Torna-se público que ao abrigo do disposto no n.º1 do artigo 79.º do Decreto-Lei 380/99, de 22 de Setembro de 1999, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 310/03, de 10 de Dezembro e alterado pelo Decreto-Lei 316/07, de 19 de Setembro, na reunião da Assembleia Municipal realizada no dia catorze de Janeiro do ano de dois mil e oito foi aprovado o Plano de Urbanização da UP3 de Hotelaria Tradicional - Alvor e a alteração do artigo 61.º do Regulamento do Plano Director Municipal.
Nos termos do n.º 4, alínea d), do artigo 148.º, do Decreto-Lei 380/99, de 22 de Setembro de 1999, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 310/03, de 10 de Dezembro e alterado pelo Decreto-Lei 316/07, de 19 de Setembro, publica-se em anexo, a deliberação municipal que aprovou o Plano de Urbanização da UP3 de Hotelaria Tradicional - Alvor, incluindo o Regulamento, a planta de Zonamento e a planta de Condicionantes.
16 de Janeiro de 2008. - O Presidente da Câmara, Manuel António da Luz.
(ver documento original)
Capítulo I
Disposições Gerais
Artigo 1º
Objectivos e Âmbito Territorial
1 - O Plano de Urbanização da UOPG3 - Unidade Operativa de Planeamento e Gestão de Hotelaria Tradicional, adiante designado por UOPG3, tem como objectivo definir os parâmetros para o desenvolvimento urbano, arquitectónico e paisagístico da zona em causa evidenciando, simultaneamente, os aspectos que se mostram fundamentais à viabilidade das expectativas criadas para a sua urbanização.
2 - O Plano da UOPG3 foi elaborado em conformidade com o Decreto-Lei 380/99 de 22 de Setembro e com a nova redacção dada pelo Decreto lei 310/2003 de 10 de Dezembro, abrangendo a área delimitada nas plantas anexas ao presente Regulamento.
Artigo 2º
Conteúdo Documental
1 - O Plano de Urbanização é constituído por:
Regulamento;
Planta de Zonamento (esc.1/2000);
Planta de Condicionantes (esc.1/2000);
2 - O Plano de Urbanização é acompanhado por:
Relatório;
Programa de Execução e Plano de Financiamento;
Extracto do Regulamento, da Planta de Ordenamento e da Planta de Condicionantes do PDM de Portimão;
Carta Ecológica
Planta de Enquadramento (esc. 1/2000);
Planta da Situação Existente (esc.1/2000);
Planta de Divisão Cadastral (esc. 1/2000);
Plantas de identificação do traçado de infra-estruturas viárias, abastecimento de águas, saneamento, energia eléctrica;
Relatório Ambiental
Mapa de Ruído
Artigo 3º
Natureza Jurídica e Força Vinculativa
1 - O Plano da UOPG3 reveste a natureza de Regulamento Administrativo, sendo as respectivas disposições de cumprimento obrigatório quer para as intervenções da iniciativa da Administração Central e Local, quer para as promoções de iniciativa privada ou cooperativa;
2 - A elaboração, apreciação e aprovação de qualquer programa ou projecto, bem como o licenciamento de qualquer loteamento, obra ou acção que implique a ocupação, uso ou transformação do solo com carácter definitivo ou precário, regem-se pelo disposto no presente Regulamento, sem prejuízo do estabelecido na lei geral ou especial.
3 - O licenciamento de qualquer operação de loteamento, obra ou acção em violação do Plano da UOPG3, constitui ilegalidade grave, conforme o disposto no Decreto-lei 380/99 de 22 de Setembro e nova redacção dada pelo Decreto lei 310/2003 de 10 de Dezembro.
4 - Constitui contra-ordenação, punível com coima, a realização de obras e a utilização de edificações ou do solo, em violação do Plano da UOPG3, nos termos do Decreto-Lei 380/99 de 22 de Setembro e nova redacção dada pelo Decreto lei 310/2003 de 10 de Dezembro.
5 - Em toda a área abrangida pelo Plano da UOPG3 serão observadas as disposições referentes a servidões administrativas e restrições de utilidade pública constantes da legislação em vigor e do presente Regulamento, nomeadamente as assinaladas na Planta Síntese de Condicionantes.
Artigo 4º
Enquadramento no PDM de Portimão
O presente Regulamento é elaborado de acordo com os artigos 57º e 61º do Regulamento do Plano Director Municipal de Portimão e com a Planta de Ordenamento do mesmo Plano.
Artigo 5º
Definições e Conceitos
Área de intervenção - área objecto do Plano de Urbanização definida em Planta de Enquadramento.
Solos urbanizados - são caracterizados pelo seu elevado nível de infra-estruturação e concentração de edificações, onde o solo se destina predominantemente à construção.
Áreas/solos cuja urbanização seja possível programar - são aqueles que poderão vir a adquirir as características dos espaços urbanos e geralmente são designados por áreas de expansão.
Espaços naturais - são os que privilegiam a protecção dos recursos naturais e a salvaguarda dos valores paisagísticos.
Espaços canais - são os que correspondem a corredores activados por infra-estruturas e que têm efeito de barreira física dos espaços que os marginam.
Densidade populacional (D) - valor numérico expresso pela relação entre a população prevista e a área urbanizável.
Área total de implantação (ATI) - é o somatório das áreas resultantes da projecção horizontal de todos os edifícios residenciais e não residenciais, delimitada pelo perímetro dos pisos mais salientes, excluindo varandas e platibandas.
Área total de impermeabilização (AI) - área total de implantação mais a área resultante dos solos pavimentados com materiais impermeáveis ou que propiciem o mesmo efeito, designadamente para arruamentos, estacionamentos, equipamentos desportivos e outros, logradouros, etc.
Área total de construção (ATC) - valor numérico expresso em m2, resultante do somatório das áreas brutas de todos os pavimentos, acima e abaixo do solo, medida pelo extradorso das paredes exteriores, com a exclusão de: sótãos não habitáveis, garagens quando localizadas em cave ou em qualquer tipo de piso semi-enterrado, áreas técnicas e de galerias exteriores públicas, arruamentos e outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação.
Coeficiente de afectação do solo (CAS) - quociente entre a área total de implantação e a área urbanizável (ATI/AUR).
Coeficiente de impermeabilização do solo (CIS) - quociente entre a área total de impermeabilização e a área urbanizável (AI/AUR).
Coeficiente de ocupação do solo (COS) - quociente entre a área total de construção e a área urbanizável (AT/AUR).
Cércea - dimensão vertical da construção medida a partir do ponto de cota média do terreno marginal no alinhamento da fachada, até à linha superior do beirado, platibanda ou guarda do terraço incluindo andares recuados, mas excluindo acessórios: chaminés, casa de máquinas de ascensores, depósitos de água, etc.
Parcela - unidade cadastral não resultante de operação de loteamento.
Quarto de hotel - unidade de alojamento constituído no mínimo por casa de banho e quarto com duas camas.
Capítulo II
Usos do Espaço
Artigo 6º
Designação e Utilização
De acordo com a Planta de Ordenamento do PDM de Portimão, o território abrangido pelos limites do Plano da UOPG3 constitui, conforme os artigos 57º e 61º do Regulamento do Plano Director Municipal de Portimão, uma zona parcialmente urbanizável destinada à implementação de hotelaria tradicional de qualidade.
Capítulo III
Condicionantes
Secção 1
Recursos Naturais
Artigo 7º
Protecção às Linhas de Água
1 - As Linhas de Água assinaladas na Planta de Condicionantes constituem linhas de drenagem natural das águas pluviais pelo que o seu desimpedimento é obrigatório.
2 - É definida uma faixa de protecção de 10 metros às Linhas de Água, em conformidade com o n.º 4 do artigo 11º da lei 54/2005, de 15 de Novembro.
3 - Qualquer intervenção nas faixas de protecção às Linhas de Água deverá ser sujeita a apreciação e eventual emissão de título de utilização de recursos hídricos, pela CCDR/ARH do Algarve, nos termos da lei 58/2005 de 29 de Dezembro e do Dec. lei 226-A/2007 de 31 de Maio.
Artigo 8º
Faixa de Protecção das Arribas e Falésias
1 - A Zona de Protecção às Arribas e Falésias constitui uma área afecta ao regime da Reserva Ecológica Nacional pelo que está condicionada ao disposto no Dec.-Lei 93/90 de 19 de Março com as alterações que lhe foram introduzidas pelo Dec.-Lei 213/92 de 12 de Outubro.
2 - As faixas de protecção às arribas, assinaladas na Planta Síntese de Condicionantes, compreendem:
a) Faixa de risco máximo para terra, medida a partir do bordo superior da arriba, para terra;
b) Faixa de protecção para terra, considerada para além da faixa referida na alínea anterior;
c) Faixa de risco máximo para o mar, medida a partir da crista da arriba e definida em função da altura da arriba (h);
Artigo 9º
Plano de Ordenamento da Orla Costeira Burgau-Vilamoura
A área abrangida pelo POOC Burgau-Vilamoura fica sujeita às disposições estabelecidas pela Resolução de Conselho de Ministros n.º 33/99 de 27 de Abril.
Artigo 10º
Domínio Público Marítimo
1 - O Domínio Público Marítimo corresponde a uma faixa de 50 metros de largura, ao longo da costa marítima, medida a partir da linha de máxima preia-mar de águas vivas equinociais na direcção do interior do território.
2 - As áreas abrangidas pelo Domínio Público Marítimo (DPM), constituído pelo leito e margem das águas do mar estão sujeitas ao disposto na lei 58/2005 de 29 de Dezembro e Decreto lei 226-A/2007 de 31 de Maio.
Secção 2
Infra-estruturas Rodoviárias
Artigo 11º
Faixas de Protecção à Rede Viária Principal
1 - De acordo com o estabelecido no artigo 28º do regulamento do PDM, é definida uma faixa de protecção às vias que constituem a Rede Viária Principal (V3) e que abrange 20 metros para cada um dos lados do seu eixo.
2 - Não sendo um espaço edificável, dentro das Faixas de Protecção e a partir do contra-lancil dos passeios que ladeiam as duas vias, é possível a construção de elementos definidores do limite da propriedade.
3 - Ao longo das Faixas de Protecção, é aconselhável a arborização por forma a configurar estas áreas como espaços de circulação adequadas ao tráfego pedonal.
Secção 3
Infra-estruturas Básicas
Artigo 12º
Protecção ao Sistema de Abastecimento de Água
1 - É interdita a construção ao longo de uma faixa de 2,5 metros, medida para cada um dos lados do traçado das condutas de adução ou adução-distribuição de água.
2 - É interdita a construção ao longo de uma faixa de 1,5 metros, medida para cada um dos lados do traçado das condutas distribuidoras de água.
3 - Em todas as operações deverá ser atendido o disposto nos artigos 17º, 18º e 19º do Regulamento do Plano Director Municipal de Portimão.
Artigo 13º
Protecção à Rede de Esgotos
1 - É interdita a construção numa faixa adjacente, com a largura de 3,00 metros para cada lado, a contar da directriz, dos emissários ou rede de esgotos, salvo quando estas se encontram instaladas em áreas urbanas consolidadas, onde poderão ser mantidos os alinhamentos das construções existentes.
2 - É interdita a plantação de árvores, dos espaços urbanos e urbanizáveis, numa faixa adjacente com a largura de 5,00 metros para cada lado, a contar da directriz dos colectores.
3 - Em todas as operações deverá ser atendido o disposto no artigo 20º do Regulamento do Plano Director Municipal de Portimão.
Artigo 14º
Protecção das Linhas Eléctricas
1 - Os condicionamentos a respeitar relativamente às linhas eléctricas são os constantes no Decreto Regulamentar 1/92 de 18 de Fevereiro.
2 - As linhas aéreas eléctricas existentes serão abatidas e substituídas por cablagem enterrada que integrará a vala de distribuição.
Secção 4
Outras Condicionantes
Artigo 15º
Zonas Verdes Existentes a Preservar
1 - Constituem zonas verdes existentes a preservar as áreas urbanizáveis, não edificáveis, arborizadas cuja natureza vegetal obriga, pelo seu interesse ambiental à protecção e manutenção.
2 - As espécies florestais que constituem estas zonas, deverão ser preservadas e quando necessário substituídas por unidades da mesma espécie ou outras da flora local.
3 - Estas zonas terão uma manutenção que será de total responsabilidade dos proprietários, devendo ser privilegiadas as intervenções com objectivo de reforçar a componente florestal e vegetal dessas áreas garantindo a sua melhor integração nos espaços hoteleiros.
Artigo 16º
Servidão ao Aeródromo Municipal da Penina
A área abrangida pelos limites do Plano de Urbanização da UOPG3 encontra-se abrangida pela Servidão ao Aeródromo Municipal da Penina, de acordo com o exposto no PDM de Portimão, nomeadamente, na sua Carta de Condicionantes e artigo 30º do seu Regulamento encontrando-se também sujeita a parecer da ANA.
Capítulo IV
Zonas Hoteleiras
Artigo 17º
Definição
As Zonas Hoteleiras, num total de 3, são áreas, exclusivamente, afectas às unidades hoteleiras a desenvolver e são delimitadas de acordo com a Planta de Zonamento.
Artigo 18º
Constituição das Zonas Hoteleiras
1 - As Zonas Hoteleiras são constituídas por espaços edificáveis destinados à implantação das unidades hoteleiras e por espaços não edificáveis destinados à estruturação de áreas de apoio, de recreio, de lazer e de enquadramento a essas unidades.
2 - As Zonas Hoteleiras são ainda complementadas pelas áreas não urbanizáveis que compõem a porção de território afecto ao regime do POOC - Burgau/Vilamoura igualmente destinadas à estruturação de áreas de apoio, de recreio, de lazer e de enquadramento das unidades.
Capítulo V
Classes de Espaço
Secção 1
Espaços Para a Implantação de Hotelaria Tradicional
Artigo 19º
Definição
Os Espaços para a Implantação de Hotelaria Tradicional são espaços urbanizáveis e edificáveis destinados, exclusivamente, à ocupação hoteleira e são identificados pela designação de H1,H2 e H3.
Artigo 20º
Espaço Para a Implantação de Hotelaria Tradicional - H1
1 - O Espaço para a Implantação de Hotelaria Tradicional - H1, designado na Planta de Zonamento como H1 é delimitado de acordo com os limites definidos na mesma planta podendo nele ser implantada uma unidade hoteleira com a categoria de 5 estrelas e com as seguintes características:
Área máxima de construção: 11.979 m2
Área máxima de implantação: 4.792 m2
Cércea máxima: 3 pisos
Número máximo de quartos:171
2 - Os campos de ténis localizados em parte da parcela 120 estão implantados em área exterior à área do Plano sendo a sua exploração promovida em regime de exclusividade por uma unidade hoteleira existente que integra aquele equipamento.
Artigo 21º
Espaço Para a Implantação de Hotelaria Tradicional - H2
O Espaço Para a Implantação de Hotelaria Tradicional - H2, designado na Planta de Zonamento como H2 é delimitado de acordo com os limites definidos na mesma planta podendo nele ser implantada uma unidade hoteleira com a categoria de 5 estrelas e com as seguintes características:
Área máxima de construção: 10.542 m2
Área de máxima de implantação: 4.217 m2
Cércea máxima: 3 pisos
Número máximo de quartos: 150
Artigo 22º
Espaço Para a Implantação de Hotelaria tradicional- H3
O Espaço Para a Implantação de Hotelaria Tradicional - H3, designado na Planta de zonamento como H3 é delimitado de acordo com os limites definidos na mesma planta podendo nele ser implantada uma unidade hoteleira com a categoria de 5 estrelas e com as seguintes características:
Área máxima de construção: 6.229 m2
Área Máxima de implantação: 2.492 m2
Cércea máxima: 3 pisos
Número máxima de quartos: 90
Secção 2
Espaços Habitacionais
Artigo 23º
Definição
Os Espaços Habitacionais são, na sua generalidade, urbanizáveis ou urbanos e caracterizam-se pelo seu uso habitacional, podendo ser sujeitos a novas construções ou à ampliação das existentes desde que estas contribuam para qualificação/requalificação da porção de território onde se inserem.
Artigo 24º
Reconstruções e Novas Construções
Nos Espaços Habitacionais são permitidas novas construções para uso habitacional/residencial desde que garantam os seguintes aspectos fundamentais:
a) Tendente a obter o fecho de malha da área urbanizável com frente para a via V3, serão edificáveis as parcelas 16 e 17 fixando a planta de zonamento o polígno de implantação das novas habitações MP1 e MP2 respectivamente.
b) As novas construções não podem exceder 200m2 de implantação, 250m2 de área de construção nem a altura máxima de dois pisos.
c) As construções existentes nos Espaços Habitacionais podem ser reconstruídas ou ampliadas desde que respeitem o estabelecido no ponto anterior.
d) As construções possíveis de reposicionamento são assinaladas na Planta de Zonamento e não poderão exceder as características edificatórias originais (volumetria, área de implantação e área de construção).
e) As construções localizadas no interior ou confinantes com as parcelas contempladas pelas soluções hoteleiras, que por via da sua actual implantação condicionem o desenvolvimento da unidade, poderão vir a ser reposicionadas, mantendo o seu uso habitacional, devendo para o efeito ser apresentado um estudo de solução conjunta, sustentada pelo acordo entre as partes e desde que se promova, em sequência, a rectificação das inscrições e descrições alteradas.
f) As situações que podem vir a ser objecto do preconizado no âmbito do exposto no ponto anterior dizem respeito, exclusivamente:
i. à edificação existente na parcela n.º 37, implantada no interior da área afecta à unidade hoteleira H1, para a qual se configura o reposicionamento a Norte do espaço de implantação proposto para a unidade hoteleira.
ii. à edificação existente na parcela n.º 31, localizada entre as duas áreas hoteleiras H1 e H2, para a qual se configura o reposicionamento a Norte do espaço de implantação proposto para a unidade hoteleira H2.
iii. à edificação existente na parcela 3S, implantada entre duas áreas da unidade hoteleira H3, limitando a sua interligação funcional, e para a qual se sugere o estabelecimento de acordo entre proprietários sobre o reposicionamento de extremas.
iiii. À ruina existente na parcela 21, implantada entre as áreas das Unidades Hoteleiras H2 e H3, em conformidade com a proposta aprovada.
Artigo 25º
Ampliações e Alterações
1 - As construções existentes nos Espaços Habitacionais podem ser sujeitas a obras de recuperação, beneficiação e ampliação desde que não sejam ultrapassados os limites referidos no parágrafo b) do artigo anterior
2 - A totalidade dos prédios intervencionados no edificado ou alterados no seu contorno por via do traçado das redes de infra-estruturas terão obrigatoriamente de vir a refazer o teor das suas inscrições e descrições, nomeadamente no tocante a dimensões, confrontações e valor patrimonial.
Artigo 26º
Encargos com Infra-estruturação das áreas do plano
As novas edificações e as que venham a beneficiar de remodelação ou ampliação não comparticipam nos custos globais de infra-estruturação da zona (traçado viário, redes de distribuição, arranjos gerais de espaços exteriores) e em alterações que a nova infra-estrutura venha a suscitar em vedações e acessos aos seus prédios.
Secção 3
Espaços Naturais
Artigo 27º
Identificação
Os Espaços Naturais são os que privilegiam a protecção dos recursos naturais e a salvaguarda dos valores paisagísticos e incluem as arribas e falésias bem como, as respectivas faixas de protecção.
Artigo 28º
Arribas e Falésias (incluindo faixa de protecção)
1 - A zona de arribas e falésias incluindo as respectivas faixas de protecção constituem uma área afecta ao regime da Reserva Ecológica Nacional conforme descrito no artigo 8º deste Regulamento.
2 - Estas zonas deverão ser mantidas de forma a não alterar a estrutura biofísica e a ambiência paisagística prevista na legislação em vigor e, garantir a utilização pública.
3 - A execução, o tratamento e manutenção destas áreas deverá ser da responsabilidade dos proprietários, e subordinadas a um projecto previamente submetido às Entidades com jurisdição no território, tendo por base os princípios orientadores da intervenção contidos no Plano.
4 - A manutenção de qualquer prédio que venha a ser integrado no todo ou em parte numa Zona Hoteleira ficará a cargo dessa unidade.
5 - Poderão ser utilizadas estruturas estética e técnicamente bem projectadas, de natureza exclusivamente precária, que permitam o acesso à linha de costa, sem que seja alterado o equilíbrio biofísico e paisagístico.
6 - Deverá ser feita uma avaliação e definição dos caminhos e trilhos pedonais existentes por forma a que possam ser utilizados como acessos devidamente sinalizados e balizados e desde que mantenham a sua natureza permeável.
7 - A iluminação de caminhos que integram a circulação pedonal na frente das Arribas deverá ser executada por razões de protecção e segurança.
Artigo 29º
Espaços Verdes de Enquadramento
Os Espaços Verdes de Enquadramento são constituídos por áreas classificadas com essa designação pelo POOC - Burgau/Vilamoura estando, por isso, sujeitas às disposições da Resolução de Conselho de Ministros n.º 33/99 de 27 de Abril.
Secção 4
Espaços Verdes
Artigo 30º
Espaços Verdes de Apoio, Recreio e Lazer
1 - Os Espaços Verdes de Recreio e Lazer constituem áreas verdes de enquadramento das unidades hoteleiras ou das habitações existentes e o seu tratamento e manutenção deverá ficar a cargo dos respectivos proprietários e concessionários.
2 - Nos Espaços Verdes de Recreio e Lazer poderão ser construídas piscinas, campos de jogos ou outras estruturas de apoio à função hoteleira e residencial desde que não seja comprometido o seu carácter paisagístico e ambiental e sejam observadas as limitações impostas pelo POOC.
3 - As vedações metálicas ou outras existentes, definidoras do cadastro, deverão ser removidas admitindo-se a sua substituição por sebe viva com protecções ou reforços quer na nova partilha das unidades quer na limitação de zonas de utilização restritiva.
Secção 5
Espaços Canais
Artigo 31º
Identificação
Os Espaços Canais não admitem qualquer outro uso incompatível com aquele para que foram reservados, são considerados não edificáveis e são constituídos por:
a) vias de circulação automóvel e respectivas faixas de protecção;
b) trilhos e caminhos pedonais;
c) ciclovias;
Capítulo VI
Vias e Estacionamento
Artigo 32º
Rede Viária Principal
A rede viária principal é constituída pela via V3 - troço projectado entre as Rotundas Bolivar e de Alvor.
Artigo 33º
Rede Viária Secundária
A Rede Viária Secundária é constituída pelas restantes vias pavimentadas que, a partir da Via Principal V3 permitem o acesso às Zonas Hoteleiras e às habitações existentes.
Artigo 34º
Trilhos e Caminhos Pedonais
Constituem trilhos e caminhos pedonais, de utilização pública, enquanto parte da estrutura de lazer e enquanto meio de acesso particular às habitações existentes, os espaços identificados na Planta de Zonamento com a designação de Traçado Pedonal.
Artigo 35º
Faixa de Protecção à Rede Viária Principal
1 - Ao longo da via V3 é estabelecida uma faixa de protecção de 20 metros para cada lado a contar do eixo da via.
2 - Dentro da faixa de protecção os dois primeiros metros da propriedade contados a partir do contra-lancil serão classificados como zona de utilização pública. O recobrimento desta área, cuja execução e manutenção deverá ficar a cargo do município, será configurada de acordo com o praticado na envolvente.
3 - A área privada da propriedade, confinante com a referida no ponto anterior deverá ser dotada de um elemento separador em altura não superior a 1,2 m e cujo carácter não vinculativo da definição da propriedade desaconselha a utilização de alvenarias na sua edificação.
4 - Na área privada da propriedade será permitido, nos primeiros 3 metros após o elemento separador, a construção de espaços ajardinados que enquadrem o espaço envolvente às áreas construídas.
5 - Na restante área até ao limite de 20 metros contados a partir do eixo da via serão autorizadas pequenas construções de apoio aos edifícios - "armários" integrados em muros ou sebes para recepção de infra-estruturas, abrigos de contadores e receptáculos de correio. Para além deste tipo de edificações, são permitidos alguns tipos de construção como piscinas, pérgolas, barbecues.
Artigo 36º
Implantação e Pavimentação da Rede Viária
1 - Afim de se garantir a qualidade da implantação das intervenções urbanísticas, a construção da rede viária deverá evitar escavações e aterros em que os taludes adquiram declives iguais ou superiores a 30 %.
2 - Por forma a reduzir as áreas impermeabilizadas, prevê-se que o pavimento das vias no interior da unidade sejam construídos com calçada (grossa).
3 - A via principal de distribuição, no interior da Unidade, terá o perfil transversal tipo A/A, de 13,0 ML caracterizado por:
2 x 2,25 ML - passeio
1 x 8,00 ML - 2 faixas de circulação automóvel
4 - Os caminhos particulares de acesso às edificações existentes, que se desenvolvem a partir do extremo Sul do arruamento principal, terão o perfil tipo B/B, de 9,50 ML com a seguinte repartição:
1 x 2,00 ML - passeio
1 x 4,00 ML - faixa de rodagem (veículos ocasionais)
1 x 3,50 ML - passeio
5 - Os arruamentos a que se refere o ponto anterior são de trânsito reservado e para uso e acesso exclusivo às actuais habitações (parcelas 31, 35, 40 e 4S).
6 - A implantação da rede viária pressupõe com carácter vinculativo o traçado justaposto das demais redes de infra-estruturas sendo meramente indicativo o posicionamento proposto em planta para os seus órgãos e dispositivos.
Artigo 37º
Estacionamento Automóvel
1 - As áreas de estacionamento automóvel afectas às unidades hoteleiras devem respeitar os seguintes parâmetros:
a) 1 lugar de estacionamento por cada 2 camas.
b) 6 lugares de estacionamento para veículos de passageiros (autocarro de turismo) por cada Zona Hoteleira;
c) 60 % dos lugares de estacionamento de cada Zona Hoteleira devem ser integrados na construção.
2 - Os estacionamentos devem ser projectados de forma a integrarem-se paisagisticamente e pavimentados com material semi-permeável não betuminoso.
3 - Nos Espaços Habitacionais deverão ser contabilizados dois lugares de estacionamento por fogo, implantados no interior do prédio.
4 - Ao longo do arruamento principal, no seu segmento dirigido a Sul e no extremo do seu segmento dirigido a Nascente é definido um total de 22 lugares de estacionamento para utilização pública garantindo também o cumprimento da Portaria 1136 de 25 de Setembro de 2007.
CAPÍTULO VII
Nova estrutura Fundiária
Artigo 38º
Espaços Habitacionais
1 - A actual existência edificada deste sector, as novas 2 unidades cujas propostas de implantação se expressa na planta de zonamento e para as construções que venham a beneficiar de ampliação ou alteração, mantêm-se no essencial a base da sua inscrição e descrição como prédios da malha urbana, para o qual apenas se impõem uma actualização de áreas e confrontações, conforme Quadro Síntese e Planta de Zonamento.
2 - Os prédios que sejam afectados em área pelo traçado da infra-estruturação a realizar na zona, não comparteciparão no rateio de encargos, nem em reposições suscitadas por estes, nos termos do artigo25 do Regulamento e são de igual modo excluídos da perequação compensatória aplicável à solução hoteleira.
Artigo 39º
Espaços Hoteleiros
Os espaços hoteleiros descritos na Planta de Zonamento e Quadro Síntese têm desenvolvimento similar entre o arruamento de acesso norte e a linha de costa a sul e enquadram o seguinte conjunto de principais orientadores:
a) A execução da rede de infra-estruturas no seu novo traçado e as áreas de implantação das unidades hoteleiras passarão a definir títulos de propriedade rectificados face aos iniciais, onde a titularidade de parte do prédio absorvida a terceiros é compensada pela retribuição definida por perequação.
b) A capacidade edificável com interesse hoteleiro extensiva apenas a 5 proprietários, pode ser transmitida por negociação particular entre os interessados, por molde a cumprir o modelo quantitativo preconizado pela Câmara Municipal de Portimão, ou seja, a repartição de quartos por 3 unidades de acordo com o programa:
Hotel 1 - 171 quartos
Hotel 2 - 150 quartos
Hotel 3 - 90 quartos
c) Os custos globais da infra-estruturação da área do plano serão suportados directamente pelo segmento de hotelaria, na parte proporcional ao n.º de quartos fixado para cada uma das 3 unidades.
d) Os arranjos gerais das áreas exteriores, circuito de peões, tratamento do coberto vegetal, protecção e conservação das arribas, para a totalidade da área afecta a cada unidade, serão executados a expensas exclusivas desta, sendo o âmbito da intervenção e as tarefas de manutenção, as descritas em capítulo próprio do Plano.
e) Para cada uma das 3 unidades hoteleiras caracterizadas no plano é exigível a sua inscrição e descrição após a transmissão da capacidade construtiva a adquirir, retribuição dos valores determinados na perequação e comparticipação nos custos de infra-estruturação.
Capítulo VIII
Disposições Finais
Artigo 40º
Subunidade Operativas de Planeamento e Gestão
1 - Nos termos da alínea j) do artigo 88º do RJIGT são criadas para a área de intervenção do Plano de Urbanização da UOPG3, 2 Subunidades Operativas de Planeamento e Gestão identificadas na Planta de Zonamento proposta.
2 - A Subunidade 1 (S.U.1) localizada no segmento Poente e Norte da Área do Plano, integra na totalidade das áreas a infra-estruturar, a área afecta à unidade hoteleira nº1 (H!) e a mancha do segmento habitacional adjacente à via V3.
3 - A Subunidade 2 (S.U.2) constitui o complemento do espaço caracterizado no ponto anterior face ao todo da Unidade Operativa incorporando apenas as áreas adstritas às unidades hoteleiras 2 e 3 (H2 e H3 e a habitação confinante sujeita a reposicionamento.
4 - As Subunidades propostas irão constituir-se, dentro da programação fixada para o Plano, como unidades de execução autónomas.
Artigo 41º
Sistema de Perequação Compensatória
O Sistema de Perequação Compensatória elaborado conforme as disposições legais contidas no Decreto-Lei 380/99 de 22 de Setembro e com a nova redacção dada pelo Decreto lei 310/2003 de 10 de Dezembro, constitui-se como Elemento Anexo a este Regulamento e respeita o modelo designado por "Cooperação".
Artigo 42º
Prazo de Vigência, Revisão e Alteração
1 - O prazo de vigência máxima do Plano da UOPG3 é de 5 anos a contar da data da sua entrada em vigor, sem prejuízo do disposto nos nos 2 e 3 do presente artigo.
2 - Decorridos os 5 anos de vigência do Plano, o mesmo deverá ser sujeito a um processo de revisão, de acordo com o estabelecido no Decreto-Lei 380/99 de 22 de Setembro e com a nova redacção dada pelo Decreto lei 310/2003 de 10 de Dezembro.
3 - As disposições do Plano da UOPG3 podem ser objecto de alteração, sempre que a Câmara Municipal de Portimão assim o entenda como necessário, ao abrigo do Decreto-Lei 380/99 de 22 de Setembro e com a nova redacção dada pelo Decreto lei 310/2003 de 10 de Dezembro
Artigo 43º
Publicação
O Plano da UOPG3 entrará em vigor no dia seguinte à sua publicação no Diário da República.
ANEXO
Sistema de Perequação Compensatória
Critério de Aplicação e Cálculo
Caracterização da Unidade Operativa
1 - Índices aplicáveis e quantificação de valores da solução proposta
Os principais parâmetros em aplicação no desenvolvimento da solução urbanística proposta para a unidade, atendem às definições seguintes:
1.1 - Coeficientes Fixados em P.D.M.
4 - CAS (menor que) 0,15
5 - COS (menor que) 0,50
6 - CIS (menor que) 0,30
7 - Densidade Habitacional (menor que) 100 hab/ha
1.2 - Coeficientes aceites pela comissão de acompanhamento
Área média do quarto para Unidades Hoteleiras de 5 estrelas - 70 m2
Nº de Ocupantes/ Quarto - 1,5
1.3 Critérios e Índices Definidos pela C.M.Portimão
Edificação de 3 Unidades Hoteleiras de 5 estrelas com diferente capacidade de alojamento.
2 - Dotação global de 411 quartos (para o total da Unidade Operativa).
2 - A capacidade edificável com interesse hoteleiro extensiva a 5 proprietários, deverá ser concentrada por negociação particular em 3 deles, de maneira cumprir a seguinte repartição:
Hotel 1 - atribuível ao proprietário da Parcela 120 - 171 quartos
Hotel 2 - atribuível ao proprietário da Parcela 40 - 150 quartos
Hotel 3 - atribuível ao proprietário da Parcela 41 e 42 - 90 quartos
d) Os titulares contemplados na solução hoteleira, são os actuais proprietários das 3 maiores parcelas que constituem a Unidade Operativa, cujos prédios estão descritos e caracterizados no quadro síntese de áreas (Q1).
QUADRO N.º 1
Caracterização das áreas por parcela da matriz rústica
(ver documento original)
A área edificável máxima, acima do solo, é dada pelo total de:
411 quartos x 70m2/quarto = 28.750 m2
Cércea máxima de 3 Pisos acima do solo (R/chão + 2 pisos).
Tendente a obstar a um considerável e condicionante acréscimo das áreas de implantação das 3 unidades, admite-se pisos de diferente extensão, onde o piso 1 de cada unidade possa absorver até um máximo de 40 % da área total de construção.
Cada uma das Unidades Hoteleiras poderá desenvolver-se em mais de um corpo edificado, deste que a área unitária do corpo, não seja inferior a 12,5 % da área total de construção atribuída pelo Plano.
1.4 Áreas, índices e unitários aplicáveis
2 - Áreas trabalho tomadas a partir da actual divisão cadastral e levantamento:
Área Total da Unidade (valores do cadastro) (At) - 46,9201 ha
Área Urbanizável (por medição) - 15,7398 ha
Área Condicionada (por medição) - 31,6918 ha
Área Edificável (por medição) (Ae) - 12,3707 ha
Como área total (At), definida como limite da intervenção do plano, será fixada a extensão de 46,92ha, tida como a área cadastrada para as zonas de intervenção e espaços naturais de protecção adjacentes, a sul, que virão a ser objecto de tarefas primárias de conservação e manutenção continuada e cuja integração na solução urbanística se torna pelo facto exigível.
Índices aplicáveis
Para efeito do cálculo de índices considera-se como área total da unidade a área definida a Norte da linha do POOC que abrange a extensão de 23,0 ha.
Área edificável de cálculo (25 % área total da unidade - At)
23,0 ha x 0,25 = 5,75 ha
Área máxima de construção
5,75 ha x 0,5 = 28.750 m2, equivalente à solução de 411 quartos com a área média de 70 m2.
Unitários
Em acordo com valores correntes de mercado aplicáveis às condições passíveis de virem a ser implementadas nas Unidades Hoteleiras propostas para a área, a apreciação unitária do módulo quarto de 70m2 para a categoria fixada fixada, é dada pelo montante mínimo de 50.000(euro), considerando o terreno infra-estruturado e com aptidão à sua realização.
As principais parcelas que compõem o unitário serão:
Preço do m2 equivalente de terreno.
Preço aquisitivo da "capacidade construtiva" do modulo quarto.
Custo equivalente da infra-estruturação a realizar na área de 46,92ha.
2 - Edificações existentes - Segmento Habitacional
O segmento habitacional na sua expressão mínima pretende satisfazer dois objectivos fundamentais do Plano, designadamente:
I. Garantir continuidade à malha parcialmente preenchida por moradias unifamiliares isoladas.
II. Reabilitar ruínas e outras edificações existentes no exterior das áreas atribuídas às Unidades Hoteleiras com vista a uniformizar padrões de qualidade na zona.
A actual ocupação da área do plano tem a seguinte composição:
2.1 Construções existentes em boa condição de habitabilidade
11 Moradias unifamiliares, repartidas pelas seguintes parcelas:
15 / 17 A / 22 / 31 / 37 / 39 / 40 / 3S / 4S (antigo Posto da Guarda Fiscal), todos com 1 fogo. A parcela n.º 42 detém 2 artigos urbanos, sendo um deles a conjugação de 4 potenciais fracções autónomas.
2.2 Construções existentes em estado deficiente
7 edificações, repartidas pelas parcelas:
14 / 18 / 21 / 24 / 30 / 40 / 42 onde as existências citadas para as parcelas 40 e 42 são distintas das descritas em 2.1
2.3 Moradias edificáveis
O plano propõe o adensamento da faixa habitacional existente na "ilha" cercada pelas vias v3 e o arruamento interno de acesso aos parques das unidades hoteleiras, como fecho da actual malha, com a capacidade edificativa de 2 novas moradias contemplando as seguintes parcelas:
(ver documento original)
2.4 - Alteração de registos
A execução do Plano apenas não altera as inscrições e descrições dos prédios existentes nas parcelas 15 / 31 / 37 / 39 / 3S / 4S.
Para os demais prédios são introduzidos alterações averbáveis ao seu registo.
3 - Edificações projectadas - Segmento Hoteleiro
3.1 Novas unidades hoteleiras
O Plano contempla a execução de 3 Unidades Hoteleiras de 5 estrelas implantadas de Norte/Poente a Norte/Nascente da área urbanizável com o seguinte critério de atribuição:
Parcelas (5 + 24 + 25 + 26 + 29 + 30 + 36 + 40 + 120) - Hotel de 171 quartos
Parcelas (21 + 22 + 23 + 30 + 32 + 33 + 35 + 36 + 40 + 41) - Hotel de 150 quartos
Parcelas (41 + 42) - Hotel de 90 quartos
3.2 - Espaço natural de protecção e outras áreas não edificáveis
Os espaços verdes de recreio e lazer e o espaço natural de protecção existentes a sul das áreas de implantação das Unidades Hoteleiras serão objecto de intervenção por parte dos titulares, abrangendo no seu âmbito: arranjos gerais das áreas exteriores, circuito de peões, tratamento do coberto vegetal, manutenção geral dos espaços, protecção e conservação das arribas, para a totalidade da área afecta a cada unidade.
Estas áreas são tendentes a resolver as necessidades das Unidades Hoteleiras em zonas verdes de enquadramento, acessos e parqueamento de superfície, espaços de desporto e lazer, áreas de serviço, portarias, áreas de protecção e segurança, etc.
QUADRO N.º 2
Áreas totais e por parcela que integram as unidades hoteleiras
Unidade hoteleira 1
(ver documento original)
Unidade hoteleira 2
(ver documento original)
Unidade hoteleira 3
(ver documento original)
3.3 Áreas a integrar nos cálculos da perequação
O quadro 2 caracteriza a implantação das 3 unidades face ao cadastro e à diferente aptidão dos espaços que passam a integrar os 3 novos prédios.
A diferença de áreas entre os prédios titulados pelas entidades proprietárias contempladas e os prédios projectados no plano para efeitos da solução hoteleira fica sujeita ao regime de compensações por aplicação de perequação, visando a posse plena áreas de implantação, de recreio/lazer e de protecção.
Poderá concluir-se que as unidades hoteleiras passam a dispor de áreas brutas entre os 9,2 e os 13,5ha, o que corresponderá em termos médios a disponibilidade física de 900m2 de terreno/quarto.
O quadro 3 compatibiliza a repartição de quartos na base proporcional que cada proprietário dispunha de inicio aplicando princípios de proporcionalidade e o desvio que lhes é imposto pela aplicação do modelo distributivo preconizado pela c.M. Portimão.
QUADRO N.º 3
Distribuição de quartos por unidade hoteleira - Aquisição de "capacidade construtiva"
(ver documento original)
QUADRO N.º 4
Verificação de parâmetros urbanísticos
(ver documento original)
O desvio de valores é tido como "capacidade construtiva a adquirir" pelo único proprietário deficitário, aos demais não contemplados e excedentários, na base de um valor mínimo de referência para negociação, fixado pelo Plano.
O quadro 4 confirma a aplicabilidade dos índices urbanísticos à solução projectada.
4 - Infra-estruturas e arranjos exteriores em áreas públicas
A comparticipação nos custos envolvidos com a materialização das redes de infra-estruturas e arranjos gerais em áreas exteriores que iram dotar toda a zona a intervencionar serão integralmente suportadas pelas 3 novas edificações Hoteleiras propostas pelo Plano, tendo por base a edificabilidade de 28.750 m2/411 quartos, com a repartição:
H1 (171 Q) + H2 (150 Q) + H3 (90 Q) = 3 UH (411 Q).
4.1 Custos da infra-estruturação
O total envolvido na materialização das infra-estruturas é caracterizado por:
4 - No traçado das vias principais
Âmbito de intervenção:
6 - Arruamentos, Passeios, Parqueamento e Sinalização
7 - Rede de Drenagem Pluvial
8 - Redes de Distribuição de Agua Potável, Rega e Incêndio
9 - Rede de Esgotos Domésticos
10 - Electrificação, PT's e Iluminação Pública
11 - Rede de Telecomunicações
12 - Rede de Gás
13 - Toponímia
14 - Arranjos exteriores das áreas envolventes do traçado viário
15 - Reposição de vedações, vãos e acessos a parcelas habitacionais sem admissão pela via V3.
Extensão - 560ML
Unitário - 1508 (euro)/ML
Valor da intervenção (Inc IVA) - 844.480(euro)
5 - No traçado das vias de distribuição
Âmbito de intervenção:
4 - Similar ao ponto A - , com limitações nos capítulos de parqueamento/Drenagens Pluvial/Domestica/Redes de rega e incêndio/Rede de Gás e Toponímia.
Extensão - 650ML
Unitário - 850 (euro)/ML
Valor da intervenção (inc. IVA) - 552.500(euro)
6 - Circuito de peões
Âmbito de intervenção
5 - Piso do circuito
6 - Iluminação Pública
7 - Drenagem Pluvial integrada nos arranjos gerais da área envolvente
Extensão - 2350ML
Unitário - 45 (euro)/ML
Valor da intervenção (inc. IVA) - 575.750(euro)
O que perfaz como valor global da infra-estruturação do recinto - 1.972.730(euro)
Ou seja o unitário da infra-estruturação por quarto - (mais ou menos) 4.800(euro)
Donde a comparticipação por Unidade Hoteleira seja dada por:
H1 - 171 quartos - 820.800 (euro).
H2 - 150 quartos - 720.000 (euro).
H3 - 90 quartos - 432.000 (euro).
Importâncias a liquidar no acto de licenciamento dos respectivos projectos, o que atendendo à especificidade de um Plano de iniciativa camarária deverá isentar a pratica de quaisquer outras taxas do regulamento Municipal em vigor.
5 - Perequação - Cálculo de valores
5.1 Âmbito de aplicação e quantidades
A aplicação dos critérios de perequação é apenas extensível à totalidade dos prédios envolvidos na caracterização das áreas afectas as unidades hoteleiras, permitindo assim por prédio e de modo diferenciado estabelecer o grau de participação no cálculo de valores de compensação.
São considerados exteriores ao cálculo a totalidade dos prédios em situação consolidada, a que normalmente correspondem edificações habitáveis com ocupação integral do espaço da parcela onde se implantam e já servidas pelas principais infra-estruturas disponíveis na zona.
Os prédios aos quais o Plano confere capacidade construtiva de uma moradia isolada quando a área disponível do terreno inicial se configura a um lote com capacidade única para absorver a edificação, alem de não terem comparticipação nos custos do desenvolvimento das infra-estruturas, ficam igualmente isentos de compensações remuneratórias atribuíveis no mecanismo de perequação.
Irão os demais prédios integrar o cálculo compensatório por perequação atendendo à sua futura composição (Quadro 5) e capacidade construtiva atribuída pelo Plano (Quadro 6).
QUADRO N.º 5
Composição futura dos prédios sujeita a perequação (síntese do quadro 2)
(ver documento original)
QUADRO N.º 6
Capacidade construtiva atribuída pelo Plano
(ver documento original)
5.2 Unitários aplicáveis
Atendendo a valores recentes de mercado para transacções efectuadas na zona e à totalidade das características que o Plano projecta, os unitários aplicáveis para o estágio actual do estudo, ou seja, "terreno com capacidade edificativa definida", terão a seguinte expressão:
3 - Aquisição da capacidade construtiva do modulo quarto de 70 m2 para U.H de 5 estrelas - Valor Base = 25.000(euro) / Quarto
4 - Aquisição do m2 de terreno de Área Urbanizável Hoteleira "sem transmissão da capacidade construtiva fixada - Valor Base = 25,00(euro)/m2
5 - Aquisição do m2 de terreno para áreas complementares ou Área Urbanizável Hoteleira com capacidade construtiva negociada - Valor Base = 10,00(euro) /m2
A conjugação dos 3 unitários expressos é fundamentada por transacções efectuadas recentemente dentro da área do Plano e zona periférica para o mesmo segmento imobiliário.
5.3 Cálculo
A aplicação directa dos unitários às quantidades com que os diversos proprietários participam na solução do Plano, em conjugação com o benefício que o Plano lhes confere, apura em cada caso, a importância envolvida na comparticipação:
QUADRO N.º 7A
Aquisição da capacidade construtiva pela prática da unitária base de referência (25.000(euro)/Q)
(ver documento original)
QUADRO N.º 7B
Aquisição de áreas das parcelas para integração na Unidade Hoteleira
(ver documento original)
Ou em resumo, por titular e para o montante de compensação por perequação ter-se-á:
QUADRO N.º 7C
Síntese
(ver documento original)
5.4 Processamento das compensações
A compensação devida será realizada de acordo com as disposições legais contidas na legislação em vigor, através da Entidade Promotora da Plano e cumprindo os prazos que venham a ser impostos para a apresentação dos novos Registos na Conservatória do Registo Predial do Concelho a celebrar após ratificação do Plano.
Opções que venham a ser praticadas quanto à posse futura da capacidade construtiva agora proposta, terão sempre por base os unitários praticados e as quantidades e classificação de solos identificadas na versão actual do Plano.
5.5 Opções evolutivas
Os valores calculados por perequação a transitar entre proprietários, a negociação entre beneficiários da solução hoteleira para transmissão da capacidade edificatória das suas unidades, bem como a comparticipação nos custos de infra-estruturas serão processados nos termos e tempos definidos na calendarização dos trabalhos, privilegiando-se sequencialmente a opção de compra de 60 quartos (do quadro n.º 7 A) dirigida a:
H1 - a ser exercida de acordo com o calendário estabelecido pelo Plano;
H2 - na impossibilidade de H1 poder cumprir e para os 60 dias seguintes;
H3 - na impossibilidade de H2 poder cumprir e para os 30 dias sequentes;
Qualquer proprietário da Unidade ou interessado externo, na impossibilidade de H3 poder cumprir, obrigando-se no caso a adquirir a posição de um dos três hóteis.
(ver documento original)
