio.
Artigo 2.º
Âmbito
1 - O disposto no presente decreto-lei aplica-se aos contratos de arrendamento previstos nas alíneas a) e c) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio.
2 - Aplicam-se ao presente decreto-lei as definições constantes do artigo 4.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio.
3 - No âmbito do presente decreto-lei, as disposições relativas a contratos de arrendamento para habitação são aplicáveis, com as devidas adaptações, ao subarrendamento para o mesmo fim.
Artigo 3.º
Garantias obrigatórias
Nos contratos de arrendamento previstos no n.º 1 do artigo anterior é obrigatória, nos termos e com as exceções previstas no presente decreto-lei, a celebração de contratos de seguro de arrendamento acessível que assegurem cada uma das garantias seguintes, até ao limite do capital seguro:
a) Indemnização por falta de pagamento da renda, garantindo o pagamento ao senhorio das quantias devidas a título de renda em caso de incumprimento do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda;
b) Indemnização por quebra involuntária de rendimentos de algum dos arrendatários, garantindo o pagamento ao senhorio da renda mensal na proporção correspondente à diminuição do rendimento do agregado habitacional, que resulte da ocorrência de um dos seguintes eventos:
i) Redução do número de elementos do agregado habitacional decorrente da morte de um dos coarrendatários;
ii) Incapacidade temporária ou definitiva para o trabalho, por período igual ou superior a 30 dias, por parte de algum dos arrendatários;
iii) Desemprego involuntário de algum dos arrendatários;
c) Indemnização por danos no locado, garantindo o pagamento ao senhorio das despesas de reparação de danos no locado atribuíveis ao arrendatário que sejam verificados no momento da entrega do locado após a cessação do contrato de arrendamento.
Artigo 4.º
Tipicidade
1 - Os contratos de seguro de arrendamento acessível relativos às garantias previstas no artigo anterior são denominados «Contratos de Seguro de Arrendamento Acessível», compreendendo as seguintes modalidades, consoante as garantias abrangidas:
a) «Falta de pagamento de renda», no que respeita à garantia prevista na alínea a) do artigo anterior;
b) «Quebra involuntária de rendimentos», no que respeita à garantia prevista na alínea b) do artigo anterior; e
c) «Danos no locado», no que respeita à garantia prevista na alínea c) artigo anterior.
2 - As apólices de contrato de seguro de arrendamento acessível podem conter uma ou mais das modalidades previstas no número anterior, desde que devidamente identificadas.
3 - As apólices de contrato de seguro de arrendamento acessível podem ainda conferir, a título complementar e facultativo, garantias não previstas no artigo anterior.
CAPÍTULO II
Oferta
Artigo 5.º
Requisitos imperativos
1 - Os requisitos imperativos de cada uma das garantias previstas no artigo 3.º são estabelecidos por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, em relação aos seguintes aspetos:
a) Capital mínimo;
b) Período máximo de carência;
c) Exclusões admissíveis;
d) Documentos instrutórios da participação do sinistro;
e) Admissibilidade de franquia;
f) Período mínimo de requalificação, correspondente ao tempo necessário para novo acionamento do seguro, se aplicável.
2 - É facultada a possibilidade de pagamento do prémio em prestações mensais.
3 - Nos casos previstos nas alíneas a) e c) do artigo 3.º, apenas é exigível o pagamento de uma indemnização por contrato de arrendamento.
Artigo 6.º
Proposta base
1 - A oferta de seguros de arrendamento acessível relativos a cada uma das modalidades previstas no artigo 4.º deve sempre incluir uma proposta geral de seguro de arrendamento acessível designada por «proposta base», limitada às garantias obrigatórias abrangidas e respetivos requisitos imperativos, nos termos do presente decreto-lei e da portaria referida no artigo anterior.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, podem ser disponibilizadas garantias distintas ou complementares da proposta base que apresentem maior proteção para os segurados do que as constantes no presente decreto-lei e na portaria referida no artigo anterior, desde que os respetivos documentos contratuais atestem, cumulativamente:
a) A observância dos requisitos mínimos aplicáveis às modalidades de seguro de arrendamento acessível em questão;
b) O conhecimento da proposta-base pelo tomador e, no caso de seguro de grupo contributivo, também pelos segurados que participem no pagamento do prémio do seguro;
c) A ausência da obrigação de adesão à proposta alternativa ou de qualquer penalidade direta ou indiretamente resultantes da opção pela proposta-base para o tomador ou, no caso de seguro de grupo contributivo, também para qualquer dos segurados que participem no pagamento prémio do seguro.
3 - O funcionamento das garantias complementares não prejudica o funcionamento das garantias-base nem altera a natureza destas.
Artigo 7.º
Verificação
1 - Aos seguros abrangidos pelo presente decreto-lei é aplicável o regime dos seguros obrigatórios, nomeadamente procedendo a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) à verificação da conformidade legal das condições gerais das apólices.
2 - A entidade gestora do Programa de Arrendamento Acessível, definida no n.º 1 artigo 5.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio (entidade gestora), disponibiliza no seu sítio na Internet informação atualizada sobre as condições gerais de seguro de arrendamento cuja conformidade legal tenha sido reconhecida nos termos do número anterior, com base na informação constante do sítio da ASF na Internet e nas comunicações a que se refere a alínea b) do n.º 2 do artigo 14.º
CAPÍTULO III
Contratação
Artigo 8.º
Dever de contratação
1 - O dever de contratação dos seguros obrigatórios compreende:
a) A celebração e a respetiva manutenção em vigor durante a vigência do contrato de arrendamento a que respeitam, de contrato ou contratos de seguro de arrendamento acessível que abranjam as garantias obrigatórias previstas no artigo 3.º, com as exceções previstas no presente decreto-lei;
b) A prestação à entidade gestora das informações e dos documentos comprovativos, a que se refere o n.º 1 do artigo 14.º
2 - O dever de contratação previsto no número anterior recai:
a) Sobre o senhorio, no caso da garantia prevista na alínea a) do artigo 3.º;
b) Sobre o arrendatário, no caso das garantias previstas nas alíneas b) e c) do artigo 3.º
3 - Havendo vários cotitulares da posição de senhorio ou de arrendatário, relativamente ao contrato de arrendamento a que se reporta o contrato de seguro de arrendamento acessível, o dever de contratação abrange todos os cotitulares, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 11.º e no n.º 6 do presente artigo.
4 - A contratação do seguro pode ser comprovada por declaração emitida pela empresa de seguros que identifique a modalidade ou modalidades de seguro de arrendamento acessível a que diz respeito, de entre as previstas no n.º 1 do artigo 4.º, e os números das respetivas apólices de seguro.
5 - Em caso de inobservância do disposto nos n.os 1 e 2 ou de falta de apresentação dos documentos previstos no n.º 4 do artigo seguinte, é aplicável o disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 22.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio.
6 - Excetuam-se do disposto dos n.os 1 e 2 do presente artigo:
a) No que respeita à garantia a que se refere a alínea a) do artigo 3.º, os contratos de arrendamento em que todos os arrendatários se encontrem na situação prevista no artigo 13.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio;
b) No que respeita à garantia a que se refere a alínea b) do artigo 3.º, os arrendatários que se encontrem na situação prevista no artigo 13.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio, na proporção respetiva.
Artigo 9.º
Dispensa
1 - A celebração dos contratos de seguro obrigatórios previstos no presente decreto-lei é inexigível sempre que:
a) No momento de celebração do contrato de arrendamento não existam quaisquer condições gerais de seguro relativas à garantia em questão que sejam objeto de divulgação pela entidade gestora, nos termos do n.º 2 do artigo 7.º;
b) O contrato de seguro cesse por facto não imputável ao tomador, e não existam quaisquer condições gerais de seguro relativas à garantia em questão que sejam objeto de divulgação pela entidade gestora, nos termos do n.º 2 do artigo 7.º
2 - Nos casos a que se refere a alínea a) do número anterior, o prestador pode solicitar aos candidatos, em substituição do seguro relativo à garantia prevista na alínea a) do artigo 3.º, a apresentação de fiador.
3 - A celebração de contrato de seguro de arrendamento acessível na modalidade prevista na alínea c) do n.º 1 do artigo 4.º pode, ainda, ser substituída pela prestação de caução a favor do senhorio, tendo por objeto todos os danos ou deteriorações no locado da responsabilidade do arrendatário que ocorram em qualquer momento da execução do contrato e até à entrega do locado ao senhorio, até ao valor global correspondente ao limite do capital aplicável à garantia prevista na alínea c) do artigo 3.º
4 - Nos casos previstos nos n.os 2 e 3, para efeito do enquadramento do contrato previsto na alínea c) do n.º 2 do artigo 19.º e na alínea d) do n.º 1 do artigo 24.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio, o comprovativo de contratação de seguro é substituído por declaração justificativa da sua dispensa, acompanhada de comprovativo da fiança ou do depósito da caução, consoante o caso.
5 - Nos casos a que se refere a alínea b) do n.º 1:
a) O obrigado nos termos do n.º 2 do artigo anterior comunica esse facto à entidade gestora no prazo de 30 dias, sem prejuízo do disposto na alínea seguinte;
b) Caso venham a ser disponibilizadas as condições gerais de seguro em falta nos termos do n.º 2 do artigo 7.º, a entidade gestora informa o obrigado, tendo o mesmo 30 dias para comprovar junto desta o cumprimento do dever de contratação.
Artigo 10.º
Acesso aos seguros
1 - O acesso à contratação dos seguros obrigatórios deve ser disponibilizado a todos os candidatos registados e para todos os alojamentos inscritos, e respetivos prestadores, no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, sem prejuízo da avaliação e tarifação do risco de acordo com a técnica seguradora.
2 - A celebração dos contratos de seguro obrigatórios nos termos do presente decreto-lei não pode ser condicionada à prestação de informações relativas às características pessoais ou patrimoniais dos segurados, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
3 - Excetua-se do disposto no número anterior a prestação das seguintes informações, na medida estritamente necessária à verificação dos requisitos imperativos estabelecidos nos termos do presente decreto-lei:
a) No caso da garantia prevista na alínea b) do artigo 3.º, a indicação por cada um dos arrendatários dos respetivos rendimentos, idade, situação profissional, e doença ou incapacidade existentes à data da celebração do contrato de seguro;
b) No caso da garantia prevista na alínea c) do artigo 3.º, a indicação, pelo tomador do seguro, das características e estado de conservação do locado, bem como a disponibilização do acesso da empresa de seguros ao locado para verificação das informações prestadas.
Artigo 11.º
Celebração do contrato de seguro
1 - Os contratos de seguro de arrendamento acessível abrangidos pelo presente decreto-lei indicam o objeto, as partes e a renda mensal dos contratos de arrendamento a que se reportam.
2 - Os contratos de seguro de arrendamento acessível podem ser celebrados como seguro individual ou seguro de grupo contributivo, incluindo, neste caso, contratos de seguro conjuntos dos titulares das posições de senhorio e de arrendatário num contrato de arrendamento.
3 - Havendo mais do que um titular da posição de arrendatário ou de senhorio, o contrato de seguro assinado por um dos arrendatários ou por um dos senhorios obriga solidariamente todos os demais cotitulares que mediante declaração prévia assumam expressamente as obrigações do contrato de seguro a celebrar.
4 - Os comprovativos da celebração dos contratos de seguro previstos na alínea c) do n.º 2 do artigo 19.º e na alínea d) do n.º 1 do artigo 24.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio, devem integrar as declarações previstas no número anterior, quando exigíveis.
5 - Os contratos de seguro podem incluir a entidade gestora como parte interessada na execução dos contratos de seguro abrangidos pelo presente decreto-lei.
CAPÍTULO IV
Acionamento
Artigo 12.º
Acionamento do seguro
1 - A participação do sinistro compete:
a) Ao senhorio, nos casos previstos nas alíneas a) e c) do artigo 3.º, mediante comprovativo da instauração de procedimento especial de despejo, contendo pedido de cobrança das rendas em falta, ou mediante demonstração dos danos verificados no momento da desocupação do locado, respetivamente;
b) Ao arrendatário, nos casos previstos na alínea b) do artigo 3.º, mediante apresentação do documento comprovativo da situação geradora da quebra involuntária de rendimento previsto na alínea d) do n.º 1 do artigo 5.º
2 - No caso previsto na alínea a) do artigo 3.º, o acionamento do sinistro pode ser condicionado à prévia comunicação, pelo senhorio à empresa de seguros, do atraso no pagamento da renda superior a 30 dias.
Artigo 13.º
Pagamento
1 - O pagamento deve ter lugar dentro do prazo máximo de 30 dias após a participação do sinistro, mediante apresentação dos documentos previstos nos termos do n.º 1 do artigo anterior e da alínea d) do artigo 5.º, independentemente das averiguações a que houver lugar, da existência de qualquer outra garantia de seguro que cubra os mesmos riscos ou do direito ao recebimento de qualquer outra indemnização ou prestação social, sem prejuízo do direito de regresso ou da sub-rogação que tenham lugar nos termos da lei e do disposto nos números seguintes.
2 - Nos casos a que se refere a alínea a) do n.º 1 do artigo anterior, verificando-se extinção por motivo imputável ao requerente, bem como desistência ou transação, do pedido de despejo ou do pedido de pagamento das rendas em dívida, não é devido o pagamento previsto no contrato de seguro, devendo a empresa de seguros ser reembolsada das quantias pagas para este efeito.
3 - Nos casos a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo anterior, é indevido o pagamento previsto no contrato de seguro, tendo a empresa de seguros direito de reembolso das quantias pagas para esse efeito, se:
a) O senhorio receber indemnização ao abrigo da alínea a) do artigo 3.º relativa às rendas em questão; ou se
b) Por facto não imputável à empresa de seguros, apenas for possível verificar a ausência de dever de pagamento do seguro após o decurso do prazo previsto no n.º 1.
4 - As situações previstas nos n.os 2 e 3 que resultem de ato doloso do tomador ou do segurado, verificado por sentença transitada em julgado, constituem fraude no acionamento do seguro para os efeitos previstos na alínea d) do n.º 1 do artigo 22.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio.
CAPÍTULO V
Disposições finais
Artigo 14.º
Informação
1 - Os tomadores devem comunicar à entidade gestora no prazo de 30 dias:
a) A cessação de contrato de seguro relativo a cobertura obrigatória cuja contratação seja da sua responsabilidade, nos termos do n.º 2 do artigo 8.º;
b) A celebração de novo contrato de seguro para manutenção da cobertura objeto de cessação a que se refere a alínea anterior, acompanhada de documento comprovativo da mesma, aplicando-se o disposto no n.º 4 do artigo 8.º
2 - As empresas de seguros devem prestar à entidade gestora as seguintes informações, no prazo de 30 dias:
a) Cessação dos contratos de seguro previstos no artigo 3.º, indicando a morada do locado ou o código de identificação do contrato de arrendamento previsto no n.º 4 do artigo 19.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio, a que respeitam, discriminando os casos em que esta resulte da não renovação por sua iniciativa e aqueles em que resulte do disposto no artigo 61.º do Decreto-Lei 72/2008, de 16 de abril, na sua redação atual.
b) A cessação de oferta de seguros objeto de verificação nos termos do artigo 7.º;
c) Informações e esclarecimentos solicitados pela entidade gestora, relativamente a contratos de seguro determinados, identificados pela morada do locado ou pelo código de identificação do contrato de arrendamento a que reportam, previsto no n.º 4 do artigo 19.º do Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio.
Artigo 15.º
Regulamentação
A portaria prevista no n.º 1 do artigo 5.º é aprovada no prazo de 30 dias a contar da publicação do presente decreto-lei.
Artigo 16.º
Entrada em vigor
O presente decreto-lei entra em vigor no dia 1 de julho de 2019.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 14 de fevereiro de 2019. - António Luís Santos da Costa - Mário José Gomes de Freitas Centeno - Pedro Gramaxo de Carvalho Siza Vieira - João Pedro Soeiro de Matos Fernandes.
Promulgado em 3 de maio de 2019.
Publique-se.
O Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa.
Referendado em 7 de maio de 2019.
O Primeiro-Ministro, António Luís Santos da Costa.
112305003
