Carlos Vicente Morais Beato, presidente da Câmara Municipal de Grândola, faz público que a Câmara Municipal de Grândola, na sua reunião de 6 de Junho de 2007, deliberou por maioria, e a Assembleia Municipal de Grândola, na sua sessão ordinária de 26 de Junho de 2007, deliberou por maioria, aprovar o Regulamento Autónomo de Venda de Lotes de Terreno para Construção no Carvalhal/Lagoas, pelo que se informa que o mesmo entrará em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.
Para constar se lavrou estes e outros de igual teor, que vão ser afixados nos locais públicos do costume.
4 de Junho de 2007. - O Presidente da Câmara, Carlos Beato.
ANEXO
Regulamento Autónomo da Venda de Lotes de Terreno para Construção no Carvalhal/Lagoas
1 - Para o preenchimento do seu objectivo básico de regularização e requalificação, a elaboração do Plano de Urbanização do Carvalhal e Lagoas Travessa e Formosa (PU), bem como os vários projectos de loteamento em que se consubstancia o PU, foram orientados pelos propósitos específicos de:
a) Resolver os problemas fundiários emergentes do processo gerador dos aglomerados, de que resultara a muito frequente separação entre o direito de propriedade sobre os terrenos de implantação e a fruição das edificações que neles iam sendo erguidas por iniciativa (tolerada) dos próprios utentes;
b) Viabilizar a constituição de unidades prediais de habitação (lotes urbanos), por consolidação da propriedade do solo com o já edificado susceptível de regularização urbanística.
2 - A Câmara Municipal sempre assumiu como dever de solidariedade social procurar proporcionar aos efectivos "residentes" a aquisição da propriedade dos solos afectos às suas construções regularizáveis, com direito de preferência em relação a eventuais interessados não residentes e a "preços sociais" fortemente reduzidos, considerando a razoabilidade de proteger as expectativas dos munícipes que, contidamente, com o seu trabalho esforçado e de suas famílias e aplicando as suas pequenas economias, ergueram as suas modestas "casas", cómodos e logradouros na proximidade dos locais onde exerciam a sua actividade, sobre solo da Herdade da Comporta, fazendo afinal nascer, ao longo de dezenas de anos, os povoados que ora se pretendem regularizar e requalificar.
3 - Para preencher esse dever assumido de solidariedade social contou-se com a melhor colaboração da Herdade da Comporta que doou ao município parcelas significativas de solos integrados no PU, só assim se viabilizando a prática de "preços sociais" para efectivos "residentes".
4 - O regime-base das vendas de lotes pelo município foi delineado nas "condições gerais de venda" aprovadas pela Câmara em Dezembro de 2000 e depois alteradas por deliberação de Novembro de 2003. Aquelas "condições gerais", considerando a reformulação dos projectos iniciais de urbanização que resultou dos constrangimentos do PU a final adoptado e aprovado, assentavam, na sua formulação de 2003, nos seguintes princípios orientadores:
i) Privilegiar a aquisição dos lotes pelas famílias já então residentes no Carvalhal/Lagoas que pudessem sustentar fundadamente a posse material duradoura de edificações destinadas a habitação do agregado familiar, ou quem aí exercesse, ou pretendesse exercer, efectiva e permanentemente, uma actividade tradicional ou de interesse relevante para a colectividade local;
ii) Estabelecer preços sociais (pouco mais do que simbólicos nos casos de habitação permanente e de actividade duradoura, tradicional e relevante) para a aquisição de lotes por quem preenchesse aquelas qualificações;
iii) Limitar a um único lote, por cada família, a fruição de preços sociais de aquisição e estabelecer outros mecanismos de contenção de "negócios" sobre lotes adquiríveis a esses preços.
5 - Neste momento, já com todos os loteamentos de iniciativa municipal elaborados e aprovados, e em boa parte já registados, para prosseguir com as vendas de lotes e outorga das respectivas escrituras, importa regulamentar de forma consistente e abrangente os regimes a que devem subordinar-se as vendas, considerando não só os princípios orientadores emergentes das "condições gerais de venda" de 2000-2003, mas ponderando ainda:
Os reflexos da alteração dos pressupostos em que se fundaram aquelas condições gerais;
A conformação efectiva dos terrenos loteados e a vender, sua área e sua situação por classes de espaços;
Os interesses em presença, face à graduação prioritária a atribuir ao acesso à habitação permanente;
As mutações ocorridas, desde o ano de 2000, no que se refere à efectiva detenção da posse útil do edificado e dos espaços urbanos, e o forte incremento da pressão da procura de solos edificáveis para residências secundárias de lazer;
Os fortes encargos de urbanização a suportar pelo município.
Integrando o propósito de "solidariedade social" adoptada pelo município com critérios assentes nos princípios da legalidade, da prossecução do interesse público, da justiça, da igualdade e da proporcionalidade a que está sempre sujeita a administração municipal (artigos 4.º a 6.º do Código do Procedimento Administrativo), há que dar particular relevância:
Ao facto de o PU vigente, ao contrário do que ocorria no ante-projecto que foi pressuposto das citadas "condições gerais", não admitir, nas suas regras de zonamento (artigos 11.º a 32.º), qualquer classe ou categoria de espaços de utilização mista de habitação e agricultura, o que torna inaplicável o preço social residual de Euro 1,25/m2, que só encontraria justificação no estímulo a uma agricultura que hoje está inteiramente erradicada da área urbana;
À convicção de não ser razoável, por ofender o princípio da proporcionalidade, que o município pratique igual "preço social" por metro quadrado de terreno, quer se trate de pequenos lotes onde apenas se pode implantar uma modesta habitação quer se trate de lotes muito maiores, que oferecem maior área de construção e proporcionam amplos logradouros.
E também não se pode deixar de ter em conta que a prática pelo município de "preços sociais" insuficientes para custear os encargos de urbanização da área a reordenar implica a aplicação de "dinheiros públicos", que são escassos, só justificável, como custo justo de solidariedade social, quando verificável a fundada razão dessa solidariedade.
Assim, ao abrigo do poder previsto pelo artigo 241.º da Constituição da República e no uso da competência que lhe é conferida pelas alíneas f) do n.º 1 e a) do n.º 7 do artigo 64.º da Lei 169/99, de 18 de Setembro, na redacção que lhes foi dada pela Lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro, estabelece a Câmara Municipal de Grândola o presente Regulamento Autónomo da Venda de Lotes de Terreno para Construção no Carvalhal/Lagoas, o qual foi aprovado pela respectiva Assembleia Municipal nos termos da alínea a) do n.º 2 do artigo 53.º do mesmo diploma.
CAPÍTULO I
Objecto, âmbito de aplicação e definições
Artigo 1.º
Objecto
1 - O presente Regulamento tem por objecto os regimes e procedimentos adoptados pelo município de Grândola para a venda de lotes de terreno para construção nos loteamentos de iniciativa municipal do Carvalhal e Lagoas Travessa e Formosa.
2 - São estabelecidos dois regimes de venda:
a) Regime privilegiado - aplica-se à venda, pelos preços sociais e nas demais condições constantes dos artigos 4.º a 6.º, a pessoas singulares que, à data de 8 de Março de 2000, estivessem numa das seguintes situações em relação ao território:
i) Que tivessem fixado a sua residência efectiva e permanente nos aglomerados do Carvalhal/Lagoas, em razão de uma relação directa ou indirecta com a exploração agrícola da Herdade da Comporta;
ii) Não residentes naqueles aglomerados, que aí dispusessem, a qualquer título, de uma habitação secundária de vilegiatura;
b) Regime geral - que se aplica à venda de lotes a quaisquer outras pessoas, singulares ou colectivas, que não estejam nas condições da alínea e subalíneas anteriores.
Artigo 2.º
Definições
Para os efeitos de aplicação do Regulamento, são adoptadas as seguintes definições:
a) "Agregado familiar" o conjunto de parentes ou afins, incluindo os resultantes de uniões de facto, dependentes da mesma direcção de família, que habitem no mesmo local e vivam em regime de economia comum ou colectiva;
b) "Residência efectiva e permanente" o local onde um agregado familiar, ou pessoa isolada, tem instalada a sua principal habitação e casa de morada de família, como centro permanente da sua vida social e familiar;
c) "Residente(s)" as pessoas singulares que à data de 8 de Março de 2000 tivessem fixado a sua residência efectiva e permanente nos aglomerados do Carvalhal/Lagoas, aí mantendo instalada a sua principal habitação e morada de família;
d) "Habitação secundária de vilegiatura" a casa de morada por períodos intermitentes, essencialmente destinada a uso em gozo de férias ou de tempos livres e eventualmente explorada para arrendamento a terceiros;
e) "Processo de obras" o processo para licenciamento administrativo de quaisquer obras de edificação, construção ou demolição, aberto por iniciativa de particulares (titulares) em serviços da Câmara Municipal de Grândola.
CAPÍTULO II
Regime privilegiado
SECÇÃO I
Direito à compra de um lote determinado
Artigo 3.º
1 - Neste regime, tem direito prioritário à compra de um lote certo, determinado pelo seu número, quem à data de 8 de Março de 2000 satisfizesse os requisitos da alínea a) do n.º 2 do artigo 1.º e que, com referência a esse lote:
a) Fosse possuidor, a qualquer título, de edificações ali implantadas susceptíveis de licenciamento;
b) Fosse titular de processo de obras relativo a edifício em via de construção, com projecto aprovado ou submetido a aprovação municipal;
c) Fosse titular de processo de obras de nova edificação em via de apreciação pela Câmara Municipal.
2 - Consideram-se validadas, sem dependência do disposto no número anterior, as atribuições definitivas do direito à compra de lotes, para as classes de espaços e para os fins fixados, feitas ao abrigo do concurso para venda de lotes aberto pelos editais n.os 42 e 43, da Câmara Municipal de Grândola, de 8 de Março de 2001, ainda que não tenha sido celebrado contrato-promessa de compra e venda entre o município e o candidato qualificado nesse concurso.
3 - Por cada agregado familiar, só pode ser atribuído e vendido um único lote ao abrigo deste regime de venda.
4 - Quando num lote se mostre incorporado um prédio urbano já descrito no registo predial, o terreno do lote cuja área exceda a do prédio descrito será sempre vendido ao titular inscrito do prédio preexistente.
SECÇÃO II
Preços
Artigo 4.º
Preços sociais
São fixadas as seguintes classes de preços sociais, por metro quadrado, adequando a tabela aprovada pelo município em 2003-2004 às limitações derivadas do Plano de Urbanização e à observância dos princípios da igualdade e da proporcionalidade na atribuição de benefícios públicos:
a) Classe I - preço-base social de Euro 5 por metro quadrado, para residentes efectivos e permanentes, aplicável a lotes habitacionais e ou de pequeno comércio/serviços/apoio a uma actividade agrícola efectiva comprovada, até um limite de 1270 m2. Quando o lote ultrapassar os 1270 m2, será aplicável o preço normal social de Euro 10 por metro quadrado à parte excedente;
b) Classe II - preço normal social de Euro 10 por m2 para segunda habitação própria e permanente de residentes na freguesia do Carvalhal, cujo agregado familiar se mantenha em economia comum (sogros, pais, filhos em estado de dependência);
c) Classe III - preço normal social de Euro 50 por metro quadrado, para não residentes, aplicável a lotes habitacionais para habitação secundária de vilegiatura ou a lotes para comércio ou serviços;
d) Classe IV - preço de grandes lotes comerciais de Euro 75 por metro quadrado, aplicável a residentes efectivos e permanentes para grandes lotes, com área superior a 750 m2, especialmente destinados a comércio ou serviços com interesse relevante para a comunidade urbana;
e) Classe V - preço especial de Euro 75 por metro quadrado, aplicável a lotes habitacionais cujo direito de compra, nos termos do artigo 3.º, haja sido regularmente transmitido a terceiros pelo seu titular inicial.
Artigo 5.º
Condições especiais para lotes em que se integrem edificações com mais de 20 anos
1 - Os lotes onde se encontrem implantadas edificações de habitação de residentes efectivos e permanentes, que hajam sido erguidas há mais de 20 anos por quem nelas continue a habitar, poderão ser vendidos aos respectivos titulares, a seu pedido, pelo preço simbólico de 10 cêntimos por metro quadrado, sendo de sua conta os encargos fiscais e os custos notariais e registrais da transmissão
2 - Este regime especial não se aplica a edificações/lotes com outro fim que não seja o de habitação dos seus actuais titulares, não se aplicando designadamente a edificações que sejam actualmente objecto de arrendamento ou de outra forma similar de exploração, caso em que o preço de venda será de Euro 50 por metro quadrado (preço normal social da classe II).
3 - Os interessados que pretendam beneficiar desta disposição devem requerê-lo à CMG, fazendo prova da sua "posse" e da antiguidade da edificação, por quaisquer meios credíveis, bem como da utilização que lhe esteja a ser dada à época do requerimento.
4 - Os serviços competentes da CMG apreciarão e avaliarão a prova produzida, podendo solicitar ao(s) requerente(s) elementos ou documentos adicionais, e decidirão fundamentadamente sobre o deferimento ou indeferimento da pretensão, sendo a sua decisão sujeita a recurso para o colectivo da Câmara Municipal.
SECÇÃO III
Transmissão do direito de compra. Sucessão hereditária
Artigo 6.º
Transmissão ou cessão de direitos
1 - A transmissão para terceiros não residentes, por actos inter-vivos (qualquer que seja a sua forma), do direito prioritário de aquisição resultante do disposto pelo artigo 3.º, não confere aos transmissários o direito de beneficiarem dos preços "sociais" de que beneficiariam os seus titulares originais, ainda que a transmissão, por averbamento no respectivo processo de obras, haja sido autorizada pela Câmara Municipal de Grândola, aplicando-se nesse caso o preço da classe V.
2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior os casos em que, tendo sido celebrado contrato-promessa de compra e venda entre a CMG e o titular inicial, a Câmara Municipal tenha dado prévio consentimento à cessão/transmissão da posição contratual do promitente-comprador, nos termos previstos pelos artigos 424.º a 427.º do Código Civil.
3 - Os cedentes, mesmo que à cedência tenha sido dado o consentimento da Câmara Municipal, ficam inabilitados para adquirir qualquer outro lote ao abrigo do regime privilegiado.
Artigo 7.º
Sucessão por morte no direito de aquisição
1 - Quando na posse ou titularidade de edificações ou de processos de obras sucedam herdeiros legítimos dos titulares originários, o direito à aquisição do respectivo lote que coubesse ao falecido por aplicação dos artigos 3.º e 6.º será reconhecido em comum a tais herdeiros.
2 - A eventual venda do lote a quem o respectivo direito de aquisição haja sido transmitido pelos herdeiros por negócio entre vivos terá lugar segundo o regime do n.º 1 do artigo 7.º (Euro 75/m2).
3 - O(s) herdeiro(s) a quem já tenha sido atribuído o direito de compra de um lote nos termos do regime privilegiado fica inabilitado para adquirir outro por sucessão, no mesmo regime, salvo se renunciar à aquisição do primeiro.
SECÇÃO IV
Contrato de compra e venda
Artigo 8.º
Condições gerais de venda
A venda de lotes pela Câmara Municipal de Grândola, ao abrigo do regime privilegiado, é sempre feita sob as seguintes condições gerais:
1.ª Direito de reversão - a titularidade dos lotes vendidos reverte para o município, em termos similares aos regulados pelo artigo 5.º do Decreto-Lei 794/76, de 5 de Novembro, se os compradores não cumprirem a obrigação de construir e de concluir as obras, com o licenciamento do respectivo uso, dentro do prazo geral de três anos a contar da data da escritura ou do prazo que na mesma escritura ficar fixado em diferentes termos. A reversão opera-se por deliberação da Câmara Municipal, com audição prévia do interessado, que deve ser reembolsado por 70% da parte do preço que tenha pago e pelo valor que as obras feitas no lote tiverem à data da reversão.
O direito de reversão estabelecido é inoponível à instituição de crédito a favor da qual tenha sido constituída hipoteca sobre o imóvel;
2.ª Pagamento do preço - o preço de venda dos lotes deve ser efectuado no acto de celebração da escritura de compra e venda ou, quando se trate de lote para habitação própria permanente, no máximo de 10 prestações semestrais, sucessivas e iguais, sem juros, a ajustar previamente entre as partes, vencendo-se sempre a 1.ª prestação na data da escritura;
3.ª Reserva de propriedade - quando for convencionado o pagamento do preço em prestações, a venda será feita com reserva de propriedade a favor do município até ao pagamento integral do preço;
4.ª Ónus da inalienabilidade - os lotes vendidos ficam sujeitos a um ónus de inalienabilidade por negócio entre vivos, por um período de 10 anos a contar da data da escritura, ónus que é inoponível à venda em processo executivo onde o lote tenha sido penhorado.
Artigo 9.º
Escritura de compra e venda
1 - O município notificará, pessoalmente ou por carta registada com aviso de recepção, as pessoas ou entidades a quem tenham sido regular e definitivamente atribuídos lotes para se dirigirem aos serviços competentes a fim de ser marcada a data e hora da outorga da respectiva escritura de compra e venda.
2 - A escritura, de que será facultada minuta ao adquirente, terá lugar no notário privativo da Câmara Municipal de Grândola, salvo se o adquirente tiver razões atendíveis para que a mesma se realize noutro cartório notarial e se se comprometer a fazer a respectiva marcação e a instruir o processo preliminar.
3 - Marcada a escritura com uma antecedência mínima de 20 dias, deve o adquirente, nos 12 dias seguintes, facultar aos serviços os dados de identificação do(s) outorgante(s) e entregar aí os documentos necessários para instruir a escritura, designadamente o correspondente comprovativo da cobrança do imposto municipal sobre transmissões de imóveis (IMT), quando devido.
4 - São de conta dos compradores todos os encargos e emolumentos devidos pela celebração da escritura.
CAPÍTULO III
Regime geral de venda
Artigo 10.º
Venda de lotes livres
A venda de lotes não atribuídos no regime privilegiado será feita por hasta pública ou proposta em carta fechada, procedimentos que podem ser reservados a residentes no Carvalhal/Lagoas.
Artigo 11.º
Anúncio de venda
1 - A Câmara Municipal de Grândola anunciará, por edital publicado na imprensa concelhia e afixado nos Paços do Concelho, juntas de freguesia do município e demais locais do estilo, os lotes livres que se propuser vender, devidamente identificados pelo seu número, loteamento, fim, área e índices de construção, bem como o método adoptado para a venda.
2 - Até ao último dia útil que anteceder a realização da hasta pública ou o termo do prazo de apresentação de propostas, os interessados podem visitar os lotes e obter sobre eles, junto dos serviços, as informações disponíveis que julguem necessárias.
Artigo 12.º
Base de licitação
Os procedimentos de atribuição, regulados nos dois artigos seguintes, devem prever sempre um preço-base de licitação por metro quadrado de solo, que será estabelecido pelo município em função da média dos preços a que tenham sido transaccionados lotes para construção nas freguesias do Carvalhal e limítrofes durante os precedentes 12 meses, mas que em caso algum poderá ser inferior a Euro 100/m2.
Artigo 13.º
Venda em hasta pública
1 - Optando por este método, o anúncio da venda designará o local, dia e hora para realização da praça e explicitará a base de licitação por cada lote e por metro quadrado, o regime de pagamento do preço, o prazo máximo para a construção e as demais condições gerais do contrato de compra e venda.
2 - A praça será presidida por pessoa designada pela Câmara Municipal.
3 - Não serão permitidos lanços inferiores a 5% da base de licitação.
4 - A adjudicação será titulada, no acto da praça, por contrato-promessa de compra e venda, contra o pagamento imediato pelo adjudicatário, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, de uma quantia correspondente a 10% do preço de adjudicação.
Artigo 14.º
Venda por proposta em carta fechada
1 - O anúncio da venda explicitará a base de licitação por cada lote e por metro quadrado, o prazo máximo para a construção e as demais condições gerais do contrato de compra e venda, bem como o prazo até ao termo do qual podem ser recebidas propostas e o serviço, com o respectivo endereço postal, para o qual as mesmas devem ser dirigidas ou entregues.
2 - Os interessados podem candidatar-se à compra de mais de um lote, apresentando uma proposta para cada um deles, mas só um lhes poderá ser adjudicado.
3 - As propostas devem indicar o preço oferecido pelo lote e a forma de pagamento proposta, que compreenderá sempre o pagamento de 10% do preço com o contra contrato-promessa de compra e venda que titulará a adjudicação.
4 - As propostas devem ser apresentadas sob sobrescrito fechado e lacrado, com a inscrição "Venda de lotes Carvalhal - Proposta", por sua vez inserido noutro sobrescrito endereçado ao serviço indicado no anúncio.
5 - As propostas serão abertas em acto público, presidido por pessoa a designar pela Câmara Municipal, a que podem assistir os concorrentes, que terá lugar no local que for anunciado pelas 10 horas do dia útil imediatamente subsequente ao termo do prazo de apresentação das propostas.
6 - A adjudicação de cada lote será feita no mesmo acto público ao proponente cujo preço oferecido for mais elevado, podendo ser imediatamente titulada por contrato-promessa de compra e venda, contra o pagamento pelo adjudicatário, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, de uma quantia correspondente a 10% do preço proposto.
7 - Se o adjudicatário não estiver presente no acto público, será notificado da adjudicação, com a indicação do local em que deve comparecer dentro do prazo que lhe for fixado para aí outorgar o respectivo contrato-promessa de compra e venda e pagar o correspondente sinal. Se o não fizer, nem justificar a falta, dentro dos cinco dias úteis subsequentes, a sua proposta e a respectiva adjudicação são dadas como de nenhum efeito.
Artigo 15.º
Condições gerais de venda
1 - O pagamento do preço pode ser efectuado até ao máximo de cinco prestações trimestrais e iguais, devendo a primeira ser paga no acto da escritura e vencendo-se as seguintes no 1.º dia útil do 4.º, 7.º, 10.º e 13.º meses subsequentes àquele acto. Sobre o capital que subsistir em dívida são devidos juros à taxa de juros legal acrescida de um ponto percentual, contados dia a dia, e que devem ser pagos trimestralmente conjuntamente com a prestação do preço.
2 - Quando for convencionado o pagamento do preço em prestações, a venda será feita com reserva de propriedade a favor do município até ao pagamento integral do preço.
Artigo 16.º
Venda por ajuste directo de lotes isolados
1 - A Câmara Municipal pode negociar por ajuste directo com os interessados a venda de lotes isolados que tenham ficado livres por desistência da compra pelos respectivos adjudicatários ou que não tenham sido objecto de quaisquer propostas nos procedimentos de atribuição.
2 - O preço de venda mínimo será de Euro 100 por metro quadrado, mas a Câmara Municipal pode exigir preço superior a ajustar com o adquirente, segundo as características do lote e tendo em conta o preço médio por metro quadrado que resulte das adjudicações feitas nos procedimentos de venda.
3 - O procedimento de ajuste directo pode também aplicar-se à venda de lotes a adquirir por utentes de uma habitação que haja de ser demolida para execução dos loteamentos, quando o utente da habitação a demolir o requeira. Nestes casos, os preços mínimos a aplicar não poderão ser inferiores a Euro 50/m2 ou a Euro 75, consoante a posse sobre a construção a demolir seja superior ou inferior a 20 anos.
Artigo 17.º
Escritura de compra e venda
1 - A escritura de compra e venda será outorgada dentro do prazo de 60 dias a contar da data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, em dia e hora que for ajustado entre a Câmara Municipal e o comprador, por iniciativa deste.
2 - Em princípio a escritura terá lugar no notário privativo da Câmara Municipal de Grândola, mas poderá ter lugar em diferente cartório notarial quando o adquirente tenha nisso um interesse atendível.
3 - São de conta dos compradores todos os encargos e emolumentos devidos pela celebração da escritura.
4 - Se a escritura não for marcada e outorgada dentro do prazo referido no n.º 1 nem dentro dos 60 dias seguintes à interpelação escrita feita pela Câmara Municipal ao promitente comprador para a marcar e outorgar, por omissão do promitente comprador, o contrato-promessa tem-se por resolvido, perdendo este a favor da Câmara o sinal pago.
CAPÍTULO IV
Vigência
Artigo 18.º
Este Regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.
