Para os devidos efeitos, torna-se público que, de acordo com o previsto na alínea d) do n.º 4 do artigo 148.º do Decreto-Lei 380/99, de 22 de Setembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 316/2007, de 19 de Setembro, se publica em anexo, O Plano de Pormenor da Área de Desenvolvimento Turístico 2 da Comporta, do qual fazem parte o regulamento, planta de implantação e planta de condicionantes, aprovado por deliberação da Assembleia Municipal de Alcácer do Sal, em 29 de Fevereiro de 2008.
7 de Abril de 2008. - O Presidente da Câmara, Pedro Manuel Igrejas da Cunha Paredes.
Plano de Pormenor da Área de Desenvolvimento Turístico da Comporta - ADT 2
Regulamento
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1º
Âmbito territorial e objectivos
1 - O Plano de Pormenor da Área de Desenvolvimento Turístico da Comporta - ADT 2, doravante designado por Plano, elaborado ao abrigo do Decreto-Lei 380/99, de 22 de Setembro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei 316/2007, de 19 de Setembro, com as alterações constantes da republicação efectuada pelo Decreto-Lei 310/2003, de 10 de Dezembro, tem por objecto a ocupação, uso e transformação do solo na área de 364,7 ha, delimitada na planta de implantação por uma linha poligonal cujos vértices têm as coordenadas constantes do Anexo 1 ao presente regulamento do qual faz parte integrante.
2 - A área do Plano fica a constituir o perímetro urbano da ADT 2.
3 - O Plano tem como objectivo a constituição de uma área urbana para uso turístico, residencial, de recreio e de lazer, de acordo com os princípios e critérios definidos no Plano Director Municipal de Alcácer do Sal, publicado no Diário da República, 1.ª série - B, n.º 99, de 29.04.1994, adiante designado PDM, e no Plano Regional de Ordenamento do Território do Litoral Alentejano (PROTALI), publicado no Diário da República, 1.ª série - B, n.º 201, de 27-08-1993
Artigo 2º
Acessos
Os acessos à área do Plano fazem-se a partir da ER 261, pelos seguintes dois arruamentos definidos na planta de implantação:
a) O acesso principal a Sul é construído a partir da variante da ER 261 à área urbana da Torre e, enquanto a construção desta variante não for executada, o acesso principal é feito a partir do troço da ER 261 que atravessa aquela área urbana;
b) No limite Norte é construído um acesso de serviço e de emergência.
Artigo 3º
Conteúdo documental
1 - O Plano é constituído por:
a) Regulamento;
b) Planta de implantação, à escala 1:2.500;
c) Planta de condicionantes, à escala 1:2.500;
2 - O Plano é acompanhado por:
a) Relatório contendo em anexo o extracto do regulamento e das plantas de ordenamento e de condicionantes do PDM, a análise paisagística e exemplos de formas de ocupação resultantes da aplicação dos critérios do Plano de Pormenor - Plantas e Perfis;
b) Declaração da Câmara Municipal de Alcácer do Sal comprovativa da inexistência de licenças, autorizações e informações prévias em vigor;
c) Memórias descritivas das infra-estruturas;
d)Peças desenhadas:
d1) Planta de enquadramento à escala 1:50.000;
d2) Planta da situação existente, à escala 1:2.500;
d3) Planta de delimitação das parcelas e da modelação do terreno, à escala 1:2.500;
d4) Planta da rede viária, à escala 1:2.500;
d5) Perfis transversais tipo e perfis dos arruamentos, à escala 1:50 e à escala H=1:1.000;V=1:100;
d6) Saneamento básico:
d6.1) Planta das infra-estruturas de saneamento básico - esgotos domésticos, à escala 1:5.000;
d6.2) Planta de infra-estruturas de saneamento básico - água, à escala 1:5.000;
d7) Energia eléctrica e telecomunicações:
d7.1) Planta da rede de distribuição de média tensão, à escala 1:5.000;
d7.2) Planta da rede de distribuição de média tensão - áreas de influência dos postos de transformação, à escala 1:5.000;
d7.3) Planta de iluminação pública, à escala 1:5.000;
d7.4) Planta de infra-estruturas de telecomunicações, à escala 1:5.000
e) Programa de execução;
f) Mapas de Ruído;
g) Estudo de Incidências Ambientais e Medidas Compensatórias;
h) Participações recebidas na fase de discussão pública e relatório de ponderação.
Artigo 4º
Definições
1 - Altura da fachada - é a dimensão vertical da construção, contada a partir do ponto de cota média do terreno, no alinhamento da fachada, até à linha superior do beirado ou platibanda; deve entender-se por cota média do terreno marginal à fachada, o ponto médio da linha de intersecção entre o plano da fachada e o plano onde assenta a edificação ou que contém os pontos de cota máxima e mínima de assentamento da fachada.
2 - Área bruta de construção (abc) - é o valor expresso em m2, resultante do somatório das áreas de todos os pavimentos, acima e abaixo do solo, medidas pelo extradorso das paredes exteriores com exclusão de:
- Sótãos não habitáveis;
- Áreas destinadas a estacionamento incluídas em estabelecimentos hoteleiros;
- Garagens em cave ou alpendres abertos em moradias;
- Áreas técnicas (PT, central térmica, compartimentos de recolha de lixo, etc.);
- Terraços, varandas e alpendres abertos;
- Galerias exteriores, arruamentos e outros espaços livres de uso colectivo cobertos pela edificação;
O conceito de área de construção pode ser aplicado exclusivamente a um uso específico.
3 - Área de implantação - é o valor, expresso em m2, resultante do somatório das áreas resultantes da projecção no plano horizontal de todos os edifícios (residenciais e não residenciais), incluindo anexos, mas excluindo varandas e platibandas.
4 - Área impermeabilizada - é o valor, expresso em m2, resultante do somatório da área de implantação das construções de qualquer tipo e das áreas de solos pavimentados com materiais impermeáveis ou que propiciem o mesmo efeito, designadamente em arruamentos, estacionamentos, equipamentos desportivos, logradouros e piscinas.
5 - Densidade de alojamento - é o valor, expresso em unidades de alojamento/ha, correspondente ao quociente entre o número de unidades de alojamento existentes ou previstas e as superfícies de referência em causa.
6 - Frente do lote - é o limite no qual se localiza o acesso a partir do arruamento adjacente.
7 - Índice de construção ao lote - é o quociente entre a área bruta de construção e a área do lote onde se implantam as edificações.
8 - Lote - é a área do terreno resultante de uma operação de loteamento licenciada nos termos da legislação em vigor.
9 - Obras de construção - são as obras de criação de novas edificações.
10 - Parcela - é a área delimitada na Planta de Implantação destinada a constituir lotes.
11 - Polígono de implantação - é o perímetro que demarca a área máxima na qual podem ser implantados os edifícios.
Artigo 5º
Vinculação
O plano vincula as entidades públicas e ainda, directa e imediatamente, as sociedades cooperativas e os particulares.
CAPÍTULO II
Das servidões administrativas e outras restrições de utilidade pública
Artigo 6º
Servidões administrativas
As servidões administrativas estão assinaladas na planta de condicionantes e são constituídas pelas linhas aéreas de transporte de energia eléctrica.
Artigo 7º
Regime
A ocupação, uso e transformação do solo, na área abrangida pela servidão referida no artigo anterior, obedecerá ao disposto na legislação aplicável cumulativamente com as disposições do Plano que com ela sejam compatíveis.
CAPÍTULO III
Do zonamento e implantação
Artigo 8º
Usos dominantes
1 - Os usos dominantes na área de intervenção do Plano são turísticos, residenciais e de lazer, para o que se prevê a construção de alojamento turístico integrado em hotéis, hotéis-apartamento e aldeamentos turísticos, de habitação para utilização temporária ou permanente, assim como de instalações e equipamentos destinados ao desporto, recreio, restauração e serviços de apoio aos utentes e ao funcionamento da área urbana.
2 - O Plano é constituído pelas seguintes áreas delimitadas na planta de implantação:
a) Estrutura verde;
b) Arruamentos;
c) Áreas de empreendimentos turísticos;
d) Áreas habitacionais;
e) Áreas de equipamentos de recreio e lazer;
g) Área comercial e de serviços gerais;
h) Área de infra-estruturas.
3 - Os empreendimentos turísticos terão a classificação mínima de 4 estrelas e todo o empreendimento será vedado.
Artigo 9º
Capacidade de alojamento
A capacidade de alojamento distribui-se da seguinte forma:
a) 3 467 camas em empreendimentos turísticos, das quais 1 750 integram unidades hoteleiras;
b) 1 470 camas em parcelas residenciais.
Artigo 10º
Corredor de protecção a infra-estruturas
1 - É criado um corredor paralelo à ER 261, com 20 metros de largura, para reinstalação das linhas de média e alta tensão existentes, podendo também serem instaladas outras infra-estruturas.
2 - Este corredor de protecção a infra-estruturas é uma área non aedificandi.
SECÇÃO I
Disposições comuns
Artigo 11º
Ruído
A área do Plano, para efeitos do regime legal sobre poluição sonora, é classificada como zona sensível, à excepção de uma faixa de 50 m de largura a partir da berma da ER 261, conforme delimitado na planta de implantação, a qual é classificada como zona mista.
Artigo 12º
Infra-estruturas
As infra-estruturas gerais são executadas de acordo com as redes definidas nas plantas a que se referem as alíneas d4) a d7.4), do n.º 2 do artigo 3º do presente regulamento e com as características técnicas estabelecidas nas respectivas memórias descritivas, podendo os traçados e localizações dos componentes serem ajustados em função das condições definidas nos projectos de licenciamento.
Artigo 13º
Cores
1 - Todas as edificações devem apresentar materiais e cores que favoreçam a sua integração no conjunto, devendo prevalecer a cor dos materiais naturais (madeira, pedra, barro) e ser utilizadas como cores dominantes, nas paredes exteriores, o branco, o ocre e o rosa.
2 - Podem ser utilizadas outras cores na pintura de caixilharias, molduras, socos e elementos de construção a destacar da cor dominante.
3 - É interdita a utilização de caixilharia de alumínio na cor natural.
4 - Nas vedações deve ser usado o verde ou a cor da madeira natural.
Artigo 14º
Vedações
1 - O empreendimento deve ser totalmente vedado.
2 - É permitida a vedação de lotes, nas seguintes condições:
a) Vedações de madeira em cor natural com a altura máxima de 1,20 m;
b) Vedações de rede metálica com a altura máxima de 1,50 m, desde que ocultadas por sebes de arbustos;
c) Portões, portas e cancelas em madeira ou grade de ferro, com a altura máxima de 1,50 m.
3 - São interditas vedações de lotes em alvenaria ou betão, com excepção da previsão constante na alínea e), do n.º 13, do artigo 20º do presente regulamento.
4 - As vedações dos lotes dos campos de golfe e de infra-estruturas podem ser constituídas por redes metálicas de cor verde com a altura máxima de 2,00 m, podendo não ser integradas em sebes arbustivas na delimitação dos campos de golfe.
5 - A Câmara Municipal pode aprovar modelos de vedação a adoptar no conjunto da urbanização, que lhe sejam propostos pelas entidades gestoras do empreendimento.
Artigo 15º
Modelação do terreno
1 - A modelação do terreno necessária às obras de urbanização, à construção dos edifícios e dos espaços para desporto, recreio e lazer deve ter em vista a preservação das características topográficas do terreno natural e do coberto vegetal existente, pelo que os aterros e escavações têm que ser projectados com base na planta de delimitação das parcelas e da modelação de terreno e de acordo com os critérios estabelecidos nos números seguintes.
2 - A implantação dos arruamentos é feita de forma adaptada ao terreno existente, com um mínimo de aterros e escavações, devendo, para tal, as faixas de rodagem, os percursos pedonais e os cicláveis serem independentes, de forma a poderem ser implantados a cotas diferentes uns dos outros, sempre que necessário, conforme é definido nos desenhos referidos nas alíneas d4) e d5) do n.º 2 do artigo 3º do presente regulamento.
3 - Nos lotes destinados a aldeamentos turísticos e a habitação, a implantação das construções, piscinas, instalações anexas, caminhos e áreas de estacionamento, deve adaptar-se às características topográficas dos terrenos, não podendo os muros de suporte resultantes de aterros ou escavações ter desníveis superiores 2,0 metros.
4 - Os projectos dos hotéis e hotéis-apartamento devem compatibilizar as exigências de organização funcional específicas destas instalações com os objectivos de integração paisagística e preservação das características morfológicas do terreno, fundamentando as soluções adoptadas para o efeito, nomeadamente através do projecto de espaços exteriores que justifique a minimização dos impactes visuais resultantes de aterros e escavações.
5 - Os golfes devem ocupar preferencialmente os espaços interdunares, adaptando-se às características morfológicas e topográficas dos terrenos, salvaguardando a protecção das encostas mais declivosas e das zonas mais densamente arborizadas, devendo os respectivos projectos justificar a proposta de modelação do terreno no âmbito dos estudos de impacte ambiental a que estão obrigados.
SECÇÃO II
Da estrutura verde
Artigo 16º
Constituição
1 - Os espaços que integram a estrutura verde, são as áreas em que se privilegia o uso permeável do solo, com utilização maioritária de material vegetal face ao material inerte e onde se salvaguardam e valorizam componentes litológicas, fisiográficas, paisagísticas e de recreio e lazer, em espaço exterior.
2 - A estrutura verde integra as seguintes categorias conforme delimitação na planta de implantação:
a) Áreas verdes de recreio e lazer - que correspondem a áreas estruturantes do ponto de vista do sistema de espaços verdes propostos, com actual presença e desejável manutenção do coberto arbóreo e subarbustivo existente, sem prejuízo da sua melhoria fitossanitária e valorização biofísica e paisagística, mantendo contudo no seu geral as formas de relevo existentes e garantindo, num horizonte máximo de 15 anos, a reconversão do coberto arbóreo com espécies autóctones resistentes à secura; nestes espaços estão integrados os campos de golfe sendo também admitidos outros usos de recreio e lazer para o que podem ser abertas clareiras na mata existente, desde que sejam salvaguardados os aspectos especificados no n.º 5 do artigo anterior e no n.º 8 do presente artigo;
b) Áreas verdes associadas a infra-estruturas viárias - que são espaços verdes associados a vias de circulação e outras infra-estrutura, onde se pretende a manutenção e valorização do coberto vegetal existente, garantindo, num horizonte máximo de 15 anos, a reconversão do coberto arbóreo com espécies autóctones resistentes à secura e compatibilizando-o com a rede viária automóvel, as ciclovias, os percursos pedonais e as áreas de estadia associadas, bem como as áreas de estacionamento e restantes infra-estrutura.
Nestas áreas verdes é permitida a instalação de órgãos das redes de infra-estruturas, nomeadamente postos de transformação e estações de bombagem;
c) Áreas verdes privadas - que são zonas no interior dos lotes, com funções essencialmente de valorização e enquadramento do edificado, constituídas pelas faixas envolventes dos polígonos de implantação, onde se deve garantir, num horizonte máximo de 15 anos, a reconversão do coberto arbóreo com espécies autóctones resistentes à secura.
3 - Nos espaços verdes que integram a estrutura verde só são admitidas edificações destinadas à instalação de equipamentos e estruturas necessárias ao seu cabal aproveitamento, funcionamento e manutenção e não é permitida a sua desafectação para outras actividades.
4 - As normas básicas de projecto de espaço verde público e privado, que visam aumentar a sustentabilidade ecológica e económica dos mesmos valorizando o seu papel ambiental, estético e social, devem obedecer aos seguintes critérios:
a) Definição programática compatível com a sua escala, usos e funções;
b) Utilização de vegetação bem adaptada edafoclimaticamente, de preferência do elenco vegetal autóctone ou tradicional local, garantindo, num horizonte máximo de 15 anos, a reconversão do coberto arbóreo com espécies autóctones resistentes à secura;
c) Interdição da utilização de espécies consideradas invasoras segundo o Decreto-Lei 565/99, de 21 de Dezembro, para além daquelas que posteriormente foram identificadas como invasoras, designadamente a Cortaderia selloana (erva-das-pampas);
d) Utilização de estratégias de diminuição de consumos de água de rega, nomeadamente e sempre que possível, utilizando água de rega proveniente de abastecimentos alternativos ou complementares à rede potável de abastecimento público, tais como efluentes tratados de ETAR, água de infiltração ou de escoamento superficial, devidamente captada e ou armazenada para esse efeito;
e) Utilização de materiais vegetais, inertes, mobiliário e equipamento, todos de boa qualidade, resistentes e tanto quanto possível em desenho e implantação que potencie o "anti-vandalismo";
f) Utilização de pavimentos pedonais permeáveis ou semi-permeáveis, com utilização de materiais naturais, nomeadamente areias, saibros, gravilhas, e madeira;
g) Elaboração de plano de manutenção plurianual, que permita definir com clareza as necessidades de intervenção nos espaços verdes durante a sua fase de crescimento e maturação.
5 - A circulação de veículos no interior dos lotes privados é efectuada por caminhos com largura não superior a 3 m e pavimento permeável, devendo o traçado dos caminhos ter em consideração a conservação da arborização existente.
6 - O abate de árvores no interior dos lotes privados fica sujeito às seguintes regras:
a) É limitado ao estritamente necessário para a implantação do edifício de habitação e respectivos anexos, piscina, zona de estada exterior adjacente e caminho de acesso;
b) Deve ter em conta o objectivo de garantir, num horizonte máximo de 15 anos, a reconversão do coberto arbóreo com espécies autóctones resistentes à secura.
7 - Conjuntamente com o projecto destinado a cada edificação para licenciamento ou autorização municipal, deve ser apresentado o projecto de espaços exteriores do lote respectivo, incluindo, no mínimo, os seguintes elementos:
a) Modelação do terreno e implantação;
b) Definição de áreas pavimentadas e tipos de pavimento;
c) Plano de plantação e das áreas de coberto vegetal a manter, com indicação das espécies a plantar, a conservar e a abater, de modo a garantir, num horizonte máximo de 15 anos, a reconversão do coberto arbóreo com espécies autóctones resistentes à secura;
d) Esquema de rega e de drenagem de águas superficiais;
e) Pormenores de construção e peças escritas e desenhadas justificativas das soluções apontadas.
8 - Na instalação de campos de golfe devem ser assegurados os seguintes aspectos:
a) A promoção de acções de valorização do habitat de orla entre os fairways e o pinhal existente, nomeadamente através da plantação ou aplicação de medidas de gestão dos roughs e semi-roughs que favoreçam a presença de espécies autóctones e de elevado interesse ecológico tais como Juniperus turbinata subsp turbinata, Juniperus navicularis, Thymus camphoratus, Thymus carnosus, Pistacia lentiscus, Corema album, Calluna vulgaris, Ulex australis, Halimium calycinum e Armeria rouyana;
b) A não contaminação do solo e dos aquíferos por nutrientes e produtos fitossanitários, quer por infiltração, quer por escoamento superficial;
c) Que as águas de escorrência originadas tanto por excesso de rega como pelos períodos de precipitação, não atinjam os aquíferos propostos, através da implementação de um sistema de drenagem que assegure a recolha daquelas águas, e os respectivos armazenamento e tratamento;
d) A identificação, à partida, das substâncias usadas no controle de infestantes, recorrendo unicamente à lista de substâncias autorizadas pela Direcção-Geral de Protecção das Culturas;
e) O cumprimento das regras estabelecidas no Código das Boas Práticas Agrícolas, nomeadamente na utilização de fertilizantes, determinando as quantidades necessárias face ao tipo de solo e cultura, evitando a adubação excessiva;
f) Que o material vegetal a usar nos relvados de golfes seja constituído por espécies rústicas, adaptadas ao contexto edafo-climático da área do Plano;
g) A redução ao mínimo do consumo de água e de fertilizantes e produtos fitossanitários;
h) A utilização preferencial de efluentes tratados pelas ETAR na rega;
i) A existência de instrumentos de gestão ambiental com indicadores monitorizáveis, sobre a qualidade do ambiente, nomeadamente em termos da água, do solo e da fauna com indicação da periodicidade da amostragem e dos métodos de recolha e validação da informação.
SECÇÃO III
Dos arruamentos
Artigo 17º
Conceito
Os arruamentos, delimitados na planta de implantação, incluem os espaços destinados à rede viária, às áreas de estacionamento, aos passeios e aos percursos pedonais e cicláveis, bem como os espaços verdes contíguos que se lhes estão associados.
Artigo 18º
Características
1 - Os arruamentos têm os perfis definidos na planta da rede viária e são constituídos por:
a) Faixa de rodagem com a largura de 3,25 m;
b) Passeio com largura igual ou superior a 2,00 m;
c) Ciclovia com largura mínimas de 2,00 m;
d) Estacionamento - 1 carro por fogo.
2 - Os arruamentos têm as larguras mínimas de:
a) 10,50 metros, quando incluírem circulação rodoviária, pedonal e ciclável;
b) 5,0 metros, quando se destinarem exclusivamente à circulação pedonal e ciclável.
3 - A largura dos passeios e ciclovias pode ser variável ao longo dos percursos, devendo ser garantidos os mínimos definidos nos números anteriores.
SECÇÃO IV
Das áreas dos empreendimentos turísticos
Artigo 19º
Hotéis e hotéis-apartamento
1 - Nos hotéis e hotéis-apartamento, os parâmetros urbanísticos aplicáveis são os que constam do quadro de ocupação do Anexo 2 ao presente regulamento, que dele faz parte integrante, e dos números seguintes.
2 - No caso de as unidades hoteleiras integrarem espaços para congressos e reuniões com capacidade superior a 500 pessoas, a abc pode ser acrescida até 10 %.
3 - O polígono de implantação das construções, incluindo piscinas e áreas de estacionamento, é delimitado por faixas de 20 metros de largura ao longo dos limites das parcelas; estas faixas devem ser arborizadas, sendo interdita a construção salvo de caminhos de acesso ao lote, de percursos pedonais e de vedações permitidas nos termos estabelecidos no artigo 14º do presente regulamento.
4 - Quando o limite do lote confine com área de golfe ou com verde de enquadramento, pode prescindir-se da arborização a que se refere o número anterior.
5 - A área de implantação das construções não pode ser superior a 2/3 da abc admitida para o lote.
6 - A área impermeabilizada máxima é de 40 % da área da parcela;
7 - A área mínima de solo destinado a espaços verdes de utilização comum é a seguinte:
a) 55 % da área da parcela no caso dos hotéis;
b) 40 % da área da parcela, no caso dos hotéis apartamentos.
8 - Os espaços exteriores são objecto de projecto de espaços exteriores que tenha em consideração os seguintes critérios:
a) Área relvada - igual ou inferior a 50 % da área permeável;
b) Restante área permeável - predominantemente tratada com recurso a espécies e associações florísticas do elenco vegetal autóctone resistente à secura;
c) Pavimentos - em calçada ou elementos de betão nos arruamentos e no estacionamento automóvel e de calçada, gravilha, o saibro e madeira nos percursos pedonais.
Artigo 20º
Aldeamentos turísticos
1 - As parcelas destinadas a aldeamentos turísticos, delimitadas na planta de implantação, têm que ser objecto de projecto de delimitação das fracções imobiliárias, de projecto de obras de urbanização e de projecto de espaços exteriores.
2 - Os projectos referidos no número anterior definem o desenho, o dimensionamento e o tratamento dos espaços comuns e privados, garantindo uma relação de continuidade da estrutura verde com os espaços dos golfes e das matas adjacentes, bem como a integração das construções no terreno, respeitando as características topográficas em conformidade com o disposto no artigo 15º do presente regulamento.
3 - Os parâmetros urbanísticos aplicáveis são os que constam do quadro de ocupação do Anexo 2 ao presente regulamento, que dele faz parte integrante, e dos números seguintes.
4 - O polígono de implantação das construções, incluindo piscinas e áreas de estacionamento, é delimitado por faixas de 10 metros de largura ao longo dos limites da parcela AT1 e de 15 metros nas parcelas AT2 e AT3.
5 - Entre as parcelas AT2 e AT3 deve ser mantida uma faixa com uma largura mínima de 150 metros, a qual deve constituir um corredor verde de ligação do golfe à mata adjacente à ADT2.
6 - As faixas envolventes dos polígonos de implantação referidas nos números 4 e 5 do presente artigo devem ser arborizadas, sendo interdita a construção salvo de caminhos de acesso à fracção imobiliária, de percursos pedonais e de vedações permitidas nos termos do disposto no artigo 14º do presente regulamento.
7 - Quando o limite da parcela confine com área verde de recreio e lazer, as faixas a que se referem o número anterior podem ser reduzidas para 5 e 10 metros, respectivamente, podendo também prescindir-se da arborização a que se refere o número anterior.
8 - A área mínima de solo destinado a utilização comum é de 20 % da área da parcela, a qual inclui uma área mínima destinada a espaços verdes correspondente a 25 % da ABC.
9 - Os aldeamentos turísticos devem ser organizados com base nos 3 tipos de áreas seguintes:
a) Zona do tipo 1, constituída por um núcleo de equipamentos e serviços comuns, com as características definidas na legislação do turismo, o qual deve integrar espaços livres exteriores de estar e recreio para uso comum, correspondentes, no mínimo, a 5 m2 por unidade de alojamento;
b) Zona do tipo 2, a ocupar com unidades de alojamento isoladas ou agrupadas formando conjuntos até um máximo de 6 unidades; estas áreas devem constituir espaços de transição entre os aldeamentos e os espaços de golfes e de matas adjacentes.
c) Zonas do tipo 3, a ocupar com unidades de alojamento agrupadas em conjuntos com um mínimo de 6 unidades de alojamento.
10 - A área impermeabilizada máxima é de 45 % da área da parcela.
11 - Para a determinação do número global de lugares de estacionamento devem ser considerados 2 lugares por unidade de alojamento dentro da fracção imobiliária e 1 lugar por unidade de alojamento em estacionamento de utilização comum.
12 - No tratamento do espaço exterior deve ser privilegiada a arborização nos arruamentos, nos espaços comuns e na compartimentação entre unidades de alojamento.
13 - A construção nos aldeamentos turísticos está sujeita às seguintes regras:
a) Nas fracções imobiliárias com áreas de terreno superiores a 1.100 m2 os afastamentos das construções aos limites laterais das fracções não podem ser inferiores a 5,0 metros;
b) Nas fracções imobiliárias com áreas de terreno entre 600m2 e 1.100 m2, os afastamentos laterais das construções podem ser reduzidos para 3m;
c) Nas fracções imobiliárias com área igual ou inferior a 600m2, podem ser desenvolvidas soluções de implantação em moradias agrupadas, caso em que se prescinde dos afastamentos das construções aos limites laterais das fracções;
d) Os limites das fracções imobiliárias destinadas a moradias isoladas só podem ser assinalados com marcos, não sendo permitido qualquer tipo de vedação, excepto nos casos em que tal for expressamente previsto no projecto do golfe, nos termos estabelecidos no n.º 4 do artigo 14º do presente regulamento;
e) Nas moradias agrupadas, com fracções até 600m2, são permitidas vedações em sebe viva ou madeira até à altura de 2m assim como muros de alvenaria ou betão integrados na construção de acordo com os critérios e regras arquitectónicas que vierem a ser estabelecidos no projecto de delimitação das fracções imobiliárias.
SECÇÃO V
Das áreas habitacionais
Artigo 21º
Operação de loteamento
1 - As parcelas destinadas a áreas habitacionais, delimitadas na planta de implantação, estão sujeitas a operação de loteamento.
2 - Nos loteamentos residenciais, os parâmetros urbanísticos são os que constam do quadro de ocupação do Anexo 2 ao presente regulamento e dos números seguintes.
3 - O loteamento constante da planta de implantação é indicativo.
4 - O loteamento e a construção nas áreas habitacionais, ficam sujeitos às seguintes regras:
a) A área mínima dos lotes, após o loteamento, com excepção dos localizados nas parcelas M11, M12 e M13, é de 2.000m2;
b) A abc máxima, incluindo anexos encerrados, corresponde ao índice aplicado ao lote de 0,20;
c) Cada lote só pode ser ocupado com um fogo;
d) O polígono de implantação máximo das construções, incluindo as piscinas, é delimitado por faixas arborizadas de 10 metros de largura ao longo dos limites com as vias, e de 5 m dos limites com outros lotes; nestas faixas é interdita a construção salvo caminhos de acesso ao lote, os quais devem atravessar as faixas arborizadas na menor dimensão não podendo implantar-se a menos de 5 metros dos limites laterais.
e) Nos lotes com área igual ou inferior a 1.500m2 o polígono de implantação das construções, incluindo as piscinas, é delimitado por faixas arborizadas a 3,00m dos limites laterais dos lotes, e a 6,00m dos limites frontal e tardoz;
f) A área de implantação das construções não pode ser superior a 2/3 da abc admitida nos lotes com áreas superiores a 3.000m2;
g) Área impermeabilizada máxima - 55 % da área do polígono de implantação;
h) As áreas relvadas não podem ocupar mais de 15 % do lote;
i) É admitida a junção de lotes correspondendo a abc máxima ao somatório das áreas brutas máximas dos lotes iniciais, caso em que o polígono de implantação das construções é delimitado por faixas que acompanham o limite do novo lote correspondendo as faixas laterais ao dobro da largura indicada nas alíneas d) e e).
j) No limite dos lotes que confinam com o corredor de protecção a infra-estruturas, paralelo à ER-261, a faixa a que se refere a alínea d) tem a largura de 30 metros.
l) Nos casos em que o limite do lote confronte com área verde de recreio e lazer, pode prescindir-se da arborização a que se referem as alíneas anteriores;
m) Nos lotes que não confinem directamente com arruamento, o acesso é feito por caminho a construir no interior do lote, numa faixa de terreno com o mínimo de 6 metros de largura.
n) O número máximo de pisos é 2 não podendo as construções ter uma altura de fachada superior a 6,5 metros;
o) O segundo piso tem no máximo 1/3 da abc;
p) Quando a topografia natural do terreno o permita, podem ser incluídas caves, sendo a altura a que se refere a alínea n) acrescida de 2,50 m;
q) Devem ser considerados, no mínimo, 2 lugares de estacionamento no interior do lote; para abc superiores a 300m2 deve ser acrescido 1 lugar por cada 100 m2 de abc ou fracção;
h) As áreas destinadas a equipamentos com os parâmetros mínimos definidos na Portaria 136/2001, de 25 de Setembro, são asseguradas fora da área do Plano nos termos definidos em contrato de urbanização.
SECÇÃO VI
Das áreas dos equipamentos de recreio e lazer
Artigo 22º
Campos de golfe
1 - Os campos de golfe integram as áreas verdes de recreio e lazer, delimitadas na planta de implantação com a área de 1.393.979 m2 e um total mínimo de 27 buracos.
2 - A construção dos campos de golfe fica sujeita a projecto específico, observando as regras estabelecidas no n.º 5 do artigo 15º e do n.º 8 do artigo 16º.
3 - Os campos de golfe poderão integrar lagoas para armazenagem de água, que recolhem efluentes tratados das redes de esgoto doméstico e de drenagem pluvial.
4 - Podem ser construídos percursos pedonais e de circulação de viaturas de manutenção e segurança e transporte dos utentes do golfe.
5 - É admitida a construção de edificações de apoio a cada campo de golfe, nomeadamente para instalações de pessoal e equipamento de manutenção, nas seguintes condições:
a) Abc máxima - 1.000 m2;
b) Número máximo de pisos - 1, com o máximo de 6,0 metros de altura de fachada.
Artigo 23º
Instalações e equipamentos de utilização comum
1 - A parcela destinada a instalações e equipamentos de utilização comum, com a área de 44.726 m2, integra as áreas verdes de recreio e lazer e está delimitada na planta de implantação.
2 - Nesta parcela podem ser construídos piscinas, campos de jogos polivalentes e equipamentos desportivos de utilização comum e respectivas instalações de apoio, incluindo restaurante ou snack-bar, observando o disposto nos números 3 e 4 do artigo 16º do presente regulamento e as seguintes condições:
a) Abc máxima - 1 000 m2;
b) Número máximo de pisos - 2, com o máximo de 6,5 metros de altura de fachada;
c) O polígono de implantação das construções, é delimitado por faixas de 15 metros de largura ao longo dos limites da parcela conforme definido na planta de implantação; estas faixas devem ser arborizadas de acordo com o disposto no artigo 16º, sendo interdita a construção com excepção de caminhos de acesso ao lote, percursos pedonais e vedações permitidas nos termos do disposto no artigo 14º do presente regulamento;
d) Devem ser salvaguardadas as áreas verdes envolventes do polígono de implantação.
3 - No interior da parcela deve ser construído um parque de estacionamento com capacidade para, no mínimo, 30 viaturas.
Artigo 24º
Clube de golfe
1 - A parcela para instalação do clube de golfe, com a área de 85.523 m2, integra as áreas verdes de recreio e lazer, está delimita na planta de implantação e destina-se à prestação de serviços de apoio incluindo restaurante ou snack-bar, observando o disposto nos números 3 e 4 do artigo 16º do presente regulamento e as seguintes condições:
a) Abc máxima - 2.000 m2;
b) Número máximo de pisos - 2, com o máximo de 6,5 m de altura de fachada.
c) O polígono de implantação das construções é delimitado por faixas de 15 metros de largura ao longo dos limites da parcela conforme definido na planta de implantação; estas faixas devem ser arborizadas de acordo com o disposto no artigo 16º, sendo interdita a construção salvo caminhos de acesso ao lote bem como percursos pedonais e vedações nos termos do disposto no artigo 14º.
2 - No interior da parcela deve ser construído um parque de estacionamento com capacidade para, no mínimo, 50 viaturas.
SECÇÃO VII
Da área comercial e da área de serviços gerais
Artigo 25º
Área comercial
1 - A área comercial é constituída pela parcela com 24.076 m2, delimitada na planta de implantação, destinada a comércio, restauração e serviços administrativos.
2 - A construção fica sujeita às seguintes regras:
a) Abc - 2.500 m2;
b) A abc pode ser acrescida de 1.000 m2 no caso de instalação de piscinas cobertas;
c) Número máximo de pisos - 1, com o máximo de 4,5 m de altura de fachada.
d) O polígono de implantação das construções é delimitado por faixas de 15 metros de largura ao longo dos limites da parcela, conforme definido na planta de implantação; estas faixas devem ser arborizadas de acordo com o disposto no artigo 16º, sendo interdita a construção com excepção de caminhos de acesso ao lote, percursos pedonais e vedações permitidas nos termos do artigo 14º.
3 - No interior da parcela podem ser construídos campos de jogos, piscinas, bem como parque infantil para utilização colectiva.
4 - A área comercial deve dispor de estacionamento correspondente a duas viaturas por cada 100 m2 de construção.
Artigo 26º
Área de serviços gerais
1 - A área de serviços gerais é constituída pelas seguintes parcelas delimitadas na planta de implantação, destinadas a portaria e atendimento de visitantes, oficinas, parques de máquinas e áreas para recolha de lixo e instalações de pessoal:
Parcela A - 4.618 m2
Parcela B - 3.494 m2
Parcela C - 14.354 m2
Parcela D - 3.971 m2
Parcela E - 1.498 m2
Parcela F - 1.836 m2
2 - A construção fica sujeita às seguintes regras:
a) Índice de construção ao lote - 0,2;
b) Número máximo de pisos - 1, com o máximo de 6,0 metros de altura de fachada.
3 - O polígono de implantação das construções é delimitado por faixas de 10 metros de largura ao longo dos limites das parcelas; estas faixas devem ser arborizadas de acordo com o disposto no artigo 16º, sendo interdita a construção com excepção de caminhos de acesso aos lotes, edifícios de portaria e estacionamento de apoio, e de vedações permitidas nos termos do artigo 14º.
4 - A área de serviços gerais constituída pelos lotes A, B e C, tem acesso do exterior a partir da ER 261 através de um arruamento de 6,5 m de largura, a que se refere a alínea b) do artigo 2º, com condições para funcionar como acesso de emergência à área do Plano e alternativo ao acesso principal.
SECÇÃO VIII
Das áreas de infra-estrutura
Artigo 27º
Áreas de infra-estruturas
1 - As áreas de infra-estruturas são constituídas pelas seguintes parcelas delimitadas na planta de implantação destinadas a redes de equipamentos de saneamento básico, eléctricas, gás, água e telecomunicações e respectivos dispositivos à superfície:
a) Parcela I1 - 2.815m2;
b) Parcela I2 - 3.477m2;
c) Parcela I3 - 303.265m2.
2 - O polígono de implantação é delimitado por faixas de 10 metros de largura ao longo dos limites das parcelas, conforme definido na planta de implantação; estas faixas devem ser arborizadas de acordo com o disposto no artigo 16º, sendo interdita a construção com excepção de caminhos de acesso ao lote, percursos pedonais, infra-estrutura e vedações permitidas nos termos do artigo 14º.
Artigo 28º
Servidões
O projecto de obras de urbanização deve definir as servidões públicas e privadas necessárias à ligação e funcionamento das infra-estruturas.
CAPÍTULO IV
Da execução do plano
Artigo 29º
Processo de execução
1 - A certidão do Plano constitui título bastante para a individualização no registo predial dos prédios resultantes da operação de loteamento referida na alínea a) do n.º 2 do presente artigo.
2 - O Plano é executado através das seguintes operações urbanísticas:
a) Uma operação de loteamento abrangendo a área do plano, em que os lotes correspondem às parcelas delimitadas na planta de delimitação das parcelas;
b) Os projectos das obras de urbanização são elaborados de acordo com as redes definidas nas plantas das infra-estruturas e respectivas memórias descritivas;
c) Subsequentemente:
Os lotes dos hotéis e hotéis-apartamento, dos campos de golfe, das instalações e equipamentos de utilização comum, do clube de golfe, da área comercial e da área de serviços gerais, são objecto de projecto de obras de construção e dos respectivos projectos de especialidades;
Os lotes dos aldeamentos turísticos são objecto de projecto de obras de urbanização e de projecto de arquitectura com a delimitação das fracções imobiliárias nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 6º a 14º e 29º a 35º do Decreto Regulamentar 34/97, de 17 de Setembro (alterado pelos Decretos Regulamentares n.º 14/99, de 14.08 e n.º 6/2000, de 27.04)
Cada lote das áreas habitacionais é objecto de nova operação loteamento e das respectivas obras de urbanização.
3 - O faseamento da execução das obras de urbanização da operação de loteamento referida na alínea a) do número anterior consta do programa de execução do Plano.
4 - Em todas as operações de loteamento previstas no presente artigo, os espaços verdes e de utilização colectiva, as infra-estruturas viárias e os equipamentos têm natureza privada, constituindo partes comuns dos lotes e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil, em conformidade com o disposto no artigo 43º, n.º 4 do Decreto-Lei 555/99, de 16 de Dezembro.
5 - As fracções imobiliárias dos aldeamentos turísticos ficam sujeitas ao disposto na legislação turística em vigor.
6 - Os campos de golfe ficam sujeitos a avaliação de impacte ambiental nos termos do disposto na legislação aplicável.
7 - As infra-estruturas gerais do empreendimento serão geridas por uma única entidade.
Artigo 30º
Sistema de execução
O Plano é executado, preferencialmente, no sistema de compensação.
ANEXO 1
Coordenadas dos vértices da linha poligonal que delimita o Plano
(ver documento original)
ANEXO 2
Quadro de Ocupação
(ver documento original)
