Relatório de gestão do conselho de administração
Exercício de 2011
1 - Introdução
A Sociedade Gestora deu continuidade à gestão do Fundo TDF, atualmente único Fundo sob sua gestão, praticando para o efeito os atos necessários e convenientes à sua correta gestão, em conformidade com o seu Regulamento.
2 - Atividade
O ano em apreço foi marcado pela continuidade da instabilidade nos mercados económico-financeiros. Conjuntamente, o maior rigor na análise de risco e da atribuição de crédito por parte dos bancos, traduziu-se, no setor imobiliário habitacional, na redução do valor das avaliações dos imóveis e no aumento exponencial dos spread's, o que ditou a redução drástica no volume de vendas nos empreendimentos em comercialização do setor habitacional e de comércio. Diferentemente, no setor logístico, a adequação dos imóveis do Fundo à procura do mercado, a sua boa localização, as suas boas condições, os preços de manutenção reduzidos, fatores que conjugados com uma pontual descida dos preços de arrendamento, permitiram significativo aumento dos espaços arrendados.
Assim, no contexto acima referido do exercício de 2011 não ocorreram alterações estruturais no Fundo TDF, sendo de assinalar, no âmbito da sua atividade, os seguintes factos relevantes:
Em relação ao empreendimento "Villa Simões":
O deferimento no mês de janeiro do pedido de licenciamento que havia sido requerido em julho de 2008;
Os pedidos em janeiro junto da Câmara Municipal de Lisboa dos licenciamentos, de obras de demolição parcial da antiga fábrica (ala norte) e de contenção de fachada a preservar;
O pedido, no mês de maio, de licenciamento das obras de urbanização;
A Emissão em 16 de agosto do alvará de obras de demolição e de ocupação da via pública, tendo sido de imediato iniciados os trabalhos da empreitada de contenção da fachada e demolição parcial da antiga fábrica Simões & Companhia Lda.
Em relação ao empreendimento "Villa Park":
A celebração de um Contrato de Arrendamento não Habitacional com o Município da Amadora por um prazo de dez anos, de treze frações autónomas e de vinte e dois lugares de estacionamento no edifício designado por S3;
A emissão em 6 de maio dos alvarás de utilização referentes aos lotes 31 e 33, ambos para habitação e comércio;
A emissão em 31 de maio do alvará de utilização do lote 42 (silo automóvel).
Em relação ao loteamento "Quinta d'Aires:
No mês de julho deu-se início aos trabalhos de requalificação das infraestruturas de urbanização do empreendimento, tendo em vista a receção definitiva parcelar pela Câmara Municipal de Palmela;
Em 29 de setembro foi realizada a vistoria e respetiva receção definitiva parcelar das obras de urbanização do loteamento pela Câmara Municipal de Palmela, tendo a respetiva receção definitiva das obras de reforço do abastecimento de água ao loteamento ocorrido em 25 de novembro.
O volume global de alienações de imóveis ascendeu a 3 125 milhares de euros, com a realização da mais-valia global no montante de 513 milhares de euros, desempenho que consideramos positivo face às condições de mercado antes referidas.
3 - Análise económica e financeira
A Sociedade registou no final do exercício em apreço o ativo líquido de 797 007,88 euros. Os capitais próprios ascendem a 698 207,97 euros, sendo a sua autonomia financeira de 87,6 %.
O resultado antes de impostos foi de 101 457,33 euros, superior ao registado no período homólogo anterior que foi de 38.969,19 euros. A variação positiva é justificada pelo aumento da remuneração dos meios líquidos de que a sociedade é detentora bem como pela diminuição dos gastos gerais administrativos.
4 - Perspetivas para 2012
Em cumprimento das disposições legais aplicáveis, a sociedade gestora procederá a reavaliação dos imóveis que compõem o património do Fundo e, em defesa dos interesses dos detentores das unidades de participação, continuará a valorizar tais ativos de forma prudente e adequada à conjuntura, em estreita colaboração com os peritos avaliadores.
Daremos continuidade à comercialização dos empreendimentos Vila Park, Fórum Oeiras, Abrunheira Park e Green Park, bem como à tramitação de diversos projetos de desenvolvimento imobiliário para os imóveis em carteira, nomeadamente Frisa Cascais (antiga Praça de Touros de Cascais), Palma Prime (Galhardas em Lisboa) e Vila Simões.
5 - Proposta de aplicação de resultados
Os resultados líquidos, de que se apresenta proposta de aplicação, correspondem aos montantes apurados em 31 de dezembro de 2011, acrescidos do gasto de 12.812.50(euro) (doze mil oitocentos e doze euros e cinquenta cêntimos) que, estando previstos distribuir aos colaboradores, foram, em cumprimento dos novos normativos aplicáveis, registados como gasto no próprio exercício de 2011 nas demonstrações financeiras que integram o Relatório de Gestão e que, sendo aprovadas, confirmam, por um lado essa vontade dos Senhores acionistas em distribuir resultados aos colaboradores e, por outro, que o Resultado Líquido que é objeto de proposta de aplicação de resultados é de 77.298,28 (euro).
Com esses pressupostos, o Conselho de administração propõe que os resultados líquidos apurados no exercício de 2011 no montante de 77.298,28 euros, tenham a seguinte aplicação:
(ver documento original)
6 - Considerações Finais
O Conselho de Administração expressa o seu reconhecimento a todos quanto, na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e no Banco de Portugal, dispensaram prestimosa atenção a esta Sociedade Gestora. Igualmente agradece à entidade depositária "Banco Comercial Português, S. A. ", bem como aos avaliadores pela colaboração e disponibilidade sempre recebidas.
2 de fevereiro de 2012. - O Conselho de Administração: Silvério Antunes Coelho - Manuel José Paredes Vieira Pereira - Pedro Almeida Cruz.
Edifício 2, Lagoas Park - 2740-244 Porto Salvo.
Capital Social: 500.000 Euros.
Número único de Pessoa Coletiva e de Registo na Conservatória Comercial de Cascais (Oeiras) 502820772.
Balanço em 31 de dezembro de 2011
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Rubricas extrapatrimoniais
Valores administrados pela Instituição: 100.565.784,75 EUR.
O Conselho de Administração: Silvério Antunes Coelho - Manuel José Paredes Vieira Pereira - Pedro Almeida Cruz. - O Técnico de Contas, João José Martins Tomé.
Demonstração de resultados em 31 de dezembro de 2011
(ver documento original)
O Conselho de Administração: Silvério Antunes Coelho - Manuel José Paredes Vieira Pereira - Pedro Almeida Cruz. - O Técnico de Contas, João José Martins Tomé.
Notas às Demonstrações Financeiras em 31 de dezembro de 2011
1 - Nota Introdutória
A TDF - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S. A. ("TDF" ou "Empresa"), com sede em Lagoas Park, Edifício 2, em Porto Salvo, foi constituída em 30 de junho de 1992 e tem como atividade principal a Gestão de Fundos de Investimento Imobiliário, (CAE - 66 300). À data de 31 de dezembro de 2011, a TDF geria unicamente o Fundo de Investimento Imobiliário Fechado TDF.
Todos os valores deste anexo estão expressos em euros.
2 - Bases de apresentação
As demonstrações financeiras individuais da TDF - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S. A. foram preparadas no pressuposto da continuidade das operações, a partir dos livros e registos contabilísticos da empresa de acordo com as Normas de Contabilidade Ajustadas (NCA) estabelecidas pelo Banco de Portugal no Aviso 1/2005, de 21 de fevereiro e na Instrução 9/2005, de 11 de março, na sequência da competência que lhe foi atribuída pelo n.º 1 do artigo 115.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras.
As Normas de Contabilidade Ajustadas correspondem em geral às Normas Internacionais de Relato Financeiro (IAS/IFRS) adotadas pela União Europeia, exceto quanto ao parágrafo 3.º do Aviso 1/2005, de 21 de fevereiro.
3 - Comparabilidade da informação
Não tendo havido qualquer alteração de política contabilística ou sido detetado algum erro ou omissão, não se torna necessário qualquer ajuste aos valores de 2010 para garantir a comparabilidade da informação.
4 - Rubricas do Balanço/Principais Políticas Contabilísticas
4.1 - Caixa e disponibilidades em bancos centrais
Os montantes incluídos na rubrica caixa e disponibilidades em bancos centrais correspondem aos valores monetários existentes e imediatamente mobilizáveis.
À data do Balanço não existiam valores em moeda estrangeira em caixa e em depósitos bancários.
4.2 - Disponibilidades em outras instituições de crédito
Os montantes incluídos na rubrica de disponibilidades em outras instituições de crédito correspondem a depósitos bancários imediatamente mobilizáveis.
4.3 - Outros ativos tangíveis
Esta rubrica inclui os ativos tangíveis utilizados no âmbito da respetiva atividade económica estando registados pelo seu custo de aquisição, deduzido da depreciação acumulada.
Estes ativos são depreciados pelo método da linha reta, de acordo com a sua vida útil esperada, a partir da data em que os mesmos ficam disponíveis para serem utilizados no uso pretendido.
A vido útil esperada para estes ativos varia entre os 3 e 8 anos.
Nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2011 e 2010, os movimentos ocorridos nesta rubrica são como segue:
Ativo tangível bruto 2010:
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Ativo tangível bruto 2011:
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A transferência verificada na rubrica "equipamento informático" é referente ao início do funcionamento do equipamento informático e respetiva instalação que serviu de base ao funcionamento do novo programa de gestão de Fundos de Investimento Imobiliário denominado por "Fundmanager".
Depreciações acumuladas 2010:
(ver documento original)
Depreciações acumuladas 2011:
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4.4 - Ativos intangíveis
O valor desta rubrica é referente ao custo de aquisição do novo programa de gestão de Fundos de Investimento Imobiliário denominado por "Fundmanager" e que entrou em funcionamento em 1 de janeiro de 2011.
A vida útil espera para este ativo é de 3 anos.
Ativo intangível bruto 2010:
(ver documento original)
Ativo intangível bruto 2011:
(ver documento original)
Depreciações acumuladas 2011:
(ver documento original)
4.5 - Outros ativos
Esta rubrica é composta por contas a receber, estando apresentadas pelo seu valor nominal, deduzidas das respetivas perdas de imparidade para cobranças duvidosas, e têm a seguinte descriminação:
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As contas a receber são ajustadas pela avaliação efetuada pela gestão dos riscos estimados de cobrança existentes à data do balanço.
Os "Outros rendimentos a receber" estão registados ao longo da vida da operação independentemente do momento em que são recebidos e são referente à Comissão de Gestão a pagar pelo Fundo gerido pela Empresa.
4.6 - Passivo
Os valores desta rubrica são referentes a valores a pagar a terceiros e estão registados pelo seu valor nominal, apresentando a seguinte descriminação:
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Os "Encargos a pagar" estão registados ao longo da vida da operação independentemente do momento em que são pagos, e referem-se a encargos com o pessoal (férias, subsídios de férias e encargos).
4.7 - Capital Próprio
Nesta rubrica, os movimentos ocorridos foram os seguintes:
Capital
Em 31 de dezembro de 2011, o capital totalmente subscrito e realizado estava representado por 500 000 ações com o valor nominal de 1 euro cada.
Em 31 de dezembro de 2011, o capital social é detido a 100 % pela IMOTD - Sociedade Gestora de Participações Sociais, S. A. (IMOTD), situação que obteve a concordância do Banco de Portugal.
Em virtude de a IMOTD fazer parte do Grupo Teixeira Duarte, as presentes demonstrações financeiras são incluídas nas contas consolidadas do referido Grupo Económico.
Outras Reservas e resultados transitados
De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 97 do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei 298/92, de 31 de dezembro e alterado pelo Decreto-Lei 201/2002, de 25 de setembro, a TDF deve destinar uma fração não inferior a 10 % dos lucros líquidos apurados em cada exercício à formação de uma reserva legal, até um limite igual ao valor do capital social ou ao somatório das reservas livres constituídas e dos resultados transitados, se superior.
Esta reserva só pode ser utilizada para a cobertura de prejuízos acumulados ou para aumentar o capital social.
Dividendos
Conforme deliberação da Assembleia-Geral de Acionistas realizada em 28 de fevereiro de 2011, no corrente exercício foram pagos dividendos de 0,019 euros por ação (0,049 euros por ação em 2010), no valor global de 9.500,00 euros (24.500,00 euros em 2010).
Aplicação de resultados
Por decisão da Assembleia Geral, realizada em 28 de fevereiro de 2011, foram aprovadas as contas do exercício 2010 e foi decidido que o resultado líquido apurado no montante de 30.854,38 euros, tenha a seguinte aplicação:
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5 - Rubricas da Demonstração de Resultados/Principais Políticas Contabilísticas
Os proveitos e custos são registados de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, pelo que estes são reconhecidos à medida em que são gerados. Os custos e proveitos cujo valor real não seja conhecido são estimados, independentemente das diferenças entre os montantes recebidos e pagos e os correspondentes proveitos e custos são registadas nas rubricas de outros ativos e outros passivos.
5.1 - Juros e rendimentos similares
Os valores de juros e rendimentos similares referem-se a juros de depósitos em instituições de crédito, reconhecidos no período a que respeitam.
5.2 - Rendimentos de serviços e comissões
Esta rubrica contempla na sua totalidade o valor da comissão de gestão reconhecida de acordo com a taxa prevista no respetivo Regulamento de Gestão do Fundo gerido por esta Sociedade.
5.3 - Encargos com serviços e comissões
Referem-se a despesas bancárias originadas por transferências bancárias e comissões de gestão de conta.
5.4 - Outros resultados de exploração
Estes resultados apresentam a seguinte composição:
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5.5 - Custos com pessoal
São incluídos nesta rubrica todos os encargos relacionados com os órgãos sociais e trabalhadores da empresa, e tiveram a seguinte discriminação:
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5.6 - Gastos gerais administrativos
Inclui todas as despesas e custos suportados no dia a dia, imprescindíveis ao exercício da atividade económica da empresa, e apresentam a seguinte discriminação:
(ver documento original)
5.7 - Imposto sobre o rendimento
A TDF encontra-se sujeita a Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) à taxa de 12,50 % sobre a matéria coletável até 12.500,00 euros, aplicando-se a taxa de 25,00 % para a restante matéria coletável. Ao valor de coleta de IRC assim apurado, acresce ainda Derrama, incidente sobre o lucro tributável registado e cuja taxa poderá variar até ao máximo de 1,5 %, bem como a tributação autónoma sobre os encargos e às taxas previstas no artigo 88.º do Código do IRC. No apuramento da matéria coletável, à qual é aplicada a referida taxa de imposto, são adicionados e subtraídos ao resultado contabilístico os montantes não aceites fiscalmente. Esta diferença, entre resultado contabilístico e fiscal, pode ser de natureza temporária ou permanente.
A empresa encontra-se integrada, desde o exercício de 2010, no Regime Especial de Tributação dos Grupos de Sociedades, cuja sociedade dominante é a Teixeira Duarte - Engenharia e Construções, S. A. .
Nos termos do artigo 88.º do Código do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas, a TDF está sujeita adicionalmente a tributação autónoma sobre um conjunto de encargos às taxas previstas no artigo mencionado.
O encargo de imposto registado nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2011 e 2010, correspondem essencialmente a:
(ver documento original)
Em 31 de dezembro de 2011 não existem diferenças entre as bases contabilísticas e fiscais dos ativos e passivos suscetíveis de originar o registo de impostos diferidos.
6 - Partes relacionadas
Os saldos em 31 de dezembro de 2011 e 2010 com empresas do grupo e relacionadas eram os seguintes:
(ver documento original)
Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2011, as transações com empresas do grupo e relacionadas foram as seguintes:
(ver documento original)
7 - Relato por segmentos
Em virtude da empresa operar só no mercado nacional e ter como única atividade a Gestão de Fundos de Investimento Imobiliário Fechados, não fizemos referência a qualquer segmentação da informação nas notas apresentadas.
8 - Alterações de políticas, estimativas e erros
Durante o exercício não ocorreram alterações de políticas contabilísticas.
9 - Aprovação das Demonstrações Financeiras
As demonstrações financeiras do exercício findo em 31 de dezembro de 2011 consideram-se aprovadas pelo Conselho de Administração à data da assinatura do Relatório de Gestão que é parte integrante das Demonstrações Financeiras; estas estão ainda sujeitas a aprovação pela Assembleia-Geral de Acionistas, nos termos da legislação comercial em vigor em Portugal, que será realizada em 17 de fevereiro de 2012.
O Conselho de Administração: Silvério Antunes Coelho - Manuel José Paredes Vieira Pereira - Pedro Almeida Cruz. - O Técnico de Contas, João José Martins Tomé.
Certificação legal das contas
Introdução
1 - Examinámos as demonstrações financeiras da empresa TDF - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S. A., as quais compreendem o Balanço em 31 de dezembro de 2011, (que evidencia um total de 797.008 euros e um total de capital próprio de 698.208 euros, incluindo um resultado líquido de 77.298 euros), a Demonstração dos resultados, a Demonstração das alterações no capital próprio e a Demonstração dos fluxos de caixa do exercício findo naquela data e as correspondentes Notas.
Responsabilidades
2 - É da responsabilidade do Conselho de Administração a preparação de demonstrações financeiras que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira da Empresa, o resultado das suas operações, as alterações no seu capital próprio e os fluxos de caixa, bem como a adoção de critérios e políticas contabilísticas adequadas e a manutenção de um sistema de controlo interno apropriado.
3 - A nossa responsabilidade consiste em expressar uma opinião profissional e independente, baseada no nosso exame daquelas demonstrações financeiras.
Âmbito
4 - O exame a que procedemos foi efetuado de acordo com as Normas Técnicas e as Diretrizes de Revisão/Auditoria da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que o mesmo seja planeado e executado com o objetivo de obter um grau de segurança aceitável sobre as demonstrações financeiras estão isentas de distorções materialmente relevantes. Para tanto o referido exame incluiu:
A verificação, numa base de amostragem, do suporte das quantias e divulgações constantes das demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e critérios definidos pelo Conselho de Administração, utilizadas na sua preparação;
A apreciação sobre se são adequadas as políticas contabilísticas adotadas e a sua divulgação, tendo em conta as circunstâncias;
A verificação da aplicabilidade do princípio da continuidade; e
A apreciação sobre se é adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras.
5 - O nosso exame abrangeu também a verificação da concordância da informação financeira constante do relatório de gestão com as demonstrações financeiras.
6 - Entendemos que o exame efetuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa opinião.
Opinião
7 - Em nossa opinião, as referidas demonstrações financeiras apresentam de forma verdadeira e apropriada, em todos os aspetos materialmente relevantes, a posição financeira da TDF - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S. A., em 31 de dezembro de 2011, o resultado das suas operações, as alterações no seu capital próprio e os fluxos de caixa no exercício findo naquela data, em conformidade com as Normas de Contabilidade Ajustadas emitidas pelo Banco de Portugal.
8 - Relato sobre outros requisitos legais:
É também nossa opinião que a informação constante do relatório de gestão é concordante com as demonstrações financeiras do exercício.
2 de fevereiro de 2012. - Mariquito, Correia & Associados - SROC, representada por, António Francisco Escarameia Mariquito - ROC.
Relatório e Parecer do Conselho Fiscal
Senhores Acionistas:
1 - Em cumprimento dos preceitos legais e estatutários, apresentamos aos Exmos. Acionistas o nosso Relatório sobre a ação fiscalizadora por nós exercida na empresa TDF - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S. A. , e o nosso Parecer sobre o Relatório, Balanço, Demonstração dos resultados, Demonstração das alterações no capital próprio e Demonstração dos fluxos de caixa do exercício findo naquela data e as correspondentes Notas, relativamente ao exercício findo em 31 de dezembro de 2011, que foram submetidos à nossa apreciação pelo Conselho de Administração.
2 - Acompanhámos com regularidade a atividade da empresa, tendo recebido da Administração todos os elementos e esclarecimentos que entendemos necessários para o desempenho das nossas funções.
3 - No cumprimento da nossa ação fiscalizadora, procedemos às verificações, que julgámos necessárias dos livros, registos contabilísticos e documentos de suporte, tendo recebido dos Serviços toda a colaboração solicitada.
4 - O Conselho Fiscal apreciou a Certificação Legal das Contas a cujo conteúdo manifesta a sua concordância.
5 - Considerando que o Relatório do Conselho de Administração descreve com clareza a evolução dos negócios sociais e tendo em atenção a referida Certificação Legal das Contas, somos de parecer que:
a) Sejam aprovados os documentos de prestação de contas referentes ao exercício de 2011;
b) Sejam aprovados o Relatório do Conselho de Administração e a proposta de aplicação de resultados.
2 de fevereiro de 2012. - O Conselho Fiscal, Presidente: Mariquito, Correia & Associados - SROC - Representada por: Dr. António Francisco Escarameia Mariquito - ROC.- Vogais: Dr.ª Vera Margarida Sebastião Martins - Dr.ª Marília Morgado Constantino Mariquito.
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