Regulamento 1027/2020

Sumário: Regulamento de taxas e encargos urbanísticos.

Regulamento Perequativo de Taxas e Encargos Urbanísticos (RPTEU)

Preâmbulo e Nota Justificativa

A alteração do RTORMM, e respetiva transformação em RPTEU, advém de alterações significativas na Legislação Portuguesa. Com efeito, a publicação da Lei de Solos e a revisão do RJIGT, vieram impor uma alteração dos Instrumentos de Gestão Territorial, em particular ao PDM, que passou a integrar uma política perequativa de distribuição de benefícios e encargos, assim como a criação de instrumentos coadjuvantes destinados a introduzir a transparência do sistema, como é o caso do já aprovado Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística de Matosinhos, destinado a ser o fundo onde são depositados os valores monetários ou em espécie destinados à justa perequação.

Assim, com a aprovação do PDM, e através do artigo 107.º, torna-se obrigatória a revisão do RTORMM, e sua transformação em Regulamento Perequativo de Taxas e Encargos Urbanísticos, numa operação que vem tornar os diferentes regulamentos - do PDM e do RPTEU - em dois documentos coesos como antes nunca estiveram promovendo por isso também, a transparência. São como tal, objetivos deste modelo de gestão autárquica:

Adotar um modelo coerente, transparente e equitativo

Não favorecer a dispersão e a ocupação desordenada

Tratar os diversos tipos de operações urbanísticas de forma similar

Contrariar a especulação fundiária

Considerar/divulgar os reais custos de urbanização

A normativa do PDM exige regulamentação complementar relativa à Taxa de Infraestruturas Urbanísticas (TRIU) e, para tal, fixação de:

Custo padrão/m2ac de construção inicial da infraestrutura local

Custo padrão/m2ac de construção inicial da infraestrutura geral

Valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida

Valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.

Para determinação dos valores referidos, adotaram-se como valores de referência os que resultam dos instrumentos legais aplicáveis à avaliação do solo (e demais imóveis): Código de Expropriações e Código de IMI; assim como em todos os restantes cálculos se optou sempre pela referenciação a outros planos já implementados, casos práticos em Matosinhos e comparação de taxas com outros municípios, no sentido de uma correta integração no contexto legal, e na realidade económica metropolitana. De facto, concluiu-se que as taxas pagas estão muito aquém do valor real dos processos de urbanização; e isto acontece no panorama nacional, sendo que em última instancia é o erário público, que tem o ónus de colmatar os valores não imputados aos agentes de transformação territorial.

Matosinhos está a ser pioneiro na aplicação desta imposição advinda da Lei. No entanto, outros concelhos do país devem adotar a política perequativa de distribuição de benefícios e encargos da Lei até janeiro de 2021, ou julho de 2021, caso seja adiada a data, como previsto ao nível do governo, mas ainda não publicado.

No entanto, Matosinhos não pode deixar de acompanhar as taxas ainda em vigor nos outros municípios, pelo menos não antes dos outros PDM terem implementado taxas mais realistas, por motivos de competitividade territorial. Deste modo, a proposta do RPTEU contempla uma subida gradual das taxas urbanísticas num período de 5 anos, de modo a que os vários agentes de transformação territorial e proprietários, possam fazer também eles uma transição equilibrada.

Por fim, revestindo-se a proposta do RPTEU de uma lógica concreta, baseada em factualidades, permite a implementação de um sistema de taxas que premeia a justiça, a equidade, a inclusividade territorial. Permite ainda alocar verbas para a execução sistemática do programa do PDM, onde, transparentemente, poderá o cidadão ver o resultado da aplicação das taxas por si pagas no território, numa política pioneira de prestação de contas.

SECÇÃO 1

Disposições Introdutórias

Artigo 1.º

Lei habilitante

O presente regulamento é elaborado nos termos do artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, dos artigos 64.º a 66.º da Lei 31/2014, de 30 de maio, do artigo 3.º do Decreto-Lei 555/99, de 16 de dezembro (na sua versão atual), do consignado na Lei 53-E/2006, de 29 de dezembro e na Lei 73/2013, de 3 de setembro na sua atual redação e do estabelecido na alínea n) do n.º 1 do artigo 23.º, da alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º e da alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º, todos do Regime Jurídico das Autarquias Locais, aprovado pela Lei 75/2013, de 12 de setembro.

Artigo 2.º

Âmbito e objeto

1 - O presente regulamento:

a) Aplica-se, salvo o referido em b), a todas as operações urbanísticas que ocorram no Município de Matosinhos e que se traduzam em aumento da área de construção;

b) Não se aplica a edificações em conformidade com loteamento em vigor, as quais devem cumprir os encargos decorrentes das disposições nele estabelecidas.

2 - O presente regulamento complementa o modelo de perequação de edificabilidade e de encargos urbanísticos adotado no Plano Diretor Municipal de Matosinhos (PDM), estabelecendo:

a) A compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta relativamente à edificabilidade média;

b) A compensação por défice ou excesso de cedência efetiva para infraestrutura geral relativamente à cedência média devida;

c) A taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas.

Artigo 3.º

Siglas utilizadas

Adotam-se neste Regulamento as seguintes siglas:

a) ac - área de construção, excluindo estacionamento e instalações de apoio logístico de serviço ao respetivo edifício e localizados abaixo do solo;

b) A - ac licenciada que exceda a preexistente deduzida de 100 m2, e que constituirá a área a contabilizar para efeito de cálculo dos encargos urbanísticos, que assume o mínimo de zero;

c) CMM - Câmara Municipal de Matosinhos;

d) PDM - Plano Diretor Municipal de Matosinhos;

e) CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;

f) TRIU - Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas.

SECÇÃO 2

Edificabilidade

Artigo 4.º

Enquadramento

O PDM, no seu Regulamento, com índices de utilização acima de solo e demais normativos, adota o seguinte modelo perequativo para a distribuição da edificabilidade:

a) Estabelece uma edificabilidade para cada local, a qual corresponde à máxima que nele pode ocorrer;

b) Estabelece uma edificabilidade abstrata para cada local, igual à edificabilidade média da zona em que se integra, entendida como direito de edificabilidade (ainda abstrato) do proprietário;

c) Estabelece o conceito ainda a edificabilidade concreta, como sendo o direito concreto de construção de cada parcela ou lote localizada em solo urbano, expressa em metros quadrados, atribuído em controlo prévio de cada operação urbanística;

d) Quando a edificabilidade concreta for superior à edificabilidade abstrata:

i) é cedida à CMM uma área com a edificabilidade em excessoF, salvo quando razões urbanísticas ou logísticas o impeçam ou desaconselhem;

ii) não se verificando a cedência, é paga uma compensação pecuniária à CMM proporcional à edificabilidade concreta que exceda a abstrata.

e) Quando, por razões urbanísticas de interesse municipal, a edificabilidade concreta seja inferior à abstrata, o proprietário é compensado pela CMM, salvo se tal facto decorrer das caraterísticas próprias do respetivo prédio (biofísicas, patrimoniais ou cadastrais).

Artigo 5.º

Compensações

1 - O valor das compensações pecuniárias (CE) referidas no artigo anterior é estabelecido pela fórmula:

CE = dac x (cL/cL máx. x 0,15) x C

sendo:

dac: a diferença, em m2 de ac, entre edificabilidade concreta e edificabilidade abstrata

C: o "custo de referência" do m2 de ac estabelecido conforme Portaria 65/2019, de 19/02;

cL: o coeficiente de localização fixado para o local, no quadro do CIMI;

cL máx: o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI.

2 - Esta disposição não é aplicável à edificação em solo rústico, por não lhe ter sido afeta pelo PDM uma edificabilidade abstrata.

SECÇÃO 3

Encargos urbanísticos

Artigo 6.º

Enquadramento

1 - Os encargos urbanísticos, conforme são identificados no PDM, correspondem à construção e manutenção de infraestruturas, entendidas estas no sentido lato, englobando:

a) Todo o espaço público, de circulação e de estar, pedonal e automóvel, incluindo vias, praças, estacionamento, espaços livres e verdes;

b) As redes de água, esgotos domésticos e pluviais, energia elétrica e iluminação pública, gás, telecomunicações e dispositivos de recolha de lixo;

c) Equipamentos coletivos, nomeadamente de educação, desporto e lazer, cultura, saúde e sociais, administrativos, de segurança e proteção civil.

2 - A infraestrutura, em função da sua abrangência, considera-se dividida em:

a) Infraestrutura local, a que engloba todas as redes referidas nas alíneas a) e b) do número anterior que irão servir diretamente cada conjunto edificado;

b) Infraestrutura geral, a que serve os aglomerados urbanos e o território municipal na sua globalidade, nomeadamente vias sem construção adjacente, áreas verdes públicas de dimensão supralocal e espaços destinados a equipamentos.

3 - O PDM, no seu Regulamento, estabelece o seguinte modelo perequativo para a distribuição dos encargos urbanísticos:

a) São devidos pelos promotores de todas as operações urbanísticas encargos proporcionais à edificabilidade concreta que exceda a pré-existente em situação legal.

b) Estes encargos incluem:

i) A execução de obras de urbanização e correspondente cedência de terreno, conforme o necessário à operação, variável em função de pré-existências e de especificidades locais;

ii) Uma cedência média de terreno destinado a infraestrutura geral: 0,5m2/m2A;

iii) Taxa e compensações urbanísticas que, considerando os encargos referidos em i) e ii), assegurem uma distribuição perequativa entre todas as operações.

c) A taxa e compensações a fixar assentam em custos e valores reais ("custos padrão"), correspondendo à sua totalidade ou apenas a uma parte, caso em que o Município de Matosinhos assume a restante parte como encargo seu (Custo Social Suportado).

4 - As taxas e a compensações estabelecidas nos dois artigos seguintes cumprem o referido no n.º 3 e exprimem a decisão municipal de fixar a seguinte participação de cada operação urbanística no financiamento das infraestruturas:

a) Realização de obras de infraestrutura local ou/e pagamento de taxa, assegurando uma participação de valor não inferior a 50 % do respetivo custo padrão;

b) Cedência de 0,5 m2 de terreno destinado a infraestrutura geral por m2A, ocorrendo compensação, conforme respetivo valor padrão, por cedência efetiva inferior ou superior;

c) Pagamento de taxa relativa à construção inicial da infraestrutura geral, assegurando uma participação de 50 % do respetivo custo padrão, sem prejuízo de disposto no número seguinte.

5 - A participação no custo padrão referida na alínea c) do número anterior será gradual, começando por ser de 10 % no primeiro ano de vigência do presente Regulamento e aumentando 10 pontos percentuais a cada ano económico, a partir de janeiro de 2022, até atingir aquele valor.

Artigo 7.º

Compensação por défice ou excesso de cedência para infraestrutura geral

1 - O valor da compensação pecuniária por défice ou excesso de cedência para infraestrutura geral relativamente à cedência média devida (CC) é estabelecido pela fórmula:

CC = (A x 0,5-Ce) x [(cL/cLmáx x 0,15) x I x C]

sendo:

A, a edificabilidade contabilizada conforme alínea b) do Artigo 3.º

Ce, a cedência efetiva para infraestrutura geral, em m2

cL, o coeficiente de localização fixado para o local, no quadro CIMI

cLmáx, o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI

I, o índice de edificabilidade abstrata estabelecido pelo PDM para o local

C, o "custo de referência" do m2 de ac estabelecido conforme Portaria 65/2019

2 - Ocorrendo cedência de terreno com edificabilidade - conforme i), alínea d) do artigo 4.º a respetiva área é contabilizada como se fora para infraestrutura geral.

3 - A compensação é paga pelo promotor à CMM ou pela CMM ao promotor, conforme o valor calculado seja positivo ou negativo.

Artigo 8.º

Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas

1 - A taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas (TRIU) integra duas parcelas, uma relativa à infraestrutura local (TIL) e a outra relativa à infraestrutura geral (TIG), sendo:

TRIU = TIL + TIG

2 - O valor da TIL é estabelecido pela fórmula:

TIL = (A x 5 % C-OU)

sendo zero se da fórmula resultar valor negativo.

3 - O valor da TIG é estabelecido pela fórmula:

TIG = A x 1,2 % C

aumentando anualmente, a partir de janeiro de 2022, sucessivamente para:

A x 2,4 % C; A x 3,6 % C; A x 4,8 % C

e, estabilizando

A x 6 % C

4 - O valor da TIG duplica para a as atividades logísticas correspondentes às tipologias de ator 1 a 5 referidas no Anexo V do Regulamento do PDM.

5 - As siglas constantes na fórmula significam:

A, a edificabilidade contabilizada conforme alínea b) do Artigo 3.º

C, o "custo de referência" do m2 de ac estabelecido conforme Portaria 65/2019

OU, o custo das obras de urbanização a cargo do promotor

SECÇÃO 4

Disposições Complementares

Artigo 9.º

Redução de taxas em obras de pequena dimensão

1 - Visando o favorecimento de obras de regeneração urbana e de novas pequenas edificações em áreas já infraestruturadas, a área a contabilizar para efeito de cálculo dos encargos urbanísticos de uma operação urbanística, traduzida na sigla A, será deduzida de 100 m2 assumindo, no mínimo, o valor zero.

2 - Não será aplicada esta dedução nas operações urbanísticas em prédios que dela já tenham beneficiado há menos de 10 anos.

Artigo 10.º

Usos logísticos ao ar livre

Para efeitos de encargos urbanísticos, as áreas destinadas ou com potencial de utilização, ao ar livre, para armazenamento, estacionamento privado autónomo dos usos da edificação existente na parcela, ou funções similares, são equiparadas a área de construção, até a um máximo decorrente da edificabilidade abstrata estabelecida para o local.

Artigo 11.º

Áreas urbanas de génese ilegal

1 - Nas operações urbanísticas em áreas urbanas de génese ilegal:

a) Há isenção do pagamento da parcela da TRIU correspondente à infraestrutura geral;

b) O pagamento dos demais encargos urbanísticos pode ser diferido para aquando o licenciamento ou comunicação prévia da construção e pode ser dividido em prestações por período que não ultrapasse os 36 meses;

c) Na operação fundiária constitutiva de lotes urbanos pode ser dispensada a prestação da caução que assegura execução de infraestruturas.

2 - As disposições estabelecidas nas alíneas a) e b) do n.º 1 não são aplicáveis a parcelas que não se encontrem edificadas 3 anos após a entrada em vigor deste regulamento.

Artigo 12.º

Isenções e reduções

1 - As edificações em solo rústico são isentas da cedência de terreno destinado a infraestrutura geral, estabelecida na alínea b) do n.º 4 do artigo 6.º

2 - Poderão ser objeto de isenção total ou parcial as operações urbanísticas às quais a Assembleia Municipal reconheça, de forma expressa e fundamentada, especial interesse ambiental, estratégico, cultural e/ou social ou que possam beneficiar de tal regime por aplicação de regulamento ou norma especial.

Artigo 13.º

Permutas

1 - As compensações pecuniárias podem, por acordo mútuo, ser substituídas por obras de urbanização ou cedência de terreno, mediante avaliações específicas.

2 - Nas permutas de compensação pecuniária por terreno são considerados os seguintes valores de referência (por m2 ou m2 de ac, consoante o caso), podendo estes, por mútuo acordo e considerando a localização e caraterísticas do terreno, ter variações até 20 %:

a) Valor do solo urbano não infraestruturado: S/m2 = (cL/cLmáx x 0,15) x I x C;

b) Valor do solo urbano totalmente infraestruturado (localizado na faixa de 30 m contígua a via dotada de todas as infraestruturas): Si/m2 = [(cL/cLmáx x 0,15) + 0,1] x I x C;

c) Valor de lote urbano (com edificabilidade determinada e infraestruturas asseguradas, sem encargos urbanísticos adicionais): L/m2ac = [(cL/cLmáx x 0,15) + 0,16] x 1,3 x C.

3 - As siglas constantes nas fórmulas constantes no n.º 2 significam:

a) cL, o coeficiente de localização fixado para o local, no quadro CIMI;

b) cLmáx, o coeficiente de localização máximo fixado, para o País, no quadro do CIMI;

c) I, o índice de edificabilidade abstrata estabelecido pelo PDM para o local;

d) C, o "custo de referência" do m2 de ac estabelecido conforme Portaria 65/2019.

SECÇÃO 5

Disposições Finais

Artigo 14.º

Disposições revogatórias

1 - O presente regulamento revoga e prevalece sobre todas as normas regulamentares que, expressa ou tacitamente, disponham em sentido contrário ou que com ele conflituem.

2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, são expressamente revogadas as seguintes disposições do Regulamento de Taxas e Outras Receitas Municipais do Município de Matosinhos - RTORM:

a) Artigos 4.º, 5.º, 6.º e 7.º do Regulamento;

b) TU 27 e TU 28 do Anexo I;

c) Anexo III relativo às taxas urbanísticas e sua adenda;

d) Anexo V

Artigo 15.º

Regulamentação complementar

Para assegurar as compensações, pecuniárias ou em terreno, é criado pela CMM um Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística.

Artigo 16.º

Disposição de direito transitório

1 - O presente regulamento aplica-se a todos os processos de licenciamento ou comunicação prévia cujo requerimento inicial tenha dado entrada na CMM após a sua entrada em vigor.

2 - Os titulares de processos em curso à data da entrada em vigor deste Regulamento e que se concluam no prazo de 2 anos, através de levantamento de licença, poderão, se por tal optarem, pagar os encargos urbanísticos anteriores ao presente regulamento e por este revogados.

Artigo 17.º

Dúvidas e omissões

Os casos omissos e as dúvidas suscitadas na interpretação e aplicação do presente Regulamento serão decididos mediante deliberação da Câmara Municipal.

Artigo 18.º

Resolução de conflitos

Para a resolução de conflitos na aplicação do presente Regulamento podem os interessados requerer a intervenção de uma comissão arbitral, nos termos do Artigo 118.º do RJUE.

Artigo 19.º

Entrada em vigor

O presente Regulamento entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte à sua publicação, na 2.ª série do Diário da República.

ANEXO

Fundamentação do Valor das Taxas e Compensações Urbanísticas

I. Normativa do PDM

A normativa do PDM, a seguir reproduzida, exige regulamentação complementar relativa a:

Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU) e, para tal, fixação de:

Custo padrão/m2ac de construção inicial da infraestrutura local;

Custo padrão/m2ac de construção inicial da infraestrutura geral.

Valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida.

Valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.

Artigo 92.º

Edificabilidade concreta e compensações

1 - A edificabilidade de cada prédio ou conjunto de prédios respeita as disposições estabelecidas pelo PDMM e demais regulamentação aplicável.

2 - A edificabilidade concreta, a autorizar a proprietário ou conjunto de proprietários em cada operação urbanística, articula a edificabilidade com a edificabilidade abstrata, sendo que:

a) Quando aplicável, a edificabilidade concreta é igual à abstrata;

b) Quando a edificabilidade de prédio (ou conjunto de prédios) for superior à abstrata:

i) é cedida à CMM uma área com a edificabilidade em excesso, salvo quando razões urbanísticas ou logísticas o impeçam ou desaconselhem;

ii) ou, não se verificando a cedência, é paga uma compensação pecuniária à CMM proporcional à edificabilidade concreta que exceda a abstrata.

c) Quando, por razões urbanísticas de interesse municipal, a edificabilidade concreta seja inferior à abstrata, o proprietário é compensado pela CMM, salvo se tal facto decorrer das caraterísticas próprias do respetivo prédio (biofísicas, patrimoniais ou cadastrais).

3 - O valor das compensações a aplicar nas situações referidas nas alíneas b) e c) do n.º 2 é estabelecido em regulamento municipal.

Artigo 95.º

Encargos urbanísticos padrão

1 - São identificados os seguintes encargos urbanísticos padrão, a considerar no correspondente processo perequativo:

a) Custo médio/m2ac de construção inicial da infraestrutura local;

b) Cedência média de terreno destinado a infraestrutura geral: 0,5m2/m2ac;

c) Custo médio/m2ac de construção inicial da infraestrutura geral.

2 - São estabelecidos em regulamento municipal:

a) Os custos padrão/m2ac das infraestruturas referidas nas alíneas a) e c);

b) O valor do m2 de terreno destinado a infraestrutura geral.

Artigo 96.º

Encargos urbanísticos a suportar pelos promotores

1 - São devidos pelo promotor de todas as operações urbanísticas encargos proporcionais à edificabilidade concreta que exceda a pré-existente em situação legal.

2 - Esses encargos referenciam-se aos encargos padrão referidos no artigo anterior e concretizam-se através de:

a) Execução de obras de urbanização e correspondente cedência de terreno, conforme o necessário à operação, variável em função de pré-existências e de especificidades locais;

b) Pagamento de taxa pelas infraestruturas urbanísticas, cujo valor será o do somatório resultante dos custos padrão referidos no n.º 2 do artigo anterior, do qual será abatido o custo das obras de urbanização referidas em a);

c) Cedência de terreno identificado pela CMM como necessário para infraestrutura geral, ocorrendo compensação do promotor à CMM ou da CMM ao promotor, conforme esta cedência efetiva for inferior ou superior à cedência média fixada.

3 - Ocorrendo cedência de terreno com edificabilidade - conforme Artigo 90.º, n.º 2, alínea b) - a respetiva área é contabilizada como se fora para infraestrutura geral.

4 - Para evitar duplicação, as edificações em conformidade com loteamento em vigor são isentas de encargos que o loteamento já tenha suportado.

II. Metodologia

Para a regulamentação pelo Município de Matosinhos de encargos e compensações urbanísticas conformes o estabelecido no PDM e na demais legislação aplicável, adota-se a seguinte metodologia:

Percorrer roteiro coincidente com o do processo de produção de lotes urbanos, identificando investimentos e receitas

Identificar/estabelecer valores de referência relativos a custos de urbanização e a valores imobiliários presentes nesse processo e aplicáveis a Portugal

Identificar/fixar encargos-padrão para o Município de Matosinhos, considerando os valores de referência para Portugal e as orientações do PDM

Elaborar proposta sobre os encargos urbanísticos a suportar pelos promotores

III. Investimentos e Receitas em Processo de Produção de Lotes Urbanos

1 - Investimentos

S. Valor do solo não infraestruturado

U. Encargos de urbanização

O. Outros custos (de financiamento, de projeto e administrativos)

2 - Valor de lotes (não especulativo, função dos custos; considerando que O representa 15 % dos demais custos e considerando um lucro de 12 %)

L = ((S+U) x 1,15) x 1.12 (aproximadamente) (S+U) x 1,3

Note-se que o valor do lote pode ser formulado por m2 de terreno ou por m2ac, o que se traduz em valores naturalmente diferentes.

IV. Valores de Referência Relativos a Valores Imobiliários e a Custos de Urbanização, Aplicáveis em Portugal

1 - Valor do solo não infraestruturado/m2

Adota-se como valor de referência o que resulta dos instrumentos legais aplicáveis à avaliação do solo (e demais imóveis): Código de Expropriações e Código de IMI.

Considerando as disposições do Código de Expropriações (Lei 168/99, de 18/09/99, com as alterações subsequentes) conclui-se - por aplicação do artigo 26.º, números 5, 6 e 7 - que a avaliação do solo se pode traduzir na seguinte fórmula:

S = (F1 + F2) x (E x C)

sendo:

S - Valor do solo (parcela)

E - Edificabilidade que pode ser afeta à parcela

C - Custo da construção/m2 a custos controlados

F1 - Fator de localização considerando o todo nacional, atingindo no máximo 15 %

F2 - Fator aplicável às áreas já infraestruturadas (existindo todas, será de 10 %)

Especificando cada um dos valores/m2 de solo não infraestruturado:

E - Edificabilidade que pode ser afeta à parcela, resulta do que for estabelecido pelo plano de ordenamento aplicável. Em planos que, cumprindo cabalmente as disposições da LBSOTDU (Lei 34/2014, de 30 de maio), estabeleçam uma edificabilidade abstrata para cada UOPG, é esta, entendida como direito, que deverá ser considerada. Para 1 m2 de solo a edificabilidade será então a do correspondente índice abstrato de utilização: I m2ac (área de construção)/m2 solo.

C - Custo que, conforme o estabelecido no Código de Expropriações, corresponde ao fixado como "custo de referência" para habitação a custos controlados no n.º 9 da Portaria 65/2019. Atualmente é de 710 (euro)/m2ac.

F1 - Fator decorrente da localização, o qual pode atingir no máximo 15 %. Para fixar o seu valor para cada local recorre-se aos coeficientes de localização estabelecidos oficialmente no quadro do CIMI, atribuindo 15 % ao de coeficiente máximo (atualmente 3,5) e um valor proporcional para os demais: (cL/cL máximo) x 15 %.

F2 - Para solo não infraestruturado F2 é nulo.

Ter-se-á então como valor/m2 de solo não infraestruturado (S):

S = (cL/cLmáx x 15 %) x (I x C)

S = (cL/cLmáx x 0,15) x I x C, sendo:

(cL/cLmáx x 0,15) x I, um algoritmo de localização que conjuga edificabilidade abstrata (I, índice estabelecida por plano) com valoração do local (cL e cLmáx, estabelecidos no quadro do CIMI);

C, o "custo de referência" para habitação a custos controlados estabelecido conforme Portaria 65/2019.

Em 2019, o valor em cada local seria S = cL x I x 35,5 (euro)/m2 de solo.

Esta fórmula é aplicável em todo o País, conduzindo a valores diferentes para cada local.

2 - Custo de referência para as infraestruturas locais

O custo de obras de urbanização associáveis a uma operação urbanística - infraestruturas locais - varia em função das caraterísticas do terreno e das opções de desenho urbano.

Procuram-se valores médios, relativos a terrenos sem grandes dificuldades de urbanização e a soluções que articulem bom nível de serviço com contensão de custos.

Para tal podem ser utilizadas dados da investigação Ocupação Dispersa - Custos e Benefícios à escala local, da qual (fazendo corresponder um fogo ou equivalente a 130 m2 de ac) se conclui que, a preços de 2010, os custos de construção inicial acrescidos dos custos de conservação e renovação a 30 anos rondam os:

70(euro)/m2ac em urbanizações concentradas

130(euro)/m2ac em urbanizações de vivendas

180(euro)/m2ac em ocupações dispersas, quando servidas por nível inferior de infraestrutura

Adotando um valor intermédio entre o de urbanização concentrada e o de vivendas, chega-se a um custo de 100(euro)/m2ac para a infraestrutura local. Atualizado para valores atuais - a inflação "oficial" foi neste período cerca de 11 %, mas o custo de obras de construção civil tem aumentado recentemente muito mais do que isso - este custo ronda os 120(euro)/m2ac.

Considerando que neste valor estão incluídos os custos de construção inicial e também os de conservação a 30 anos e que, de acordo com o referido estudo, cada um corresponde a cerca de 50 % do total, chega-se a um valor de referência de 60(euro)/m2ac para um e para outro.

Considerando agora o estabelecido no Código de Expropriações.

Quando o solo se encontra infraestruturado a respetiva avaliação considera um fator (ver F2 na fórmula atrás apresentada) que atinge 10 % do custo de construção C quando existam todas as infraestruturas, estando este agora fixado em 710(euro)/m2ac. Ou seja, a existência de todas as infraestruturas, o mesmo é dizer, estar o solo totalmente urbanizado, traduz-se numa sobrevalorização de 71(euro)/m2ac.

Os dois métodos de cálculo conduzem a valores próximos.

O custo de construção inicial da infraestrutura local situa-se entre os 60(euro)/m2ac e os 70(euro)/m2ac; ou seja, perspetivando atualizações, esse custo ronda os 9 % C.

Trata-se, apenas, do custo de construção inicial. Mas, se se considerarem custos de conservação e renovação, o valor duplica.

Como valor de referência para os encargos com infraestrutura local/m2ac que poderão ser imputados aos promotores de operações urbanísticas, pode adotar-se o do custo de construção inicial, levemente majorado para que integre uma parcela mínima relativa à manutenção, adotando então o valor arredondado de:

IL = 10 % C

sendo:

C, o "custo de referência" estabelecido conforme Portaria 65/2019, de 19 de fevereiro

Também este valor se pode aplicar à generalidade do País, com a ressalva de que em áreas de orografia complicada, em que a realização de infraestruturas exija muros de suporte, o custo será bem maior.

3 - Custo de referência de construção inicial de infraestruturas gerais

Um adequado serviço de infraestruturas de uma qualquer cidade (incluído no conceito de infraestrutura as zonas verdes e os equipamentos) é, genericamente, proporcional à sua dimensão populacional. Para realidades históricas/sociais similares, quase o mesmo é dizer que é proporcional ao da dimensão da área de construção nela existente.

Assim, para estabelecer um referencial de custo de construção inicial de infraestruturas gerais podem ser usados cálculos elaborados no quadro de planos para cidades portuguesas que confrontam nova edificabilidade com previsão de investimento municipal.

Em Plano de Urbanização de Évora chega-se a um valor/m2ac significativamente superior ao custo de referência para infraestrutura local (10/6, o que se traduziria a valores atuais em cerca de 100(euro)/m2ac).

Em Plano de Urbanização da Póvoa de Varzim de 2007 (ver o Relatório do Plano), chega-se a uma estimativa de investimento municipal de 25 milhões para uma previsão de 2.000 novos fogos (o que, considerando a edificabilidade não apenas para uso habitacional, pode corresponder a 400.000 m2ac); resulta em 62,5(euro)/m2ac, que a valores atuais se traduz em cerca de 72(euro)/m2ac.

Fazendo a média dos valores obtidos nestes dois casos chega-se a uma referência de 86(euro)/m2ac.

Como valor de referência para os encargos com infraestrutura geral/m2ac passíveis de serem imputados a promotores de operações urbanísticas pode então adotar-se o valor IG = 12 % C, sendo:

C, o "custo de referência" estabelecido conforme Portaria 65/2019, de 19 de fevereiro

Este valor inclui apenas o custo de construção inicial, o que significa assumir desde logo que deverá

Percorrendo um outro caminho de cálculo:

Refere o RJUE (DL555/99, republicado pelo DL136/2014, de 09/09) no seu artigo116.º, n.º5 que os "projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas" devem ser acompanhados de fundamentação, considerando designadamente o "programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais".

Haverá então que confrontar investimentos municipais com edificabilidade. Para tal podem ser adotados dois caminhos, alternativos ou complementares, um relativo ao passado e o outro ao futuro.

O caminho relativo ao passado conduz a números muito exatos, desde que para tal se disponha de informação. Trata-se de: fazer o somatório dos investimentos municipais em infraestrutura geral em passado recente (por exemplo nos últimos 10 anos); calcular a área de construção ocorrida no mesmo período; e calcular, em (euro)/m2ac, o quociente entre os dois valores. Perspetiva-se o futuro admitindo que será similar ao passado, com eventuais pequenos ser o dinheiro público a assegurar os futuros custos de conservação e renovação das infraestruturas gerais. ajustes, se justificáveis.

O outro caminho, mais voluntarista: considera o "programa plurianual" aprovado, que se espera esteja em consonância com o investimento previsto em plano de ordenamento; e considera a nova edificabilidade decorrente do plano. Duas notas para percorrer este caminho:

Há que considerar todo o investimento em infraestrutura geral; estará previsto no plano e, estando previsto, em que % será executada no horizonte temporal adotado.

No que respeita à edificabilidade qual considerar, a admitida pelo plano ou a que se perspetiva venha de facto a acontecer. Se o plano admitir uma edificabilidade muito superior à que irá ocorrer, esta opção conduzirá a valores muito afastados. Preferível será, neste caso, estimar a edificabilidade que irá ocorrer naquele horizonte temporal.

4 - Valor da edificabilidade (antes de suportar encargos urbanísticos)

Formulou-se, atrás, uma fórmula elementar para calcular o valor (não especulativo) de um lote urbano, o qual, tendo já suportando encargos urbanísticos, assegurou as infraestruturas de que necessita e ganhou um direito concreto a edificar. Antes disso, o valor de uma parcela corresponde apenas a um potencial, decorrente da edificabilidade estabelecida por plano.

Pretende-se estabelecer compensação por edificabilidade superior ou inferior à abstrata. O seu valor, numa situação em que ainda não foram suportados encargos urbanísticos, corresponde ao valor do solo a que tal edificabilidade corresponde.

Há que saber, então, qual a área de solo que corresponde a 1m2ac:

Esta é 1/I, sendo I a edificabilidade abstrata estabelecida pelo plano

E há que conhecer o valor do solo, por m2:

Este, conforme atrás referido, é-nos dado pela fórmula:

S = (cL/cLmáx x 0,15) x I x C

Assim, o valor da edificabilidade/m2ac (antes de suportar encargos urbanísticos) é:

E = 1/I x S= 1/I x (cL/cLmáx x 0,15) x I x C

E = (cL/cLmáx x 0,15) x C

Em 2019, o valor em cada local seria:

E = cL x 30,4 (euro)/m2 de solo

5 - Valor de lote urbano

Um lote urbano é uma parcela com direito concreto de edificação, que já assumiu os encargos que lhe tenham sido imputados relativos a infraestruturas.

Referiu-se, atrás, que o valor (não especulativo) de um lote urbano pode ser calculado através da fórmula:

L = (S+U) x 1,3

sendo:

S o valor do solo e sendo U o do correspondente custo de construção de infraestruturas.

Calculando o valor do lote por m2ac:

O valor de S é o valor da edificabilidade especificado no ponto anterior.

Para o cálculo de U por m2ac há a considerar que:

O seu valor deve ser determinado a partir dos custos de referência já atrás identificados - 10 % C, o de infraestruturas locais; 12 % C, o de infraestruturas gerais.

A valorização de uma parcela é independente de ter sido o promotor ou o dinheiro público a financiar a execução das infraestruturas

A existência de infraestruturas locais valoriza diretamente a parcela, sendo óbvio que o respetivo custo deve ser integrado em U (10 % C)

Já a infraestrutura geral tem uma abrangência genérica: valoriza a parcela ainda antes dela ter assumido encargos; e reforça essa valorização quando a parcela passa a ser lote urbano, assegura direitos. Pode considerar-se que a valorização se divide de forma idêntica nas duas etapas; a considerar, então,

50 % x 12 % C

Seria, em conformidade com o referido:

U = 10 % C + 50 % x 12 % C = 16 % C

Como valor do lote/m2ac ter-se-ia:

L = (S+U) x 1,3

L = [(cL/cLmáx x 0,15) x C + 16 % C] | x 1,3

L = [(cL/cLmáx x 0,15) + 0,16] x 1,3 x C,

sendo:

(cL/cLmáx x 0,15), um fator que exprime a valoração do local (cL e cLmáx, estabelecidos no quadro do CIMI);

0,16, um fator que exprime encargos urbanísticos

1,3, um fator que considera outros custos e lucro não especulativo

C, o "custo de referência" para habitação a custos controlados estabelecido conforme Portaria 65/2019, de 19 de fevereiro.

Fazendo as contas para um cL= 1,5 (banal em cidade média) ter-se-ia, a valores atuais, L = 207(euro)/m2ac.

V. Encargos-Padrão a Considerar no Município de Matosinhos

1 - Adoção das fórmulas atrás formuladas

As fórmulas relativas a valores imobiliários atrás formuladas são passíveis de aplicação à generalidade do País - portanto, também a Matosinhos - uma vez que incluem fatores de diferenciação relativos a cada localização.

Em concreto:

O valor/m2 de terreno destinado a infraestrutura geral deverá, por razões perequativas, ser assumido como igual ao de qualquer outro situado na mesma UOPG. Assim, a fórmula a aplicar é:

S = (cL/cLmáx x 0,15) x I x C

Para o valor do m2 de edificabilidade a mais ou a menos a fórmula a aplicar é:

E = (cL/cLmáx x 0,15) x C

O custo de construção e de manutenção de infraestruturas é similar em todo o País.

Assim, afigura-se adequado adotar o custo padrão de infraestrutura local/m2ac:

IL = 10 % C

2 - Custo padrão da infraestrutura geral/m2ac

No que respeita ao custo padrão da infraestrutura geral justifica-se uma reflexão específica, considerando dados disponíveis relativos a Matosinhos.

Seguir-se-ão dois caminhos distintos, um relativo ao passado e o outro relativo ao futuro em perspetiva.

Relativamente ao passado:

Consideraram-se as contas de gerência relativas ao período de 2010 a 2019, inclusive.

Analisaram-se, um a um os investimentos realizados e identificaram-se aqueles que correspondem a infraestruturas gerais, de acordo com a definição adotada no PDM.

O respetivo somatório traduz-se em 71,6 milhões (euro), o mesmo é dizer 7,2 milhões (euro)/ano:

(ver documento original)

Neste período registou-se no município de Matosinhos a seguinte edificabilidade:

(ver documento original)

Verificou-se assim, neste período, um investimento municipal em infraestrutura geral de:

71,6 milhões (euro)/690.500 m2ac = 103,7 (euro)/m2ac = 14,6 % x C/m2ac

Trata-se de um valor relativamente elevado face ao expectável, o que traduz, provavelmente, uma retração de investimento municipal inferior ao ocorrido na dinâmica edificatória durante o período de crise, como forma, até, de estimular a procura interna.

Perspetivando o futuro:

O PDM integra um Programa de Execução, orçamentado em 215,5 milhões de euros.

Distinguindo uma a uma, de entre as ações propostas, aquelas que correspondem a infraestrutura geral, chegou-se a um valor de 151,6 milhões de euros.

Admitindo que em 10 anos se cumprirá 2/3 do investimento previsto, tal traduz-se num investimento de 100 milhões, ou seja, de 10 milhões/ano, Seria um investimento significativamente superior ao ocorrido na década transata, admissível perante um aumento de receitas decorrente de um previsível aumento da atividade imobiliária, mas com uma nota de otimismo, até porque é também previsível que aumente a percentagem de investimento em conservação e em ações de natureza imaterial.

No que respeita à edificabilidade, ultrapassada de alguma forma a crise imobiliária, é então expectável que a dinâmica edificatória aumente significativamente, o que aliás já aconteceu em 2018 e 2019. Admitindo que se mantém a nova edificabilidade anual dos últimos 2 anos, talvez ligeiramente majorada, chega-se a um cenário de 120 000 m2ac/ano.

Ter-se-ia então um investimento municipal em infraestrutura geral para a próxima década de:

100 milhões (euro)/1,2 milhões de m2ac = 83,3 (euro)/m2ac = 11,7 % x C/m2ac

Em síntese:

Este último número é similar ao obtido nas situações atrás referidas respeitantes a outras cidades.

O número relativo à década anterior é algo superior, mas não muito, o que até pode ser explicado pela crise ocorrida.

Adota-se então, com segurança, o custo padrão relativo a infraestrutura geral de 12 % x C/m2ac.

VI. Proposta, para o Município de Matosinhos, sobre Compensações e sobre os Encargos Urbanísticos a Suportar pelos Promotores

A normativa do PDM exige regulamentação complementar.

Para a perequação da edificabilidade/mais valias:

Valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.

Para a perequação dos encargos:

Valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida.

Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU), considerando:

Custo padrão/m2ac de construção inicial da infraestrutura local;

Custo padrão/m2ac de construção inicial da infraestrutura geral.

1 - Valor da compensação por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.

O método utilizado conduziu a solução direta e inequívoca.

Quando, no respeito pela normativa do PDM, a edificabilidade concreta for superior ou inferior à abstrata, o valor da compensação a pagar é:

CE = (Ec-Ea) x (cL/cLmáx x 0,15) x C

sendo:

Ec, a edificabilidade concreta, licenciada, que exceda a pré-existente

Ea, a edificabilidade abstrata cL, o coeficiente de localização estabelecido no quadro do CIMI para o local cLmáx, o maior coeficiente de localização estabelecido no quadro do CIMI

C, o "custo de referência" estabelecido conforme Portaria 65/2019

Sendo o valor negativo a compensação é paga pelo Município ao promotor.

2 - Valor da compensação por cedência efetiva para infraestrutura geral superior ou inferior à cedência média estabelecida.

O método utilizado conduziu a solução direta e inequívoca.

Quando a cedência efetiva para infraestrutura geral for superior ou inferior à cedência média estabelecida no PDM (0,5m2/m2ac) haverá lugar ao pagamento de uma compensação no valor de:

CC = (Ec x 0,5 - Ce) x (cL/cLmáx x 0,15) x I x C,

sendo:

Ec, a edificabilidade concreta, licenciada, que exceda a pré-existente

Ce, a cedência efetiva para infraestrutura geral cL, o coeficiente de localização estabelecido no quadro do CIMI para o local cLmáx, o maior coeficiente de localização estabelecido no quadro do CIMI

I, o índice de edificabilidade abstrata estabelecido pelo PDM para o local

C, o "custo de referência" estabelecido conforme Portaria 65/2019

Sendo o valor negativo a compensação é paga pelo Município ao promotor.

3 - Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU)

Em conformidade com a normativa do PDM e com a metodologia desenvolvida, importa sublinhar que:

Se distingue infraestrutura local de infraestrutura geral e, em consequência, a TRIU distinguirá e integrará essas duas parcelas

Os encargos com obras de infraestrutura a suportar por promotor integram não apenas o pagamento de taxa, mas também a realização de obras de urbanização

O quadro legal (e a normativa do PDM) obrigam a um tratamento perequativo de todas as operações urbanísticas, as sistemáticas e as não sistemáticas, as que necessitam de realizar obras de urbanização e aquelas que apenas se aproveitam das já existentes

No que respeita à parcela infraestrutura local:

A normativa do PDM refere que o encargo da generalidade das operações urbanísticas se deve referenciar a encargos padrão e atribui aos promotores o dever de:

Execução de obras de urbanização e correspondente cedência de terreno, conforme o necessário à operação, variável em função de pré-existências e de especificidades locais;

Pagamento de taxa pelas infraestruturas urbanísticas, cujo valor será o do somatório resultante dos custos padrão ..., do qual será abatido o custo das obras de urbanização.

Identificou-se um custo de referência de construção inicial de 9 % C/m2ac.

Identificou-se um custo similar relativo à sua manutenção e reforço ao longo de 30 anos.

Resultam, destas orientações, as seguintes ideias:

O encargo com a infraestrutura local não será igual em todas as operações urbanísticas, irá variar em função de pré-existências e de especificidades locais.

Mas todas as operações urbanísticas, mesmo as já por elas servidas, devem contribuir para o financiamento da infraestrutura local, seja por razões perequativas, seja ainda porque todas elas exigem futuros investimentos na sua manutenção e reforço.

A compatibilização destes dois preceitos e dos demais requisitos atrás enunciados pode ser assegurada através de:

Taxa estabelecendo um encargo mínimo com infraestrutura local, a suportar por todas as operações urbanísticas.

Nos casos em que o promotor realize obras de infraestrutura, o seu custo deve ser subtraído ao valor da taxa, podendo anulá-la.

Assumindo como valor de referência para os encargos com infraestrutura local os 10 % C/m2ac atrás propostos e justificados, ter-se-á como parcela da TRIU correspondente à infraestrutura local,

TIL = Ec x flP x 10 % C

sendo:

Ec, a edificabilidade concreta, licenciada, que exceda a pré-existente flP, um fator sujeito a ponderação técnico/financeira, de decisão política

C, o "custo de referência" estabelecido conforme Portaria 65/2019

A fixação do fator flP suscita as seguintes observações:

Justifica-se que, quando compatível com o mercado, flP = 1. Corresponde à plena assunção pelos promotores do custo de construção inicial da infraestrutura local. E é a única forma de uma equidade plena em todas as operações urbanísticas, já que um loteamento banal assume esses encargos.

Tal opção iria aumentar significativamente os encargos das muitas operações isoladas penduradas nas infraestruturas existentes. Seria uma opção muito adequada na perspetiva do ordenamento do território, já que tais operações têm originado a fragmentação e dispersão edificatória, o mesmo é dizer, a desordem que tem caraterizado a recente ocupação urbana. Mas teria forte impacto, exigindo ponderação política.

Se flP for fixado em valor muito inferior, manter-se-á uma fiscalidade urbanística que fomenta a desordem, ficando por cumprir o princípio perequativo, e tendo como implicação financeira para o Município a baixa arrecadação de receitas nesta sede.

Considera-se, assim, que flP nunca deveria ser inferior a 50 % e que em município com significativa dinâmica edificatória deveria aproximar-se de 100 %.

Tendo em conta todos estes considerandos, a opção foi a de fixar flP = 0,5 (ou seja, em metade do custo padrão).

Daí resulta:

TIL = Ec x 0,5 x 10 % C = Ec x 5 % C

o que representa, em valores atuais (atendendo ao disposto no n.º 9 da Portaria 65/2019, de 19 de fevereiro), 35, 5(euro)/m2ac

No que respeita à parcela infraestrutura geral há a referir que:

A participação no financiamento da infraestrutura geral deverá ser igual para todas as operações urbanísticas, proporcional à respetiva edificabilidade, não se vislumbrando justificação para que assim não seja.

O PDM já assim o prevê no que respeita à cedência de terreno, que será efetiva ou substituída por compensação.

Utilizando como referência o valor padrão para obras de infraestrutura geral atrás fixado, o Município tem toda a legitimidade para fixar o valor da taxa a cobrar, de 0 a 100 %. Não se colocam neste domínio razões perequativas ou de ordenamento, apenas financeiras e sociais: a necessidade de dispor de verbas para assegurar as funções que lhe estão cometidas; deverem ser as mais valias criadas no processo de transformação urbana (e não o dinheiro de todos) a suportarem os encargos que suscitam. Nesta fixação justifica-se uma especial ponderação do funcionamento do mercado imobiliário em cada local.

Ter-se-á então:

TIG = Ec x fgP x 12 % C

sendo:

Ec, a edificabilidade concreta, licenciada, que exceda a pré-existente fgP, um fator decorrente de decisão política

C, o "custo de referência" estabelecido conforme Portaria 65/2019

Atendendo aos referidos considerandos, a decisão política foi: a de fixar flP = 0,5 (ou seja, em metade do custo padrão); mas, evitando um aumento significativo e imediato das taxas até agora em vigor, fazê-lo de forma progressiva, começando por flP = 0,1 e estabelecendo aumentos anuais sucessivos.

Daí resulta, para aquando a entrada em vigor deste Regulamento:

TIG = Ec x 0,1 x 12 % C = Ec x 1,2 % C; o que representa, em valores atuais (atendendo ao disposto no n.º 9 da Portaria 65/2019, de 19 de fevereiro), 8,5 (euro)/m2ac

O valor da TRIU será então:

TRIU = TIL + TIG = (Ec x 5 % C-OU) + (Ec x 1,2 % C)

sendo a parcela TIL = 0 quando de (Ec x 5 % C-OU) resultar valor negativo e sendo:

Ec, a edificabilidade concreta, licenciada, que exceda a pré-existente

C, o "custo de referência" estabelecido conforme Portaria 65/2019

OU, o custo das obras de urbanização a cargo do promotor

A valores atuais:

TRIU = (Ec x 35,5 (euro)-OU), parcela nula quando negativa + (Ec x 8,5 (euro))

27 de outubro de 2020. - A Presidente da Câmara, Dr.ª Luísa Salgueiro.

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