de 18 de Abril
O direito de habitação periódica, instituído pelo Decreto-Lei 355/81, de 31 de Dezembro, foi uma criação pioneira, que veio colmatar uma grave lacuna sentida no mercado turístico de férias.De facto, foi através deste direito que pela primeira vez no País surgiu um sistema que permitiu o acesso seguro, através da constituição de um direito real, a todos aqueles que pretendiam uma habitação para férias por curtos períodos.
A prática veio, porém, revelar que o regime, não obstante as suas vantagens, apresenta certas carências face às características específicas da actividade turística.
Na verdade, o direito de habitação periódica preocupou-se essencialmente com a sua vertente imobiliária, sendo praticamente omisso no que respeita à sua componente turística.
No entanto, considera-se essencial que, sem perder de vista a necessária eficácia real deste direito, a sua disciplina seja feita de molde a poder responder à sua vocação de elemento dinamizador dos equipamentos destinados ao alojamento turístico, que foi, no fundo, a determinante da sua génese.
Nesta perspectiva, considera-se ser oportuno proceder à revisão do diploma regulador destes direitos, atenta a experiência acumulada.
Assim, prevê-se agora que o direito de habitação periódica só pode ser constituído relativamente a determinadas categorias de empreendimentos turísticos cujo funcionamento, pelas suas características, é compatível com a sua existência.
No mesmo sentido, introduziram-se mecanismos legais destinados a permitir que os titulares dos direitos em certos casos possam assegurar o funcionamento dos empreendimentos.
Por outro lado, promoveu-se a clarificação de certos aspectos do actual regime jurídico destes direitos, cuja execução vinha, na prática, suscitando algumas dúvidas.
Com igual orientação, considerou-se ainda que seria oportuno regulamentar simultaneamente os direitos de utilização dos equipamentos turísticos que conferem aos seus titulares apenas direitos de carácter obrigacional.
Efectivamente, a ausência de um mínimo de normas reguladoras destes direitos pode conduzir a situações susceptíveis de afectarem o bom nome do turismo português, visto tratar-se de operações dirigidas exclusivamente ao mercado do turismo de férias.
Assim, embora sem o rigor exigido pelos direitos de carácter real, instituíram-se normas que permitirão aos titulares desses direitos a defesa dos seus interesses.
Por último, foram introduzidas sanções para as entidades que não cumprirem as normas reguladoras deste tipo de direitos.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
CAPÍTULO I
Do direito real de habitação periódica
Artigo 1.º
Objecto
1 - Sobre os edifícios, ou sobre as respectivas fracções, integrados em empreendimentos turísticos podem constituir-se direitos reais de habitação limitados a período certo de tempo de cada ano.2 - Para efeitos do disposto no número anterior, consideram-se empreendimentos turísticos aqueles que, nos termos do Decreto-Lei 328/86, de 30 de Setembro, foram classificados como hotéis-apartamentos, aldeamentos turísticos ou apartamentos turísticos e ainda os que foram qualificados como conjuntos turísticos nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do mesmo diploma.
3 - Para que o direito de habitação periódica possa ser constituído, o empreendimento deve abranger a totalidade de um ou mais imóveis ou estar instalado em fracção ou fracções autónomas do mesmo ou dos mesmos.
4 - O direito de habitação periódica só pode incidir sobre as partes dos edifícios correspondentes às unidades de alojamento e apartamentos integrantes dos empreendimentos que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si e tenham saída própria para uma parte de uso comum do edifício onde se integram ou do empreendimento, ou para a via pública.
5 - O direito de habitação periódica pode ser constituído apenas sobre algumas das unidades de alojamento e apartamentos que integram o empreendimento.
6 - As fracções objecto do direito de habitação periódica não se consideram retiradas da exploração hoteleira.
7 - Todos os negócios jurídicos relativos aos direitos reais de habitação periódica consideram-se sempre realizados no local do respectivo empreendimento.
Artigo 2.º Duração
1 - O direito de habitação periódica é, na falta de indicação em contrário, perpétuo, mas poderá ser-lhe fixado no respectivo título constitutivo um limite de duração não inferior a vinte anos.2 - O período de tempo previsto no n.º 1 do artigo anterior poderá variar entre o mínimo de 7 e o máximo de 30 dias consecutivos, de acordo com o estabelecido no título constitutivo.
3 - O último período de tempo de cada ano poderá terminar no ano civil subsequente ao do seu início.
Artigo 3.º
Titularidade
1 - As fracções objecto do direito de habitação periódica não podem pertencer a mais de uma pessoa individual ou colectiva.2 - Os direitos de habitação periódica podem pertencer a pessoas singulares ou colectivas.
3 - A constituição do direito de habitação periódica não prejudica o disposto nos artigos 44.º a 48.º do Decreto-Lei 328/86, de 30 de Setembro, salvo o disposto no n.º 1 deste artigo.
Artigo 4.º
Constituição do direito real de habitação periódica
1 - O direito de habitação periódica é constituído por escritura pública, na qual o proprietário identifique o imóvel ou imóveis, ou as fracções autónomas, onde está instalado o empreendimento turístico, a classificação deste, o número de unidades de alojamento e apartamentos que integram o empreendimento, com descrição especificada dos que ficam sujeitos a este direito e ainda as parcelas em que se divide o respectivo uso e o período de tempo a que respeitam.
2 - Na descrição e designação das unidades de alojamento e dos apartamentos serão observadas, com as necessárias adaptações, as regras vigentes para a propriedade horizontal.
3 - Se a construção do empreendimento tiver sido aprovada por fases, da escritura a que se refere o n.º 1 constará também a fase a que respeita.
4 - A escritura de constituição do direito de habitação periódica será instruída obrigatoriamente com um documento emitido pela Direcção-Geral do Turismo, ou pela entidade competente para aprovar e classificar o empreendimento, do qual constará, necessariamente:
a) A identificação do empreendimento, com indicação da sua localização e classificação;
b) A data de aprovação do respectivo projecto e, se a sua construção estiver prevista por fases, a identificação da fase a que respeita;
c) A data de abertura do empreendimento;
d) A identificação das unidades de alojamento e dos apartamentos que serão objecto do direito de habitação periódica, de acordo com a indicação fornecida pelo proprietário;
e) A enumeração dos equipamentos desportivos, de animação e de recreio existentes no empreendimento;
f) A declaração de que as unidades de alojamento e ou os apartamentos objecto do direito de habitação periódica satisfazem o disposto no n.º 4 do artigo 1.º
Artigo 5.º
Menções obrigatórias do título constitutivo
1 - Além das demais especificações impostas ou permitidas pelo presente diploma, designadamente as referidas no artigo anterior, do título constitutivo do direito de habitação periódica constarão, necessariamente:
a) O início e o termo de cada período de tempo dos direitos;
b) Os poderes do respectivo titular, designadamente sobre as partes do empreendimento turístico que sejam de uso comum;
c) Os deveres do respectivo titular, designadamente os relacionados com o efectivo exercício do seu direito e com o tempo, o lugar e a forma de pagamento da prestação periódica prevista no artigo 18.º;
d) Os poderes e deveres do proprietário do empreendimento, designadamente em matéria de equipamento e mobiliário das unidades de alojamento e dos apartamentos objecto do direito e sua substituição, de reparações ordinárias e extraordinárias, de conservação e limpeza e dos demais serviços oferecidos em função da classificação do empreendimento;
e) O número máximo de pessoas que poderão, simultaneamente, habitar a unidade de alojamento ou o apartamento;
f) O regime aplicável no caso de falta de pagamento da prestação periódica;
g) O regime aplicável em caso de perda ou destruição, parcial ou total, do empreendimento e de cada unidade de alojamento ou apartamento, nomeadamente para efeitos de comparticipação dos titulares do direito de habitação periódica no risco ou no valor do seguro, da indemnização ou da parte restante.
2 - A fixação das especificações previstas no número anterior ou de quaisquer outras pode ser feita por aplicação supletiva do regime da propriedade horizontal ou do usufruto.
3 - O título constitutivo do direito de habitação periódica não poderão criar para os respectivos titulares quaisquer limitações ou obrigações diferentes das exigidas aos demais utentes do empreendimento de acordo com as normas reguladoras do seu funcionamento, nomeadamente no que respeita à utilização das infra-estruturas ou equipamentos de uso comum.
Artigo 6.º
Alterações do título constitutivo
1 - A alteração do título de constituição do direito de habitação periódica deve constar de escritura pública, instruída obrigatoriamente com documento emitido pela Direcção-Geral do Turismo ou pela entidade que aprovou e classificou o empreendimento, que, além dos elementos referidos nas alíneas a) e c) do n.º 4 do artigo 4.º, deverá certificar se as alterações pretendidas correspondem ao projecto aprovado e às demais especificações exigidas naquele artigo.2 - Se já tiverem sido emitidos quaisquer certificados prediais, a alteração só pode realizar-se se os titulares desses certificados intervierem também na respectiva escritura de alteração ou autorizarem o proprietário a realizá-lo, por documento autêntico do qual conste expressa e especificadamente a alteração autorizada.
3 - Em qualquer caso, a alteração do título só produz efeitos legais depois de registada.
4 - A anulação com fundamento na falta de autorização ou intervenção previstas no n.º 2 só pode ser invocada pelos titulares dos certificados nele referidos.
Artigo 7.º
Registo
1 - O direito de habitação periódica carece de inscrição definitiva do respectivo título de constituição no registo predial.2 - No caso de o empreendimento turístico sujeito ao regime do direito de habitação periódica estar instalado em mais de um imóvel, será feita, no registo predial, uma só descrição de todos os prédios abrangidos, ainda que esteja prevista a execução do empreendimento por fases na respectiva licença de construção.
3 - Nos casos previstos na última parte do número anterior, o registo da constituição do direito de habitação periódica respeitante a cada fase será feito por averbamento à respectiva descrição.
Artigo 8.º
Certificado predial
1 - Relativamente a cada direito de habitação periódica, será emitido pela conservatória do registo predial competente um certificado predial que titule o correspondente direito e legitime a sua oneração ou alienação.2 - Do certificado predial referido no número anterior constará a menção dos elementos do respectivo direito referidos no n.º 1 do artigo 4.º, bem como os direitos e obrigações do respectivo titular e do proprietário constantes da escritura de constituição do direito, de acordo com o estabelecido no n.º 1 do artigo 5.º 3 - O modelo do certificado predial será aprovado por despacho do Ministro da Justiça.
Artigo 9.º
Emissão dos certificados prediais
1 - Os certificados prediais só podem ser emitidos depois de efectuado o registo definitivo do título constitutivo do direito real de habitação periódica.2 - A emissão dos certificados poderá fazer-se a favor do proprietário do empreendimento ou do beneficiário do direito real de habitação periódica.
3 - A emissão do certificado a favor do beneficiário do direito de habitação periódica poderá ser requerida também pelo proprietário do empreendimento.
4 - A emissão do certificado a favor do beneficiário do direito de habitação periódica, seja qual for o requerente, far-se-á com base em declaração de venda, que poderá ser assinada apenas pelo vendedor, com a assinatura reconhecida presencialmente.
Artigo 10.º
Conteúdo e exercício do direito de habitação periódica
1 - O titular do direito de habitação periódica tem os seguintes direitos:
a) Habitar a unidade de alojamento ou o apartamento objecto daquele direito;
b) Usar todas as dependências, instalações, equipamentos e serviços cuja utilização seja, por lei ou regulamento, considerada incluída no preço do alojamento do empreendimento turístico em que a unidade de alojamento ou o apartamento estão integrados e todos os outros cuja utilização seja prevista no título de constituição do direito.
2 - No exercício dos seus direitos, o titular deve agir como o faria um bom pai de família, nomeadamente não utilizando a respectiva unidade de alojamento ou apartamento nem as partes de uso comum do empreendimento para fins diversos daqueles a que se destinam, nem praticando actos proibidos pelo título constitutivo ou pelas normas reguladoras do funcionamento do empreendimento.
3 - Os direitos e deveres referidos nos números anteriores são extensivos às pessoas que coabitam com o titular do direito.
Artigo 11.º
Transmissão e oneração do direito de habitação periódica
1 - O titular do direito de habitação periódica pode onerá-lo ou aliená-lo.
2 - A alienação ou oneração por acto entre vivos faz-se mediante a inscrição no respectivo certificado predial dos correspondentes endosso ou averbamento e deve ser registada.
3 - Do endosso, para ser válido, deverão constar obrigatoriamente os seguintes elementos:
a) Identificação do endossado, contendo os elementos exigidos para a inscrição predial;
b) Preço ou valor da alienação;
c) A assinatura do endossante.
4 - A assinatura do endossante tem de ser reconhecida presencialmente por notário e legalizada de acordo com a lei do local onde for efectuada.
5 - O averbamento de hipotecas ou quaisquer outros ónus será feito com base em certidão judicial ou em documento particular com as assinaturas do constituinte do ónus e do seu beneficiário reconhecidas presencialmente por notário e legalizadas de acordo com a lei do local onde for constituído o ónus.
6 - O direito de habitação periódica é transmissível, por morte do seu titular, nos termos gerais de direito.
7 - A transmissão, por acto entre vivos ou por morte, do direito de habitação periódica implica automaticamente a transmissão da posição do respectivo titular, considerando-se não escritas quaisquer cláusulas negociais em contrário.
Artigo 12.º
Cedência do uso
1 - O titular do direito de habitação periódica pode ainda ceder o respectivo uso.2 - A cedência do uso da unidade de alojamento ou do apartamento objecto do direito deve ser comunicada, por escrito, à entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento até ao início do período de exercício do correspondente direito, sob pena de aquela se poder opor a este exercício pelo cessionário.
Artigo 13.º
Exclusão do direito de preferência
1 - Os titulares do direito de habitação periódica não gozam do direito de preferência relativamente à alienação quer da propriedade das unidades de alojamento ou dos apartamentos a ele sujeitos, quer de qualquer parte ou da totalidade do empreendimento turístico onde se integram.2 - O proprietário das unidades de alojamento ou dos apartamentos sobre que incidam direitos de habitação periódica não goza do direito de preferência na alienação destes direitos.
3 - O proprietário do empreendimento poderá estabelecer no título constitutivo dos direitos de habitação periódica que os respectivos titulares gozam do direito de preferência sobre a alienação dos direitos correspondentes ao período imediatamente anterior ou posterior.
4 - No caso previsto no número anterior, a cláusula relativa ao direito de preferência deve constar dos respectivos certificado e registo.
5 - A notificação da alienação deve ser feita por carta registada com aviso de recepção, devendo o direito de preferência ser exercido no prazo de 30 dias a contar da recepção da notificação, sob pena de caducidade.
Artigo 14.º
Administração
1 - A administração, conservação e reparação das unidades de alojamento e apartamentos objecto do direito de habitação periódica, bem como dos respectivos equipamentos e recheio, incumbem ao respectivo proprietário.2 - Sempre que o proprietário das unidades de alojamento e dos apartamentos não for a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento turístico onde se integram, cabe a esta exercer os poderes e deveres, que, nos termos do presente diploma, incumbem ao proprietário, sem necessidade de qualquer outra formalidade, para além das previstas no número seguinte.
3 - No caso previsto no número anterior o proprietário deve comunicar à Direcção-Geral do Turismo e aos titulares dos direitos de habitação periódica quem é a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento, no prazo de um mês contado da data do documento que titula a transferência da administração, sob pena de não produzir quaisquer efeitos, mesmo em relação às partes.
Artigo 15.º
Conservação e limpeza
1 - As unidades de alojamento e apartamentos objecto do direito de habitação periódica, bem como os respectivos equipamento e mobiliário, devem ser mantidos pela entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destinam e com a classificação daquele.2 - Sem prejuízo do normal exercício do seu direito, o titular do direito de habitação periódica é obrigado a consentir que a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento ou propostos seus tenham acesso à respectiva unidade de alojamento ou apartamento para poder cumprir as obrigações constantes do número anterior.
Artigo 16.º
Reparações
1 - As reparações indispensáveis ao exercício normal do direito de habitação periódica a efectuar nas unidades de alojamento e apartamentos objecto do mesmo direito ou nas partes comuns do empreendimento, bem como nos respectivos equipamento e mobiliário, que não possam ser efectuadas sem o sacrifício temporário daquele exercício, terão lugar em momento e condições que anulem ou minimizem aquele sacrifício, à escolha da entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento, sem prejuízo do direito de os prejudicados serem indemnizados nos termos constantes do título constitutivo.2 - As reparações previstas no número anterior que correspondam a deteriorações imputáveis ao titular do direito de habitação periódica e que não devam ser consideradas consequências do uso normal quer da unidade de alojamento ou apartamentos, quer dos respectivos equipamento e mobiliário, ou das partes comuns do empreendimento, são igualmente efectuadas pela entidade responsável pelo seu funcionamento, mas de conta do titular responsável.
Artigo 17.º
Obras inovadoras
1 - O proprietário do empreendimento só pode realizar obras que constituam inovações, nas unidades de alojamento ou nos apartamentos, ainda que por sua conta, com o consentimento do respectivo ou respectivos titulares do direito de habitação periódica.2 - Se as obras inovadoras incidirem sobre partes comuns, o consentimento terá de ser prestado pela maioria dos titulares do direito referido no número anterior.
Artigo 18.º
Prestação periódica devida pelo titular do direito de habitação periódica
1 - O titular do direito de habitação periódica é obrigado a pagar, anualmente, à entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento uma prestação pecuniária fixada no título constitutivo.
2 - O valor da prestação pode ser variável no tempo ou calculável segundo critério definido no título constitutivo e deve tomar em conta a parte das despesas com contribuições e impostos, taxas camarárias, conservação, reparação, limpeza, administração e outras previstas no referido título que proporcionalmente corresponda a cada direito.
3 - O montante da prestação prevista no número anterior poderá ser diferente consoante a época do ano em que aquele direito seja exercido.
4 - No título constitutivo do direito de habitação periódica pode prever-se que determinadas despesas com água, luz ou reparações em unidades de alojamento ou apartamentos determinados sejam imputadas isoladamente aos titulares dos direitos de habitação periódica que incidam sobre elas.
5 - Na prestação pecuniária a que se refere o n.º 1 poderá incluir-se uma percentagem destinada a remunerar a gestão, que não poderá ultrapassar 20% do seu valor.
6 - Com excepção da importância correspondente à percentagem prevista no número anterior, as quantias das prestações periódicas estão consignadas à realidade das despesas a que se destinam, não podendo ser-lhes dada qualquer outra utilização.
Artigo 19.º
Falta de pagamento da prestação periódica ou de indemnizações
1 - O direito de crédito por prestações ou indemnizações devidas por quem exerça o direito de habitação periódica e respectivos juros moratórios goza de privilégio creditório imobiliário sobre o mesmo direito, graduável após os mencionados nos artigos 746.º e 748.º do Código Civil.
2 - Na falta de pagamento da prestação periódica até ao início do período de exercício do correspondente direito, a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento poderá opor-se ao uso da unidade de alojamento ou do apartamento, desde que tal faculdade esteja expressamente prevista no título de constituição do direito de habitação periódica.
Artigo 20.º
Fundo de reserva
1 - Da prestação pecuniária a que se refere o n.º 1 do artigo 18.º, uma percentagem não inferior a 2,5% do seu valor será afectada à constituição de um fundo de reserva destinado à realização de obras de reparação e à substituição do respectivo mobiliário e equipamento.2 - Reverterão ainda para o fundo previsto no número anterior os saldos das prestações pecuniárias que constarem das contas anuais.
Artigo 21.º Encargos
O proprietário do empreendimento é sempre responsável pelo pagamento das contribuições, taxas, impostos e outros encargos anuais que incidam sobre as unidades de alojamento e apartamentos objecto do direito de habitação periódica, ainda que determinados em função do respectivo rendimento, bem como pelo cumprimento das respectivas obrigações acessórias, ainda que não seja o responsável pelo seu funcionamento.
Artigo 22.º
Caução
1 - Para garantia do cumprimento das obrigações resultantes da constituição do direito de habitação periódica, o proprietário do empreendimento deverá prestar caução a favor de todos os titulares desses direitos.2 - A caução pode ser prestada por seguro, garantia ou depósito bancário.
3 - O montante da caução corresponderá, no mínimo, a metade do valor anual da totalidade das prestações periódicas exigíveis aos titulares dos direitos.
4 - O título da caução deverá ser depositado na Direcção-Geral do Turismo simultaneamente com o pedido de emissão do documento a que se refere o n.º 4 do artigo 4.º, sob pena de este não ser emitido.
5 - A caução a que se refere o n.º 1 poderá ser prestada logo pela entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento, desde que o proprietário o declare no pedido de emissão do documento mencionado no número anterior e junte o documento que titula a transferência da administração do mesmo.
6 - Sempre que haja alteração dos valores das prestações periódicas, o montante da caução deverá ser actualizado e o respectivo título depositado na Direcção-Geral do Turismo até ao fim do mês anterior àquele em que serão exigíveis as novas prestações.
7 - Independentemente da actualização da caução, o responsável pela sua prestação deverá apresentar na Direcção-Geral do Turismo, até ao fim de cada ano, prova de que a mesma se encontra em vigor.
Artigo 23.º
Prestação de contas
1 - A entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento deverá organizar anualmente as contas respeitantes à utilização das prestações pecuniárias pagas pelos titulares dos direitos de habitação periódica e das dotações do fundo de reserva e submetê-las à apreciação de uma empresa especializada em auditoria ou de um revisor oficial de contas.2 - As contas a que se refere o artigo anterior serão enviadas a cada titular dos direitos de habitação periódica, nos três primeiros meses do ano seguinte àquele a que respeitarem, acompanhadas do parecer da auditoria realizada, tendo os titulares ou os seus representantes o direito de consultar os elementos justificativos das contas apresentadas.
3 - A empresa de auditoria ou o revisor oficial de contas referidos no n.º 1 deste artigo serão designados pelos titulares dos direitos de habitação periódica, aplicando-se, neste caso, o disposto nos n.os 1 e 2 do artigo 26.º 4 - Se até ao fim do ano em que tiverem sido vendidos direitos de habitação periódica não tiver sido designada qualquer empresa de auditoria ou revisor oficial de contas, a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento deverá solicitar à Câmara dos Revisores Oficiais de Contas, durante o mês de Janeiro seguinte, a designação de um revisor para efeitos do disposto no n.º 1.
5 - O revisor oficial de contas designado nos termos do número anterior exercerá as suas funções enquanto não for substituído por empresa ou revisor designado nos termos do n.º 3 deste artigo.
Artigo 24.º
Alteração da prestação periódica
1 - Independentemente do critério de fixação da prestação periódica estabelecido no título constitutivo do direito de habitação periódica, a entidade encarregada da auditoria das respectivas contas, sempre que considerar o seu valor excessivo ou insuficiente relativamente ao montante das despesas a que se destina, deverá propor, no respectivo parecer, que a prestação periódica seja revista e indicar novo valor.2 - O montante da prestação periódica que se vencer posteriormente à data da proposta prevista no número anterior será o que nela for indicado.
3 - Se se verificar a revisão da prestação periódica de acordo com o estabelecido nos números anteriores, qualquer titular do direito de habitação periódica ou a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento poderá requerer judicialmente a apreciação e alteração do montante fixado pela entidade auditora das contas no prazo de 60 dias a contar da data em que tiver conhecimento da nova prestação.
4 - O pedido de apreciação judicial não suspende a obrigação de pagar a prestação em questão.
Artigo 25.º
Substituição da entidade responsável pelo empreendimento
1 - Quando a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento se ausentar, sem deixar quem legalmente a represente, ou deixar de assegurar o seu funcionamento de forma normal, os titulares dos direitos de habitação periódica poderão substituir-se a ela na administração, conservação e reparação do empreendimento, nomeando para o efeito uma empresa idónea.
2 - Para efeitos do estabelecido no número anterior, considera-se que a entidade responsável pelo empreendimento deixou de assegurar o seu funcionamento de forma normal designadamente nos seguintes casos:
a) Se deixar caducar a caução prevista no artigo 22.º;
b) Se não organizar nem apresentar as contas anuais de acordo com o estabelecido no artigo 23.º;
c) Se não constituir o fundo de reserva previsto no artigo 20.º 3 - Quando a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento não for o seu proprietário, a faculdade estabelecida no n.º 1 só poderá ser usada se o proprietário, depois de avisado por escrito por qualquer dos titulares dos direitos de habitação periódica, não tomar as providências adequadas nos 30 dias seguintes.
4 - A substituição operada nos termos do n.º 1 deve ser notificada ao proprietário do empreendimento nos 30 dias seguintes à nomeação da empresa.
5 - A substituição não determinará a caducidade da caução prestada pela entidade substituída, que se manterá em vigor até ao termo do respectivo prazo de validade e poderá ser accionada pela empresa nomeada.
6 - A empresa nomeada nos termos do n.º 1 deve comunicar aos titulares dos direitos de habitação periódica a sua nomeação nos 30 dias seguintes àquele em que entrar em funções.
Artigo 26.º
Nomeação da empresa administradora e exercício das suas funções
1 - A empresa administradora a que se refere o artigo anterior será nomeada pela maioria dos votos dos titulares dos direitos de habitação periódica emitidos por escrito ou pessoalmente em reunião realizada para este fim.
2 - Para este efeito, qualquer titular de direito de habitação periódica pode convocar uma reunião com os restantes ou solicitar o seu voto por escrito sobre a nomeação de determinada empresa.
3 - A empresa administradora exercerá as suas funções pelo período que for fixado pelos titulares dos direitos de habitação periódica, salvo decisão judicial em contrário.
4 - As funções da empresa administradora serão remuneradas pelo empreendimento nos termos normais de um contrato de gestão, sem prejuízo da remuneração prevista no n.º 5 do artigo 18.º 5 - A empresa administradora só poderá entrar em funções depois de prestar a caução prevista no artigo 22.º 6 - As funções da empresa administradora cessarão logo que entre em funções um administrador designado pelo tribunal.
Artigo 27.º
Direitos e deveres da entidade administradora
1 - À empresa nomeada nos termos do artigo 25.º competirá, em geral, administrar o empreendimento, exercendo todos os direitos e cumprindo todos os deveres da entidade responsável pelo seu funcionamento e, em especial:
a) Receber as prestações pecuniárias a que se refere o artigo 18.º e pagar os encargos previstos no artigo 21.º;
b) Explorar os períodos de tempo correspondentes aos direitos de habitação periódica não vendidos;
c) Assegurar o funcionamento do empreendimento até à nomeação de um administrador judicial.
2 - A empresa administradora não poderá:
a) Alienar ou onerar quaisquer direitos de habitação periódica, nem quaisquer bens ou equipamentos do empreendimento;
b) Celebrar quaisquer contratos de exploração ou cedência de direitos, seja a que título for, por períodos que excedam o ano civil;
c) Autorizar a realização ou realizar quaisquer obras que não sejam de simples conservação ou manutenção, sem prejuízo da substituição de equipamentos e mobiliários necessários para assegurar a gestão normal e correcta do empreendimento.
3 - A empresa administradora poderá accionar a caução prestada pela entidade substituída, se estiver em vigor e for caso disso.
4 - No final de cada ano, a empresa administradora deverá apresentar as contas respeitantes à utilização das prestações pecuniárias recebidas e das verbas do fundo de reserva, nos termos previstos no artigo 23.º 5 - A empresa administradora está ainda obrigada a prestar contas da gestão do empreendimento ao seu proprietário anualmente e no termo das suas funções.
Artigo 28.º
Alienação de direitos de habitação periódica de empreendimento sujeito
a regime de administração
1 - A empresa administradora é obrigada a respeitar os direitos de habitação periódica vendidos pelo proprietário, mesmo que posteriormente à sua entrada em funções, desde que o titular apresente o respectivo certificado emitido em seu nome.2 - Nos casos previstos no número anterior, o proprietário deverá comunicar à empresa administradora os direitos de habitação periódica que tiver vendido, dentro dos oitos dias seguintes à sua venda, sob pena de ser responsável pelos prejuízos causados.
Artigo 29.º
Nomeação judicial de administradora
1 - Sem prejuízo do estabelecido no artigo 26.º, qualquer titular do direito de habitação periódica pode requerer ao tribunal da comarca da situação do empreendimento a nomeação de um administrador judicial destinado a assegurar o seu funcionamento, com fundamento em qualquer das situações previstas no n.º 1 do artigo 25.º 2 - A acção para nomeação do administrador judicial a que se refere o número anterior deve ser proposta contra o proprietário do empreendimento, sendo-lhe aplicável o processo previsto para a nomeação de administrador na propriedade horizontal, com as necessárias adaptações.3 - À nomeação do administrador judicial é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 2 e 4 do artigo 25.º 4 - No requerimento inicial, o requerente deverá, para além de fundamentar o pedido:
a) Identificar a pessoa, singular ou colectiva, que se pretende ver nomeada como administrador;
b) Enunciar as suas qualificações profissionais;
c) Indicar os critérios a usar para a fixação da respectiva remuneração.
5 - O requerimento a que se refere o número anterior deverá ser instruído com os seguintes documentos:
a) Fotocópia autenticada do respectivo certificado predial ou certidão da conservatória competente;
b) Fotocópias autenticadas dos recibos correspondentes ao pagamento das prestações periódicas referentes ao ano em que for apresentado o pedido, se já estiverem vencidas, e ao ano anterior àquele, se o requerente já era titular do direito nessa data;
c) Documento passado pela entidade indicada para administrador, declarando que aceita o cargo, acompanhado da respectiva certidão do registo comercial, quando se tratar de sociedade.
6 - Na falta de contestação, é nomeada a pessoa indicada pelo requerente.
7 - As funções do administrador judicial cessarão logo que o proprietário do empreendimento pretenda assumir a sua administração ou nomeie, para o efeito, um administrador com poderes bastantes.
8 - Para efeitos do estabelecido no número anterior, o proprietário deverá requerer a cessação das funções do administrador no processo da respectiva nomeação, fazendo prova de estar prestada a caução prevista no artigo 22.º e paga a remuneração do administrador até essa data ou garantido o seu pagamento por forma idónea.
9 - É aplicável ao administrador judicial, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 5 e 6 do artigo 25.º, no n.º 4 do artigo 26.º e nos artigos 27.º e 28.º 10 - A remuneração do administrador judicial será fixada no despacho que o nomear.
Artigo 30.º
Contratos-promessa de compra e venda de direitos de habitação
periódica
1 - Os contratos-promessa de compra e venda de direitos de habitação periódicas deverão conter obrigatoriamente os seguintes elementos essenciais:a) Identificação do proprietário do empreendimento;
b) Identificação do promitente-comprador;
c) Identificação da empresa mediadora da venda, se existir;
d) Identificação da empresa exploradora do empreendimento, se não for o proprietário;
e) Identificação do empreendimento, com indicação da sua localização e da fase a que respeita, se for caso disso, bem como do número do respectivo processo na Direcção-Geral do Turismo;
f) Descrição predial do empreendimento turístico ou menção clara de que o direito de habitação periódica está em constituição e, nesse caso, a descrição predial do imóvel ou dos imóveis onde o empreendimento está implantado;
g) Data da abertura do empreendimento;
h) Características da unidade de alojamento ou apartamento a que respeita o direito, com enumeração do equipamento e mobiliário nele existente;
i) Duração e data do período em que será exercido o direito;
j) Enumeração dos equipamentos complementares, desportivos, de animação e de recreio de que o empreendimento é dotado ou que estão previstos;
l) Menção dos direitos e obrigações do titular do direito e do proprietário, nos termos em que constarão do respectivo certificado predial;
m) Indicação de existir ou não hipoteca ou qualquer outro ónus sobre o empreendimento ou sobre os imóveis onde está implantado e, em caso afirmativo, a identificação da entidade beneficiária.
2 - Se se tratar de empreendimento em construção, não são exigíveis os elementos referidos nas alíneas d) e g) do número anterior, devendo, nesses casos, os contratos indicar de forma inequívoca tal situação e conter ainda os seguintes elementos;
a) Data de aprovação do respectivo projecto;
b) Data prevista para a abertura do empreendimento ou da fase em construção;
c) Menção de existir ou não caução ou seguro que garanta ao comprador o reembolso das importâncias pagas no âmbito do contrato, seja a que título for, no caso de o contrato não ser cumprido no prazo e condições estabelecidos por qualquer causa que não seja imputável ao comprador.
3 - É nula qualquer convenção que faça depender a celebração da escritura pública de constituição do direito de habitação periódica da venda das restantes unidades de alojamento ou apartamentos que integrem o empreendimento objecto do contrato.
4 - O promitente-comprador pode resolver o contrato, por carta registada com aviso de recepção, nos sete dias seguintes à sua assinatura, sem qualquer encargo ou obrigação para si, e com direito a ser reembolsado de qualquer quantia que tenha pago aquando da assinatura do contrato, depois de deduzida a importância paga pelo promitente-vendedor com impostos.
5 - O direito de resolver o contrato nas condições previstas no número anterior existe sempre independentemente de qualquer cláusula nesse sentido ou em sentido contrário, sendo nula toda a convenção que exclua, limite ou prejudique tal direito.
6 - Os elementos referidos nas alíneas h), j) e l) do n.º 1 poderão constar de documento anexo ao contrato, desde que a existência de tal documento esteja clara e expressamente referida no seu texto.
Artigo 31.º
Proibição da utilização de certos termos
Em todos e quaisquer contratos e documentos respeitantes aos direitos de habitação periódica não poderão ser usadas, em relação aos titulares desses direitos, a palavra «proprietário» ou quaisquer outras expressões susceptíveis de criarem nos compradores desses direitos a falsa ideia de que serão proprietários do empreendimento.
Artigo 32.º
Anulabilidade
1 - Sem prejuízo da aplicação das normas legais sobre a nulidade e a anulabilidade dos negócios jurídicos, os contratos-promessa de compra e venda dos direitos de habitação periódica são ainda anuláveis com fundamento em alguma das seguintes causas:a) A falta de aprovação, nos termos legais, do projecto do empreendimento à data da assinatura do contrato;
b) A falta dos elementos enunciados nos n.os 1 e 2 do artigo 30.º;
c) A utilização de palavras ou expressões contrárias ao disposto no artigo anterior.
2 - A anulação dos contratos com fundamento em alguma das causas previstas no número anterior só pode ser arguida pelo promitente-comprador até à data em que lhe for entregue o respectivo certificado predial ou a declaração de venda referida no n.º 4 do artigo 9.º 3 - Se o contrato for anulado com fundamento em alguma das causas previstas no n.º 1, o promitente-comprador tem direito a receber do promitente-vendedor o dobro de todas as quantias que lhe tiver pago por força do contrato anulado, acrescidas de juros de mora contados desde a data em que tiver sido efectuado o pagamento.
Artigo 33.º
Publicidade
1 - Toda a publicidade ou promoção respeitantes à venda ou comercialização de direitos reais de habitação periódica deverá conter, pelo menos, os elementos referidos nas alíneas a), e), f), g), h), i), j) e l) do n.º 1 ou no n.º 2 do artigo 30.º, consoante for o caso.2 - Nenhuma publicidade ou promoção respeitante a estes direitos poderá ser feita enquanto o projecto do empreendimento não estiver definitivamente aprovado pelas entidades competentes.
3 - É aplicável à publicidade e à promoção destes direitos o disposto no artigo 31.º
CAPÍTULO II
Do direito obrigacional de habitação turística
Artigo 34.º
Direitos obrigacionais de habitação turística
1 - Os direitos de habitação de unidades de alojamento ou apartamentos com duração igual ou superior a dois anos, que tenham carácter meramente obrigacional, qualquer que seja a denominação que lhes seja atribuída, só podem ser vendidos ou promovidos depois de os respectivos contratos terem sido aprovados pela Direcção-Geral do Turismo, depois de prestada a caução prevista no artigo 35.º 2 - Para este efeito, só podem ser aprovados contratos que respeitarem a unidades de alojamento ou apartamentos integrados em qualquer dos empreendimentos turísticos referidos no n.º 2 do artigo 1.º, já em funcionamento, e que satisfaçam os requisitos estabelecidos neste diploma.
3 - O período de duração dos referidos direitos não poderá, em caso algum, ser superior ao prazo do contrato que confere à entidade promotora a exploração do empreendimento turístico a que respeitam, se não for o seu proprietário.
4 - O pedido de aprovação do contrato deverá ser apresentado na Direcção-Geral do Turismo e instruído, pelo menos, com os seguintes elementos:
a) Documento escrito pelo qual a entidade promotora estabelece a existência dos referidos direitos, do qual constarão, pelo menos, os elementos previstos nos n.os 1 e 3 do artigo 4.º e no n.º 1 do artigo 5.º;
b) Contrato de cessão de exploração do empreendimento, se for caso disso;
c) Fotocópia do alvará de abertura do empreendimento;
d) Documento passado pela entidade que irá prestar a caução prevista no artigo 35.º, manifestando a sua disponibilidade para tal;
e) Modelo do título a entregar ao comprador, representativo do direito vendido;
f) Indicação do número de contratos a celebrar e respectivo valor.
5 - Do título do direito constarão obrigatoriamente, pelo menos, os elementos referidos no n.º 2 do artigo 8.º, em conformidade com o estabelecido no documento a que se refere a alínea a) do número anterior, e ainda a menção expressa e inequívoca de que ele não confere ao seu possuidor o direito de propriedade ou outro direito real, quer sobre a unidade de alojamento ou apartamento cuja utilização permite, quer sobre o empreendimento onde aqueles se integram.
6 - É aplicável a estes direitos, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 4, 5 e 6 do artigo 1.º, nos n.os 2 e 3 do artigo 2.º, nos n.os 2 e 3 do artigo 3.º, no n.º 2 do artigo 4.º, no n.º 3 do artigo 5.º, no n.º 2 do artigo 6.º e nos artigos 11.º a 17.º e 21.º
Artigo 35.º
Caução
1 - Para além da observância dos requisitos previstos no artigo anterior, a empresa vendedora daqueles direitos deverá ainda prestar a caução destinada a garantir o cumprimento das obrigações emergentes dos contratos aprovados.2 - O montante da caução será igual a um terço do valor dos direitos a vender, não podendo o seu valor inicial ser inferior a 10000 contos.
3 - É aplicável a esta caução o regime estabelecido no artigo 22.º, com as necessárias adaptações.
Artigo 36.º
Nomeação judicial de administrador
1 - Quando a entidade responsável pelo funcionamento do empreendimento se ausentar, sem deixar quem legalmente a represente, ou deixar de assegurar o seu funcionamento de forma normal, os titulares dos direitos obrigacionais de habitação turística podem requerer, com esse fundamento, ao tribunal da comarca da situação do empreendimento a nomeação de um administrador judicial, destinado a assegurar o seu funcionamento e conservação.2 - Para efeitos do estabelecido no número anterior, considera-se que a entidade responsável pelo empreendimento deixou de assegurar o seu funcionamento de forma normal se deixar caducar a caução prevista no n.º 1 do artigo anterior.
3 - É aplicável ao administrador judicial previsto no n.º 1 deste artigo e à sua nomeação o disposto no artigo 29.º, com as necessárias adaptações.
Artigo 37.º
Menções obrigatórias
1 - Em todos e quaisquer contratos e documentos respeitantes aos direitos referidos no artigo 34.º é obrigatória a menção de que tal direito não confere ao seu titular o direito de propriedade ou outro direito real, quer sobre a unidade de alojamento ou apartamento cuja utilização permite, quer sobre o empreendimento onde aqueles se integram.2 - Igual menção deve ser obrigatoriamente feita em qualquer forma de publicidade ou promoção relativa aos mesmos direitos.
Artigo 38.º
Anulabilidade
1 - Sem prejuízo da aplicação das normas legais sobre a nulidade e a anulabilidade dos negócios jurídicos, os contratos respeitantes à venda de direitos obrigacionais de habitação turística poderão ser anulados com fundamento em algumas das seguintes causas:a) Não terem sido aprovados pela Direcção-Geral do Turismo;
b) O facto de não constarem dos respectivos títulos os elementos e a menção referidos no n.º 5 do artigo 34.º 2 - É aplicável nestes casos o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 32.º, com as necessárias adaptações.
3 - A anulação dos contratos com fundamento no disposto no n.º 1 deste artigo só pode ser arguida pelos compradores e desde que não tenham sido legalizados ou o seu titular não tenha exercido o seu direito.
CAPÍTULO III
Das infracções e sua sanção
Artigo 39.º
Contra-ordenações
1 - Constituem contra-ordenações:a) A fixação de quaisquer limitações ou obrigações para os titulares dos direitos de habitação periódica em infracção ao estabelecido no n.º 3 do artigo 5.º;
b) A falta de conservação e limpeza das unidades de alojamento e dos apartamentos objecto do direito de habitação periódica em infracção ao disposto no n.º 1 do artigo 15.º;
c) A falta de depósito do título de actualização do valor da caução em infracção ao disposto no n.º 6 do artigo 22.º;
d) A falta de apresentação do documento comprovativo de que a caução se encontra em vigor, em infracção ao disposto no n.º 7 do artigo 22.º;
e) A falta de organização das contas em infracção ao disposto no n.º 1 do artigo 22.º;
f) A falta de envio das contas em infracção ao disposto no n.º 2 do artigo 22.º;
g) A celebração de contratos-promessa de compra e venda de direitos reais de habitação periódica em infracção ao disposto no artigo 30.º;
h) A infracção ao disposto no artigo 31.º e no n.º 1 do artigo 37.º;
i) A realização de publicidade ou promoção em infracção ao disposto no artigo 33.º e no n.º 2 do artigo 37.º;
j) A venda ou promoção de direitos obrigacionais de habituação turística em infracção ao disposto no n.º 1 do artigo 34.º 2 - As contra-ordenações previstas no número anterior são puníveis com coimas:
a) De 20000$00 a 100000$00, nas hipóteses previstas nas alíneas a), b) e f);
b) De 50000$00 a 150000$00, nas hipóteses previstas nas alíneas h) e i);
c) De 100000$00 a 200000$00, nas hipóteses previstas nas alíneas c), d), e), g) e j).
Artigo 40.º
Punibilidade da negligência e da tentativa
Nos casos previstos no n.º 1 do artigo anterior, a negligência e a tentativa são sempre puníveis.
Artigo 41.º
Sanções acessórias
Às contra-ordenações previstas no n.º 1 do artigo 39.º poderão, nos termos da lei geral, ser aplicadas as seguintes sanções acessórias:a) Apreensão de todo o material utilizado, nas hipóteses previstas nas alíneas h), i) e j) do mesmo número;
b) A interdição da actividade por período até dois anos, nas hipóteses previstas nas alíneas a), c), e), g) e j) do mesmo número.
Artigo 42.º
Competência
1 - A aplicação das coimas e respectivas sanções acessórias é da competência do director-geral do Turismo.2 - Compete à Direcção-Geral do Turismo a organização e instrução dos processos relativos às contra-ordenações previstas neste diploma.
CAPÍTULO IV
Disposições transitórias e finais
Artigo 43.º
Terminologia
Em todas as disposições legais respeitantes a direitos reais de habitação periódica, designadamente de registo predial:a) As palavras «parcelas habitacionais» são substituídas por «unidades de alojamento» ou «apartamentos», consoante o tipo a que o direito real de habitação periódica respeitar;
b) As palavras «imóvel» ou «conjunto imobiliário» são substituídas pelas palavras «empreendimento turístico».
Artigo 44.º
Aplicação no tempo aos direitos reais de habitação periódica
1 - O presente diploma aplica-se aos direitos de habitação periódica constituída ao abrigo do disposto no Decreto-Lei 355/81, de 31 de Dezembro, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei 368/83, de 4 de Outubro, ressalvando-se, no entanto, os efeitos já produzidos.
2 - Os certificados prediais emitidos ao abrigo dos diplomas referidos no número anterior mantêm-se válidos para todos os efeitos.
Artigo 45.º
Aplicação no tempo aos direitos obrigacionais
1 - O disposto no presente diploma aplica-se à promoção e venda dos direitos referidos no artigo 34.º, ainda que o seu lançamento seja anterior à sua entrada em vigor, sem prejuízo dos efeitos já produzidos pelos factos que o presente diploma se destina a regular.
2 - As empresas interessadas na promoção e venda desses direitos deverão regularizar a respectiva situação, de acordo com o estabelecido neste diploma, no prazo máximo de doze meses contados da sua entrada em vigor.
Artigo 46.º
Aplicação nas regiões autónomas
As competências cometidas pelo presente diploma à Direcção-Geral do Turismo serão exercidas nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira pelos respectivos órgãos de governo próprio.
Artigo 47.º
Direito revogado
É revogado o Decreto-Lei 355/81, de 31 de Dezembro, com excepção do artigo 15.ºArtigo 48.º
Entrada em vigor
O presente diploma entra em vigor 30 dias após a sua publicação.Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 16 de Fevereiro de 1989. - Aníbal António Cavaco Silva - Joaquim Fernando Nogueira - Joaquim Martins Ferreira do Amaral.
Promulgado em 4 de Abril de 1989.
Publique-se.O Presidente da República, MÁRIO SOARES.
Referendado em 7 de Abril de 1989.
O Primeiro-Ministro, Aníbal António Cavaco Silva.
