Aníbal Manuel Guerreiro Cordeiro, vice-presidente da Câmara Municipal de Grândola, torna público que o executivo desta Câmara Municipal deliberou por maioria com três abstenções, na sua reunião de 14 de Fevereiro de 2008, aprovar e remeter para aprovação da Assembleia Municipal de Grândola, a proposta de Plano de Pormenor da ADT 3 do Carvalhal.
Mais se torna público que a Assembleia Municipal de Grândola, na sua 1.ª sessão extraordinária realizada no dia 12 de Março de 2008, deliberou por unanimidade aprovar a proposta de Plano de Pormenor da ADT 3 do Carvalhal, nos termos do n.º 1 do artigo 79.º do Decreto-Lei 380/99 de 22/99 com a redacção dada pelo Decreto-Lei 310/2003 de 10/12 e alterado pelo 316/2007 de 19/09 e declaração de rectificação 104/07 de 6/11.
31 de Março de 2008. - O Vice-Presidente, Aníbal Cordeiro.
Plano de Pormenor da ADT3 - Herdade da Comporta
Regulamento
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1.º
Âmbito territorial e objectivo
1 - O Plano de Pormenor da Área de Desenvolvimento Turístico da Comporta - ADT 3, doravante designado por Plano, elaborado ao abrigo do Decreto-Lei 380/99, de 22 de Setembro alterado e republicado pelo Decreto-Lei 316/2007, de 19 de Setembro, tem por objecto a ocupação, uso e transformação do solo da área do plano com a área de 377,1853 ha, delimitada na planta de implantação por uma linha poligonal cujos vértices têm as coordenadas referentes ao sistema de projecção de Gauss - Transversa de Mercator (falsa origem, Datum Lisboa) constantes do Anexo 1 do presente regulamento, do qual faz parte integrante, e que fica a constituir o perímetro urbano da ADT 3.
2 - O Plano tem como objectivo a constituição de uma área para uso turístico, residencial, de recreio e de lazer, de acordo com os princípios e critérios definidos no Plano Director Municipal de Grândola, publicado no Diário da República, 1.ª série - B, n.º 54, de 4.03.1996, adiante designado PDM, e no Plano Regional de Ordenamento do Território do Litoral Alentejano (PROTALI), publicado no Diário da República, 1.ª série - B, n.º 201, de 27-08-1993.
Artigo 2.º
Acessos à área do plano
1 - Os acessos à área do plano fazem-se a partir da Rua Principal do Carvalhal e do Caminho Municipal das Lagoas, conforme indicado na planta de enquadramento.
2 - Os referidos acessos incluem uma rodovia e uma via pedonal/ciclável nas quais é constituída uma servidão pública de passagem.
Artigo 3.º
Conteúdo documental
1 - O Plano é constituído por:
a) Regulamento;
b) Planta de implantação, à escala 1/2 500;
c) Planta de condicionantes, à escala 1/2 500.
2 - O Plano é acompanhado por:
a) Relatório contendo em anexo os extractos do regulamento e das plantas de ordenamento e de condicionantes do PDM;
b) Declaração da Câmara Municipal de Grândola comprovativa da inexistência de licenças, autorização e informações prévias em vigor;
c) Peças desenhadas:
c1) Planta de enquadramento, à escala 1/10 000;
c2) Planta da situação existente, à escala 1/5 000;
c3) Ortofotomapa da zona de intervenção, à escala 1/5 000;
c4) Planta de delimitação das parcelas, à escala 1/2 500;
c5) Planta da rede viária, à escala 1/2 500;
c6) Perfis transversais dos arruamentos, à escala 1/100;
c7) Planta do esquema do saneamento básico e do abastecimento de água, à escala 1/5 000;
c8) Mapas de Ruído à escala 1/10 000;
d) Programa de execução;
e) Estudo de ruído;
f) Estudo de incidências ambientais e medidas compensatórias;
g) Participações recebidas na fase de discussão pública e relatório de ponderação;
3 - O financiamento do Plano é exclusivamente privado.
Artigo 4.º
Definições
1 - Altura máxima da fachada (amf) - dimensão vertical máxima da construção, contada a partir da cota média do terreno existente, no alinhamento da fachada, até à linha superior do beirado ou platibanda.
2 - Área bruta de construção (abc) - é o valor expresso em m2, resultante do somatório das áreas de todos os pavimentos, acima e abaixo do solo, medidas pelo extradorso das paredes exteriores com exclusão de:
- Sótãos não habitáveis;
- Áreas destinadas a estacionamento;
- Áreas técnicas;
- Terraços, varandas e alpendres abertos;
- Galerias exteriores, arruamentos e outros espaços livres de uso colectivo cobertos pela edificação.
3 - Áreas de protecção paisagística (APP) - são uma rede de espaços naturais de solo permeável, de dimensões variáveis, constituídas pelas áreas que integram as linhas de cumeada e as zonas de declives acentuados, que estabelecem coerência e continuidade entre as diferentes unidades de paisagem e com a envolvente exterior à área do plano.
4 - Área de impermeabilização - é o valor numérico, expresso em metros quadrados (m2), resultante do somatório da área de implantação das construções de qualquer tipo e das áreas de solos pavimentados com materiais impermeáveis ou que propiciem o mesmo efeito, designadamente em arruamentos, estacionamentos, piscinas, campos de ténis e outros equipamentos desportivos e logradouros.
5 - Área disponível - é a área de terreno, em cada parcela de hotel e de hotel-apartamento, em cada fracção imobiliária dos aldeamentos turísticos e em cada lote residencial, não integrada na APP 3 após a delimitação desta nos termos do disposto na alínea b) do n.º 3 do artigo 10.º do presente regulamento.
6 - Densidade populacional - é o valor, expresso em hab/ha, correspondente ao quociente entre o número de habitantes existentes ou previstos e as superfícies de referência em causa.
7 - Espaços inter-zonas (EIZ) - são os espaços canais destinados à implantação das infra-estruturas gerais da área do plano e respectivas faixas de salvaguarda do contínuo natural.
8 - Fracções imobiliárias (FI) - são as partes componentes dos aldeamentos turísticos e do hotel-apartamento susceptíveis de constituírem unidades distintas e independentes, devidamente delimitadas, que se destinem à constituição de alojamento ou a instalações, equipamentos e serviços de exploração turística e que, nos termos da lei geral possam ser consideradas fracções autónomas.
9 - Macro-lote - é a área de terreno correspondente a cada uma das parcelas a que se refere a alínea a) do n.º 1 do artigo 37.º do presente regulamento.
10 - Lote residencial - é a área de terreno resultante das operações de loteamento dos macro-lotes residenciais a que se refere a alínea b1) do n.º 1 do artigo 37.º do presente regulamento.
11 - Obras de construção - são as obras de criação de novas edificações.
12 - Parcela - é a área delimitada na planta de delimitação de parcelas destinada a constituir um macro-lote.
13 - Perímetro de ocupação - é a área na qual podem ser implantados edifícios e quaisquer outras construções tais como alpendres, estruturas de ensombramento, instalações para animais, instalações técnicas, piscinas, campos de jogos, sem prejuízo de outras restrições contidas no regulamento.
Artigo 5.º
Vinculação
O plano vincula as entidades públicas e ainda, directa e imediatamente, os particulares.
Das servidões administrativas
Artigo 6.º
Servidões administrativas
As servidões administrativas estão assinaladas na planta de condicionantes e são as linhas aéreas de transporte de energia eléctrica.
Artigo 7.º
Regime
A ocupação, uso e transformação do solo, na área abrangida pelas servidões referidas no artigo anterior, obedece ao disposto na legislação aplicável cumulativamente com as disposições do Plano que com ela sejam compatíveis.
CAPÍTULO III
Da estrutura verde
Artigo 8.º
Composição e objectivos
1 - A estrutura verde é constituída pelas APP e pelo campo de golfe representados na planta de implantação.
2 - A estrutura verde tem como objectivos a salvaguarda e protecção do sistema geomorfológico de elevada sensibilidade, promover a conectividade de ecossistemas e a defesa de habitats de comunidades naturais, contribuindo para a disseminação das espécies e a protecção da biodiversidade.
3 - O campo de golfe é uma área de recreio e lazer.
Artigo 9.º
Habitats
Os habitats naturais cartografados no Estudo de Incidências Ambientais ficam sujeitos às medidas de gestão preconizadas no documento designado por Medidas Compensatórias a que se refere a alínea h) do n.º 2 do artigo 3.º do presente regulamento.
Artigo 10.º
Hierarquia e delimitação das APP
1 - Nas APP distinguem-se as seguintes 3 hierarquias:
a) APP 1 - são as áreas mais sensíveis do ponto de vista natural e patrimonial e desempenham um papel fundamental no controlo dos riscos de erosão e na preservação da geomorfologia do território;
b) APP 2 - corresponde às áreas de protecção paisagística das vias principais e de ligação entre as APP1;
c) APP 3 - corresponde às áreas de protecção paisagística complementares às APP1 e APP 2 no interior das áreas de alojamento;
2 - A APP1 está delimitada na planta de implantação, correspondendo às áreas de protecção paisagística principais.
3 - A delimitação da APP 2 e da APP 3 é efectuada nos seguintes termos:
a) A APP 2 é obrigatoriamente delimitada no projecto de execução dos espaços inter-zonas (PEEIZ), coincidindo com as respectivas áreas de solo permeável com exclusão dos perímetros dos espaços inter-zonas 1, 2, 3, 4, 5, 6 e 7 delimitados na planta de implantação com a designação, respectivamente de PEIZ 1, PEIZ 2, PEIZ 3, PEIZ 4, PEIZ 5, PEIZ 6 e PEIZ 7 e da ciclovia;
b) A APP 3 é obrigatoriamente delimitada nos projectos dos hotéis e do hotel-apartamento, nos projectos de delimitação de fracções imobiliárias e nos projectos de loteamentos residenciais, em conformidade com as seguintes regras e sem prejuízo do disposto no n.º 1 do artigo 28.º, no n.º 3 do artigo 29.º e n.º 3 do artigo 30.º:
b1) Inclui um mínimo de 40 % de cada fracção imobiliária com área superior a 600 m2 dos aldeamentos turísticos e de cada lote residencial e um mínimo de 30 % de cada parcela de hotel e de cada parcela de hotel-apartamento;
b2) Inclui o espaço exterior aos perímetros de ocupação, com excepção das vias de acesso local.
Artigo 11.º
Acções e actividades interditas
1 - Em todas as hierarquias de APP são interditas as seguintes acções e actividades:
a) Provocar alterações da topografia e do relevo dunar, a destruição do solo, a extracção e destruição total ou parcial da vegetação instalada;
b) Circular por meios animais ou motorizados, fora dos locais a tal habilitados nos termos do disposto no artigo seguinte;
c) Alterar a dinâmica natural das águas;
d)Realizar qualquer actividade susceptível de provocar contaminação, eutrofização ou degradação das propriedades naturais dos recursos hídricos e do solo;
e) Destruir os habitats de espécies em perigo ou vulneráveis, nomeadamente os que estão protegidos ao abrigo do Decreto-Lei 226/97, de 27 de Agosto;
f) Introduzir espécies exóticas, invasoras ou que comportem risco ecológico conhecido, ao abrigo do Decreto-Lei 565/99, de 21 de Dezembro, com excepção das referidas no n.º 4 do artigo 12.º do presente regulamento;
g) Fazer fogo ao ar livre.
2 - Na APP 2, sem prejuízo de acções pontuais conducentes à recuperação do relevo e ou à revitalização do coberto vegetal autóctone, não é permitida a realização de quaisquer movimentos de terras, o corte ou a destruição do revestimento vegetal natural, com excepção do estritamente necessário à instalação de infra-estruturas enterradas e de circulação e dos respectivos dispositivos à superfície.
Artigo 12.º
Acções e actividades permitidas
1 - Em todas as hierarquias de APP são autorizadas as acções necessárias à sua preservação e gestão, nomeadamente o abate de vegetação que não se encontre em bom estado fitossanitário e acções de limpeza para controlo de risco de incêndios.
2 - Na APP 1 admite-se exclusivamente a instalação das infra-estruturas necessárias à ADT.
3 - Na APP 2 admite-se a instalação de:
a) Acessos e infra-estruturas enterradas e respectivos dispositivos à superfície de serviço às parcelas;
b) Sinalização vertical e mobiliário urbano de apoio.
4 - Nas APP 3 o movimento de terras, o corte ou a destruição do revestimento vegetal natural, é o estritamente necessário à instalação dos acessos e infra-estruturas de serviço às fracções imobiliárias, aos lotes residenciais ou aos hotéis, obrigatoriamente realizados nos termos do n.º 4 do artigo 27.º do presente regulamento.
5 - Nas APP 2 e nas APP 3, é permitida a plantação de elementos vegetais das espécies a seguir indicadas, das quais as que estão assinaladas com asterisco apenas em talvegues:
a) Arbustos:
- Arbutus unedo
- Buxus sempervirens
- Calluna vulgaris
- Corema album
- Coronilla valentina subsp. glauca
- Crataegus monogyna
- Cytisus sp.
- Erica sp.
- Genista sp.
- Jasminum sp.
- Juniperus communis
- Juniperus oxycedrus
- Laurus nobilis
- Lavandula sp.
- Lonicera sp
- Myrtus communis
- Phillyrea latifolia
- Pistacia lentiscus
- Punica granatum
- Quercus coccifera
- Rhamnus alaternus
- Rosa sempervirens
- Rosmarinus officinalis
- Ruscus aculeatus
- Sambucus nigra (*)
- Tamarix africana;
- Thymus capitelatus
- Viburnum tinus
b) Árvores:
- Alnus Glutinosa
- Ceratonia siliqua
- Fraxinus angustifolia (*)
- Pinus halepensis
- Prunus sp.
- Pyrus sp.
- Quercus faginea
- Quercus suber
- Salix alba (*)
- Salix fragilis (*)
CAPÍTULO IV
Da rede viária e outras infra-estruturas
Artigo 13.º
Conceito
1 - A rede viária constitui o suporte para a circulação de automóveis, bicicletas e peões, no interior da área do plano, encontra-se representada na planta de implantação e caracterizada a título indicativo nos perfis tipo.
2 - As outras infra-estruturas são constituídas por:
a) Redes enterradas e respectivos dispositivos à superfície a implantar sob a rede viária;
b) Componentes e equipamentos centrais das redes de infra-estruturas a implantar nos PEIZ 2, PEIZ 4, PEIZ 5 e PEIZ 6 delimitados na planta de implantação.
Artigo 14.º
Categorias e tipos de vias
1 - As vias são classificadas nas seguintes categorias:
a) Rede viária principal, que se caracteriza por funções de distribuição geral, não permitindo o acesso de veículos aos lotes residenciais ou fracções imobiliárias, com excepção dos lotes residenciais confinantes com a zona de servidão pública de passagem 1 (SPU1);
b) Rede viária interna dos loteamentos residenciais que se caracteriza por funções de distribuição local no interior das parcelas destinadas a lotes residenciais.
2 - A rede viária principal tem as características indicativas constantes da planta de implantação e dos perfis tipo A1 e A2.
3 - A rede viária interna dos loteamentos residenciais tem as características indicativas constantes da planta de implantação e dos perfis tipo B1e B2.
4 - A rede viária interna dos aldeamentos turísticos é definida no projecto de delimitação das fracções imobiliárias tomando como referência os perfis tipo B3 e B4.
Artigo 15.º
Implantação das vias
1 - As vias a realizar devem respeitar o traçado e as cotas indicadas na planta de implantação, podendo sofrer ajustamentos quando se demonstrar que há outras soluções tecnicamente mais adequadas, designadamente no que respeita à minimização dos movimentos de terras e à defesa do coberto vegetal.
2 - Os ajustamentos que venham, eventualmente, a ser introduzidos no traçado das vias de acordo com o número anterior, devem respeitar as seguintes regras:
a) Na rede viária principal:
a1) A distância mínima da plataforma da via aos limites dos espaços inter-zonas (EIZ) é de 5 m;
a2) A distância mínima da ciclovia aos limites dos espaços inter-zonas (EIZ) é de 2,5 m;
b) Na rede viária interna dos loteamentos residenciais a distância mínima da plataforma da via aos perímetros de ocupação é de 4 m.
Artigo 16.º
Outras infra-estruturas
1 - As outras infra-estruturas referidas no n.º 2 do artigo13.º têm que respeitar os esquemas de princípio definidos nos documentos a que se refere a alínea c7) do n.º 2 do artigo 3.º do presente regulamento e conformar-se com as características técnicas estabelecidas nas respectivas memórias descritivas.
2 - Em toda a área do plano, as redes de abastecimento de água potável são totalmente separadas das redes de rega.
3 - O hotel 1 e o aldeamento turístico 1 têm uma estação de esgotos comum localizada no PEIZ 6 e com lagoa de armazenagem de água no interior da área do golfe.
4 - Os sistemas de tratamento de esgotos dos restantes hotéis e do hotel-apartamento são totalmente autónomos e implantados dentro dos respectivos perímetros de ocupação, sendo o destino final dos efluentes tratados os seguintes:
a) Hotéis 2 - lagoas de armazenagem de água no interior da área do golfe;
b) Hotéis 3, 4 e hotel-apartamento - câmaras de infiltração no solo.
5 - Os sistemas de tratamento de esgotos dos aldeamentos turísticos 2 a 11 têm como destino final dos efluentes tratados, lagoas de armazenagem de água no interior da área do golfe adoptando as seguintes soluções conjuntas:
a) Aldeamentos 2, 3, 4, 5 - estação de tratamento comum às quatro parcelas, implantada no perímetro de ocupação 4 dos espaços inter-zonas, designado por PEIZ 4;
b) Aldeamentos, 6, 7, 8, 9, 10 e 11 - estação de tratamento comum às seis parcelas, implantada no perímetro de ocupação 5 dos espaços inter-zonas designado por PEIZ 5.
6 - Nos loteamentos residenciais, cada fogo deve dispor de um sistema de tratamento de esgotos próprio e autónomo, implantado no interior do respectivo perímetro de ocupação e nunca a menos de 10 m do limite do respectivo lote, podendo em alternativa prever-se, em sede de projecto de loteamento, soluções colectivas de tratamento desde que implantadas no interior dos perímetros de ocupação.
7 - Todas as piscinas devem dispor de sistemas de esvaziamento que não provoquem problemas de erosão dos solos.
Artigo 17.º
Servidões
O projecto de obras de urbanização deve definir as servidões públicas e privadas necessárias à ligação e funcionamento das infra-estruturas.
CAPÍTULO V
Do zonamento e implantação
SECÇÃO I
Disposições gerais
Artigo 18.º
Ruído
A área do plano é uma zona mista, ficando as operações urbanísticas sujeitas ao regime estabelecido na legislação em vigor.
Artigo 19.º
Usos dominantes
1 - Os usos dominantes na área do plano são de fruição dos valores paisagísticos que constituem o património essencial da área do plano, turísticos, residenciais e de lazer, para o que se prevê a salvaguarda e valorização das zonas sensíveis, a construção de alojamento turístico integrando hotéis, hotel-apartamento e aldeamentos turísticos, de habitação para utilização temporária ou permanente, assim como instalações e equipamentos destinados ao desporto, recreio, restauração e a serviços de apoio aos utentes e ao funcionamento da área urbana.
2 - A área do plano é constituída pelas seguintes áreas delimitadas na planta de implantação:
a) Áreas de protecção paisagística principal (APP1);
b) Espaços inter-zonas (EIZ);
c) Áreas de alojamento;
d) Área de recreio e lazer;
e) Área de golfe;
f) Área comercial.
Artigo 20.º
Capacidade de alojamento turístico e residencial
A capacidade de alojamento turístico e residencial distribui-se da seguinte forma:
a) 4478 camas em empreendimentos turísticos, das quais 2196 integram estabelecimentos hoteleiros;
b) 1496 camas em parcelas residenciais.
SECÇÃO II
Áreas de protecção paisagística principal
Artigo 21.º
Âmbito, delimitação e estatuto da propriedade
1 - As áreas de protecção paisagísticas principais (APP1) estão delimitadas na planta de implantação.
2 - A área das APP1 é propriedade comum de todas as parcelas conforme estabelecido na planta de delimitação de parcelas
Artigo 22.º
Uso
As regras de uso destas áreas encontram-se estipuladas no Capítulo iii do presente regulamento.
SECÇÃO III
Espaços inter-zonas
Artigo 23.º
Componentes, objectivos e estatuto da propriedade
1 - Os espaços inter-zonas (EIZ A e EIZ B), delimitados na planta de implantação, são constituídos por:
a) Áreas de protecção paisagística secundária (APP2);
b) Rede viária principal;
c) Rede de infra-estruturas primárias.
2 - Os EIZ constituem parte comum de todas as parcelas.
3 - A área bruta máxima de construção, o número máximo de pisos e a altura máxima da fachada do EIZ, constam do Quadro 1 do Anexo 2 do presente regulamento, do qual faz parte integrante.
Artigo 24.º
Servidão pública de passagem
Encontra-se assinalada na planta de delimitação de parcelas a área destinada a constituir a servidão pública de passagem 1 (SPu1) na via principal que faz a ligação entre os dois acessos à área do plano a partir do Carvalhal e das Lagoas.
Artigo 25.º
Implantação das componentes do EIZ
1 - As regras para a implantação e construção das vias e infra-estruturas estão definidas no Capítulo iv.
2 - A APP2 encontra-se regulada no Capítulo iii.
3 - Nos EIZ encontram-se os seguintes perímetros de ocupação delimitados na planta de implantação:
a) Perímetros de ocupação 1 e 7 (PEIZ 1 e PEIZ 7) - destina-se à construção de portarias dos empreendimentos turísticos e do golfe;
b) Perímetro de ocupação 2 (PEIZ 2) - destina-se à implantação de componentes e equipamentos centrais das redes de infra-estruturas da área do plano, designadamente de abastecimento de água, gás e electricidade;
c) Perímetro de ocupação 3 (PEIZ 3) - destina-se à construção da portaria nascente dos empreendimentos turísticos e do golfe, no caso de os mesmos virem a integrar um conjunto turístico, e atendimento de visitantes, escritórios afectos à administração dos empreendimentos, oficinas, parques de máquinas e áreas para recolha de lixo e instalações de pessoal;
d) Perímetro de ocupação 6 (PEIZ 6) - destina-se à construção da ETAR, do hotel 1 e do aldeamento turísticos 1;
e) Perímetro de ocupação 4 (PEIZ 4) - destina-se à construção da ETAR dos aldeamentos turísticos 2, 3, 4 e 5;
f) Perímetro de ocupação 5 (PEIZ 5) - destina-se à construção da ETAR dos aldeamentos turísticos 6, 7, 8, 9, 10 e 11.
4 - Os perímetros de ocupação referidos nas alíneas b), d), e) e f) do n.º 3 do presente artigo, podem ser ajustados em função do projecto de execução dos espaços inter-zonas (PEEIZ).
Artigo 26.º
Linhas de média tensão
Os EIZ são os espaços preferenciais para a implantação de linhas de média tensão enterradas que venham a substituir as linhas aéreas actualmente existentes.
Artigo 27.º
Obras de urbanização
Os EIZ devem ser objecto de um projecto integrado designado projecto de execução dos espaços inter-zonas (PEEIZ) que corresponde às obras gerais de urbanização da área do plano e que deve ser coordenado pela disciplina de arquitectura ou de arquitectura paisagista.
SECÇÃO IV
Áreas de alojamento
Artigo 28.º
Disposições comuns
1 - Os empreendimentos turísticos terão a classificação mínima de 4 estrelas.
2 - Cada parcela destinada a empreendimento turístico e cada parcela destinada a loteamento residencial, delimitada na planta de implantação e na planta de delimitação de parcelas, dá origem a um único macro-lote.
3 - O perímetro de ocupação das construções está delimitado na planta de implantação.
4 - A modelação de terreno fica sujeita às seguintes regras:
a) Salvo nas áreas de implantação da rede viária, não é permitida a alteração do terreno para além da necessária à implantação dos edifícios, caminhos de acesso, áreas desportivas e piscinas;
b) Os movimentos de terras no interior de cada parcela devem ter saldo zero entre escavação e aterro, deduzido do volume correspondente às piscinas;
c) Os taludes resultantes de aterros e escavações não podem ter gradientes superiores a 1/3;
d) Os muros de contenção exteriores às edificações principais não podem ter altura superior a 1,20 m;
e) Os muros de contenção que integram as edificações principais não podem ultrapassar a altura de 3 m.
5 - Os materiais e cores a utilizar devem observar os seguintes indicadores:
a) Todas as edificações devem apresentar materiais e cores que diminuam o impacte visual das construções na paisagem, com prevalência das cores dos materiais naturais (pedra, barro, madeira ou metal) sendo utilizadas como cores dominantes nas paredes exteriores, o ocre, o castanho e o rosa, nas suas várias tonalidades;
b) Podem ser utilizadas outras cores na pintura de caixilharias e de elementos de construção a destacar da cor dominante.
6 - Onde sejam autorizadas vedações em sebe viva, nos termos da alínea e) do n.º 5 do artigo 30.º, do n.º 6 do artigo 31.º e do n.º 4 do artigo 34.º, elas devem ser constituídas pelas seguintes espécies e géneros:
- Buxus sempervirens
- Calluna vulgaris
- Crataegus monogyna
- Corema album
- Coronilla valentina subsp. glauca
- Cytisus sp.
- Erica sp.
- Genista sp.
- Jasminum sp.
- Juniperus oxycedrus
- Laurus nobilis
- Lonicera sp.
- Tamarix africana
7 - Sem prejuízo das normas sobre vedações especificadas no n.º 6 do artigo 29.º, nas alíneas d) e e) do n.º 5 do artigo 30.º, nos n.º s 6 e 7 do artigo 31.º, no n.º 4 do artigo 33.º, no n.º 4 do artigo 34.º e no n.º 2 do artigo 36.º, podem ser previstos elementos para inibição do tráfego automóvel no âmbito dos projectos dos espaços exteriores das áreas de alojamento.
Artigo 29.º
Hotéis e hotel-apartamento
1 - Cada parcela de hotel e de hotel-apartamento tem, após a delimitação da APP 3, uma área disponível constituída pelas seguintes quatro superfícies:
a) Superfície de implantação - é a projecção vertical da área total edificada ou susceptível de edificação e não pode exceder 30 % da respectiva área disponível, sem prejuízo do disposto no número seguinte;
b) Superfície exterior impermeabilizada - é constituída pelas áreas de solo impermeável para recreio, circulação ou estacionamento e não pode exceder 25 % da respectiva área disponível;
c) Superfície de jardim regado - é constituída pelas áreas relvadas e de jardim onde pode ser utilizada a rega por aspersão e não pode exceder 25 % da respectiva área disponível;
d) Superfície de jardim não regado - é constituída pelas áreas de flora arbórea, arbustiva e herbácea, sem recurso a rega por aspersão e corresponde a um mínimo de 2o % da respectiva área disponível.
2 - No hotel-apartamento, as áreas referidas nas alíneas b), c) e d) do número anterior são de utilização comum.
3 - A parcela H 1 destina-se à instalação de um hotel resort e fica sujeita aos seguintes parâmetros urbanísticos:
a) Número máximo de pisos - 2;
b) Altura máxima - 8,0 m;
c) Área de implantação máxima de cada edifício - 4000 m2;
d) a.b.c. máxima de cada edifício - 5000 m2;
e) Ligação entre os diversos edifícios através passadeiras cobertas ou semi-cobertas;
f) Estacionamento mínimo obrigatório: 1 lugar por 3 camas;
g) Apenas são permitidas vedações nas frentes da parcela para os arruamentos, que podem ser construídas em madeira ou rede embebida em sebe viva, até à altura de 2 m.
4 - Nos hotéis H1, H2, H3 e H4 e no hotel-apartamento HA a dimensão da parcela, a área bruta máxima de construção, o número máximo de quartos e de apartamentos, o número máximo de camas, o número máximo de pisos, a altura máxima da fachada e a área máxima de impermeabilização, são os que constam do Quadro 2 do Anexo 2 do presente regulamento e dos números seguintes.
5 - O estacionamento mínimo obrigatório é o seguinte:
a) 1 lugar por 3 camas nos hotéis;
b) 1 lugar por apartamento no hotel-apartamento.
6 - Apenas são permitidas vedações nas frentes da parcela para os arruamentos, que podem ser construídas em madeira ou rede embebida em sebe viva, até à altura de 2 m.
Artigo 30.º
Aldeamentos turísticos
1 - As parcelas destinadas a aldeamentos turísticos, constantes da planta de implantação e da planta de delimitação de parcelas têm que ser objecto de projecto de delimitação das fracções imobiliárias e de projecto de obras de urbanização.
2 - Os projectos de delimitação das fracções imobiliárias, são elaborados nos termos do disposto no Decreto Regulamentar 34/97, de 17 de Setembro com as alterações introduzidas pelo Decreto Regulamentar 14/99, de 14 de Agosto e pelo Decreto Regulamentar 6/2000, de 27 de Abril, devendo definir as características arquitectónicas e a imagem do aldeamento turístico e integrar as peças constantes do Anexo 3 do presente regulamento, que dele faz parte integrante.
3 - Cada fracção imobiliária com área superior a 600 m2 tem, após a delimitação da APP 3, uma área disponível constituída pelas seguintes quatro superfícies:
a) Superfície de implantação - é a projecção vertical da área total edificada ou susceptível de edificação e não pode exceder 25 % da respectiva área disponível, sem prejuízo do disposto no número seguinte;
b) Superfície exterior impermeabilizada - é constituída pelas áreas de solo impermeável para recreio, circulação ou estacionamento e não pode exceder 30 % da respectiva área disponível;
c) Superfície de jardim regado - é constituída pelas áreas relvadas e de jardim onde pode ser utilizada a rega por aspersão e não pode exceder 25 % da respectiva área disponível;
d) Superfície de jardim não regado - é constituída pelas áreas de flora arbórea, arbustiva e herbácea, sem recurso a rega por aspersão e corresponde a um mínimo de 20 % da respectiva área disponível.
4 - Nos aldeamentos turísticos, o perímetro, a dimensão da parcela, o número máximo de unidades de alojamento, o número máximo de camas, a área bruta máxima de construção, o agrupamento máximo das unidades de alojamento, a altura máxima da fachada, o número máximo de pisos, a área máxima de impermeabilização, as áreas mínimas de espaços verdes de utilização comum e as áreas mínimas de equipamentos de utilização comum e de exploração turística são os que constam do Quadro 3 do Anexo 2 do presente regulamento.
5 - Para além do disposto nos números anteriores e da observância das regras constantes do artigo 28.º, a construção nos aldeamentos turísticos fica sujeita aos seguintes condicionamentos:
a) Os perímetros de ocupação das construções estão delimitados na planta de implantação com a designação PA e as construções a implantar dentro dos mesmos têm que observar uma distância mínima de 5 m aos limites da fracção imobiliária, sem prejuízo do disposto seguidamente nas alíneas b) e c);
b) Nas fracções imobiliárias com área entre 600 m2 e 1100 m2, os afastamentos das construções aos limites das mesmas podem ser reduzidos para 3 m;
c) Nas fracções imobiliárias com área igual ou inferior a 600 m2, são obrigatoriamente adoptadas soluções de implantação em moradias agrupadas, casos em que se prescinde dos afastamentos das construções aos limites das fracções;
d) Os limites das fracções imobiliárias destinadas a moradias isoladas só podem ser assinalados com marcos não sendo permitido qualquer tipo de vedação, excepto nos casos em que tal for expressamente previsto no projecto do campo de golfe, nos termos estabelecidos no n.º 4 do artigo 34.º;
e) Nas moradias agrupadas, em fracções com área inferior a 600 m2, são permitidas vedações em sebe viva ou madeira até à altura de 2 m assim como muros de alvenaria ou betão integrados na construção de acordo com os critérios e regras arquitectónicas que vierem a ser estabelecidos no projecto de delimitação das fracções imobiliárias;
f) O estacionamento mínimo obrigatório é de 1 lugar por 3 camas, nunca podendo ser inferior a 1 lugar por unidade de alojamento.
Artigo 31.º
Loteamentos residenciais
1 - As parcelas de loteamentos residenciais, delimitadas na planta de implantação e na planta de delimitação de parcelas, estão sujeitas a operação de loteamento.
2 - A delimitação dos lotes residenciais resultantes da operação de loteamento indicada na planta de implantação é indicativa e o número de lotes nela estabelecido é o máximo admitido.
3 - Cada lote residencial tem, após a delimitação das APP 3, uma área disponível constituída pelas seguintes quatro superfícies:
a) Superfície de implantação - é a projecção vertical da área total edificada ou susceptível de edificação e não pode exceder 20 % da respectiva área disponível, sem prejuízo do disposto no número seguinte;
b) Superfície exterior impermeabilizada - é constituída pelas áreas de solo impermeável para recreio, circulação ou estacionamento e não pode exceder 15 % da respectiva área disponível;
c) Superfície de jardim regado - é constituída pelas áreas relvadas e de jardim onde pode ser utilizada a rega por aspersão e não pode exceder 25 % da respectiva área disponível;
d) Superfície de jardim não regado - é constituída pelas áreas de flora arbórea, arbustiva e herbácea, sem recurso a rega por aspersão e corresponde a um mínimo de 40 % da respectiva área disponível.
4 - Nos loteamentos residenciais, o perímetro, a dimensão da parcela, a área bruta máxima de construção, o número máximo de fogos, o número máximo de camas e o número máximo de pisos, a altura máxima da fachada, a área máxima de impermeabilização e as áreas mínimas verdes comuns são as que constam do Quadro 4 do Anexo 2 do presente regulamento.
5 - Para além do disposto no número anterior e da observância das regras constantes do artigo 28.º, a operação de loteamento e a construção ficam sujeitos aos seguintes condicionamentos:
a) Cada lote só pode ser ocupado por um fogo;
b) Devem ser considerados, no mínimo, 2 lugares de estacionamento no interior do lote; para áreas brutas de construção superiores a 300 m2 deve ser acrescido de 1 lugar por cada 100 m2 a mais de área bruta de construção;
c) O estacionamento de utilização comum tem, no mínimo, metade dos lugares de estacionamento previstos nos termos da alínea anterior;
d) As áreas destinadas a equipamentos com os parâmetros mínimos definidos na Portaria 1136/2001, de 25 de Setembro, são asseguradas fora da área do plano nos termos definidos em contrato de urbanização.
e) O perímetro de ocupação das construções, encontra-se delimitado na planta de implantação, considerando-se frente do lote o limite no qual se localiza o acesso a partir do arruamento adjacente;
f) As construções a implantar dentro do perímetro têm que observar uma distância mínima de 5 m aos limites do lote.
6 - É permitida a vedação de lotes nas seguintes condições:
a) Na frente para os arruamentos e na fronteira entre lotes, em elementos verticais de madeira à cor natural com altura não superior a 1,20 m ou em sebe viva;
b) Nas frentes para o arruamento, são admitidos portões, portas e cancelas de madeira ou grade de ferro, com a altura máxima de 1,20 m, para assinalar a entrada no lote;
7 - Na frente para o campo de golfe não são permitidas vedações excepto quando, por razões de segurança, tal for estabelecido no projecto do golfe que fixará a respectiva altura, materiais, cores e forma de construção.
SECÇÃO V
Área de recreio e lazer
Artigo 32.º
Composição e estatuto da propriedade
1 - A parcela da área de recreio e lazer está delimitada na planta de implantação e na planta de delimitação de parcelas e integra o complexo de desporto e lazer.
2 - A área de recreio e lazer constitui parte comum e área de utilização comum das parcelas dos empreendimentos turísticos e do golfe.
Artigo 33.º
Complexo de desporto e lazer
1 - O polígono do complexo de desporto e lazer está delimitado na planta de implantação e na planta de delimitação de parcelas com a designação RL 1 e nele devem ser implantadas as seguintes instalações:
a) No mínimo 2 campos de ténis com as dimensões regulamentares;
b) Um campo de jogos polivalente com a área mínima de 600 m2;
c) Uma ou mais piscinas com uma área total de plano de água mínima de 300 m2;
d) Um estabelecimento de restauração e bebidas com a área mínima de 300 m2;
e) Um parque de estacionamento com capacidade para um mínimo de 50 viaturas.
2 - As instalações referidas nas alíneas a), b), c) e d) do número anterior podem ser maioritariamente cobertas ou encerradas em espaços interiores, de acordo com as seguintes regras, desde que sejam enterrados de forma a não exceder a área máxima de fachada estabelecida para cada tipo de empreendimento turístico:
a) Os campos de ténis podem ser cobertos por uma estrutura com altura máxima de 11,0 m em relação ao nível do campo;
b) O campo de jogos polivalente pode assumir a forma de um pavilhão desportivo com a altura máxima de 9,0 m em relação ao nível do campo;
c) As piscinas podem ser interiores e integrar um complexo de "Spa", "Health Club", "Fitness Center", etc., em edifícios com a altura máxima de 8,0 m.
3 - A dimensão da parcela, a área bruta máxima de construção, o número máximo de pisos e a altura máxima da fachada do complexo de desporto e lazer, constam do Quadro 1 do Anexo 2 do presente regulamento.
4 - Não são permitidas vedações excepto no campo de jogos.
6 - No exterior do RL 1 apenas é permitida a construção da via de acesso ao complexo de desporto e lazer.
SECÇÃO VI
Área de golfe
Artigo 34.º
Campo de golfe
1 - Na planta de implantação está assinalado o campo de golfe de 18 buracos com a área total de 887 891 m2 desagregada nas parcelas G1, G2 e G3.
2 - A construção do campo de golfe fica sujeita a projecto específico, não constituindo condicionante o desenho indicativo constante da planta de implantação.
3 - O campo de golfe integra obrigatoriamente lagoas para armazenagem de água, destinadas a recolher efluentes tratados das redes de esgoto doméstico, cuja delimitação na planta de implantação é indicativa.
4 - O projecto do campo de golfe estabelece, quando necessário, vedações para protecção das fracções imobiliárias e dos lotes, fixando a sua altura e as características dos materiais a utilizarem.
5 - Podem ser construídas instalações de apoio à manutenção do campo de golfe, inseridas no perímetro de ocupação delimitado na planta de implantação com a designação PG 1.2 e com a área bruta máxima de construção, o número máximo de pisos e a altura máxima da fachada que constam do Quadro 1 do Anexo 2 do presente regulamento, bem como percursos pedonais e de circulação de viaturas de manutenção e segurança e transporte dos utentes do golfe.
6 - No campo de golfe, junto ao clube de golfe, deve ser construído um parque de estacionamento privativo com capacidade para o mínimo de 150 viaturas, inserido no perímetro de ocupação delimitado na planta de implantação com a designação PG 1.1.
7 - O projecto do campo de golfe tem que estabelecer modelos de gestão e manutenção baseados na protecção integrada do controlo fitossanitário das doenças e pragas e na mínima utilização de fertilizantes.
8 - No projecto do campo de golfe deve ser fundamentada a utilização de espécies não autóctones.
9 - A área máxima de impermeabilização do campo de golfe é de 40 000 m2.
Artigo 35.º
Clube de golfe
1 - As instalações do clube de golfe têm que ser inseridas no perímetro de ocupação PG2.1 delimitado na planta de implantação e incluem, designadamente, recepção, balneários, loja, restaurante, espaços administrativos e áreas de depósito e parqueamento de carros eléctricos e tróleis.
2 - A área bruta máxima de construção, o número máximo de pisos e a altura máxima da fachada destas instalações, constam do Quadro 1 do Anexo 2 do presente regulamento.
SECÇÃO VI
Área comercial
Artigo 36.º
Âmbito e edificabilidade
1 - A área comercial está demarcada na planta de implantação e corresponde à parcela C1, delimitada na planta de delimitação de parcelas, destinando-se a comércio, restauração, serviços administrativos e bomba de gasolina.
2 - A área bruta máxima de construção, o número máximo de pisos e a altura máxima da fachada constam do Quadro 1 do Anexo 2 do presente regulamento, não sendo permitidas vedações.
3 - No interior da parcela podem ser construídos campos de jogos, piscinas, bem como parque infantil para utilização colectiva.
4 - A área comercial tem que dispor de um mínimo de 30 lugares de estacionamento.
CAPÍTULO VI
Da gestão e execução do plano
Artigo 37.º
Gestão
1 - A área do plano será vedada.
2 - As infra-estruturas gerais da área do plano, as APP1 e APP2 serão geridas por uma única entidade.
Artigo 38.º
Processo de execução
1 - A certidão do Plano constitui título bastante para a individualização no registo predial dos prédios resultantes da operação de loteamento referida na alínea a) do n.º 2 do presente artigo.
2 - O Plano é executado através das seguintes operações urbanísticas:
a) Uma operação de loteamento abrangendo a área do plano, em que os macro-lotes correspondem às parcelas delimitadas na planta de delimitação das parcelas e os projectos das obras de urbanização correspondem ao projecto de execução dos espaços inter-zonas (PEEIZ);
b) Subsequentemente:
b1) Os macro-lotes residenciais são objecto de operações de loteamento e das respectivas obras de urbanização;
b2) Os macro-lotes dos aldeamentos turísticos são objecto de projecto de delimitação das fracções imobiliárias e de obras de urbanização;
b3) Os macro-lotes dos hotéis, do hotel-apartamento, do campo de golfe, da área de recreio e lazer e da área comercial, são objecto de projecto de obras de construção e dos respectivos projectos de especialidades.
3 - O faseamento da execução das obras de urbanização da operação de loteamento referida na alínea a) do número anterior consta do programa de execução do plano.
4 - Em todas as operações de loteamento previstas no presente artigo, os espaços verdes e de utilização colectiva, as infra-estruturas viárias e os equipamentos têm natureza privada, constituindo partes comuns dos lotes e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil, em conformidade com o disposto no artigo 43.º, n.º 4 do Decreto-Lei 555/99, de 16 de Dezembro.
5 - As fracções imobiliárias dos aldeamentos turísticos ficam sujeitas ao disposto nos artigos 29.º a 35.º do Decreto Regulamentar 34/97, de 17 de Setembro (alterado pelos Decretos Regulamentares n.º 14/99, de 14.08 e n.º 6/2000, de 27.04).
Artigo 39.º
Sistema de execução
O Plano é executado, preferencialmente, no sistema de compensação.
ANEXO 1
Coordenadas dos vértices da linha poligonal que delimita a unidade operativa
(ver documento original)
ANEXO 2
Quadros de ocupação
QUADRO 1
Síntese da Ocupação
(ver documento original)
QUADRO 2
Hotéis e Hotel-Apartamento
(ver documento original)
QUADRO 3
Aldeamentos turísticos
(ver documento original)
QUADRO 4
Loteamentos residenciais
(ver documento original)
ANEXO 3
Conteúdo Material e Documental do Projecto de Delimitação das Fracções Imobiliárias (DFI)
1 - Objectivo
Delimitar as FI a partir de uma proposta arquitectónica de organização volumétrica e funcional, tendo em atenção os perímetros de ocupação e o número máximo de unidades que neles são admitidas, a topografia do terreno e o coberto vegetal, o enquadramento paisagístico preconizado no plano de pormenor e os parâmetros estabelecidos no Regulamento (área bruta de construção, número de pisos, altura da fachada, número de camas, áreas permeáveis e impermeáveis) e área de APP3, que deve ser obrigatoriamente defendida.
Caracterizar as áreas comuns do aldeamento constituídas por arruamentos, estacionamentos e áreas de enquadramento paisagístico, e pelas áreas de equipamentos de recreio e lazer, comerciais, restauração, etc.
2 - Conteúdo material
O projecto de DFI é um projecto de arquitectura, abrangendo a totalidade do aldeamento, que garanta com rigor:
a) O dimensionamento das fracções;
b) As condições de implantação, tanto em planimetria como em altimetria;
c) Os acessos de pessoas e veículos;
d) O estacionamento no interior da FI;
e) As características arquitectónicas e construtivas dos edifícios e a sua imagem através do desenho, materiais de acabamento exterior e cores.
O projecto de DFI desenha todo o espaço comum caracterizando os espaços exteriores quanto:
a) À modelação do terreno;
b) Aos materiais de revestimento dos pavimentos;
c) Às plantações;
d) À iluminação pública;
e) À implantação de sinalética e de mobiliário urbano.
3 - Conteúdo documental
O projecto de DFI tem que ser constituído, no mínimo, pelas seguintes peças:
3.1 - Peças desenhadas
a) Levantamento topográfico à escala 1/500, no qual estejam assinaladas todas as árvores existentes com o p.a.p mínimo de 35 cm
b) Planta de implantação e modelação geral do terreno à escala 1/500, assinalando:
- os arruamentos locais e bolsas de estacionamento;
- os perímetros de ocupação definidos no PP;
- as fracções imobiliárias e áreas comuns;
- o APP3 dentro e fora das fracções;
- o piso térreo dos edifícios previstos em cada fracção, incluindo anexos, piscinas e áreas técnicas exteriores;
- os acessos e áreas exteriores impermeáveis;
- as árvores existentes a manter e as árvores a abater.
c) Plantas, cortes e alçados do conjunto à escala 1/200;
d) Plantas, cortes e alçados à escala 1/50 dos fogos-tipo, explicitando as formas como se agrupam, quando for o caso;
e) Esquema cromático proposto.
3.2 - Peças escritas
a) Memória descritiva e justificativa;
b) Quadros de áreas e índices (de utilização, de impermeabilização) comprovando o cumprimento do regulamento do Plano.
(ver documento original)
