Projecto de Regulamento Municipal de Atribuição de Lotes para Instalação de Industrias e Outras Actividades Económicas
De acordo com o disposto na alínea n) do n.º 1 do artigo 13.º da Lei 159/99, de 14 de Setembro e da alínea o) do n.º 1 do artigo 28.º da mesma lei, os Municípios devem apoiar o desenvolvimento de actividades de eventos relacionados com a actividade económica de interesse municipal, prevista na alínea l) do n.º 2 e alíneas a)b) e d) do n.º 7 do artigo 64.º da Lei 169/99, de 18 de Setembro, alterada pela Lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro.
Artigo 1.º
Objecto
O presente regulamento, estabelece o regime de acesso, para candidatura e atribuição de lotes pelo Município, sitos ou não em zonas industriais, para fixação de industrias e ou actividades económicas.
Artigo 2.º
Âmbito de aplicação
O disposto neste regulamento, abrange todas as iniciativas empresariais privadas ou com participação pública, que visem a sua instalação ou relocalização e que se venham a subordinar a este regime.
Artigo 3.º
Condições gerais e específicas de acesso
1 - Nas condições gerais, só podem candidatar-se à atribuição de lotes, os projectos empresariais cujos promotores reúnam as seguintes condições:
a) Empresas ou outras formas de organização legalmente constituídas, de âmbito económico e indutoras de desenvolvimento económico
b) Que tenham a sua situação regularizada relativamente a contribuições à Segurança Social em Portugal ou no Estado de que sejam nacionais, ou ainda no Estado em que se situe o estabelecimento principal da empresa
c) Que tenham a sua situação regularizada relativamente a dívidas por impostos ao Estado Português ou ao Estado de que sejam nacionais ou ainda no qual se situe o estabelecimento principal da empresa
d) Que tenham a sua situação regularizada relativamente a dívidas por impostos ou de qualquer outra natureza ao Município de Penacova.
e) Que não se encontrem em estado de falência, insolvência declarada por sentença judicial, de liquidação ou de cessação de actividade, nem tenham o respectivo processo pendente.
2 - Nas condições específicas incluem-se:
2.1 - As do licenciamento industrial e de outras actividades económicas.
a) Designam-se por industrias, ou actividades industriais, as definidas no anexo I do Decreto-Lei 209/2008 de 29/10. Neste aspecto consideram-se vertidas para o presente regulamento as definições contidas no artigo 2.º deste decreto lei.
b) Designam-se por outras actividades económicas as promoções económicas geradoras de investimento reprodutivo, que podem não constituir transformação de material, ou produção por junção de componentes, como é o caso de simples armazenagem, temporária ou de transito. São também integradas neste grupo, actividades classificadas como industrias em termos fiscais, mas não incluídas no âmbito do R.E.A.I. (Regime do Exercício da Actividade Industrial), Decreto-Lei 209/2008 de 29/10. As actividades deste grupo, não se destinam dominantemente a venda directa de produtos ao público, o que não impede a actividade de exposição e promoção de negócios de compra e venda.
c) Podem ser contidas no grupo da alínea b), actividades de caracter desportivo, ou de lazer, artesanato e gastronomia.
d) Podem também ser contidas em possibilidade de aceitação, instalações de equipamentos e serviços necessários ao apoio à actividade social implantada ou a implantar.
2.2 - Tendo em conta que a empresa que ocupar o lote atribuído, só poderá dar garantias de ser cumpridora dos objectivos últimos de desenvolvimento económico, se detiver boa situação económica e financeira, é também necessário avaliar pelo menos tal situação financeira através de alguns indicadores específicos que possam traduzir tal situação. Adoptam-se para o efeito os seguintes, seleccionando-se a informação relativa aos últimos três anos:
2.2.1 - Liquidez Geral = (Existências + Disponibilidades + Dívidas de Terceiros a curto prazo)/(Passivo a curto prazo)
2.2.2 - Autonomia Financeira = (Capitais próprios) / (Activo Líquido Total)
2.2.3 - Rendibilidade Capital Próprio = (Resultado Líquido) / (Capitais Próprios)
2.2.4 - No caso da empresa que se propõe, não ter ainda três anos de exercício, a informação a apresentar, será a relativa ao tempo de exercício real detido, complementada com outro tipo de informação, como por exemplo declarações bancárias abonatórias, sendo como nos outros casos, a análise conduzida dentro dos limites do poder discricionário da Câmara Municipal.
3 - Dentro do âmbito da acessibilidade, também podem ser consideradas empresas configuradas, as de capital e constituição predominante de jovens empresários.
4 - As candidaturas poderão ser apresentadas também com a possibilidade do empresário adoptar a figura de locador imobiliário sobre fundos financeiros.
5 - Cada projecto empresarial analisado à luz dos critérios de hierarquização constantes do artigo 5.º, deverá necessariamente atingir um mínimo de interesse municipal, o qual funcionará como critério de exclusão se tal mínimo não for atingido. Para os casos previstos, nomeadamente mas não exclusivamente, nos n.º 3 e n.º 4, poderão ser pedidos pela Câmara Municipal, estatutos e pactos sociais.
Artigo 4.º
Forma de cedência
1 - Os lotes municipais poderão ser cedidos em propriedade plena ou em regime de aluguer.
a) A propriedade plena não prejudica as condicionantes aplicáveis sobre reversão previstas no artigo 14.º
b) O regime de aluguer terá carácter de excepção e só ocorrerá em áreas ou zonas fora das zonas industriais de Alagoa e Covais, sendo regulada em cada caso concreto.
2 - A cedência dos lotes é feita tal como se encontram fisicamente, no momento da sua atribuição, sendo da responsabilidade dos adquirentes efectuar as obras e trabalhos necessários ao desenvolvimento e instalação do projecto empresarial previamente aprovado e licenciado, nomeadamente terraplenagens e todas as obras de contenção de terras que se revelem necessárias à estabilidade da plataforma do próprio lote, ou ainda à estabilidade dos lotes adjacentes se for o caso por ele provocadas, ou ainda dos arruamentos adjacentes.
3 - Os lotes terão acesso às infraestruturas disponíveis segundo as condições de ligação decorrentes da realização dos ramais e capacidades disponíveis, que serão suportadas pelo adquirente, bem como as soluções da necessidade de reforço de aduções, sejam de que natureza forem, nomeadamente de água e energia eléctrica, com as respectivas entidades fornecedoras.
4 - De acordo com o tipo de efluentes e sempre que for expresso na aprovação dos projectos de licenciamento, deverá o adquirente respeitar o aí determinado e efectuar à sua custa o devido tratamento antes do seu lançamento na caixa de ramal.
Artigo 5.º
Processo de candidatura, atribuição, selecção, avaliação e exclusão
1 - A candidatura de uma entidade para atribuição de um lote destinado ao desenvolvimento de um projecto empresarial, é feita pelo candidato em formulário próprio fornecido pela Câmara Municipal, sem prejuízo da inclusão de quaisquer outros elementos que a Câmara Municipal ou o interessado considerem pertinentes.
2 - A atribuição de lotes pode ser promovida de duas formas diferentes, respectivamente por acordo directo ou por hasta pública.
3 - O recurso a hasta pública só será possível com deliberação expressa pela Câmara Municipal nesse sentido, desde que haja número suficiente de lotes em condições de cedência, e não havendo que respeitar o preço de cedência por acordo directo.
4 - A atribuição por acordo directo ou por hasta pública implica sempre pré selecção de verificação de requesitos de acordo com o artigo 3.º
5 - Entende-se por acto de atribuição a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, no caso de acordo directo, e arrematação no caso de hasta pública.
6 - As candidaturas dos projectos empresariais apresentadas, que reunam as condições de acesso gerais e específicas e que se enquadrem no objecto e âmbito de aplicação do presente regulamento, serão seleccionadas e hierarquizadas de acordo com os critérios referidos em seguida. Tal hierarquização terá em conta vários factores caracterizadores como se indicam adiante, por ordem não dominante ou determinante, porquanto o seu peso relativo pode alterar-se com o tempo e com circunstâncias externas não previsíveis. Tais factores são o interesse municipal de localização, alteração de localização e relocalização, expansão e ampliação de unidades industriais existentes, localização da sede social no Concelho de Penacova, actividades promovendo novas tecnologias e industrias limpas, actividades cativadoras de outras industrias ou actividades económicas, número de postos de trabalho a criar, qualificado e não qualificado, considerando-se aqui mais relevante nesses números os postos de trabalho atribuídos a já residentes no Concelho e outros que sejam justificadamente apresentados.
Artigo 6.º
Expansão ou ampliação da actividade
1 - São aqui enquadráveis as iniciativas empresariais que se pretendam expandir e ou ampliar, desde que se verifique a existência de lotes contíguos aos inicialmente adquiridos.
2 - Excepcionalmente, poderão ser atribuídos para expansão e ou ampliação, lotes não contíguos, mediante fundamentação e deliberação da Câmara Municipal. Dentro desta excepção, não se obriga necessariamente a que a designação da firma seja a mesma.
Artigo 7.º
Uso dos lotes
1 - O uso dos lotes a atribuir, é definido em loteamento municipal e ou outro instrumento urbanístico em vigor, sem prejuízo do exposto nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 3.º
2 - Excepcionalmente, o uso do lote poderá ser alterado desde que seja respeitado o quadro legal e regulamentar em vigor, mediante justificação técnica e documental e ainda deliberação em reunião da Câmara Municipal.
3 - A eventual autorização fica ainda sujeita a conjugação com o previsto no artigo 16.º (Alienação/cedência de lotes).
Artigo 8.º
Preço
1 - A Câmara Municipal fixará anualmente, o preço de venda por metro quadrado dos lotes atribuir por acordo directo e o valor base de licitação dos lotes a atribuir por hasta pública, para os diversos sectores de actividade se ou quando for o caso.
2 - O preço de venda dos lotes atribuídos em hasta pública será o que resultar das licitações dos interessados.
3 - Para o primeiro ano de aplicação do presente regulamento, os preços unitários por acordo directo para a zona de Alagoa serão:
3.1 - Para a zona industrial de Alagoa:
3.1.1 - Para os lotes C1;C2;C3;C4; A1 e B1
3.1.1.1 - Quando se criem 20 ou mais postos de trabalho, 7,50 (euro)/m2 de terreno.
3.1.1.2 - Quando se criem menos de 20 postos de trabalho, o preço será acrescido de 0,25 (euro)/m2 de terreno, por cada posto de trabalho em falta, até ao limite de 12,50 (euro)/m2 de terreno.
3.1.2 - Para os restantes lotes, o preços a aplicar serão, nas mesmas condições dos pontos 3.1.1.1. e 3.1.1.2. de respectivamente 5,00 (euro)/m2 de terreno e 10,00 (euro)/m2 de terreno.
3.2 - Para a zona industrial de Covais
3.2.1 - Para os lotes do lado montante da encosta relativamente ao arruamento de penetração na zona industrial.
3.2.1.1 - Quando se criem 20 ou mais postos de trabalho, 5,00 (euro)/m2 de terreno.
3.2.1.2 - Quando se criem menos de 20 postos de trabalho, o preço será acrescido de 0,25 (euro)/m2 de terreno, por cada posto de trabalho em falta, até ao limite de 10,00 (euro)/m2 de terreno.
3.2.2 - Para os restantes lotes, os preços a aplicar serão, nas mesmas condições dos pontos 3.2.1.1. e 3.2.1.2. de respectivamente 2,50 (euro)/m2 de terreno e 7,50 (euro)/m2 de terreno.
Artigo 9.º
Apoios e incentivos
1 - Os apoios e incentivos apenas serão concedidos aos lotes atribuídos por acordo directo.
2 - Os apoios e incentivos podem assumir a forma de isenção ou redução de taxas ou encargos. A Câmara Municipal analisando caso a caso e ponderando o interesse da proposta sob os vários aspectos dos critérios constantes deste regulamento, incluindo a análise económica, poderá justificadamente determinar isenções de taxas de licenciamento, total ou parcialmente, bem como custos de ramais de ligação de infraestruturas de abastecimento de água e ou de drenagem de esgotos residuais e ou pluviais.
3 - Os apoios que eventualmente forem concedidos, sê-lo-ão a requerimento fundamentado do interessado, analisado sobre os critérios já referidos e com base na documentação informativa a apresentar pelo requerente, sem prejuízo de informação complementar que a Câmara Municipal entenda necessária a considerar.
4 - Em caso de não concessão de apoios e incentivos, todos os custos decorrentes da operação urbanística serão imputados ao requerente como em qualquer processo de licenciamento ou autorização.
Artigo 10.º
Forma de Pagamento
1 - A forma de pagamento de lotes cedidos com base no actual regulamento será:
a) Para os lotes atribuídos em hasta pública, se outras regras não forem definidas para a hasta pública específica de cada caso, o adquirente paga 50 % do valor no acto da arrematação e os outros 50 % no acto da celebração de escritura.
b) Para os lotes atribuídos por acordo directo, o adquirente pagará 25 % na atribuição (contrato de compra e venda) e os restantes 75 %, com a assinatura de escritura.
c) Para os casos de aquisição de lotes por acordo directo, mas para fins de expansão e ou ampliação, as percentagens a pagar previstas na alínea anterior serão iguais e ambas de 50 %.
Artigo 11.º
Da garantia e financiamento
A Câmara Municipal, poderá autorizar justificadamente a hipoteca do lote para garantia do empréstimo para construção no lote, face às cláusulas de reversão que constem nas condições de cedência do presente regulamento.
Artigo 12.º
Contrato de promessa de compra e venda e escritura
1 - O contrato de promessa de compra e venda, quando aplicável, deverá ser celebrado no prazo de 60 dias a contar da data de deliberação da atribuição.
2 - A escritura será realizada no prazo máximo de 15 meses contados a partir da data de atribuição, sujeita às seguintes condições:
a) A escritura só poderá ser realizada após a aprovação do projecto pela Câmara Municipal e demais entidades que venham a intervir no processo, entendendo-se aqui a aprovação pelo desbloqueamento necessário à emissão da licença de construção, valendo para este efeito o contrato de promessa de compra e venda como título suficiente de posse.
b) Caso o previsto no número anterior ultrapasse o prazo de 15 meses, a licença de construção só será emitida após a realização da escritura e desde que a responsabilidade do atraso não possa ser imputada ao adquirente.
c) A requerimento do adquirente e apreciado o motivo para o não cumprimento do prazo referido no presente artigo, poderá a Câmara Municipal prorroga-lo por mais seis meses.
d) Sempre que se verifique a situação prevista na alínea anterior, poderá o preço do lote ser revisto de acordo com a taxa de inflação publicada pelo Instituto Nacional de Estatística, tomando como base o ano da atribuição.
Artigo 13.º
Prazos, projectos e construção
Os lotes cedidos no âmbito do presente regulamento estão ainda sujeitos ao cumprimento dos seguintes prazos:
1 - A apresentação do projecto de licenciamento de obras junto dos serviços competentes do Município, deve ocorrer num prazo máximo de seis meses a partir da data de atribuição do lote, entendendo-se aqui por projecto o projecto de arquitectura e especialidades que forem obrigatórias em simultâneo, por força da aplicação do R.J.U.E (Regime Jurídico de Urbanização e Edificação) e instalação quando aplicável.
2 - Em caso de incumprimento do prazo referido no n.º 1, poderá o interessado requerer sob fundamentação, a prorrogação do mesmo por um período único adicional máximo de seis meses, ficando sujeito à apreciação dos serviços e deliberação da Câmara Municipal.
3 - O início da construção deve ocorrer num prazo máximo de 15 meses após a atribuição do lote.
4 - Em caso de incumprimento do prazo referido no n.º 3, poderá o interessado requerer sob fundamentação, a prorrogação do mesmo por um período único de adicional máximo de seis meses, ficando sujeito à apreciação dos serviços e deliberação da Câmara Municipal.
5 - A conclusão da construção deve ocorrer num prazo máximo de 36 meses após a atribuição do lote, entendendo-se por conclusão da construção o fim da construção física edificativa, bem como arranjos exteriores, cumulativamente com a obtenção da autorização de utilização.
6 - Em caso de incumprimento do prazo referido no número anterior, poderá o interessado requerer, sob fundamentação, a prorrogação do mesmo por um período único adicional máximo de seis meses, ficando sujeito à apreciação dos serviços e deliberação da Câmara Municipal.
7 - As condições constantes dos números anteriores, são igualmente válidas para os casos de expansão e ampliação.
Artigo 14.º
Caducidade, direito de reversão e penalizações
1 - A revogação da atribuição dos lotes é exercida pela Câmara Municipal mediante deliberação, em qualquer dos seguintes casos:
a) Por incumprimento do prazo definido para celebração do contrato de promessa de compra e venda.
b) Por incumprimento do prazo definido para celebração de escritura, perdendo o adquirente as quantias já pagas.
c) Por incumprimento dos prazos de pagamento definidos, perdendo o adquirente as quantias já pagas.
d) Por incumprimento dos prazos definidos para a apresentação do projecto de licenciamento de obra ou equivalente, perdendo o adquirente as quantias pagas.
e) Por incumprimento dos prazos definidos para o início da construção, perdendo o adquirente as quantias já pagas.
f) Por incumprimento dos prazos definidos para a conclusão da construção, perdendo o adquirente as quantias pagas.
g) Por utilização do lote ou lotes adquiridos, para fim diverso do previsto sem autorização expressa da Câmara Municipal.
2 - O direito de reversão dos lotes e respectivas construções, se existentes, para a sua plena posse e propriedade é exercida pela Câmara Municipal, mediante decisão tomada em reunião, nos seguintes casos, cumulativamente ou não:
a) Por incumprimento dos prazos definidos para o início da construção, perdendo o adquirente as quantias pagas.
b) Por incumprimento dos prazos para a conclusão da construção, perdendo o adquirente as quantias pagas, procedendo a Câmara Municipal à sua venda em hasta pública. O preço base da hasta pública será igual ao valor do lote (de acordo directo), acrescido do valor fixado para as construções e benfeitorias realizadas no lote, determinado por um perito avaliador designado pelo Município, retendo-se do proveito daí resultante, o valor do lote definido, e entregando-se o excedente ao anterior adquirente, sem prejuízo dos direitos ou garantias constituídas em favor de instituições de crédito para garantia de financiamentos exclusivamente de construção.
c) A violação do disposto no artigo 7.º (uso dos lotes), do presente regulamento.
d) Desrespeito pelas normas legais e regulamentares, no que respeita a licenciamento de construções e actividades ou características e requisitos das mesmas.
e) Falsidade de declarações, sob condições a que se referem os artigos 3.º (condições de acesso) e 9.º (apoios e incentivos).
3 - A reversão pelos motivos referidos, não confere ao adquirente/proprietário, o direito a qualquer indemnização.
4 - A reversão por força da alínea e) do n.º 2 do presente artigo, inabilita o autor das falsas declarações para qualquer aquisição futura, de direitos sob quaisquer terrenos do Município.
5 - No caso de a Empresa que se propôs, ter usado como argumento de preferência a criação de postos de trabalho directos, ficará sujeita em caso de atribuição do lote, às seguintes penalizações em caso de incumprimento:
5.1. - Se no termo do terceiro ano de laboração, não se vir verificado tal cumprimento, a confirmar pelas declarações à Segurança Social ou outros meios de verificação adequados a que a Câmara Municipal entenda recorrer, serão aplicadas à Empresa as seguintes penalizações:
a) Reposição das quantias equivalentes aos montantes não pagos por via de apoios financeiros que tenham sido concedidos ao abrigo do artigo 9.º do presente regulamento. Esta reposição será calculada multiplicando o somatório desses montantes pelo cociente entre o número de postos de trabalho não criados e o número total desses postos de trabalho previstos.
b) Caso não tenham existido os incentivos referidos na alínea anterior, a penalização será calculada multiplicando o mesmo cociente da alínea anterior, pelo benefício obtido pela Empresa na aquisição do lote, calculando-se este benefício, pela diferença de preços entre o que lhe foi vendido pelo Município e o preço em mercado livre local.
Artigo 15.º
Direito de preferência
1 - O Município goza do direito de preferência nas transmissões sobre os lotes e respectivas edificações, nos casos de reversão aplicáveis, bem como em caso de liquidação ou dissolução da empresa e encerramento da actividade.
2 - A preferência será exercida pelo valor que o lote e edificações nele erigidas tenham ao momento, calculado por técnico de avaliação patrimonialmente competente.
Artigo 16.º
Alienação/cedência de lotes
1 - Não é permitida a venda ou a cedência de lotes por qualquer negócio jurídico, sem que os lotes estejam integralmente pagos e as construções concluídas, dispondo de autorização de utilização, salvo para o caso da situação de uma outra locadora financeira, em que o locador pode mudar antes do integral cumprimento dos requesitos, com concordância do Município através da Câmara Municipal.
2 - Para os lotes atribuídos por acordo directo, é proibida a sua venda antes de decorridos cinco anos sobre a data da respectiva autorização de utilização inicial.
3 - Exceptuam-se do previsto no número anterior, lotes cuja posse seja detida por entidades públicas.
4 - A requerimento fundamentado do interessado, poderá a Câmara Municipal permitir a venda restringida no n.º 2, recebendo a Câmara Municipal nestes casos o valor total actualizado à taxa de inflação, dos apoios e incentivos atribuídos, caso a eles tenha havido lugar.
Artigo 17.º
Outros deveres e obrigações
1 - Os adquirentes ficam obrigados, após o acto de atribuição e até que o projecto empresarial esteja concluído, à manutenção permanente dos lotes livres de mato, lixos, resíduos, desperdícios de qualquer natureza, devendo para o efeito proceder a vedações se necessário.
2 - O incumprimento do previsto no número anterior fica sujeito às sanções legais e regulamentares aplicáveis.
Artigo 18.º
Dúvidas e omissões
Quaisquer dúvidas ou omissões relativas à interpretação e aplicação do presente regulamento serão resolvidas pela Câmara Municipal, com a observância da legislação em vigor.
Artigo 19.º
Entrada em vigor
O presente regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Penacova, 25 de Maio de 2010. - O Presidente da Câmara Municipal de Penacova, Humberto José Baptista Oliveira.
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