Plano de Urbanização do Núcleo de Desenvolvimento Turístico de Vila Fria, AAT Nº4, Silves
Sob proposta da Câmara Municipal, a Assembleia Municipal de Silves aprovou, em 7 de Dezembro de 2007, o Plano de Urbanização (PU) do Núcleo de Desenvolvimento Turístico (NDT) de Vila Fria, Área de Aptidão Turística (AAT) nº 4, Silves.
A elaboração do PU do NDT de Vila Fria teve início na vigência do Decreto-lei Decreto-Lei nº 380/99, de 22 de Setembro, foram cumpridas todas as formalidades legais, designadamente quanto à emissão de pareceres e à discussão pública, a qual decorreu ao abrigo do preceituado no artigo 77º do Decreto-Lei 380/99, de 22 de Setembro e alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 310/03, de 10 de Dezembro, no período compreendido entre 24 de Julho a 6 de Setembro de 2007.
Na área de intervenção do PU do NDT de Vila Fria, encontra-se em vigor o Plano Director Municipal (PDM) de Silves, ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 161/95, de 28 de Setembro e o Plano Regional de Ordenamento do Território do Algarve (PROTAL), aprovado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 102/07, de 3 de Agosto.
O PU do NDT de Vila Fria incide sobre uma área aproximada de 171 ha da AAT nº4, Vila Fria, uma das cinco áreas vocacionadas para a realização de empreendimentos Turísticos, previstas no artigo 25º do Regulamento do PDM, à qual é atribuída a capacidade de 1 000 camas.
A Câmara Municipal deliberou aos 25.09.02 e 15.12.07, aprovar a localização e delimitação do NDT de Vila Fria e atribuir ao mesmo a dotação de 1 000 camas.
Nos termos da alínea d) do nº4 do artigo 148º do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, publica-se o Plano de Urbanização do Núcleo de Desenvolvimento Turístico da Vila Fria - Silves, Área de Aptidão Turística nº 4.
27 de Dezembro de 2007. - A Presidente da Câmara, Maria Isabel Fernandes da Silva Soares.
Regulamento do plano de urbanização do núcleo de desenvolvimento turístico de Vila Fria na área de aptidão turística n.º 4 - Vila Fria (Silves)
Capítulo I
Disposições gerais
Artigo 1º
Âmbito territorial e objectivos
1 - O Plano de Urbanização do Núcleo de Desenvolvimento Turístico de Vila Fria na Área de Aptidão Turística n.º 4, adiante designado por Plano, elaborado ao abrigo do Decreto-Lei 380/99, de 22 de Setembro, tem por objecto a ocupação, uso e transformação do solo na área de 1 718 673 m2 delimitada na planta de zonamento.
2 - O Plano tem como objectivo a constituição de uma área urbana para uso turístico, de recreio e de lazer, de acordo com os princípios e critérios definidos no Plano Director Municipal de Silves, publicado no Diário da República, 1.ª série - B, n.º 279, de 4.12.1995, adiante designado PDM, e no Plano Regional de Ordenamento do Território do Algarve (PROTAL), aprovado pelo Decreto Regulamentar 11/91, de 21 de Março.
Artigo 2º
Conteúdo documental
1 - O Plano é constituído por:
a) Regulamento;
b) Planta de zonamento, à escala 1:5 000, desagregada em:
b1) Planta de zonamento/usos e edificabilidade;
b2) Planta de zonamento/carta de ruído;
b3) Planta de zonamento/carta das zonas de protecção arqueológica;
c) Planta de condicionantes, à escala 1:5 000.
2 - O Plano é acompanhado por:
a) Relatório;
b) Peças desenhadas:
b1) Planta de enquadramento, à escala 1/25 000;
b2) Extracto da planta de ordenamento e da planta de condicionantes do PDM, à escala 1/25 000;
b3) Planta da situação existente, à escala 1/5 000;
b4) Ortofotomapa da zona de intervenção, à escala 1/10 000;
b5) Planta da estrutura ecológica urbana, à escala 1/5 000;
b6) Planta de infra-estruturas urbanísticas de abastecimento de águas e planta de infra-estruturas urbanísticas de saneamento de águas residuais;
b7) Mapa de ruído;
c) Programa de execução.
3 - O financiamento do Plano é exclusivamente privado.
Artigo 3º
Definições
O presente Regulamento adopta as definições constantes do artigo 6º do regulamento do PDM de Silves e as decorrentes da restante legislação em vigor, bem como as seguintes:
1 - Área bruta de construção (abc) - Valor expresso em m2, resultante do somatório das áreas de todos os pavimentos, acima e abaixo do solo, medidas pelo extradorso das paredes exteriores com exclusão de:
Sótãos não habitáveis;
Áreas destinadas a estacionamento;
Áreas técnicas (PT, central térmica, compartimentos de recolha de lixo, etc.);
Terraços, varandas e alpendres;
Galerias exteriores, arruamentos e outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação;
A abc resulta da aplicação do Coeficiente de Ocupação do Solo - COS.
2 - Área de implantação - valor expresso em m2 do somatório das áreas resultantes da projecção no plano horizontal de todos os edifícios (residenciais e não residenciais), incluindo anexos, mas excluindo varandas e platibandas. Resulta da aplicação do Coeficiente de Afectação do Solo - CAS.
3 - Camas - unidade de medida utilizada nas ocupações de índole turística, equivalente ao número de habitantes, em termos populacionais.
4 - Unidade de alojamento - conjunto constituído, no mínimo, por quarto, casa de banho completa e sala, não sendo todas estas divisões comunicantes pela antecâmara.
As unidades de alojamento podem ser constituídas:
Nos hotéis - por quartos, suites e suites juniores;
Nos aldeamentos turísticos - por apartamentos ou moradias;
Nos apartamentos turísticos - por apartamentos;
Nas moradias turísticas - por quartos.
Considera-se apartamento ou moradia a unidade de alojamento constituída no mínimo por um quarto de dormir, uma sala de estar e de refeições, uma pequena cozinha (kitchenette) e uma instalação sanitária privativa.
5 - Para os meios complementares de alojamento turístico, aplica-se a seguinte afectação de camas por tipologia de Unidade de Alojamento:
a) T0 e T1 - 2 utentes;
b) T2 - 3,5 utentes;
c) T3 - 4,5 utentes;
d) T4 - 5,5 utentes;
e) T5 ou superior - 6 utentes.
6 - Para os estabelecimentos hoteleiros, a afectação de camas por unidade de alojamento é de 2 camas.
Artigo 4º
Vinculação
O plano vincula as entidades públicas e ainda, directa e imediatamente, as sociedades cooperativas e os particulares.
Capítulo II
Das servidões administrativas e outras restrições de utilidade pública
Artigo 5º
Servidões e outras restrições de utilidade pública
As servidões administrativas e outras restrições de utilidade pública ao uso dos solos estão assinaladas na planta de condicionantes e são as seguintes:
a) Reserva Ecológica Nacional (REN);
b) Reserva Agrícola Nacional (RAN)
c) Protecção a redes de adução e distribuição domiciliária de água e de drenagem de afluentes;
d) Domínio hídrico;
e) Servidões ferroviárias;
f) Servidões rodoviárias;
g) Rede eléctrica de média e alta tensão;
h) Imóvel de interesse público - estação Arqueológica de Vila Fria (classificado pelo Decreto-Lei 67/97, de 31 de Dezembro) e respectiva zona de protecção;
i) Marcos geodésicos;
j) Canais do sistema de rega do Aproveitamento Hidroagrícola de Silves, Lagoa e Portimão;
Artigo 6º
Regime
A ocupação, uso e transformação do solo, na área abrangida pelas servidões e outras restrições referidas no artigo anterior, obedece ao disposto na legislação aplicável cumulativamente com as disposições do Plano que com ela sejam compatíveis.
Capítulo III
Do uso do solo
SECÇÃO I
Disposições gerais
Artigo 7º
Localização e delimitação
1 - O Núcleo de Desenvolvimento Turístico (NDT) de Vila Fria localiza-se na Área de Aptidão Turística (AAT) n.º4 - Vila Fria, demarcada na planta de ordenamento e referida no artigo 25.º do regulamento do PDM.
2 - O NDT foi delimitado em conformidade com as disposições legais aplicáveis e nos termos do Capítulo IV (artigos 23.º a 26.º) do regulamento do PDM.
3 - O NDT abrange a área total de 1 718 673 m2.
Artigo 8º
Número de camas
O número de camas do NDT é 1000 camas, correspondente ao total da dotação de camas atribuídas no PDM à AAT de Vila Fria.
Artigo 9º
Ruído
A área de intervenção do Plano é classificada nas seguintes zonas, conforme delimitação na planta de zonamento/carta de ruído, para efeitos do disposto no regime legal da poluição sonora:
a) Zona sensível;
b) Zona mista.
Artigo 10º
Zonas de protecção arqueológica
1 - Foram identificadas e encontram-se delimitadas na planta de zonamento/ carta das zonas de protecção arqueológica, as seguintes zonas de protecção arqueológica:
a) Zona de protecção máxima, que corresponde às áreas de maior sensibilidade, onde são mencionadas ocupações antrópicas anteriores ao século XVIII, com exclusão dos locais de aterros recentes (séculos XIX, XX e XXI), e edifícios habitacionais tradicionais dos séculos XIX e XX, conforme indicação no Artigo 18º.
b) Zona de protecção intermédia, que corresponde às áreas de aterros recentes excluídas da zona de protecção máxima e aos locais onde se tem conhecimento de terem existido fragmentos de materiais arqueológicos;
c) Zona de protecção mínima, que corresponde à restante área do Plano não abrangida pelas alínea anteriores.
2 - A zona de protecção máxima fica sujeita às seguintes regras:
a) Qualquer operação urbanística tem que ser precedida da realização de sondagens arqueológicas;
b) A localização das sondagens tem que ser previamente acordada entre o requerente, a entidade de tutela e o Gabinete de Arqueologia da Câmara Municipal de Silves, tendo em consideração os elementos conhecidos, os eventuais vestígios, o projecto (áreas a afectar) e a micro-topografia do local;
c) Após a realização das sondagens deve ser entregue às partes referidas na alínea anterior um relatório preliminar com as medidas mitigadoras/integradoras;
d) Os locais onde sejam identificadas necrópoles ou as zonas onde se presuma a sua existência são áreas non aedificandi;
e) A demolição, alteração ou remodelação dos edifícios existentes tem que ter acompanhamento arqueológico, com o intuito de registar património arqueológico industrial, etnográfico e eventuais elementos arquitectónicos reaproveitados, devendo ser aplicadas outras medidas de minimização, se necessárias;
3 - Na zona de protecção intermédia qualquer revolvimento do solo fica condicionado à realização de trabalhos de acompanhamento arqueológico, considerando-se a área onde se presume a continuidade de vestígios arqueológicos identificados.
4 - A zona de protecção mínima fica sujeita às seguintes regras:
a) As operações urbanísticas que impliquem revolvimento do solo têm que ser comunicadas ao Gabinete de Arqueologia da Câmara Municipal;
b) A identificação de vestígios arqueológicos no âmbito de operações urbanísticas tem como consequência a reclassificação do local inserindo-o na zona de protecção máxima ou na zona de protecção intermédia;
c) O revolvimento do solo com área superior a 0,5 ha em projectos de equipamentos tem que ser objecto de acompanhamento arqueológico.
5 - Na área do Plano, o aparecimento de vestígios arqueológicos durante a realização de qualquer operação urbanística, obriga à paragem imediata dos trabalhos e à comunicação da ocorrência à Câmara Municipal de Silves e ao IPPAR.
6 - No caso de paragem dos trabalhos a retoma dos mesmos fica dependente da emissão de parecer relativo à componente arqueológica subscrito por arqueólogo da Câmara Municipal e do IPA.
7 - Além do disposto nos números anteriores, devem ser observados os seguintes procedimentos:
a) O processo de aprovação de operações urbanísticas deve ser instruído com um parecer sobre a componente arqueológica, subscrito por um arqueólogo, de preferência do Município ou, na sua ausência, do IPA. No primeiro caso o parecer deve ser enviado ao IPA;
b) Das intervenções arqueológicas referidas nas alíneas a) e e) do número 2, no número 3 e nas alíneas b) e c) do número 4, podem, eventualmente, resultar alterações às operações urbanísticas de modo a ser possível preservar ou musealizar eventuais estruturas arqueológicas.
c) Os projectos afectos às diversas zonas de protecção estão sujeitos a parecer do IPA;
d) Os sítios de carácter etnográfico estão sujeitos ao registo fotográfico, antes da realização de qualquer obra ou intervenção, como medida de minimização de impacte;
e) As áreas sujeitas a trabalhos arqueológicos devem ser sujeitas a escavação arqueológica, antes da realização de qualquer obra ou intervenção que possa vir a atingir cotas interiores Às previamente intervencionadas;
f) As sondagens arqueológicas são fechadas em terra e as áreas com estruturas/contextos arqueológicos são previamente cobertas com geotextil e com uma camada de areia.
Artigo 11º
Qualificação
A área de intervenção do Plano constitui o perímetro urbano do NDT de Vila Fria, integrando as seguintes categorias e subcategorias de solo delimitadas na planta de zonamento/usos e edificabilidade:
(ver documento original)
SECÇÃO II
Do solo de urbanização programada
Artigo 12º
Área turística
1 - A área turística destina-se à ocupação turística e funções complementares.
2 - A área turística compreende as seguintes Áreas turísticas (AT) delimitadas na planta de zonamento/usos e edificabilidade e referenciadas no respectivo quadro:
a) AT 1, destinada à implantação de um empreendimento turístico integrado na tipologia de alojamento Meios Complementares de Alojamento Turístico - MCAT e equipamentos de apoio.
b) AT 2, destinada à implantação de um Estabelecimento Hoteleiro e equipamentos de apoio.
c) AT 3, destinada à implantação de um empreendimento turístico integrado na tipologia de alojamento Meios Complementares de Alojamento Turístico - MCAT e equipamentos de apoio.
3 - O número de camas referido no artigo 8º do presente regulamento é distribuído pelas AT da seguinte forma:
a) AT 1 - 707 camas;
b) AT 2 - 80 camas.
c) AT3 - 213 camas.
4 - São criadas 2 unidades de gestão com as áreas seguidamente indicadas, conforme delimitação na planta de zonamento/usos e edificabilidade, agregando para o efeito as áreas das AT às restantes áreas de urbanização programada e às áreas de verde de enquadramento e campo de golfe:
a) UG 1 - 72 ha;
b) UG 2 - 38 ha.
5 - Os parâmetros máximos de edificabilidade a observar na área turística são os estabelecidos no n.º 7 do artigo 26º do regulamento do PDM.
6 - A definição do número de unidades de alojamento fica sujeita à afectação de camas definida nos n.os 3, 4, 5, e 6 do artigo 3.º do presente regulamento.
7 - O dimensionamento da rede viária interna principal da área turística nunca será inferior ao disposto na Portaria 1136/2001, de 25 de Setembro e Decreto-Lei 123/97 de 22 de Maio, e deve articular-se com as vias distribuidoras principais propostas.
8 - O dimensionamento do estacionamento para o estabelecimento hoteleiro está sujeito ao disposto no n.º 1.4 do artigo 22º do regulamento do PDM. Para as restantes construções da área turística aplica-se o disposto na Portaria 1136/2001, de 25 de Setembro acrescido de 10% no espaço de utilização comum.
Artigo 13º
Área de serviços e equipamentos de apoio
1 - A área de serviços de equipamentos de apoio destina-se à instalação de equipamentos e infra-estruturas de apoio ao funcionamento da área turística e à manutenção das áreas verdes, nomeadamente a edifícios de apoio aos campos de golfe e outras instalações com interesse turístico.
2 - Os parâmetros máximos de edificabilidade para esta área são os seguintes:
a) CIS - 0,20;
b) CAS - 0,15;
c) COS - 0,15;
d) Cércea - 5 m.
3 - O dimensionamento do estacionamento está sujeito ao disposto na Portaria 1136/2001, de 25 de Setembro.
Artigo 14º
Área de equipamento turístico
1 - A área de equipamento turístico destina-se à instalação de um equipamento turístico, que será definido em função do carácter e necessidades do empreendimento, de acordo com os seguintes parâmetros urbanísticos máximos e requisitos:
a) abc - 500 m2;
b) Área de Implantação - 600 m2K;
c) Número de pisos - 1;
d) Infra-estruturas de abastecimento de água ligadas à rede pública;
e) Sistema autónomo de saneamento das águas residuais, implantado na área de serviços e de equipamento de apoio;
f) Área de estacionamento localizada na área de serviços e equipamentos de apoio;
g) Para efeitos de abastecimento e segurança, o acesso é assegurado pela serventia existente.
SECÇÃO III
Da estrutura ecológica
Artigo 15º
Composição
A estrutura ecológica é composta por:
a) Área verde de protecção;
b) Área verde de enquadramento e campo de golfe.
Artigo 16º
Área verde de protecção
1 - A área verde de protecção corresponde à REN e tem como objectivo a conservação dos valores naturais e a qualidade ambiental, contribuindo para o equilíbrio biofísico da zona.
2 - Nesta subcategoria de espaço são permitidas as seguintes actividades:
a) Recuperação das edificações e estruturas existentes quando destinadas a instalações de apoio e manutenção das áreas verdes integradas na estrutura ecológica, desde que tal não implique o aumento das áreas de implantação existentes;
b) Abertura de percursos pedonais e cicláveis, desde que coincidam com traçados de caminhos preexistentes e aproveitando o traçado dos muros de pedra existentes.
Artigo 17º
Área verde de enquadramento e campo de golfe
1 - A área verde de enquadramento e campo de golfe tem como objectivos a preservação dos solos com maior aptidão agrícola, a preservação da qualidade ambiental e a promoção do desporto e lazer ao ar livre.
2 - Nesta subcategoria de espaço são permitidos os seguintes usos e actividades:
a) Usos não agrícolas do solo compatíveis com o regime da RAN, nomeadamente campos de golfe;
b) Recuperação das edificações existentes e implantação de construções amovíveis ou ligeiras quando destinadas a instalações de apoio às actividade permitidas de acordo com a legislação aplicável e à manutenção de espaços verdes.
Secção IV
áreas de interesse cultural
Artigo 18º
Âmbito
1 - As áreas de interesse cultural são constituídas pelas zonas de protecção arqueológica máxima e intermédia, onde deve ser privilegiada a protecção, conservação e, se possível, a valorização dos vestígios arqueológicos nelas existentes.
2 - As áreas de interesse cultural integram:
a) A estação arqueológica de Vila Fria e respectiva zona de protecção;
b) Os espaços construídos de interesse cultura (ECIC).
Artigo 19º
Estação Arqueológica de Vila Fria
A Estação Arqueológica de Vila Fria e respectiva zona de protecção fica sujeita à legislação aplicável aos imóveis de interesse público e ao disposto no artigo 10º do presente regulamento.
Artigo 20º
Espaços construídos de interesse cultural
1 - Os espaços construídos de interesse cultural (ECIC), sem prejuízo do disposto no artigo 10º do presente regulamento, estão sujeitos às regras aplicáveis à categoria de área onde se integram e aos números seguintes.
2 - A recuperação dos ECIC destina-se à instalação das seguintes funções:
a) O ECIC1 - centro de interpretação da Estação Arqueológica de Vila Fria.
b) Os ECIC 3, 4, 8, 9 e 10 - apoio e manutenção dos espaços verdes de enquadramento e campos de golfe.
c) O ECIC 5 - apoio à actividade turística.
d) Os ECIC 6 e 7 - apoio a percursos da natureza.
Capítulo IV
Da rede viária
Artigo 21º
Composição
A rede viária é composta pelas vias distribuidoras principais propostas e pelas serventias existentes.
Artigo 22º
Vias principais propostas
1 - As vias principais propostas articulam, do ponto de vista viário, os vários espaços que compõe o NDT.
2 - O traçado das vias distribuidoras principais propostas é o indicado na planta de zonamento/usos e edificabilidade ficando sujeito aos seguintes parâmetros:
a) Os pontos de entrada no NDT são os indicados na planta de zonamento/usos e edificabilidade;
b) O dimensionamento é o estabelecido na Portaria 1136/2001, de 25 de Setembro e no Decreto-Lei 123/97, de 22 de Maio.
Artigo 23º
Supressão da passagem de nível
A passagem de nível existente ao km 317,025 da Linha do Algarve, Troço Tunes-Lagos, será suprimida e substituída por passagem rodoviária desnivelada sob a ferrovia, conforme indicado na planta de zonamento com os ajustamentos decorrentes do projecto de execução.
Artigo 24º
Serventias existentes
1 - As serventias existentes, delimitadas na planta de zonamento/usos e edificabilidade, correspondem aos actuais caminhos que ligam diversos pontos do NDT e dão acesso a habitações e terrenos com ele confinantes.
2 - O traçado e perfil transversal destas serventias pode ser objecto de ajustamentos nos termos dos projectos específicos para as áreas onde se inserem.
Capítulo V
Das infra-estruturas
Artigo 25º
Rega
As infra-estruturas do sistema de rega do aproveitamento hidroagrícola de Silves, Lagoa e Portimão (AHSLP), existentes e propostas encontram-se indicados na planta de zonamento/usos e edificabilidade e são as seguintes:
a) Canal de rega principal - existente;
b) Canal de rega secundário - existente;
c) Estação elevatória e depósito - proposta.
Artigo 26º
Efluentes
1 - Os efluentes são preferencialmente ligados à rede pública ou, não se verificando essa possibilidade, têm por destino sistemas autónomos.
2 - É interdita a localização de sistemas autónomos nos espaços verdes de protecção.
3 - Todos os efluentes domésticos estão sujeitos a tratamento prévio de acordo com a legislação aplicável.
Artigo 27º
Água
1 - As infra-estruturas de abastecimento de água das AT são obrigatoriamente ligadas à rede pública.
2 - A água da rede pública não pode ser utilizada para rega.
Capítulo VI
Disposições finais
Artigo 28º
Execução
1 - A área de intervenção do Plano tem um único proprietário pelo que não há lugar ao estabelecimento de critérios de perequação.
2 - O Plano é executado no sistema de cooperação.
Artigo 29º
Entrada em vigor
O Plano entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.
(ver documento original)
