de 15 de Julho
Na esteira das recentes medidas que têm vindo a ser adoptadas por forma a facilitar o acesso à habitação, e numa atitude consentânea com a evolução do mercado imobiliário, urge simplificar o regime de formalização dos contratos de compra e venda de imóveis destinados à habitação com mútuo, com ou sem hipoteca, sempre que a entidade mutuante seja uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação, mas sempre com a preocupação de salvaguarda dos interesses dos intervenientes, da segurança negocial e da certeza jurídica.De acordo com o estabelecido nos artigos 875.° do Código Civil e 89.° do Código do Notariado, a compra e venda respeitante a imóvel só é válida se for efectuada por escritura pública.
A celeridade que caracteriza a vida moderna exige que se encontre um meio de conjugar o rigor e a certeza dos actos praticados pelos cidadãos com a necessidade de simplificar o grau de formalização dos actos e os procedimentos administrativos.
Este desiderato está subjacente à política do Governo no que concerne à transformação e modernização dos registos e do notariado, globalmente orientada para assegurar e potenciar maiores acréscimos de eficiência e eficácia dos cartórios e das conservatórias, com as inerentes vantagens de melhoria da qualidade dos serviços prestados aos utentes.
Esta é, também, a intenção das presentes soluções, que visam substituir a escritura pública por um documento particular de modelo próprio, não só na compra e venda de habitação com recurso ao crédito concedido por instituição autorizada, mas também em outros negócios jurídicos que normalmente lhe são acessórios.
Pelo presente diploma cria-se um novo regime para a formalização dos contratos de compra e venda, com mútuo, garantido ou não por hipoteca, de prédios urbanos destinados à habitação, contratos esses que geralmente aparecem inter-relacionados e que, sem pôr em causa os valores de certeza e segurança do comércio jurídico imobiliário, possa dar resposta à dinâmica actual.
Estabelece-se, assim, a possibilidade de a transmissão pela via da compra e venda, de prédio urbano destinado à habitação, quando acompanhada de contrato de mútuo, com ou sem hipoteca, em que a entidade mutuante seja uma instituição de crédito, ser efectuada através de documento particular de modelo próprio.
Por outro lado, atendendo à evolução do mercado financeiro e às condições diversificadas dos empréstimos para aquisição de habitação que o mesmo actualmente proporciona, e numa óptica de simplificação e de facilitação de uma maior fluidez das transferências de empréstimos, permite-se que os contratos de mútuo com hipoteca relativos ao mesmo edifício ou fracção autónoma celebrados pelo respectivo proprietário com instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação tenham também lugar mediante documento particular.
Igual simplificação se estende, por razões idênticas, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário por outra instituição de crédito quando o crédito tenha sido concedido para aquisição de uma habitação.
Paralelamente, estabelecem-se, pelo presente diploma, outras medidas no domínio do direito registral no sentido de uma maior simplificação e celeridade processuais quando na presença de tais contratos.
Assim, e numa acção complementar às inovações ora introduzidas, os registos provisórios de prédios destinados à habitação, requeridos com o fundamento nas alíneas g) e i) do n.° 1 do artigo 92.° do Código do Registo Predial, passam a gozar de um regime especial, sendo considerados como prioritários, gozando de urgência gratuita, todos os registos provisórios referentes a imóveis destinados à habitação e que se insiram no âmbito do presente diploma.
Por outro lado, passa a ser dispensado o documento comprovativo, por parte da repartição de finanças, da impossibilidade de estabelecer a correspondência matricial. Para tanto, passou a dar-se maior realce às declarações complementares das partes interessadas, seguindo-se idêntico regime para as alterações de denominações da via pública e numeração policial.
Estende-se, por sua vez, o prazo de validade de documentos para efeitos de prova matricial, quando a mesma já tenha sido feita perante a conservatória ou no acto sujeito a registo.
Como também se permite, neste tipo de processos, aquando da sua instrução e em caso disso, que os duplicados que serviram de base à participação do imposto sucessório, apresentados na repartição de finanças para efeitos de imposto sucessório, sejam suficientes para servir de prova de que se encontram assegurados os direitos do fisco.
Por fim, permite-se, também, para comodidade dos utentes, com carácter genérico, que se possam passar a efectuar, sem restrições, quaisquer pedidos de registos pelo correio junto das conservatórias do registo predial.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.° 1 do artigo 201.° da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.°
Âmbito
O presente diploma regula a compra e venda com mútuo, com ou sem hipoteca, referente a prédio urbano destinado a habitação, ou fracção autónoma para o mesmo fim, desde que o mutuante seja uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação.
Artigo 2.°
Forma
1 - Os contratos referidos no artigo anterior podem ser efectuados por documento particular, com reconhecimento de assinaturas, segundo o modelo a aprovar por portaria conjunta dos Ministros das Finanças, da Justiça e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações.2 - O disposto no número anterior é igualmente aplicável aos contratos de mútuo com hipoteca nos quais se titulem novos empréstimos relativos ao mesmo prédio ou fracção, celebrados pelo respectivo proprietário, com instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação.
3 - Pode igualmente efectuar-se, por documento particular, a sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, nos termos do artigo 591.° do Código Civil, quando o crédito tenha sido concedido para os fins previstos no artigo anterior, por outra instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação.
4 - Os documentos particulares referidos nos números anteriores têm a natureza de título executivo.
Artigo 3.°
Registo obrigatório
A transferência de propriedade efectuada pela forma referida no artigo 2.° está sujeita a registo obrigatório, devendo a instituição de crédito promover o respectivo registo na conservatória do registo predial competente.
Artigo 4.°
Alteração matricial ou toponímica
Para os efeitos do presente diploma, a prova de correspondência em caso de alteração matricial ou toponímica faz-se nos seguintes termos:a) Em caso de substituição das matrizes, a prova da correspondência matricial, se não resultar dos documentos apresentados, pode ser suprida por declaração complementar dos interessados;
b) Em caso de alteração de denominação de vias públicas e de numeração policial, a prova da correspondência entre a antiga e a nova denominação ou numeração, se não resultar dos documentos apresentados, pode ser feita por certificação, gratuita, da câmara municipal ou por declaração complementar dos interessados.
Artigo 5.°
Prova matricial
No âmbito do presente diploma, para a realização de qualquer registo pode comprovar-se o teor da inscrição matricial do prédio por documento emitido com uma antecedência não superior a um ano.
Artigo 6.°
Obrigações fiscais
1 - Para efeitos de registo no âmbito do presente diploma, o imposto sobre sucessões e doações considera-se assegurado desde que seja apresentado o duplicado da relação de bens entregue na repartição de finanças competente e dela conste o prédio a que o registo se refere.2 - Às instituições de crédito compete verificar o correcto preenchimento do modelo referido no n.° 1 do artigo 2.°, liquidar os impostos que forem devidos pela prática dos mesmos actos e proceder à sua entrega nos cofres do Estado, nos termos previstos nos respectivos diplomas legais e no Código do Notariado, bem como dar cumprimento ao disposto no artigo 203.° daquele Código.
Artigo 7.°
Prioridade e urgência
Para os efeitos do presente diploma, os registos provisórios requeridos ao abrigo das alíneas g) e i) do n.° 1 do artigo 92.° do Código do Registo Predial gozam de um regime de prioridade ou urgência gratuita.
Artigo 8.°
Emolumentos
No âmbito de aplicação do presente regime, os emolumentos cobrados pelos registos provisórios por natureza de aquisição e respectiva hipoteca são devolvidos em 50%, a requerimento do interessado, se os registos definitivos não forem feitos por impossibilidade de obtenção do financiamento ou por qualquer outro motivo, devidamente comprovado, alheio à vontade do requerente.
Artigo 9.°
Alteração do Código do Registo Predial
O artigo 65.° do Código do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 224/84, de 6 de Julho, passa a ter a seguinte redacção:
Artigo 65.°
[...]
1 - A apresentação pode ser feita pelo correio.2 - .......................................................................................................................
3 - .......................................................................................................................
Artigo 10.°
Entrada em vigor
O presente diploma entra em vigor 30 dias após a publicação da portaria conjunta a que se refere o n.° 1 do artigo 2.° Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 24 de Junho de 1993. - Aníbal António Cavaco Silva - Jorge Braga de Macedo - Álvaro José Brilhante Laborinho Lúcio - Joaquim Martins Ferreira do Amaral.
Promulgado em 8 de Julho de 1993.
Publique-se.O Presidente da República, MÁRIO SOARES.
Referendado em 11 de Julho de 1993.
O Primeiro-Ministro, Aníbal António Cavaco Silva
