Apreciação pública do projecto de regulamento de venda e aquisição de lotes nas zonas industriais do concelho da Sertã
O Dr. José Paulo Barata Farinha, presidente da Câmara Municipal da Sertã, torna público, nos termos e para cumprimento do disposto no artigo 118.º do Decreto-Lei 442/91, de 15 de Novembro, alterado pelo Decreto-Lei 6/96, de 31 de Janeiro, que se submete a inquérito público o projecto de regulamento atrás identificado, por um período de 30 dias a contar da sua publicação no Diário da República.
As sugestões tidas por convenientes deverão ser formalizadas por escrito e dirigidas ao presidente da Câmara Municipal da Sertã.
Os interessados poderão, para melhor análise ao projecto de regulamento, consultar os documentos existentes na Repartição Administrativa, durante as horas de expediente.
Projecto de regulamento de venda e aquisição de lotes nas zonas industriais do concelho da Sertã
Introdução
O regulamento de venda e aquisição de lotes nas zonas industriais do concelho da Sertã pretende estabelecer regras e critérios que disciplinem a transacção dos terrenos industriais infra-estruturados, propriedade do município.
A implementação deste regulamento tem por objectivo subjacente a criação de um quadro de obrigações, deveres e garantias entre os intervenientes.
Em virtude dos elevados montantes de investimento em causa, tanto na aquisição dos terrenos como nas obras de infra-estruturação, este regulamento pretende dar à Câmara Municipal da Sertã mecanismos de segurança e actuação no controlo dos projectos de instalação industrial aceites, salvaguardando os valores de apoio e investimento municipal envolvidos e evitando situações de injustiça entre projectos industriais instalados.
Pretende ainda, de uma forma muito clara, dar às empresas candidatas à instalação, em processo de instalação ou já instaladas um quadro de responsabilidades de actuação e relacionamento, pelo qual se têm de reger no âmbito da convivência social e económica proporcionada pela sua instalação nas zonas industriais.
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1.º
Regras e critérios
1 - O presente regulamento estabelece as regras e os critérios que regem a venda por parte da Câmara Municipal da Sertã e a aquisição e utilização por parte das empresas dos lotes industriais propriedade do município, localizados nas zonas industriais do concelho da Sertã.
2 - O regime estabelecido no seu articulado deve-se ao facto de a venda dos lotes de terreno se efectuarem a preços abaixo do seu valor de mercado, pelo que a Câmara Municipal fará aplicar o presente regulamento como forma de proteger e salvaguardar:
a) O investimento feito na urbanização e infra-estruturação;
b) O apoio e investimento nas empresas através da venda dos lotes;
c) O investimento e as expectativas das empresas instaladas ou em instalação.
3 - Todas as acções a desenvolver nas zonas industriais do concelho da Sertã e todos os projectos aceites devem respeitar, promover e consubstanciar os objectivos gerais estabelecidos para a sua implementação:
a) Apoiar novas iniciativas empresariais no âmbito das PME;
b) Promover o desenvolvimento regional de forma sustentada e ordenada;
c) Promover o ordenamento do espaço urbano;
d) Fomentar o desenvolvimento e ordenamento industrial;
e) Fomentar a reestruturação e diversificação dos sectores já implantados;
f) Criar emprego e fixar a população.
4 - A utilização dos terrenos e as acções de transformação neles implementadas deverão respeitar os regulamentos dos planos de pormenor dos parques industriais do concelho da Sertã.
CAPÍTULO II
Gestão das zonas industriais
Artigo 2.º
Gestão e planeamento
1 - A gestão urbanística das zonas industriais do concelho da Sertã é da responsabilidade da Câmara Municipal, que terá a obrigação de implementar os documentos de planeamento e gestão em vigor.
2 - É da exclusiva responsabilidade da Câmara Municipal a promoção, gestão e administração dos terrenos propriedade do município já urbanizados e infra-estruturados.
3 - A Câmara Municipal reserva direito preferencial da venda de lotes às empresas candidatas tendo em consideração os seguintes aspectos:
a) A disponibilidade de terrenos infra-estruturados;
b) O interesse económico para a região dos projectos empresariais a instalar;
c) As suas condições de viabilidade;
d) O número de trabalhadores a empregar e a origem do seu recrutamento;
e) As condições e as características de instalação e laboração;
f) As características poluidoras e os meios de protecção e combate previstos.
CAPÍTULO III
Processo de instalação
Artigo 3.º
Prazos
1 - A empresa em instalação nas zonas industriais do concelho da Sertã terá de respeitar o faseamento e os respectivos prazos do processo de instalação, sem prejuízo de outros procedimentos constantes na lei geral a que as empresas estejam obrigadas.
2 - O incumprimento dos prazos poderá acarretar para a empresa a perda de direitos sobre o terreno e as construções entretanto realizadas, salvo em situações devidamente justificadas de grande anormalidade ou imprevisibilidade que ocorrerem durante o processo de instalação.
Artigo 4.º
Candidatura
A empresa, para se candidatar à instalação no parque e à aquisição de um lote industrial, terá de cumprir os seguintes procedimentos:
Preenchimento do requerimento;
Preenchimento do questionário de candidatura.
Artigo 5.º
Análise do processo
A Câmara Municipal, através dos serviços competentes, terá um mês para analisar o processo de candidatura que decorrerá do seguinte modo:
Análise do pedido pelos serviços da Câmara Municipal da Sertã;
Proposta de localização na zona industrial e indicação do respectivo lote;
Informação ao requerente.
Artigo 6.º
Aquisição do lote
Aceite a proposta de localização, a empresa terá um mês para desencadear o processo de aquisição, o qual decorrerá do seguinte modo:
Preenchimento do requerimento de aquisição;
Concessão da cedência do lote decidida em reunião de Câmara;
Marcação da data da assinatura da escritura de compra e venda.
Artigo 7.º
Projecto de construção
Após a decisão de cedência do lote, a empresa terá um prazo máximo de 12 meses para entrega do projecto das instalações e do estudo de viabilidade económico-financeira, cuja análise decorrerá do seguinte modo e nos prazos constantes na lei:
Entrega do projecto de arquitectura;
Entrega do estudo económico do projecto fabril a implantar;
Análise e consultas pelos serviços da Câmara Municipal da Sertã;
Deliberação em reunião de Câmara;
Entrega dos projectos das especialidades;
Concessão da licença de construção.
Artigo 8.º
Construção
Após a concessão da licença de construção a empresa terá um prazo máximo de 12 meses para iniciar os trabalhos de construção e um máximo de 24 meses para concluir os referidos trabalhos, decorrendo esta fase nas seguintes etapas:
Início dos trabalhos de construção;
Fiscalizações durante a construção;
Vistoria final do cumprimento do projecto geral;
Concessão da licença de utilização.
Artigo 9.º
Laboração
Após a concessão da licença de utilização, a empresa terá um prazo máximo de seis meses para obter a licença de exploração industrial e dar início à laboração prevista no artigo 14.º do Decreto Regulamentar 25/93, de 17 de Agosto, cujo processo de implementação decorrerá nas seguintes etapas:
Início da laboração;
Implementação das restantes fases previstas;
Cumprimento do projecto de instalação industrial apresentado.
Artigo 10.º
Plena laboração
A empresa, após a deliberação de licenciamento da utilização, tem um máximo de três anos para cumprir o projecto de instalação e os objectivos a que se propôs.
CAPÍTULO IV
Comissão arbitral
Artigo 11.º
Constituição e funcionamento
1 - Qualquer disputa de indemnizações que surja no âmbito deste regulamento será dirimida por uma comissão arbitral nomeada para o efeito.
2 - A comissão arbitral é constituída por três técnicos, sendo um nomeado por parte da Câmara Municipal, outro pela empresa e o terceiro de comum acordo por ambas as partes.
3 - Na falta de consenso para a nomeação do terceiro árbitro, passados 15 dias, a nomeação será feita pelos dois árbitros e se mesmo assim não houver acordo, no prazo de 15 dias do evento omitido, o valor da indemnização será estabelecido pela comissão de avaliação da Câmara Municipal.
4 - Em qualquer dos casos indicados nos números anteriores, o prazo inicia-se pela notificação efectuada por uma das partes à outra, por correio registado, com aviso de recepção.
CAPÍTULO V
Deveres e direitos da Câmara Municipal
Artigo 12.º
Deveres
1 - É dever da Câmara gerir eficazmente a ocupação e utilização do parque, mantendo o ambiente geral em boas condições, por forma a não penalizar os investimentos já efectuados pelas empresas instaladas.
2 - É dever da Câmara prestar uma continuada assistência aos investidores, nomeadamente através do Gabinete de Apoio às Empresas.
3 - De forma a evitar situações de injustiça entre projectos empresariais, é dever da Câmara penalizar duramente todas as situações declaradamente anómalas, abusivas ou especulativas, registadas durante o processo de instalação das empresas consideradas prevaricadoras.
4 - A Câmara poderá exigir sempre que considere conveniente a entrega de outros documentos e estudos de forma a possibilitar a maior clarificação do processo de candidatura à instalação no parque.
5 - A Câmara poderá indicar à empresa candidata um terreno de instalação resultante da conjugação de dois ou mais lotes, como forma da racionalizar a sua implantação ou organizar sectorialmente as indústrias no parque.
Artigo 13.º
Direitos
1 - Os preços dos lotes serão os constantes do anexo I, a actualizar anualmente.
2 - Em casos excepcionais, a Câmara, depois de ratificação da Assembleia Municipal, poderá vir a proceder à revisão do valor das taxas e licenças camarárias.
3 - Quando se verifique o incumprimento dos artigos 6.º e 7.º, ou o não início das obras de construção dos edifícios industriais no prazo máximo de 12 meses após deliberação da concessão da licença de construção, a Câmara poderá reaver o lote de terreno, sem que a empresa tenha direito a qualquer indemnização compensatória, verificando-se igual sanção se no prazo correspondente ao processo de instalação (três anos), independentemente dos proprietários, depois de iniciada, a não laboração perdurar por lapso de tempo igual a 12 meses.
4 - Quando se verifique o incumprimento dos artigos 8.º ou 9.º, a Câmara poderá desencadear o processo para reaver o lote de terreno, devendo uma indemnização à empresa, pelas construções entretanto realizadas, de valor a decidir por comissão arbitral, em função do património útil construído, incluindo-se o valor do solo ao preço de venda, mas deduzindo-se eventuais encargos de demolição.
5 - O não cumprimento do projecto de instalação e dos objectivos inicialmente preconizados, nos moldes processuais previstos e nos prazos estabelecidos, num prazo máximo de 10 anos após licença de utilização, poderá acarretar para a empresa a perda de todos os direitos sobre o terreno cedido e sobre todas as benfeitorias entretanto realizadas sobre o mesmo, revertendo ambos a favor da Câmara sem que a empresa tenha direito a qualquer indemnização compensatória, sem prejuízo dos direitos consignados no número anterior.
CAPÍTULO VI
Condicionantes às empresas
Artigo 14.º
Condicionantes gerais
A empresa a quem for aprovada a aquisição de terreno obrigar-se-á num prazo por si proposto e aceite pela Câmara Municipal à transferência da sua sede social para o concelho da Sertã, salvo em situações de manifesta impossibilidade.
Artigo 15.º
Condicionantes ao uso dos lotes
1 - A empresa usufruirá da cedência do terreno, condicionada ao cumprimento do projecto de instalação a que se propôs, o qual justificou a referida cedência por parte da Câmara Municipal.
2 - Salvo situações devidamente justificadas, de grande anormalidade ou imprevisibilidade, a empresa terá de cumprir os prazos previstos neste regulamento (ou outros previamente acordados) para cada uma das fases do seu processo de instalação.
3 - A empresa em processo de instalação não poderá arrendar nem permitir a utilização por terceiros, do todo ou parte das instalações, sejam elas construções ou terreno.
4 - Durante 10 anos, a partir da data da escritura, a Câmara Municipal goza do direito de preferência em caso de alienação entre vivos do lote e construções nele edificadas, nos seguintes termos:
a) O lote terá o valor máximo, e por este preferirá, do preço da venda pela Câmara Municipal, acrescido da valorização ocorrida de acordo com o índice anual de preços ao consumidor, publicado pelo INE;
b) O valor das construções nele efectuadas será obtido por decisão da comissão arbitral em função do património útil construído.
5 - A Câmara Municipal pode, desde logo, com a decisão descrita no n.º 4, adquirir os bens, obter sentença de suprimento de consentimento e registá-lo, sem prejuízo de a discussão sobre o preço prosseguir no foro judicial.
Artigo 16.º
Condicionantes a observar no projecto dos edifícios
1 - Os projectos das instalações a implantar nos lotes deverão respeitar o Plano de Pormenor das Zonas Industriais do Concelho da Sertã.
2 - Será aconselhável que o projecto de arquitectura e a coordenação do projecto geral dos edifícios a construir sejam da responsabilidade de um arquitecto.
3 - Para lotes de dimensão maior ou igual a 10 000 m2, será aconselhável a participação de um arquitecto paisagista na equipa de projecto.
Artigo 17.º
Condicionantes a observar durante a construção dos edifícios
1 - De forma a diminuir os impactes negativos das obras de construção sobre o ambiente, os projectistas e os responsáveis técnicos das obras devem procurar que:
A calendarização das obras seja o mais curta possível;
A montagem e funcionamento dos estaleiros seja o mais organizada possível;
Sejam cumpridas todas as normas e regulamentos ambientais e de segurança.
2 - Não são permitidas na via pública cargas, descargas, parqueamento de materiais ou outras actividades ligadas à obra.
3 - É da inteira responsabilidade dos responsáveis pela obra a limpeza, conservação ou reparação da via pública e demais elementos urbanos que a compõem, caso se verifiquem alterações às suas características normais, danificações ou outros prejuízos que possam ter sido provocados directamente pela actividade da construção em curso.
4 - De forma a garantir a realização de obras de reparação da via pública e demais elementos urbanos que tenham sido danificados durante as acções de construção da unidade industrial e que não tenham sido entretanto realizadas pelos responsáveis pela obra, a empresa adquirente do lote deverá garantir uma caução, sob a forma de garantia bancária, depósito ou seguro-caução, a favor da Câmara Municipal, passível de ser actualizada, e de montante a determinar em função da área do lote e de acordo com regras a incluir no Regulamento de Taxas e Licenças do município.
5 - É obrigatório o cumprimento integral do projecto geral de construção, incluindo a completa execução dos arranjos exteriores.
6 - Não são permitidas construções abarracadas ou a utilização de edifícios que não tenham os acabamentos totalmente executados.
7 - Toda e qualquer construção executada a título temporário durante a obra deverá ser demolida ou desmontada após a finalização da mesma.
Artigo 18.º
Condicionantes a observar em relação à conservação e manutenção da instalações
Tendo por objectivo a manutenção de elevados padrões de qualidade ambiental e urbana, a administração de cada unidade instalada nas zonas industriais do concelho da Sertã é responsável por:
a) Manter os edifícios e restantes construções em bom estado de conservação, promovendo para isso as necessárias obras com a devida regularidade;
b) Manter os equipamentos fabris exteriores em boas condições de conservação, funcionamento e segurança;
c) Manter sempre tratados os espaços verdes no interior do lote, sejam eles arborizados, relvados ou ajardinados;
d) Manter permanentemente a limpeza e higiene dos espaços de circulação no interior do lote;
e) Manter os contentores de resíduos sólidos urbanos bem conservados e localizados, cumprindo os horários de recolha estabelecidos pelos serviços camarários.
Artigo 19.º
Propriedade horizontal
1 - É expressamente interdita a constituição de propriedade horizontal, seja por fraccionamento dos lotes, seja por fraccionamento das edificações neles implantadas.
2 - Sem expressa autorização da Câmara Municipal da Sertã, os lotes e as edificações neles implantadas são indivisíveis.
Artigo 20.º
Especulação
É expressamente proibida aos proprietários dos lotes a prática de negócios especulativos sobre os mesmos e ou sobre as construções neles implantadas ou sobre as unidades industriais neles instaladas.
CAPÍTULO VII
Disposições transitórias e finais
Artigo 21.º
Cessação das candidaturas
Com a entrada em vigor do presente regulamento cessam todas as candidaturas à instalação de empresas efectuadas ao abrigo dos regulamentos anteriores.
Artigo 22.º
Contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda a assinar entre os responsáveis da Câmara Municipal e os responsáveis pelas empresas a quem for deliberado ceder lotes de terreno para instalação industrial terá o seu articulado redigido de acordo com o presente regulamento, designadamente os artigos 15.º, 16.º, 17.º e 18.º
Artigo 23.º
Omissões ou dúvidas de interpretação
Quaisquer omissões ou dúvidas de interpretação e aplicação do presente regulamento serão resolvidas, de acordo com a legislação em vigor, sob proposta do executivo da Câmara Municipal à Assembleia Municipal.
Para constar se publica este e outros de igual teor, que vão ser afixados nos lugares públicos de estilo.
15 de Janeiro de 2007. - O Presidente da Câmara, José Paulo Barata Farinha.
ANEXO I
1 - O preço dos lotes industriais será calculado a partir da unidade de superfície e será definido pela Câmara Municipal.
2 - O preço à data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda será de Euro 10/m2.
3 - À data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda deverá o adquirente proceder ao pagamento do valor correspondente a 50% do custo do lote.
4 - Os restantes 50% que emergem do número anterior até ao dia da assinatura da escritura pública de compra e venda.
5 - Serão da conta do adquirente todos os emolumentos e custas necessários à prossecução da escritura referida no número anterior.
6 - A escritura referida no n.º 4 será lavrada pelo notário privativo da Câmara Municipal.
