de 28 de Agosto
O Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto, que disciplina o regime de contratos de desenvolvimento para a habitação, passa a ser regulado pelo presente decreto no que se refere a tramitação do processo e atribuição e comercialização das habitações.Assim:
O Governo decreta, nos termos da alínea c) do artigo 202.º da Constituição, o seguinte:
CAPÍTULO I
Organização do contrato
ARTIGO 1.º
(Condições de admissão)
1 - As empresas que, nos termos do Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto, pretendem celebrar contratos de desenvolvimento deverão preencher os seguintes requisitos:a) Apresentar uma estrutura financeira equilibrada ou susceptível de o vir a ser, através de associação de empresas ou da execução do próprio contrato;
b) Possuir, por si ou através de contrato com terceiros, os quadros e o equipamento indispensáveis ou oferecer garantias válidas para a consecução dos objectivos previstos no contrato.
2 - No caso de as empresas não preencherem os requisitos exigidos na alínea a) do n.º 1 deste artigo, só será feita proposta de dispensa dos referidos requisitos, a aprovar por despacho do Ministro da Habitação e Obras Públicas, quando, pelos serviços competentes, na área da construção civil deste Ministério for prestado parecer favorável.
ARTIGO 2.º
(Organização da proposta inicial)
1 - As propostas podem referir-se a um único contrato de desenvolvimento ou, sempre que a dimensão do empreendimento e volume do investimento o justifique, a um contrato programa constituindo um conjunto de contratos de desenvolvimento temporalmente sucessivos e distintos.2 - As propostas iniciais de contrato de desenvolvimento devidamente fundamentadas serão submetidas à apreciação do FFH e acompanhadas:
a) Da documentação que permita a apreciação da estrutura financeira da empresa, a descrição do equipamento e quadros afectos ao empreendimento;
b) Dos elementos definidores do programa ou medidas a cuja execução se obrigam, designadamente indicação da localização dos terrenos, quantitativo e tipologia dos fogos a construir;
c) De documento emitido pela câmara municipal competente que autorize a localização do empreendimento, prove a natureza de renda limitada das habitações e indique o índice de ocupação previsto para o local;
d) De estimativa do investimento previsto e valor de venda das habitações, de harmonia com a legislação aplicável;
e) De proposta, para o período do contrato, dos objectivos e metas a estabelecer nos termos do artigo 8.º do Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto, com indicação dos benefícios pretendidos;
f) De documento comprovativo da propriedade do terreno ou da existência de contrato-promessa de compra e venda;
g) De documento comprovativo emitido pela câmara municipal competente de qual a taxa a cobrar pelo serviço a que se refere o n.º 3 do artigo 18.º do Decreto-Lei 344/79 e pelos previstos no presente diploma relativos à comercialização dos fogos e declaração de que a taxa ou taxas se manterão constantes durante a vigência do contrato.
3 - A proposta inicial e os elementos justificativos deverão obedecer rigorosamente às instruções estabelecidas e aos modelos a publicar por despacho do Secretário de Estado da Habitação.
ARTIGO 3.º
(Apresentação da proposta inicial)
1 - As empresas apresentarão no FFH as propostas iniciais e seus justificativos, assinando-se na data da sua apresentação recibo, em duplicado, da recepção da proposta, sendo entregue o duplicado ao apresentante.2 - Os serviços competentes do FFH procederão à análise da proposta, elaborando parecer técnico e financeiro, este em conjunto com a entidade financiadora, e evidenciando as condicionantes e requisitos a preencher no caso de aquela vir a ser admitida.
3 - Com base nos pareceres técnico e financeiro, será elaborado relatório final donde constarão as razões de rejeição ou as condições de admissão da proposta inicial, bem como calendário para apresentação da proposta final.
ARTIGO 4.º
(Admissão da proposta inicial)
1 - A admissão ou rejeição das propostas iniciais para contratos de desenvolvimento é feita por despacho do presidente do FFH, sobre relatório final dos serviços, podendo ser determinada consulta prévia aos serviços competentes na área da construção civil do Ministério da Habitação e Obras Públicas.2 - O despacho a que se refere o número anterior deve ser dado no prazo de trinta dias após a data de apresentação da proposta, salvo nos casos do n.º 2 do artigo 1.º e da parte final do número anterior, em que o prazo será de sessenta dias.
3 - No prazo de oito dias, as empresas proponentes serão notificadas do despacho referido, devendo comunicar ao FFH, no mesmo prazo, a aceitação das condições e do calendário constantes da referida deliberação, com vista à formalização do contrato-programa, conforme os casos.
4 - Aceites as condições nos termos do número anterior, o FFH, no mesmo prazo, enviará à Direcção-Geral das Contribuições e Impostos proposta para a concessão dos benefícios previstos nas alíneas c), d), e) e f) do artigo 16.º do Decreto-Lei 608/73, de 14 de Novembro, e na alínea e) do n.º 1 do artigo 7.º do Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto, a submeter a homologação ministerial no prazo de vinte e cinco dias.
5 - Admitida a proposta inicial, o FFH poderá assistir e apoiar a empresa, nomeadamente na elaboração ou na cedência, a título oneroso ou gratuito, de projectos de edifícios.
ARTIGO 5.º
(Proposta final)
1 - No prazo fixado no despacho de admissão da proposta inicial, as empresas apresentarão ao FFH proposta final completa, satisfazendo integralmente as condições exigidas, e farão entrega da documentação necessária à assinatura do contrato, designadamente a prova de que foi obtida a licença de construção.2 - Da apresentação e entrega da documentação referida no número anterior será passado recibo de recepção, nas condições referidas no n.º 1 do artigo 3.º 3 - Se decorrido o prazo previsto no n.º 1 não for apresentada proposta final ou não tiver sido requerida a prorrogação daquele prazo, fica sem efeito a admissão da proposta inicial e o processo será mandado arquivar.
ARTIGO 6.º
(Contrato-programa)
Quando houver lugar à celebração de um contrato-programa, serão definidos os objectivos e metas parciais e globais que as empresas se propõem atingir, as condições de financiamento que lhes são atribuídas, os benefícios a que terão direito, os prazos de celebração dos contratos e sanções por incumprimento das cláusulas contratuais.
ARTIGO 7.º
(Condições do contrato)
1 - No contrato de desenvolvimento deverão ser estabelecidos os objectivos e metas parciais e globais que as empresas se propõem atingir, a data do início dos trabalhos, as condições a que obedecerá o financiamento a conceder, os benefícios atribuídos, incluindo a assistência a prestar pelo FFH no desenvolvimento dos projectos e execução da obra, o prazo do contrato e as sanções em que as empresas incorrerão pelo seu incumprimento.2 - No caso de falta de comunicação prévia ao FFH do início dos trabalhos e de incumprimento dos objectivos e metas a que as empresas se encontrem obrigados, deverá ficar consignada a possibilidade de perda, com referência ao período em que o mesmo se verifique, do direito a todos os benefícios de juro previstos, ficando obrigadas à taxa de juro normal da entidade financiadora, que, para o efeito, será também fixada no contrato.
3 - No que se refere a benefícios a conceder pelo FFH, nos termos do artigo 7.º do Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto, deverá estabelecer-se no contrato em que medida as empresas a eles terão acesso.
4 - As condições de financiamento a conceder pelas entidades financiadoras contratantes obedecerão ao seguinte:
a) O seu montante será fixado em condições mais favoráveis do que as estabelecidas pela entidade financiadora, de forma genérica, para outras operações análogas, sem prejuízo da possibilidade de se exigir uma eficiente participação de capitais próprios no empreendimento e, na eventualidade de o financiamento abranger edifício ou parte de edifícios não habitacionais, as condições a considerar serão determinadas caso a caso, de acordo com a natureza da operação de crédito;
b) A determinação do montante de financiamento utilizável em cada momento dependerá da percentagem de obra realizada correspondente à percentagem do empréstimo relativamente ao valor de venda;
c) A taxa de juro a estabelecer nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 7.º do Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto, será fixada em função da taxa base de redesconto do Banco de Portugal, deduzindo-se a esta a bonificação que for fixada para os contratos de desenvolvimento, devendo a taxa dos contratos de desenvolvimento ser em qualquer caso sempre inferior à praticada em operações de idêntica natureza pela Caixa Geral de Depósitos;
d) Os financiamentos a conceder pelas entidades financiadoras, no âmbito dos contratos de desenvolvimento, serão aplicados nas construções a edificar, podendo abranger eventualmente as infra-estruturas e outros custos que se encontrem previstos no contrato;
e) O aumento de valor de venda do empreendimento, por efeitos da revisão de preços, nos termos dos artigos 10.º e 11.º do Decreto-Lei 344/79, será financiado na percentagem acordada para o montante de financiamento referido ao último mês de trabalhos realizados, utilizando-se os índices mais recentemente publicados;
f) Poderão estabelecer-se adiantamentos para o financiamento com fins, entre outros, de constituição de um fundo de maneio, equipamento a incorporar nos edifícios, implantação de estaleiro, subempreitadas e realização de infra-estruturas, que serão amortizados por sistema de quotas constantes durante um período a definir caso a caso, dependendo a montante de cada adiantamento de acordo a estabelecer com a entidade financiadora;
g) O prazo de utilização do crédito por parte da empresa construtora deve coincidir com o período de realização dos trabalhos do contrato de desenvolvimento, e, se for autorizada uma prorrogação do prazo de realização dos trabalhos, poderá ser prorrogado, em igual medida, o prazo de utilização do crédito.
5 - Pela garantia prestada pelo FFH através de fiança solidária, poderá este organismo cobrar da empresa uma comissão à taxa de 3/8%, ao trimestre, sobre o montante em dívida no início do mesmo. Desta percentagem reterá 1/8% e devolverá a diferença, no termo do prazo previsto para a conclusão do empreendimento, no caso de cumprimento pontual dos objectivos e metas fixados no contrato.
ARTIGO 8.º
(Prazo de contrato)
1 - O prazo do contrato de desenvolvimento será o que se considerar necessário para a consecução dos objectivos e metas estabelecidos através do plano de trabalhos, acrescido do máximo de doze meses para conclusão da comercialização e amortização do empréstimo, não podendo, em princípio, ultrapassar na totalidade quarenta e dois meses.2 - O prazo contratual fixado nos termos do número anterior poderá, contudo, mediante despacho do Ministro da Habitação e Obras Públicas, ser prorrogado para se atingirem os objectivos e metas referidos, quando a sua falta do cumprimento não for imputável a empresa.
ARTIGO 9.º
(Negociação e aprovação da minuta de contrato)
1 - De acordo com o calendário definido pelo despacho de admissão, o FFH promoverá as consultas previstas na lei e, quando for caso disso, em conformidade com o contrato-programa, deverá iniciar-se com as empresas a negociação da minuta do contrato, conjuntamente com os serviços competentes da entidade financiadora.
2 - Após adesão da empresa à minuta do contrato e aprovação pelos órgãos competentes da entidade financiadora, será a minuta submetida a despacho dos Ministros da Habitação e Obras Públicas e das Finanças e do Plano, para efeitos de homologação.
ARTIGO 10.º
(Celebração do contrato)
1 - O contrato deverá ser celebrado no prazo máximo de sessenta dias, a contar da data de apresentação da proposta final a que se refere o artigo 5.º, o qual poderá ser prorrogado por uma ou mais vezes por acordo entre as partes contraentes.2 - No prazo de oito dias após celebração do contrato, o FFH comunicará à Direcção-Geral das Contribuições e Impostos, à Direcção-Geral do Tesouro e ao Instituto da Construção a data do início da vigência do mesmo.
3 - No mesmo prazo, o FFH enviará à câmara municipal respectiva cópia do contrato e indicará o número de habitações, sua tipologia e respectivo quadro de preços.
ARTIGO 11.º
(Princípios gerais)
1 - O processo de atribuição e a comercialização em primeira transmissão das habitações construídas no âmbito de contratos de desenvolvimento para habitação far-se-ão por comercialização directa, nos termos dos artigos 3.º e 18.º do Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto, e de harmonia com o estabelecido no presente decreto regulamentar.2 - A comercialização pode ser feita directamente pela empresa ou ainda por empresa mediadora de compra e venda de propriedades devidamente autorizada, genericamente adiante designada por agente de comercialização.
ARTIGO 12.º
(Abertura de inscrições)
1 - Recebida a comunicação de que foi celebrado um contrato de desenvolvimento, nos termos do n.º 3 do artigo 10.º deste diploma, a câmara determinará que os serviços competentes procedam de imediato à abertura de inscrições para aquisição das habitações em regime de propriedade horizontal, salvo se nos mesmos já existirem listas para o efeito, cujo período de validade compreende o prazo previsto para o início da comercialização das habitações, e o número de candidatos inscritos for adequado à oferta.2 - Os avisos obedecerão ao disposto no n.º 3 do artigo 18.º do Decreto-Lei 344/79 e deles constará o período de abertura das inscrições, salvo se for praticado o sistema de inscrição permanente, o prazo de validade da inscrição, requisitos exigidos aos candidatos e a taxa de inscrição estabelecida pelo município.
ARTIGO 13.º
(Admissão às inscrições)
1 - A inscrição é feita mediante o preenchimento do impresso do modelo aprovado por despacho do Secretário de Estado da Habitação e o pagamento da taxa de inscrição, estabelecida pelo município para o acto ou, na falta de deliberação expressa, nos termos da Lei 1/79, de 2 de Janeiro, a prevista no n.º 3 do artigo 21.º do Decreto-Lei 608/73, de 14 de Novembro.2 - Podem inscrever-se nas listas municipais para aquisição de habitações construídas no âmbito de contratos de desenvolvimento os cidadãos nacionais interessados na sua aquisição para habitação própria ou para colocação no mercado locativo, regulado pelo Decreto-Lei 608/73 e pelo Decreto Regulamentar 50/77, de 11 de Agosto.
3 - Cada candidato apenas pode fazer uma inscrição para a aquisição de uma só habitação, embora possa optar por mais de uma tipologia, salvo se a composição do respectivo agregado familiar impuser, para evitar sobreocupação nos termos do disposto no artigo 3.º do Decreto Regulamentar 50/77, de 11 de Agosto, a aquisição de mais de uma habitação.
4 - O limite referido na primeira parte do número anterior não é aplicável às cooperativas de habitação, que poderão fazer tantas inscrições quantos os sócios interessados.
5 - O limite referido no número anterior também não é aplicável às entidades que pelo seu objecto social pratiquem regimes de atribuição de casas da sua propriedade não incompatíveis com o regime de casas de renda limitada, o que será previamente autorizado por despacho do Ministro da Habitação e Obras Públicas.
ARTIGO 14.º
(Listas de inscrição)
1 - Serão organizadas listas de procura pela ordem de inscrição em função da tipologia da habitação da área de preferência habitacional do candidato.2 - As listas serão afixadas nos locais onde teve lugar a apresentação do boletim de inscrição e noutros julgados convenientes, sendo dada publicidade da afixação pelos meios referidos no n.º 3 do artigo 18.º do Decreto-Lei 344/79.
3 - Da não inclusão de qualquer candidato nas listas referidas no n.º 1, bem como de erro na ordem de inscrição, cabe reclamação para a câmara municipal, no prazo de cinco dias, a contar da afixação das mesmas.
ARTIGO 15.º
(Início da comercialização)
1 - Logo que pretenda iniciar a comercialização das habitações, o respectivo agente solicitará à câmara, com trinta dias de antecedência, o envio das listas referidas no artigo anterior, em função da tipologia e número daquelas habitações, devendo, em caso de publicidade, referir obrigatoriamente que as inscrições são feitas nos serviços da câmara municipal competente.2 - As listas referidas no número anterior serão enviadas ao agente de comercialização pelo seguro de correio, no prazo de quinze dias, pelos serviços do município e delas constarão os nomes dos candidatos pela ordem respectiva e em número adequado à oferta de fogo.
ARTIGO 16.º
(Avisos)
1 - Os serviços do município, pelos meios referidos no n.º 3 do artigo 18.º do Decreto-Lei 344/79, farão público aviso do início próximo da comercialização dos fogos, indicando:a) A localização, regime legal, condições de venda, condições de financiamento e crédito, tipologia e características principais dos fogos e sua identificação numérica, se for caso disso;
b) Os requisitos exigidos aos candidatos que pretendam recorrer aos regimes especiais de créditos para aquisição de casa própria;
c) O local e as horas onde podem ser prestados os esclarecimentos necessários aos candidatos à aquisição das habitações.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, o agente de comercialização comunicará à câmara os elementos necessários à organização do aviso a que se refere o mesmo número.
ARTIGO 17.º
(Promessa de compra)
1 - O agente de comercialização avisará, por via postal, as pessoas constantes das listas referidas no n.º 2 do artigo 15.º do início da comercialização das habitações e indicará a sua topologia e preço e o local e o prazo em que os interessados devem comparecer à confirmação da inscrição.2 - A confirmação da inscrição efectuar-se-á em impresso próprio, segundo modelo aprovado por despacho do Secretário de Estado da Habitação, do qual será entregue cópia ao interessado pelo agente de comercialização, devidamente assinado e autenticado, devendo constar do mesmo a data da recepção.
3 - No acto da confirmação de inscrição, e como condição de validade do mesmo, o interessado pagará a quantia de 10000$00 como sinal.
4 - A confirmação da inscrição feita nos termos dos números anteriores é tida, para todos os efeitos legais, como promessa unilateral de compra.
5 - No prazo de vinte dias, a contar da data de confirmação de inscrição, o interessado entregará, se for caso disso, os documentos necessários à prova da verificação dos requisitos referidos na alínea b) do n.º 1 do artigo 16.º deste diploma ao agente de comercialização, o qual emitirá recibo comprovativo de entrega. O não cumprimento desta obrigação no prazo indicado implica a anulação da confirmação da inscrição e a perda da quantia já entregue a título de sinal, salvo se no mesmo prazo o interessado comunicar que renuncia aos regimes especiais de crédito.
ARTIGO 18.º
(Organização dos processos de venda)
O agente de comercialização elaborará os processos relativos aos interessados, enviando cópia à entidade financiadora a quem cabe financiar a aquisição, nos termos do artigo 16.º do Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto, e aos serviços competentes do município.
ARTIGO 19.º
(Actualização das listas de inscrição)
1 - O agente de comercialização indicará ao município a identificação dos candidatos inscritos na lista municipal que não manifestaram interesse na aquisição, quer porque não confirmaram a inscrição, quer por terem sido eliminados por força do disposto no artigo 20.º deste decreto regulamentar.
2 - O município, oficiosamente, no prazo de quarenta e oito horas e pelo seguro de correio, remeterá ao agente de comercialização novas listas, nos termos do n.º 2 do artigo 15.º, em função dos fogos disponíveis, e anotará, relativamente aos inscritos, a informação a que se refere o n.º 1.
3 - Em caso de segunda recusa para o mesmo empreendimento por parte dos candidatos, o município procederá à sua eliminação das listas de inscrição para o empreendimento.
ARTIGO 20.º
(«Contrôle» administrativo da venda)
Face aos processos remetidos nos termos do artigo anterior deverão os serviços competentes do município, no prazo de dez dias, verificar a regularidade da atribuição das habitações, podendo determinar, em deliberação fundamentada, o cancelamento da atribuição irregular, devendo a deliberação ser comunicada à empresa no prazo de três dias.
ARTIGO 21.º
(Financiamento à aquisição das habitações)
1 - Recebido o processo pela entidade financiadora da construção, nos termos do artigo 18.º do presente diploma, esta solicitará os documentos adicionais de que careça para a concessão do empréstimo ao adquirente.
2 - O montante do empréstimo referido no número anterior será entregue directamente à empresa por crédito em conta aberta na entidade financiadora.
ARTIGO 22.º
(Celebração de contrato-promessa de compra)
1 - Decorrido o prazo previsto no artigo 19.º deste diploma e desde que o município nada tenha comunicado à empresa sobre a irregularidade do processo de venda, proceder-se-á à celebração de contrato-promessa nos termos do n.º 1 do artigo 18.º do Decreto-Lei 344/79, no qual se ajustará o pagamento pelo promitente comprador, a título de antecipação de cumprimento, de uma quantia a acordar com o promitente vendedor, a qual não poderá, porém, exceder 20% do preço previsto ou definitivamente fixado para a habitação.
2 - No caso em que o promitente comprador venha a beneficiar ou pretenda beneficiar do regime de crédito bonificado, previsto no n.º 2 do artigo 16.º do Decreto-Lei 344/79, não poderá ser-lhe exigida quantia de montante superior à parte do preço da habitação não coberta pelo mesmo financiamento especial, segundo o escalão de rendimentos previstos na respectiva regulamentação.
3 - Pode prever-se, no contrato-promessa, o reforço da quantia entregue, nos termos do número anterior, até ao montante e nos termos em que tenha sido concedido o financiamento intercalar previsto no n.º 3 do artigo 16.º do Decreto-Lei 344/79.
ARTIGO 23.º
(Pagamento de taxas de comercialização)
Havendo lugar ao pagamento de taxa pelos serviços prestados pelo município, nos termos dos artigos 12.º, 14.º, 15.º, 16.º e 19.º, a mesma será cobrada ao agente de comercialização até à celebração da escritura de compra e venda.
ARTIGO 24.º
(Comercialização sem intervenção dos serviços municipais)
1 - Se os serviços municipais não enviarem ao agente de comercialização as listas dos candidatos nos prazos referidos nos artigos 15.º e 19.º do presente diploma, sem prejuízo da responsabilidade disciplinar dos funcionários ou agentes, poderá a empresa organizar directamente as listas de inscrição, mediante avisos publicados nos termos do n.º 3 do artigo 18.º do Decreto-Lei 344/79, devendo, porém, verificar, sob sua exclusiva responsabilidade, se os candidatos estão nas condições do n.º 2 do artigo 1.º e ainda se o pagamento for feito com recurso a regimes especiais de crédito, nas condições da alínea b) do n.º 1 do artigo 16.º 2 - A faculdade prevista no número anterior exerce-se exclusivamente em relação ao número de fogos a que se refere o pedido feito ao município, nos termos dos artigos 15.º e 19.º deste diploma.
ARTIGO 25.º
(Dúvidas e omissões)
As dúvidas e omissões que se suscitem na aplicação do presente diploma serão resolvidas e integradas por despacho do Ministro da Habitação e Obras Públicas.
ARTIGO 26.º
(Aplicação e entrada em vigor)
O presente decreto regulamentar entra imediatamente em vigor e aplica-se exclusivamente aos contratos regidos pelo Decreto-Lei 344/79, de 28 de Agosto.Carlos Alberto da Mota Pinto - Manuel Jacinto Nunes - João Orlindo Almeida Pina.
Promulgado em 30 de Julho de 1979.
Publique-se.O Presidente da República, ANTÓNIO RAMALHO EANES.
