A Lei 60/2007, de 4 de Setembro, que entra em vigor no dia 3 de Março de 2008, procede a uma significativa alteração do Decreto-Lei 555/99, de 16 de Dezembro, o qual estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação.
Às alterações introduzidas não pode ficar alheio o poder conferido aos municípios para regulamentar as matérias aí previstas, designadamente o regime das compensações que continua a encontrar a sua norma habilitante no n.º 4 do artigo 44.º daquele diploma legal.
Torna-se, assim, necessária a introdução de alterações ao Regulamento Municipal de Compensação em vigor, aprovado pela Assembleia Municipal de Cascais, em 2 de Dezembro de 2003, ajustando-o aos novos conceitos e regras urbanísticas vertidos na Lei 60/2007, de 4 de Setembro.
A experiência de cerca de 3 anos de aplicação do Regulamento Municipal de Compensação em vigor no Município de Cascais veio demonstrar a necessidade de alguns ajustamentos, que apenas a prática pode revelar, e que se pretende melhor assegurem critérios de equidade, maior eficácia no âmbito da gestão e planeamento territoriais, contribuindo para o desenvolvimento que se deseja sustentável para o Município de Cascais.
A compensação em numerário ou em espécie, que a Lei 60/2007, de 4 de Setembro, prevê, mereceu no regulamento agora revisto um tratamento diferenciado, dando-se prevalência à compensação em espécie. Essa prevalência mantém-se, já que a experiência da aplicação de tais normas tem vindo a demonstrar que a entrega de terrenos tem proporcionado ao Município uma bolsa de terrenos, prédios ou outros bens imobiliários, dotando-o de meios patrimoniais que melhor contribuam para atender às necessidades e iniciativas municipais.
O desaparecimento da figura da autorização administrativa, dando lugar à comunicação prévia, e, nalguns casos, retrocedendo para a figura do licenciamento, justificam só por si as alterações que agora são introduzidas no Regulamento Municipal de Compensação em vigor no Município de Cascais.
O presente regulamento foi submetido a apreciação pública nos termos do artigo 118.º do Código do Procedimento Administrativo, para recolha de sugestões, durante o prazo de 30 dias e aprovado na reunião da Câmara Municipal de 10 de Março de 2008 e sessão da Assembleia Municipal de 7 de Abril de 2008.
Artigo 1.º
Lei habilitante
As compensações urbanísticas regem-se pelo presente Regulamento, de ora em diante identificado por RMC, elaborado ao abrigo do disposto no n.º 4 do artigo 44.º do Decreto-Lei 555/99, de 16 de Dezembro, alterado pela Lei 60/2007, de 4 de Setembro, no uso da competência regulamentar conferida pelo artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa e do poder conferido pela alínea a) do n.º 2 do artigo 53.º e da alínea a) do n.º 6 do artigo 64.º, ambas da Lei 169/99, de 18 de Setembro, alterada pela Lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro.
Artigo 2.º
Âmbito
O RMC aplica-se a todas as operações urbanísticas sobre as quais impenda a obrigação de pagamento de uma compensação.
Artigo 3.º
Compensação
1 - Há lugar a compensação, sempre que na operação urbanística proposta se verifique que:
a) O prédio a lotear esteja servido de infra-estruturas;
b) No prédio a lotear não se justifique a localização de qualquer equipamento ou espaço verde público;
c) No prédio a lotear os espaços verdes e de utilização colectiva, as infra-estruturas viárias e equipamentos sejam de natureza privada e constituam partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos.
2 - A compensação é igualmente devida nas obras de edificação:
a) Quando a operação contemple a criação de áreas de circulação viária e pedonal, espaços verdes e equipamentos de uso privativo e se contenha nos pedidos de licenciamento ou comunicação prévia previstos nas alíneas c), d) e e) do n.º 2 do artigo 4.º e alíneas c), d), e) e f) do n.º 1 do artigo 6.º, ambos do RJUE;
b) Nas operações previstas nas alíneas d) e e) do n.º 1 do artigo 6.º do RJUE, e em área não abrangida por operação de loteamento;
c) Nas operações urbanísticas com impacte relevante;
d) Nas obras com impacto semelhante a uma operação de loteamento, conforme previsto na parte final do n.º 5 do artigo 57.º do RJUE.
3 - Há ainda lugar a compensação sempre que se mostre urbanisticamente inadequada a realização das cedências impostas.
Artigo 4.º
Operações urbanísticas com impacte relevante
São operações urbanísticas com impacte relevante para efeitos do RMC, aquelas que preencham qualquer um dos seguintes requisitos:
a) Possuam área de construção contabilizável para efeitos de índice de construção igual ou superior a 1.000 m2;
b) Disponham de três ou mais fogos;
c) Provoquem ou envolvam uma sobrecarga dos níveis de serviço nas infra-estruturas ou ambiente, nomeadamente vias de acesso, tráfego, parqueamento, ruído ou outras.
Artigo 5.º
Obras com impacto semelhante a uma operação de loteamento
São obras com impacto semelhante a uma operação de loteamento as que possuam as características enunciadas no artigo anterior, bem como toda e qualquer construção que, isolada ou conjuntamente:
a) Possua mais de uma caixa de escadas de acesso comum a fracções ou unidades independentes e disponha de três ou mais fracções ou unidades de utilização, com excepção das destinadas a estacionamento automóvel;
b) Envolvam uma sobrecarga dos níveis de serviço nas infra-estruturas e/ou ambiente, nomeadamente vias de acesso, tráfego, parqueamento, ruído e enquadramento paisagístico;
c) Estejam funcionalmente ligados ao nível de subsolo ou por elementos estruturais ou de acesso, embora se apresentem como edificações autónomas acima do nível do terreno.
Artigo 6.º
Modalidades de compensação
1 - A compensação devida ao Município é paga em espécie ou em numerário.
2 - A compensação é paga em espécie, através da entrega de prédios urbanos ou suas fracções, prédio rústicos, lotes ou edificações.
3 - A Câmara Municipal pode determinar o pagamento da compensação em numerário, por sua iniciativa ou a pedido do interessado, quando excepcionais razões de carácter urbanístico o aconselhem.
4 - Quando a compensação em espécie for inferior a 350m2, pode a Câmara Municipal determinar que seja substituída por compensação em numerário de valor correspondente.
Artigo 7.º
Compensação em espécie
1 - A compensação em espécie é preferencialmente realizada na área da operação urbanística, através de prédios urbanos ou suas fracções, prédios rústicos, lotes ou edificações, e não é integrada no domínio municipal.
2 - A compensação em espécie tem valor igual ao da compensação em numerário.
3 - Sempre que se verifique existir saldo entre o valor calculado para a compensação em numerário e o valor dessa compensação a entregar em espécie, o mesmo é pago da seguinte forma:
a) Se o saldo for favorável ao Município de Cascais, o mesmo é pago em numerário pelo interessado;
b) Se o saldo for favorável ao interessado, o mesmo é-lhe entregue em numerário ou em espécie, nos termos de deliberação camarária.
Artigo 8.º
Compensação em numerário
1 - A compensação em numerário é igual ao valor da área que deveria ser cedida, de acordo com os parâmetros de cedência aplicáveis, em função do tipo de ocupação gerado pela operação urbanística e da classificação de ordenamento existente no Regulamento do Plano Director Municipal que se lhe adeqúe por força do uso dominante e do índice de construção, considerando-se o valor por metro quadrado da área de terreno na zona.
2 - A compensação em numerário é liquidada em conformidade com os valores unitários estabelecidos no Quadro I anexo ao presente Regulamento e do qual faz parte integrante, de acordo com o tipo de ocupação apurado nos moldes previstos no número anterior e o local em que se situa a operação urbanística, referenciado à unidade operativa de planeamento e gestão (UOPG) em que se insere.
3 - A liquidação processa-se de acordo com a seguinte fórmula:
C = Af x P
Onde:
C - valor final da compensação.
Af - área em falta relativamente à que devia ser cedida, de acordo com os parâmetros de cedências estabelecidos no Regulamento do Plano Director Municipal e nas demais normas legais e regulamentares.
P - preço por metro quadrado de terreno na zona.
Artigo 9.º
Valor da compensação de zonas verdes quando existam áreas verdes no interior do lote
Sempre que existam áreas verdes com terreno permeável no interior dos lotes, a compensação a prestar é calculada da seguinte forma:
a) Quando A1 é menor que Av:
Cv = (P x A2) + (P x 0,2) x A1
b) Quando A1 é maior ou igual a Av:
Cv = (P x 0,2) x Av
Onde:
Av - área a compensar de acordo com os parâmetros de cedência estabelecidos no Regulamento do Plano Director Municipal e nas demais normas legais e regulamentares.
A1 - área verde no interior do lote.
A2 - Av - A1.
P - preço por metro quadrado de terreno na zona.
Cv - valor da compensação relativa a zonas verdes.
Artigo 10.º
Regime especial dos loteamentos incluídos em áreas urbanas de génese ilegal
1 - Às compensações devidas no âmbito dos loteamentos incluídos em Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI) aplica-se o disposto no presente artigo.
2 - As pessoas singulares, proprietárias ou comproprietárias, podem, desde que o requeiram, beneficiar de uma redução de 20% nas compensações devidas.
3 - A redução prevista no número anterior pode ser especialmente reduzida para 60%, desde que:
a) No agregado familiar existam pessoas portadoras de comprovada deficiência;
b) O agregado familiar residente comporte mais de dois filhos a cargo e cujo rendimento bruto per capita não exceda um salário mínimo nacional.
4 - O pedido de redução especial deve ser acompanhado da respectiva nota de liquidação de IRS e de uma declaração, sob compromisso de honra, na qual seja declarado o seguinte:
a) Que se encontra nas condições supra referidas;
b) Que, caso lhe seja concedida qualquer redução, se compromete a não alienar o prédio em causa durante um período de cinco anos, sob pena de restituição integral do montante correspondente às reduções que tenha beneficiado.
5 - O incumprimento e as falsas declarações de qualquer das condicionantes referidas nos números anteriores determinam a obrigação de devolver à Câmara Municipal o montante correspondente à redução.
6 - Nos casos em que seja devida compensação em numerário, a Câmara Municipal pode autorizar o pagamento, no acto de licenciamento ou da legalização da construção, na proporção dos parâmetros urbanísticos de cada lote, sem prejuízo da obrigação de pagamento, no acto da emissão do alvará de loteamento, relativamente a todos os lotes cujas construções já tenham sido licenciadas.
Artigo 11.º
Tramitação
1 - A compensação devida ao Município deve ser indicada no pedido de licenciamento ou na apresentação da comunicação prévia da operação urbanística.
2 - Nas operações urbanísticas sujeitas a licenciamento a compensação é fixada pela Câmara Municipal com o deferimento do pedido, sendo a mesma paga no acto da emissão do alvará, do mesmo se fazendo constar tal compensação ou que a mesma não é devida.
3 - A compensação pode ser sujeita a actualização, quando haja lugar ao deferimento do pedido de prorrogação para a emissão do alvará.
4 - No caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia, a Câmara Municipal fixa a compensação antes de decorrido o prazo previsto no artigo 36.º do RJUE.
5 - Para efeitos de emissão do alvará, deve o interessado exibir, quando se trate de compensação em espécie, fotocópia da escritura, ou, quando se trate de compensação em numerário, o recibo de pagamento.
6 - O pagamento da compensação devida, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia, antecede obrigatoriamente a realização da mesma.
7 - Quando a compensação for realizada em espécie e se não possa concretizar antes da emissão do alvará de loteamento, ou do pagamento das taxas devidas pela comunicação prévia, deve o interessado prestar caução por garantia bancária à primeira interpelação emitida por entidade bancária de primeira linha, depósito, hipoteca ou seguro caução.
Artigo 12.º
Isenções
Podem ser isentas do pagamento de compensação as operações urbanísticas promovidas pelo Estado, seus institutos e organismos autónomos personalizados, relativas a equipamentos e infra-estruturas destinados à instalação de serviços públicos ou afectos ao uso directo e imediato do público, mediante deliberação fundamentada da Câmara Municipal e da Assembleia Municipal.
Artigo 13.º
Delegação de competências
A Câmara Municipal pode delegar no Presidente da Câmara e este subdelegar nos Vereadores as competências que lhe estão conferidas no presente Regulamento.
Artigo 14.º
Regime Transitório
Mantêm-se em vigor os Regulamentos de Compensação aplicáveis às operações urbanísticas que não fiquem abrangidas pelas alterações introduzidas pela Lei 60/2007, de 4 de Setembro.
Artigo 15.º
Entrada em vigor
O presente Regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.
25 de Agosto de 2008. - O Presidente da Câmara, António d'Orey Capucho.
Regulamento municipal de compensação
QUADRO I
(ver documento original)
