Regulamento 374/2017

Regulamento de Execução Programada de Planos Territoriais do Município de Faro

Rogério Bacalhau Coelho, Presidente da Câmara Municipal de Faro, torna público que o projeto de regulamento referido em título, foi aprovado em reunião de Câmara realizada no dia 13/12/2016.

Assim, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 101.º do Código de Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei 4/2015, de 7 de janeiro, submete-se o presente projeto de regulamento a consulta pública, para recolha de sugestões, por um prazo de trinta dias, contados a partir da data da presente publicação.

Para constar e legais efeitos se lavrou o presente edital e outros de igual teor, os quais vão ser afixados nos lugares públicos do estilo.

22 de dezembro de 2016. - O Presidente da Câmara Municipal, Rogério Bacalhau Coelho.

Projeto de Regulamento de Execução Programada de Planos Territoriais do Município de Faro

Nota justificativa

Volvidos 17 anos desde a entrada em vigor do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei 380/99, de 22 de setembro, com as sucessivas alterações que lhe foram sendo introduzidas, e pese embora os procedimentos para a elaboração, alteração ou revisão dos planos municipais de ordenamento do território tenham atingido alguma maturidade, a execução destes planos está longe de ter alcançado resultados satisfatórios.

Acresce que, as mudanças de paradigma conferidas pela nova Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo, aprovada pela Lei 31/2014, de 30 de maio, e a consequente revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, decorrente do cumprimento do artigo 81.º da referida lei, que resultou na publicação do Decreto-Lei 80/2015, de 14 de maio, que revogou o Decreto-Lei 380/99, de 22 de setembro, trazem consigo um novo fôlego resultante de uma reforma estruturante nas políticas de gestão do território.

Importa assim definir as condições necessárias para que a execução dos planos territoriais se concretize e, nesse âmbito, é fundamental regulamentar o procedimento de delimitação de unidades de execução, a aplicação da perequação e dos fundos de compensação a criar no concelho de Faro.

Nos termos do n.º 2 do artigo 148.º do Decreto-Lei 80/2015, de 14 de maio, as unidades de execução devem ser delimitadas de forma a assegurar um desenvolvimento urbano harmonioso e a justa repartição de benefícios e encargos pelos proprietários abrangidos.

As alíneas a) a c) do n.º 1 do artigo 152.º do mesmo diploma preveem a possibilidade de ser associado um fundo de compensação a cada unidade de execução com os seguintes objetivos: liquidar as compensações devidas pelos particulares e respetivos adicionais; cobrar e depositar em instituição bancária as quantias liquidadas; e liquidar e pagar as compensações devidas a terceiros.

Nos termos e de acordo com o disposto no artigo 176.º do Decreto-Lei 80/2015, de 14 de maio, os planos territoriais garantem a justa repartição dos benefícios e encargos e a redistribuição das mais-valias fundiárias entre os diversos proprietários, a concretizar nas unidades de execução, devendo prever mecanismos diretos ou indiretos de perequação.

No que diz respeito à ponderação dos custos e benefícios das medidas projetadas importa, desde logo, sublinhar que a regulamentação que se pretende concretizar decorre expressamente do mencionado Decreto-Lei 80/2015, de 14 de maio, sendo por isso necessária e imprescindível à boa execução dos planos territoriais, o que contribui para uma melhor e mais eficaz prossecução do interesse público.

Com efeito, as normas propostas no presente Regulamento se, por um lado, concretizam procedimentos já previstos na legislação aplicável, que não implicam quaisquer novos custos ou encargos para os particulares, por outro, e no que respeita à aplicação da perequação e dos fundos de compensação, garantem a justa repartição dos benefícios e encargos, bem como a redistribuição das mais-valias fundiárias entre os diversos proprietários, a concretizar nas unidades de execução.

Os mecanismos de perequação propostos devem ser utilizados de forma conjugada para garantir a melhor repartição dos benefícios que resultam dos planos, assim como dos encargos necessários à respetiva execução.

A redistribuição de benefícios e encargos nos termos e condições preconizados teve ainda subjacente uma ponderação entre os interesses em presença - público e privado -, norteada pelos princípios gerais que regem a atuação da Administração Pública, designadamente, da legalidade, prossecução do interesse público e proteção dos direitos e interesses dos cidadãos, igualdade, proporcionalidade e participação, tendo como primordiais os seguintes objetivos: a garantia da igualdade de tratamento relativamente a benefícios e encargos decorrentes de plano territorial de âmbito municipal; a disponibilização de prédios ao Município para a construção ou ampliação de infraestruturas, de equipamentos coletivos e de espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva; a supressão de terrenos expectantes e da especulação imobiliária; a correção dos desequilíbrios do mercado urbanístico; a realização das infraestruturas urbanísticas e de equipamentos coletivos previstos.

Neste contexto, e de dando corpo a estas disposições legais do atual regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial, foi elaborado o presente projeto de Regulamento Municipal, o qual vem assegurar um desenvolvimento urbano mais justo, mais equilibrado e mais qualificado.

Tratando-se de um instrumento regulamentar com eficácia externa, a competência para aprovação do presente Regulamento pertence à Assembleia Municipal, conforme o fixado na alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º da Lei 75/2013, de 12 de setembro, sendo competência da Câmara Municipal elaborar e submeter à aprovação daquele órgão deliberativo o projeto de regulamento nos termos da alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º do mesmo diploma.

CAPÍTULO I

Disposições gerais

Artigo 1.º

Lei habilitante

O Regulamento de Execução Programada de Planos Territoriais do Município de Faro é elaborado ao abrigo do disposto no Decreto-Lei 80/2015, de 14 de maio, que aprovou o atual Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, adiante designado por RJIGT, resultante do desenvolvimento da Lei de Bases da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo, aprovada pela Lei 31/2014, de 30 de maio, bem como, no uso do poder regulamentar conferido às autarquias pelo artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa e nos termos da alínea k), do n.º 1, do artigo 33.º e, ainda, da alínea g), do n.º 1, do artigo 25.º do Anexo I da Lei 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação em vigor.

Artigo 2.º

Âmbito de aplicação

1 - O presente Regulamento estabelece as regras de execução e indemnização, bem como o regime económico-financeiro das unidades de execução integradas nos planos territoriais, quando estes remetam a sua concretização para regulamento municipal ou forem omissos quanto a esta matéria.

2 - O presente Regulamento aplica-se, com as devidas adaptações, aos planos territoriais em vigor no concelho de Faro.

Artigo 3.º

Definições

1 - Para efeitos do presente Regulamento, aplicam-se as definições constantes do RJIGT, bem como os conceitos técnicos fixados pelo Decreto Regulamentar 9/2009, de 29 de maio, e ainda, as definições e conceitos previstos nos planos em vigor.

2 - Para efeitos do presente Regulamento, entende-se por:

a) «Área de cedência abstrata (ACA)», área de cedência para o domínio municipal, a atribuir a cada proprietário, resultante do produto da Área de cedência média (ACM) pela Edificabilidade Abstrata (EdA);

b) «Área de cedência efetiva (ACE)», área de cedência decorrente do cumprimento das prescrições estabelecidas no plano ou do projeto da unidade de execução;

c) «Área de cedência média (ACM)», área determinada pelo quociente entre a área total de cedência para o domínio municipal e a área total de construção atribuída pelo plano territorial. Corresponde a uma obrigação abstrata de cedência;

d) «Custos de urbanização (CUr)», correspondem a todos os custos previstos nos planos com infraestruturas urbanísticas, equipamentos, espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva;

e) «Direito concreto de construção (DCC)», corresponde à edificabilidade específica de cada parcela ou lote, expressa em metros quadrados (m2) e resultante da licença ou comunicação prévia em sede de controlo prévio de operações urbanísticas, em conformidade com os índices e parâmetros urbanísticos estabelecidos no plano;

f) «Edificabilidade abstrata (EdA)», a atribuir a cada proprietário, é expressa em m2 de área de construção e corresponde ao produto da edificabilidade média do plano pela área total de terreno detida inicialmente por cada proprietário;

g) «Edificabilidade média do plano (EMP)», é determinada pelo quociente entre a área total de construção e a área de intervenção do plano. Corresponde a um direito abstrato de construção.

CAPÍTULO II

Execução sistemática

Artigo 4.º

Sistemas de execução

1 - Sem prejuízo das demais disposições constantes do RJIGT, os planos municipais são executados através dos sistemas de iniciativa dos interessados, de cooperação e de imposição administrativa.

2 - A execução dos planos através dos sistemas referidos no número anterior desenvolve-se no âmbito de unidades de execução, delimitadas pela Câmara Municipal, por iniciativa própria ou a requerimento dos proprietários interessados.

3 - Os planos podem ainda, ser executados fora de sistemas de execução nos termos previstos no RJIGT.

Artigo 5.º

Delimitação de unidades de execução

1 - A delimitação de unidades de execução é um ato administrativo que compete à Câmara Municipal, nos termos do RJIGT, cujo procedimento obedece, subsidiariamente, ao disposto no Código do Procedimento Administrativo.

2 - O ato de delimitação de uma unidade de execução deve ser fundamentado, nomeadamente no referente à determinação do sistema e instrumentos de execução e à efetivação de mecanismos de repartição de benefícios e encargos, de modo a demonstrar o cumprimento dos objetivos constantes do n.º 2 do artigo 148.º do RJIGT.

3 - O ato de delimitação de uma unidade de execução deve, ainda, ser precedido de um período de discussão pública quando a área abrangida pela unidade de execução não estiver incluída em plano de urbanização ou plano de pormenor, nos termos do n.º 4 do artigo 148.º do RJIGT.

4 - O ato de delimitação de uma unidade de execução deve ser publicitado nos termos do artigo 56.º do Anexo I da Lei 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação em vigor, e ainda notificado aos proprietários dos prédios abrangidos nos termos do Código do Procedimento Administrativo.

Artigo 6.º

Instrução do procedimento de delimitação de unidades de execução

1 - O procedimento de delimitação de unidades de execução é instruído com os seguintes elementos:

a) Planta cadastral dos limites físicos da área a sujeitar a intervenção urbanística, identificando claramente os limites da intervenção e os prédios abrangidos;

b) Listagem com identificação dos prédios abrangidos e respetivos proprietários;

c) Cópia da certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitida pela conservatória do registo predial, bem como da caderneta predial, atualizadas e referentes a cada um dos prédios abrangidos pela unidade de execução;

d) Extrato das plantas do plano territorial aplicável, com a identificação da localização da unidade de execução a delimitar;

e) Caso a unidade de execução não seja abrangida por plano de pormenor, deve ser entregue solução urbanística base, composta por peças escritas e desenhadas, com pormenor adequado ao conhecimento da ocupação proposta para a unidade de execução e sua articulação com a envolvente e preexistências;

f) Documento contendo fundamentação clara de que a área da unidade de execução cumpre os objetivos previstos no n.º 2 do artigo 148.º do RJIGT;

g) Documento com a previsão do sistema e dos instrumentos de execução a aplicar e das regras básicas para envolvimento de agentes;

h) Proposta de contrato de urbanização.

2 - O pedido de delimitação de unidade de execução, quando da iniciativa dos proprietários interessados, inicia-se com a apresentação de requerimento dirigido ao Presidente da Câmara Municipal, conforme modelo que consta do anexo I ao presente Regulamento, o qual pode ser subscrito por representante legal dos proprietários interessados, devidamente identificado e mandatado para o efeito.

Artigo 7.º

Tramitação do procedimento de delimitação de unidades de execução por iniciativa dos proprietários interessados

1 - A verificação da instrução do procedimento compete ao responsável pela direção do procedimento, nos termos do artigo 55.º do Código do Procedimento Administrativo.

2 - Havendo necessidade de corrigir ou completar o pedido, o responsável pela direção do procedimento concede aos proprietários o prazo de 10 dias para o efeito, sob pena de rejeição liminar do pedido.

3 - Após o saneamento é apreciado o pedido e respetiva fundamentação e, quando sujeito a discussão pública nos termos do n.º 3 do artigo 5.º, o procedimento obedece ao previsto no artigo 89.º do RJIGT, com as devidas adaptações, devendo ainda ser elaborado um relatório de ponderação para decisão final.

Artigo 8.º

Contrato de urbanização

1 - O pedido de delimitação da unidade de execução deve ser acompanhado de contrato de urbanização que defina os direitos e as obrigações das partes intervenientes, nos termos do RJIGT.

2 - O contrato de urbanização deve definir, designadamente, o seguinte:

a) A participação de cada proprietário/promotor de acordo com o valor do respetivo prédio, nos termos previsto no artigo 10.º, ou de acordo com o valor do capital a investir ou da obra a realizar;

b) Os custos dos projetos, bem como das obras de urbanização e demais encargos necessários à concretização da operação urbanística, devidamente contabilizados e assumidos como investimento e forma de repartição entre os intervenientes;

c) O faseamento da obra;

d) A listagem dos lotes e frações autónomas produzidos na operação urbanística e a sua distribuição pelos proprietários/promotores, de acordo com a proporção dos respetivos investimentos;

e) As áreas a ceder por cada proprietário/promotor para o domínio municipal, público ou privado;

f) Respetivo regime de pagamento e sistema de atualização de custos;

g) Expressão do acordo quanto à afetação de lotes e ou frações dos proprietários e descrições da forma de compensação utilizada quando não for possível uma afetação aos proprietários na exata proporção da participação de cada um, de acordo com o previsto na alínea a);

h) A transferência para as outras entidades interessadas dos direitos de comercialização dos prédios ou dos fogos e de obtenção dos respetivos proventos, bem como a aquisição do direito de propriedade ou de superfície, caso se aplique.

3 - Do contrato de urbanização deve fazer parte integrante uma tabela de reparcelamento, quando aplicável, conforme modelo que constitui o anexo II ao presente Regulamento.

Artigo 9.º

Cadastro

1 - Compete aos proprietários garantir que a identificação dos prédios integrados no plano territorial, designadamente, quanto à área e demais dados, corresponde à realidade física e material dos mesmos, e encontra-se em harmonia com a respetiva inscrição da matriz e descrição predial.

2 - Caso exista diferença entre a área real do prédio e a área inscrita na matriz e/ou descrita na Conservatória do Registo Predial, devem os proprietários proceder à respetiva atualização e harmonização, salvo nas situações em que tal seja legalmente dispensado.

Artigo 10.º

Cálculo do valor dos terrenos

1 - Quando o mecanismo de perequação adotado tiver por referência a valorização dos terrenos, o valor médio inicial dos terrenos é calculado através duma avaliação efetuada pela Câmara Municipal ou pelo conjunto dos proprietários abrangidos, através de perito avaliador constante da lista oficial de peritos, previamente à aplicação do instrumento de execução adotado.

2 - Caso os proprietários não cheguem a um entendimento sobre o valor médio a atribuir aos terrenos, será o mesmo determinado pela Câmara Municipal nos termos aplicáveis aos procedimentos de expropriação por utilidade pública.

3 - O resultado da avaliação efetuada deve ser publicitado nos termos do artigo 56.º do Anexo I da Lei 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação em vigor.

Artigo 11.º

Procedimento da operação de reparcelamento

1 - A operação de reparcelamento é um dos instrumentos de execução dos planos territoriais previstos no RJIGT e pode ser promovida pela Câmara Municipal, por iniciativa própria ou a requerimento dos proprietários interessados.

2 - Para os efeitos previstos no artigo 166.º do RJIGT, a operação de reparcelamento da iniciativa dos proprietários deve ser submetida e instruída com base nos modelos que constituem o anexo III ao presente Regulamento, sendo-lhe aplicáveis as disposições legais e regulamentares relativas às operações de loteamento.

3 - Para os efeitos previstos no artigo 167.º do RJIGT, a operação de reparcelamento da iniciativa da Câmara Municipal inicia-se com a aprovação da delimitação da unidade de execução, sendo-lhe aplicáveis as disposições legais e regulamentares relativas às operações de loteamento de iniciativa municipal.

CAPÍTULO III

Fundo de compensação

Artigo 12.º

Fundo de compensação

1 - Cada unidade de execução deve estar associada a um fundo de compensação, a constituir pela Câmara Municipal para efeitos da administração dos mecanismos de perequação.

2 - O fundo de compensação tem os seguintes objetivos:

a) O planeamento operacional do recebimento e pagamento das compensações devidas;

b) Liquidar as compensações devidas pelos particulares e respetivos adicionais;

c) Cobrar e depositar em instituição bancária as quantias liquidadas;

d) Liquidar e pagar as compensações devidas a terceiros;

e) Discriminar as parcelas edificáveis ou os lotes cedidos por proprietários para efeitos de afetação ao domínio privado municipal;

f) Adquirir ou permutar prédios ou parte de prédios que correspondem a edificabilidade abstrata não concretizada ou a área de cedência em excesso, tal como definido na unidade de execução;

g) Proceder ao pagamento das indemnizações devidas por expropriações por utilidade pública.

3 - Para operacionalização da gestão do fundo de compensação, nos termos do número anterior, a Câmara Municipal deve determinar a abertura de uma conta bancária específica.

4 - O fundo de compensação é extinto após a aprovação do relatório final de gestão.

Artigo 13.º

Participação dos interessados

1 - A participação dos interessados na gestão do fundo de compensação concretiza-se através da criação de uma comissão de gestão.

2 - Para efeitos do disposto no presente artigo, consideram-se interessados:

a) Os proprietários, individualmente ou representados por associação de proprietários, ou pessoas coletivas com legitimidade para o efeito, abrangidos pela unidade de execução;

b) Outras entidades interessadas no desenvolvimento da unidade de execução, devidamente credenciadas nos termos gerais de direito.

Artigo 14.º

Comissão de gestão

1 - A comissão de gestão é composta por cinco elementos, sendo três deles designados pela Câmara Municipal, e os restantes designados pelos interessados referidos no n.º 2 do artigo anterior.

2 - A comissão de gestão é presidida por um dos três elementos designados pela Câmara Municipal, e nomeado para esse efeito pela mesma entidade.

3 - Os membros da comissão de gestão podem ser substituídos a todo o tempo, por decisão da Câmara Municipal, ou quando ocorra uma das seguintes situações:

a) Transferência da propriedade de terrenos de que sejam titulares, sendo substituídos pelos novos proprietários;

b) Atribuição de competências que se demonstrem incompatíveis com o exercício de funções na comissão de gestão;

c) Renúncia.

4 - A comissão de gestão extingue-se quando terminada a intervenção urbanística na, ou nas unidades de execução a que o fundo se encontra associado, ou com a extinção do fundo de compensação.

Artigo 15.º

Gestão do fundo de compensação

1 - O fundo de compensação é gerido pela Câmara Municipal com a participação dos interessados através da comissão de gestão, nos seguintes termos:

a) Compete à Câmara Municipal:

i) Proceder ao planeamento operacional e administrativo do fundo de compensação, no que respeita ao recebimento e ao pagamento das compensações devidas;

ii) Liquidar as compensações devidas pelos particulares e respetivos adicionais;

iii) Cobrar e depositar em instituição bancária as quantias liquidadas;

iv) Liquidar e pagar as compensações devidas a terceiros;

v) Discriminar as parcelas edificáveis ou os lotes cedidos por proprietários para efeitos de afetação ao domínio privado municipal;

vi) Adquirir ou permutar prédios ou parte de prédios que correspondem a edificabilidade abstrata não concretizada ou a área de cedência em excesso, tal como definido na unidade de execução;

vii) Proceder ao pagamento das indemnizações devidas por expropriações por utilidade pública;

viii) Aprovar o relatório final de gestão.

b) Compete à comissão de gestão:

i) Elaborar o programa de execução e financiamento da unidade de execução;

ii) Gerir administrativamente todos os recebimentos e pagamentos relativos ao fundo de compensação;

iii) Elaborar relatórios semestrais sobre os movimentos efetuados na conta bancária associada ao fundo de compensação;

iv) Promover a divulgação dos relatórios, pelas vias habituais;

v) Prestar todas as informações e esclarecimentos solicitados pela Câmara Municipal ou pelos interessados que participam no fundo de compensação;

vi) Elaborar o relatório final de gestão.

2 - Ao presidente da comissão de gestão compete:

a) Representar a comissão de gestão perante a Câmara Municipal e perante os interessados referidos no n.º 2 do artigo 13.º;

b) Fornecer ao serviço competente da Câmara Municipal em matéria de administração e finanças, o respetivo programa de execução e financiamento, o qual deve conter o valor dos bens e dos investimentos devidamente discriminados;

c) Dar cumprimento às orientações e diretivas emanadas da Câmara Municipal, com vista ao prosseguimento dos objetivos do fundo de compensação;

d) Convocar as reuniões da comissão de gestão, por sua iniciativa, com a periodicidade que se mostre mais adequada, ou a pedido de qualquer um dos restantes elementos, com uma antecedência mínima de cinco dias úteis;

e) Incluir na ordem de trabalhos as matérias para deliberação, por sua própria iniciativa ou a pedido de qualquer um dos restantes elementos, neste último caso desde que apresentados com um mínimo de cinco dias úteis de antecedência;

f) Dirigir as reuniões da comissão de gestão ou, na impossibilidade de o fazer, designar outro membro para esse efeito;

g) Dar início às reuniões logo que esteja presente a maioria dos elementos da comissão de gestão;

h) Autorizar a presença e participação, nas reuniões, de elementos estranhos à comissão de gestão, os quais podem emitir opinião ou parecer desde que devidamente autorizados, sem direito a voto;

i) Coordenar a elaboração e a validação das atas das reuniões;

j) Exercer o direito de voto de qualidade, em caso de empate na votação;

k) Zelar pela regularidade das deliberações tomadas pela comissão de gestão;

l) Informar o Presidente da Câmara Municipal das irregularidades que venha a tomar conhecimento no decorrer do exercício das suas funções;

m) Promover todos os procedimentos que se mostrem necessários à boa gestão do fundo de compensação.

Artigo 16.º

Administração da conta bancária associada ao fundo de compensação

1 - A administração da conta bancária associada ao fundo de compensação, referida no n.º 3 do artigo 12.º, é assegurada pela comissão de gestão.

2 - A movimentação da conta bancária efetua-se com a assinatura conjunta de dois dos membros da comissão de gestão, sendo uma delas a do presidente da comissão, e deve ser precedida de informação a emitir pela comissão e assinada por todos os elementos que a compõem, dando conhecimento ao Presidente da Câmara Municipal da quantia a movimentar e do fim a que se destina.

3 - A conta bancária associada ao fundo de compensação é encerrada após a aprovação do relatório final de gestão.

CAPÍTULO IV

Perequação

Artigo 17.º

Mecanismos de perequação

1 - Nos termos e de acordo com o disposto no RJIGT, na execução dos planos territoriais podem ser utilizados, de forma conjunta, os seguintes mecanismos de perequação:

a) Edificabilidade média do plano (EMP);

b) Área de cedência média (ACM);

c) Repartição dos custos de urbanização (RCU).

2 - Podem ainda ser utilizados outros mecanismos, desde que devidamente definidos e concretizados em sede do plano territorial, nos termos da legislação aplicável.

Artigo 18.º

Perequação de benefícios

Nos casos em que os mecanismos adotados correspondam à edificabilidade média do plano, a perequação dos benefícios atribuídos a cada proprietário será feita nos seguintes termos:

a) Quando o direito concreto de construção (DCC) for superior à sua edificabilidade abstrata (EdA), o ato de emissão do título de controlo prévio da operação urbanística será precedido de uma compensação para o fundo de compensação a que se refere o artigo 12.º, por parte do proprietário, a efetuar:

i) Em espécie, de acordo com o disposto no artigo 21.º;

ii) Em numerário, de acordo com o artigo 22.º

b) Quando o direito concreto de construção (DCC) for inferior à edificabilidade abstrata (EdA), o proprietário/promotor será compensado, através do fundo de compensação a que refere o artigo 12.º, previamente ao ato de emissão do título de controlo prévio da operação urbanística, pelas seguintes formas alternativas ou complementares:

i) Aquisição, pelo Município, por permuta ou compra, da parte do terreno menos edificável, o qual será integrado no fundo de compensação;

ii) Transmissão de uma área correspondente à edificabilidade em defeito, que exista no fundo de compensação;

iii) Compensação em numerário, nos termos do artigo 22.º;

iv) Desconto nas taxas que o proprietário tenha que suportar, nos termos do artigo 23.º, caso não seja possível a compensação em numerário nos termos do ponto anterior.

Artigo 19.º

Perequação de encargos

1 - Nos casos em que os mecanismos adotados correspondam à área de cedência média ou à repartição dos custos de urbanização, a perequação dos encargos atribuídos a cada proprietário será feita nos seguintes termos:

a) Quando a área de cedência efetiva (ACE) for inferior à área de cedência abstrata (ACA), o ato de emissão do título de controlo prévio da operação urbanística será precedido de uma compensação para o fundo de compensação a que se refere o artigo 12.º, por parte do proprietário, a efetuar:

i) Em espécie, de acordo com o disposto no artigo 21.º;

ii) Em numerário, de acordo com o artigo 22.º

b) Quando a área de cedência efetiva (ACE) for superior à área de cedência abstrata (ACA), a compensação ao proprietário é prestada através do fundo de compensação a que se refere o artigo 12.º, em momento prévio ao ato de emissão do título de controlo prévio da operação urbanística, pelas seguintes formas alternativas ou complementares:

i) Aquisição, pelo Município, por permuta ou compra, da área em excesso;

ii) Compensação em numerário, nos termos do artigo 22.º;

iii) Desconto nas taxas que o proprietário tenha que suportar, nos termos do artigo 23.º, caso não seja possível a compensação em numerário nos termos do ponto anterior.

2 - A repartição de custos de urbanização (RCU), quando aplicável, será determinada de acordo com o disposto no artigo 183.º do RJIGT.

3 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a determinação dos custos de urbanização a atribuir a cada proprietário será, preferencialmente, efetuada em função do direito concreto de construção (DCC), determinado pelo plano territorial ou, na ausência deste, pela solução de ocupação definida pela respetiva unidade de execução.

4 - Para efeitos da fixação dos encargos referentes à repartição de custos de urbanização (RCU), podem ser considerados os custos da construção dos equipamentos, das obras de infraestruturas gerais e locais, e das obras de urbanização, incluindo os custos dos respetivos projetos, devendo os demais encargos necessários à concretização das operações urbanísticas serem contabilizados e assumidos como investimentos.

5 - O pagamento dos custos de urbanização pode concretizar-se, para constituição do fundo:

a) Em espécie, por acordo com os proprietários interessados, mediante a cedência ao Município, livre de ónus ou encargos, de lotes ou parcelas com capacidade aedificandi de valor equivalente;

b) Em numerário, por acordo com os proprietários interessados, ou cada um de per si.

Artigo 20.º

Modalidades de compensação

1 - A compensação deve ser paga em espécie ou em numerário.

2 - Não serão efetuadas quaisquer compensações por parte do fundo de compensação e/ou da Câmara Municipal, se o proprietário/promotor se encontrar em situação de incumprimento perante o Município por dívidas ou obrigações.

Artigo 21.º

Compensação em espécie

1 - A compensação em espécie é concretizada mediante a cedência ao Município, livre de ónus ou encargos, de lotes ou parcelas a integrar o domínio privado municipal, podendo ainda corresponder a intervenções no território que sejam do interesse do Município.

2 - A compensação em espécie deve ser, preferencialmente, realizada na área da unidade de execução a que se refere a aplicação do fundo de compensação definido no Capítulo III do presente Regulamento ou, em caso de impossibilidade, na área do plano territorial.

3 - A avaliação dos prédios obedece ao procedimento previsto no artigo 10.º, n.os 1 e 2.

4 - A compensação em espécie tem valor igual ao da compensação em numerário, calculada de acordo com o disposto no artigo seguinte.

5 - Quando o valor do objeto que concretiza a compensação a que refere o n.º 1 não for equivalente ao resultado do cálculo referido no número anterior, a diferença será paga da seguinte forma:

a) Se o saldo for favorável ao fundo de compensação, será pago em espécie ou em numerário pelo interessado;

b) Se o saldo for favorável ao interessado, o mesmo ser-lhe-á entregue em espécie ou em numerário pelo fundo de compensação.

Artigo 22.º

Compensação em numerário

1 - O cálculo do valor da compensação em numerário é efetuado de acordo com as seguintes fórmulas:

a) VB = (EdA - DCC) x Vmc x K

onde:

VB - Valor dos benefícios decorrentes do plano territorial, e/ou da solução urbana transposta para a unidade de execução, ou concretizada na operação urbanística;

EdA - Edificabilidade abstrata, resultante do produto da edificabilidade média do plano pela área total de terreno detida inicialmente por cada proprietário;

DCC - Direito concreto de construção, resultante da licença ou comunicação prévia de controlo prévio das operações urbanísticas, em conformidade com os índices e parâmetros urbanísticos estabelecidos no plano, ou na unidade de execução;

Vmc - Valor médio de construção, fixado anualmente sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, por portaria do Ministro de Estado e das Finanças, nos termos do artigo 62.º, n.º 1, alínea d) do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei 287/2003, de 12 de novembro;

K - Variável, quando não determinada pelo plano territorial aplicável à área de referência para a perequação, em função das categorias operativas e funcionais do solo definidas no PDM de Faro para a referida área, conforme a seguir descrito:

i) Espaços naturais e culturais - 0,15;

ii) Espaços agrícolas - 0,15;

iii) Espaço urbano estruturante IA - cidade de Faro - 0,25;

iv) Espaço urbano estruturante IB - Montenegro/Gambelas - 0,22;

v) Espaço urbano estruturante II - Estoi, Santa Bárbara de Nexe, Conceição, Patacão e Bordeira - 0,20;

vi) Espaços urbanos históricos - 0,25;

vii) Espaços urbanos não estruturantes - 0,18;

viii) Espaços urbanizáveis de expansão IA - cidade de Faro - 0,22;

ix) Espaços urbanizáveis de expansão IB - Montenegro/Gambelas - 0,20;

x) Espaços urbanizáveis de expansão II - Estoi, Santa Bárbara de Nexe, Conceição, Patacão e Bordeira - 0,18;

xi) Espaços urbanizáveis a reestruturar - 0,15;

xii) Espaços urbanizáveis para fins específicos - 0,15;

xiii) Espaços de indústrias extrativas - 0,15;

xiv) Espaços de equipamentos - 0,15;

xv) Espaços - canais - 0,15.

b) VE = (ACE - ACA) x VT + (- RCU)

onde:

VE - Valor dos encargos decorrentes do plano territorial, e/ou da solução urbana transposta para a unidade de execução ou concretizada na operação de reparcelamento;

ACE - Área de cedência efetiva, decorrente do cumprimento das prescrições estabelecidas no plano, ou do projeto da unidade de execução;

ACA - Área de cedência abstrata, resultante do produto da área de cedência média (ACM) pela edificabilidade abstrata (EdA);

VT - Valor, por metro quadrado, do terreno a estabelecer para a área de intervenção de cada plano territorial ou unidade de execução, conforme artigo 10.º;

RCU - Repartição dos custos de urbanização, conforme disposto no artigo 19.º, quando aplicável.

2 - Quando VB ou VE, resultantes da aplicação das fórmulas constantes no número anterior, forem:

a) Negativos, os mesmos correspondem ao montante devido pelo interessado ao fundo de compensação e/ou ao Município, a título de compensação;

b) Positivos, os mesmos correspondem ao montante da compensação devida pelo fundo de compensação e/ou pelo Município, ao interessado.

Artigo 23.º

Desconto nas taxas

1 - Nas situações referidas na alínea b) do n.º 2 do artigo anterior, quando o proprietário tenha direito a desconto nas taxas a suportar, o mesmo será calculado de acordo com as seguintes fórmulas:

a) DesCE = VB -VAEd

onde:

DesCE - desconto compensatório da edificabilidade;

VB - valor dos benefícios apurado nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 22.º;

VAEd - Valor da área edificável resultante da aplicação dos pontos i) e ii) da alínea b) do artigo 18.º

b) DesCC = VE-VAE

onde:

DesCC - Desconto compensatório da cedência;

VE - Valor dos encargos apurado nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 22.º;

VAE - Valor da área em excesso adquirida pelo Município, nos termos do ponto i) da alínea b) do n.º 1 do artigo 19.º

2 - Nas situações em que ocorra desconto nas taxas, o valor correspondente ao desconto deve ser imputado ao fundo de compensação.

CAPÍTULO V

Disposições finais

Artigo 24.º

Delegação de competências

A Câmara Municipal pode delegar no Presidente da Câmara, com faculdade de subdelegação nos Vereadores, as competências que lhe estão conferidas no presente Regulamento.

Artigo 25.º

Dúvidas e omissões

Os casos omissos e as dúvidas suscitadas na interpretação e aplicação do presente Regulamento, que não possam ser resolvidas pelo recurso aos critérios legais de interpretação e integração de lacunas, são resolvidos por deliberação da Câmara Municipal.

Artigo 26.º

Entrada em vigor

O presente Regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação nos termos do artigo 139.º do Código do Procedimento Administrativo.

ANEXO I

(ver documento original)

ANEXO II

Tabela de reparcelamento

(conforme n.º 3 do artigo 8.º)

(ver documento original)

ANEXO III

(ver documento original)

310574286