Regulamento dos deveres de prevenção e combate ao branqueamento de
vantagens de proveniência ilícita e ao financiamento do terrorismo no sector do
imobiliário
A Lei 25/2008, de 5 de Junho, ao estabelecer medidas de natureza preventiva e repressiva de combate ao branqueamento de vantagens de proveniência ilícita e ao financiamento do terrorismo, fixa um conjunto de deveres que impendem sobre entidades que se dediquem ao exercício das actividades de mediação imobiliária e de compra, venda, compra para revenda ou permuta de bens imóveis, bem como da actividade de, directa ou indirectamente, impulsionar, programar, dirigir e financiar, com recursos próprios ou alheios, obras de construção de edifícios, com vista à sua posterior transmissão ou cedência, seja a que título for.
É esse conjunto de deveres que ora se regulamenta, introduzindo algumas modificações ao texto do Regulamento 79/2010, de 5 de Fevereiro, que deixa de vigorar, e tratando matérias até agora não regulamentadas.
Tem-se em vista, essencialmente, a necessidade de assegurar o rigor das comunicações, definindo a forma e as condições exigidas para o cumprimento, por parte das entidades referidas, do dever de comunicação ao Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P. (InCI, I. P.), quer da data de início de actividade quer dos elementos relativos a cada transacção imobiliária em que intervenham e, por outro lado, dos deveres de identificação, de conservação e de formação previstos na aludida Lei
n.º 25/2008, de 5 de Junho.
Ao adoptar as medidas ora regulamentadas, tem-se como propósito facilitar o cumprimento, por parte das entidades abrangidas, das obrigações legais supra mencionadas, bem como diminuir os respectivos custos e reunir, num único sítio da internet, as informações, os formulários e os mecanismos pertinentes ao referido cumprimento. Com efeito, a transmissão electrónica é a única via admitida para efectuar as comunicações acima referidas, através da utilização de formulários disponibilizadosno sítio da Internet do InCI, I. P.
Consegue-se, desse modo, preencher os seguintes objectivos:a) Completa desmaterialização dos procedimentos respeitantes às comunicações obrigatórias supra mencionadas, em concretização da medida M137, constante do
Programa SIMPLEX 2009;
b) Diminuição de encargos para os administrados, facultando um meio de registo mais eficaz e menos dispendioso para cumprimento dos deveres a que estão obrigados;c) Agilização do acesso à informação por parte da Procuradoria-Geral da República e da Unidade de Informação Financeira da Polícia Judiciária;
d) Segurança quanto à fiabilidade dos dados inscritos nas comunicações, através dos meios definidos para a autenticação da entidade declarante.
Dando cumprimento ao disposto no artigo 117.º do Código do Procedimento Administrativo, foram ouvidas a Associação dos Industriais da Construção de Edifícios - AICE, a Associação de Promotores e Investidores Imobiliários - APII, a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal - APEMIP, a Associação das Empresas de Construção e Obras Públicas - AECOPS e a Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas - AICCOPN, como entidades representativas das actividades económicas abrangidas pelo presente
regulamento.
Assim:
Considerando que, nos termos da subalínea ii) da alínea b) do artigo 38.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho, compete ao Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P.(InCI, I. P.) a fiscalização dos deveres que, nos termos aí previstos, impendem sobre as entidades referidas na alínea c) do artigo 4.º da referida lei;
Considerando que compete igualmente ao InCI, I. P., nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 39.º do mesmo diploma, regulamentar os deveres, quer gerais quer específicos, que sobre essas entidades impendem, previstos no respectivo capítulo II;
Ao abrigo do disposto na subalínea ii) da alínea b) do artigo 38.º, na alínea a) do n.º 1 do artigo 39.º e na alínea c) do artigo 4.º, conjugada com o artigo 34.º, todos da Lei 25/2008, de 5 de Junho, e ainda do disposto no n.º 1 do artigo 5.º do Decreto-Lei 144/2007, de 27 de Abril, determina-se, o seguinte:
Artigo 1.º
Objecto
1 - O presente regulamento estabelece as condições e define os instrumentos, mecanismos e formalidades inerentes ao cumprimento dos deveres, gerais e específicos, estabelecidos na Lei 25/2008, de 5 de Junho, por parte das empresas que exerçam, em território nacional, actividades no sector do imobiliário.2 - Consideram-se, nomeadamente, como exercendo a actividade em território
nacional as entidades que:
a) Tenham sede estatutária ou efectiva em Portugal ou aqui desenvolvam as actividades referidas no número anterior através de sucursais, agências, delegações, representações permanentes ou outras formas locais de representação;b) Desenvolvam as actividades referidas no número anterior relativamente a edifícios ou
outros imóveis situados em Portugal.
Artigo 2.º
Estão sujeitas à disciplina prevista no presente regulamento as entidades, adiante designadas por entidades imobiliárias, que exerçam as seguintes actividades:
a) Mediação imobiliária;
b) Compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis;c) Promoção imobiliária, consistindo no impulsionamento, programação, direcção e financiamento, directa ou indirectamente, com recursos próprios ou alheios, de obras de construção de edifícios, com vista à sua posterior transmissão ou cedência, seja a
que título for.
Artigo 3.º
Princípios gerais de actuação
Para efeitos do cumprimento dos deveres gerais e específicos previstos na Lei 25/2008, de 5 de Junho, devem as entidades imobiliárias observar todos os procedimentos nesta estabelecidos, bem como os definidos no presente regulamento e na demais legislação preventiva e repressiva de combate ao branqueamento de vantagens de proveniência ilícita e ao financiamento do terrorismo, sem prejuízo do cumprimento de outros deveres legais que sobre as mesmas impendam.
Artigo 4.º
Procedimentos gerais de identificação
1 - Para cumprimento do dever de identificação previsto no artigo 7.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho, devem as entidades imobiliárias recolher os elementos de identificação referidos nos artigos seguintes, respeitantes aos seus clientes, e, sendo o caso, aos respectivos representantes, quando se proponham intervir em transacções cujo montante seja igual ou superior a (euro) 15 000.2 - Os procedimentos de identificação previstos no presente regulamento devem ser efectuados antes da realização das transacções pertinentes ou, havendo contrato-promessa, antes da celebração deste.
3 - Sempre que se verifiquem alterações nos elementos de identificação dos clientes, dos respectivos representantes ou de outros intervenientes nas operações, incluindo as resultantes de cedências de posição contratual, devem as entidades imobiliárias manter actualizados os elementos recolhidos nos termos do presente capítulo.
Artigo 5.º
Identificação das pessoas singulares
1 - Quando os clientes forem pessoas singulares, são os seguintes os elementos deidentificação a recolher:
a) Nome completo e assinatura;
b) Data e local de nascimento;
c) Nacionalidade;
d) Tipo, número, data de validade e Estado emissor do documento de identificação;
e) Número de identificação fiscal;
f) Morada completa;
g) Profissão e, se for o caso, entidade patronal;h) Identificação, se for o caso, das situações referidas no ponto 6) do artigo 2.º da Lei
n.º 25/2008, de 5 de Junho.
2 - A comprovação dos elementos referidos nas alíneas a) a d) do número anterior,deve ser feita:
a) Quanto aos residentes, através da apresentação do cartão de cidadão, do bilhete de identidade ou de documento que os substitua nos termos da lei portuguesa, ou do passaporte ou da autorização de residência em território nacional;b) Quanto aos não residentes, através da apresentação do passaporte, do bilhete de identidade ou de documento de identificação equivalente emitido por autoridade pública competente, do qual constem a fotografia e a assinatura do titular.
3 - Quando, nas transacções cobertas pelo presente regulamento, surja como titular pessoa de menor idade que não possua, por esse facto, qualquer dos documentos referidos no n.º 2, a comprovação dos respectivos elementos de identificação deve ser efectuada mediante a exibição de boletim ou certidão de nascimento, ou, no caso de não nacionais, de documento público equivalente, a serem apresentados por pessoa que demonstre, documentalmente, estar investida dos poderes para legitimamente contratar em nome do menor, à qual deve ser simultaneamente exigida a comprovação
prevista no n.º 2.
4 - O elemento de identificação referido na alínea e) do n.º 1 deve ser comprovado mediante a apresentação do cartão de cidadão, do cartão de contribuinte ou de documento que os substitua nos termos da lei portuguesa.5 - O elemento de identificação referido na alínea f) do n.º 1, quando não conste de qualquer dos documentos previstos no n.º 2, deve ser comprovado mediante suporte documental, nomeadamente através de facturas de serviços públicos de fornecimento de água, electricidade, gás e comunicações, ou de documentos bancários, ou mediante a realização de diligência adequada, devidamente descrita e autenticada, destinada a
comprovar a morada declarada.
6 - Os elementos de identificação referidos na alínea g) do n.º 1 devem ser comprovados através da apresentação de cartão profissional, ou de recibo de vencimento ou declaração da entidade patronal.7 - O elemento de identificação referido na alínea h) do n.º 1 não carece de comprovação documental, bastando informação do próprio quanto ao cargo de natureza política ou pública de que é ou foi titular.
8 - Para efeitos do presente regulamento, os conceitos de residente e de não residente são, com as necessárias adaptações, os previstos no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º
295/2003, de 21 de Novembro.
Artigo 6.º
Identificação das pessoas colectivas societárias 1 - Quando os clientes forem pessoas colectivas societárias, são os seguintes oselementos de identificação a recolher:
a) Denominação social;
b) Objecto social;
c) Endereço da sede;
d) Número de identificação fiscal;
e) Identidade dos titulares dos órgãos de gestão;f) Identificação das pessoas singulares a que se refere a alínea a) do ponto 5) do artigo
2.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho;
2 - A comprovação dos elementos referidos nas alíneas a), b), c) e e) do número anterior deve ser feita através do código de acesso à certidão permanente ou, quando não exista, pela apresentação de certidão de registo comercial ou, no caso de não residentes ou de sociedades irregulares, de documento público equivalente.3 - A comprovação dos elementos referidos na alínea d) do n.º 1 deve ser feita mediante a apresentação do cartão da empresa ou do cartão de contribuinte ou, no caso de não residentes, através de documento equivalente.
4 - A comprovação dos elementos referidos na alínea f) do n.º 1 deve ser feita mediante simples declaração escrita emitida pela própria pessoa colectiva, contendo os elementos referidos no n.º 1 do artigo 5.º e a referência às situações previstas na alínea a) do ponto 5) do artigo 2.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho, em que o beneficiário
efectivo se enquadre.
Artigo 7.º
Identificação das pessoas colectivas não societárias Quando os clientes forem pessoas colectivas não societárias, são os seguintes oselementos de identificação a recolher:
a) No caso de fundações e associações, todos os elementos constantes do n.º 1 doartigo anterior;
b) No caso de centros de interesses colectivos sem personalidade jurídica, a designação identificativa, o objecto, o domicílio fiscal, o número de identificação fiscal, a identificação dos responsáveis e, se aplicável, a identificação das pessoas singulares a que se refere a alínea b) do ponto 5) do artigo 2.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho.
Artigo 8.º
Identificação das pessoas colectivas com sede no estrangeiro 1 - Quando os clientes forem pessoas colectivas com sede no estrangeiro, os elementos de identificação a recolher são os que constam, conforme os casos e com as necessárias adaptações, dos artigos 6.º e 7.º, a comprovar do modo nestesestabelecido.
2 - O dever de identificação referido no número anterior abrange as representações permanentes, sucursais, agências, delegações ou outras formas locais de representação em território nacional da pessoa colectiva com sede no estrangeiro.
Artigo 9.º
Procedimentos conservatórios
1 - Por um período de sete anos a contar do momento em que, nos termos do artigo 4.º e seguintes, se processou a identificação, devem as entidades imobiliárias conservaros seguintes elementos relativos àquela:
a) Cópias dos documentos recolhidos para efeitos da identificação ou, quando os elementos respectivos não constem de documento, referência escrita aos mesmos;b) Cópias dos documentos recolhidos para efeitos do cumprimento dos deveres de diligência previstos nos artigos 9.º a 12.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho ou, quando os elementos respectivos não constem de documento, referência escrita aos mesmos;
c) Cópias das comunicações efectuadas ao abrigo do n.º 1 do artigo 16.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho, bem como os respectivos comprovativos de envio;
d) Cópias das comunicações efectuadas ao abrigo dos n.os 2 e 4 do artigo 17.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho, bem como os respectivos comprovativos de envio.
2 - As entidades imobiliárias devem igualmente conservar, por um período de sete anos a contar da execução de qualquer operação realizada no âmbito de uma transacção, os originais, cópias, referências ou quaisquer suportes duradouros com idêntica força probatória, dos documentos comprovativos das operações efectuadas e dos competentes registos, de molde a permitir a sua reconstituição.
3 - As entidades imobiliárias devem ainda conservar, por um período de cinco anos a contar da respectiva elaboração, os resultados dos exames efectuados ao abrigo do artigo 15.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho.
4 - Os elementos referidos nos números antecedentes devem, independentemente de serem conservados em suporte físico ou digital, estar à disposição das entidades com competências no combate ao branqueamento de vantagens de proveniência ilícita e ao financiamento do terrorismo, bem como à disposição do Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P., quando actue no exercício das suas competências de fiscalização e de
inspecção.
Artigo 10.º
Dever de formação
1 - Os dirigentes e empregados das entidades imobiliárias, cujas funções sejam relevantes para efeitos da prevenção do branqueamento de vantagens de proveniência ilícita e do financiamento do terrorismo, devem frequentar programas específicos e regulares de formação subordinados às temáticas descritas no número seguinte, os quais podem revestir as seguintes modalidades:
a) Cursos de formação;
b) Conferências, simpósios e eventos similares;c) Frequência, com aproveitamento, de disciplinas de cursos de pós-graduação ou de
cursos de ensino superior.
2 - Os conteúdos programáticos da formação devem incidir sobre disposições legais e regulamentares vigentes relativas ao combate ao branqueamento de vantagens de proveniência ilícita e ao financiamento do terrorismo, nomeadamente:a) Deveres estabelecidos na Lei 25/2008, de 5 de Junho;
b) Directivas, normas regulamentares ou outras, bem como orientações, nacionais, internacionais e comunitárias, aplicáveis às entidades imobiliárias;
c) Tipos de operações relacionadas com a prática de crimes de branqueamento de vantagens de proveniência ilícita e de financiamento do terrorismo.
3 - A frequência de programas de formação que cumpram os requisitos previstos nos números anteriores resulta na atribuição de créditos, devendo os destinatários obter, no
mínimo, dois créditos em cada ano civil.
4 - Os créditos referidos no número anterior são contabilizados da seguinte forma:a) Nos casos previstos na alínea a) do n.º 1, dois créditos por cada dez horas de
formação;
b) Nos casos previstos na alínea b) do n.º 1, um crédito por cada evento nestamencionado.
5 - A realização de formação na modalidade prevista na alínea c) do n.º 1 dispensa a frequência de quaisquer outros programas de formação nos dois anos civissubsequentes.
6 - A frequência de programas de formação que cumpram os requisitos previstos nos números anteriores é considerada relevante para efeitos do disposto no n.º 1 do n.º 9.º da Portaria 1326/2004, de 19 de Outubro.
Artigo 11.º
Comunicações obrigatórias
1 - Cumpre às entidades imobiliárias comunicar ao InCI, I. P.:
a) A data de início de actividade;
b) Os elementos relativos a cada transacção imobiliária em que intervenham.2 - As transacções referidas no número anterior são designadas por comunicações
obrigatórias.
3 - Os dados que integram as comunicações obrigatórias são os constantes dos modelos aprovados como Anexo A e Anexo B ao presente regulamento.4 - As comunicações obrigatórias efectuam-se exclusivamente por transmissão electrónica de dados para o InCI, I. P., através do sítio na Internet com o endereço www.inci.pt, mediante a utilização dos formulários com as características e estrutura disponibilizadas nas respectivas áreas restritas, tendo-se como não efectuadas as comunicações apresentadas por qualquer outra via.
5 - Os formulários referidos no número anterior contêm os campos necessários às comunicações, devendo todos os que estejam assinalados como obrigatórios ser preenchidos, considerando-se como não efectuadas as comunicações em caso de não preenchimento, preenchimento incompleto ou preenchimento deficiente.
6 - Caso as comunicações obrigatórias sejam instruídas com documentos, devem estes ser correctamente digitalizados e integralmente apreensíveis e ser remetidos através dos mecanismos existentes nos formulários electrónicos previstos no n.º 4.
Artigo 12.º
Modo de cumprimento do dever de comunicação 1 - Para efeitos de cumprimento do disposto no artigo anterior, devem as entidades referidas no artigo 2.º encontrar-se registadas por via electrónica para efeitos de acesso à área restrita no sítio da Internet referido no n.º 4 do artigo 11.º 2 - As comunicações obrigatórias devem ser autenticadas electronicamente através da utilização de certificado digital qualificado, nos termos previstos no regime jurídico dos documentos electrónicos e da assinatura electrónica, aprovado pelo Decreto-Lei 290-D/99, de 2 de Agosto, alterado pelos Decretos-Leis n.os 62/2003, de 3 de Abril;165/2004, de 6 de Julho; e 116-A/2006, de 16 de Julho.
Artigo 13.º
Certificados digitais
1 - Podem utilizar certificados digitais:
a) As pessoas singulares;
b) As pessoas colectivas;
c) Os advogados e solicitadores, através dos certificados digitais profissionais emitidos, respectivamente, pela Ordem dos Advogados e pela Câmara dos Solicitadores, para uso exclusivo no exercício das profissões pertinentes.2 - Podem também ser utilizados os certificados digitais qualificados do Cartão de Cidadão, nos casos em que o seu titular seja, alternativamente:
a) A própria entidade comunicante;
b) Administrador ou gerente da entidade comunicante;c) Qualquer outra pessoa individual mandatada, por procuração, para o efeito.
3 - Nos casos previstos na alínea c) do número anterior e na alínea c) do n.º 1, aos certificados digitais qualificados do Cartão de Cidadão e aos certificados digitais profissionais devem as entidades comunicantes juntar procuração, nos termos estabelecidos no número seguinte e nas condições definidas no n.º 6.
4 - Das procurações referidas no número anterior devem constar, obrigatoriamente, os
seguintes elementos:
a) A identificação da entidade mandante e do mandatário;
b) O teor do mandato;
c) O período de validade do mandato.
5 - Os certificados digitais, emitidos a pessoas colectivas, que contenham a identificação da pessoa individual que, para o efeito, as representa, não exigem aapresentação de qualquer outro documento.
6 - As procurações referidas nos n.os 3 e 4 só têm de acompanhar a primeira declaração efectuada em cada um dos semestres referidos no artigo 17.º, produzindoefeitos apenas durante o decurso destes.
Artigo 14.º
Validação das comunicações obrigatórias
As comunicações obrigatórias só são consideradas validamente submetidas após a emissão de um comprovativo electrónico que indique a data e a hora em que acomunicação foi concluída.
Artigo 15.º
Confidencialidade e segurança dos dados
1 - Os titulares da assinatura electrónica qualificada devem proceder no sentido de não permitir a sua utilização por terceiros, definir expressamente, quando for caso disso, quais as pessoas autorizadas a elaborar e enviar os dados contidos nas comunicações obrigatórias, bem como agir diligentemente e praticar todos os actos necessários para assegurar a manutenção da respectiva confidencialidade e restrição da sua utilização.2 - O InCI, I. P., assegurará a utilização de mecanismos de cópia e salvaguarda da informação associada às comunicações efectuadas pelos utilizadores, garantindo a protecção da informação na sua vertente de confidencialidade e impossibilitando o acesso indevido à mesma, bem como a preservação digital dos documentos e dos certificados digitais, através de mecanismos tecnológicos adequados de armazenamento, de indexação e de recuperação de arquivos.
Artigo 16.º
Comunicação do início da actividade
1 - As empresas que pretendam desempenhar qualquer das actividades previstas no artigo 2.º devem comunicar o início das mesmas ao InCI, I. P., no prazo de 60 dias a contar da data em que aquele exercício for comunicado para efeitos fiscais, utilizando a declaração constante do Anexo A ao presente regulamento.2 - Estão dispensadas da obrigação constante do número anterior as empresas de mediação imobiliária que, no âmbito do respectivo processo de licenciamento, já tenham entregue no InCI, I. P., a declaração de início de actividade.
Artigo 17.º
Comunicação de transacções
1 - A comunicação de elementos sobre qualquer das transacções imobiliárias referidas na alínea b) do n.º 1 do artigo 11.º deve ser feita nos seguintes prazos:a) Quanto às transacções efectuadas no primeiro semestre de cada ano, até 31 de
Agosto seguinte;
b) Quanto às transacções efectuadas no segundo semestre de cada ano, até 28 deFevereiro do ano seguinte.
2 - As empresas de mediação imobiliária devem, previamente à primeira comunicação de transacções imobiliárias que venham a efectuar, registar-se por via electrónica no sítio da internet referido no n.º 4 do artigo 11.ºArtigo 18.º
Disposições finais
1 - Os destinatários da formação prevista no artigo 10.º, que tenham sido admitidos ou nomeados posteriormente à entrada em vigor do presente regulamento, só estão vinculados ao cumprimento do disposto no referido preceito seis meses após a suaadmissão ou nomeação.
2 - O incumprimento do disposto nos artigos 4.º a 13.º, 16.º e 17.º do presente regulamento consubstancia a prática de contra-ordenação, nos termos previstos na alínea ag) do artigo 53.º da Lei 25/2008, de 5 de Junho.
Artigo 19.º
Norma revogatória
É revogado o Regulamento 79/2010, de 13 de Janeiro, publicado no DR, 2.ª série,de 5 de Fevereiro.
Artigo 20.º
Entrada em vigor
O presente regulamento entra em vigor no primeiro dia útil seguinte ao da suapublicação.
12 de Abril de 2011. - O Conselho Directivo: António Flores de Andrade, presidente - Fernando Oliveira e Silva, vice-presidente.
(ver documento original)
204630798
