Projeto de alteração ao Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro

Regulamento 146/2022

Sumário: Projeto de alteração ao Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro.

Projeto de Alteração ao Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro

Rogério Bacalhau Coelho, Presidente da Câmara Municipal de Faro, torna público que a alteração ao projeto de regulamento referido em título, foi aprovado em reunião de Câmara realizada no dia 20/12/2021.

Assim, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos n.os 100.º e 101.º do Código de Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei 4/2015, de 7 de janeiro, submete-se o presente projeto de alteração ao regulamento a apreciação pública, para recolha de sugestões, por um prazo de trinta dias, contados a partir da data da presente publicação.

Para constar e legais efeitos, se lavrou o presente edital, o qual vai ser afixado nos lugares públicos do estilo.

3 de janeiro de 2022. - O Presidente da Câmara Municipal, Rogério Bacalhau Coelho.

Projeto de Alteração ao Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro

Artigo 1.º

Alteração ao Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro

Altera o Preâmbulo/Nota Justificativa, as alíneas a), c) do artigo 6.º, os n.os 1 e 2 do artigo 7.º, o n.º 1 do artigo 8.º;

Adita a alínea f) do artigo 6.º;

Revoga a alínea d) do artigo 6.º

Os artigos do Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro passam a ter a seguinte redação:

«Preâmbulo/Nota Justificativa

Os municípios, enquanto órgãos de proximidade, assumem uma função preponderante no domínio da habitação, dispondo de relevantes atribuições e competências, designadamente, ao nível da promoção da habitação social e da gestão do património municipal.

O Regulamento de Gestão do Parque Habitacional do Município de Faro, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 25, de 5 de fevereiro de 2018, prevê no seu artigo 58.º, a possibilidade de alienação de fogos municipais aos respetivos arrendatários, a requerimento destes, bem como o ónus de inalienabilidade, tendo os termos da mesma sido definidos no Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro, n.º 522/2018, publicado no Diário da República n.º 152/2018, 2.ª série, n.º 152, de 8 de agosto de 2018.

Passados mais de 3 anos sobre a publicação do referido regulamento, decorrendo a experiência adquirida e feita a avaliação da sua execução, importa proceder a algumas alterações ao mesmo.

Desde logo, emana do artigo 5.º do Código do Procedimento Administrativo (Decreto-Lei 4/2015, de 07 de janeiro) que a Administração Pública se deve pautar por critérios de eficiência, economicidade e celeridade. Este princípio desdobra-se em diferentes vertentes, onde se inclui a da economicidade, em termos tais que a atividade administrativa deve pautar-se por uma gestão a mais equilibrada possível dos recursos públicos.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística, o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares nos últimos 12 meses, aumentou mais de 40 %, desde a publicação do Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro. No 1.º trimestre de 2018, aquele valor era de 1.196 (euro)/m2, passando a 1.693 (euro)/m2 no 2.º trimestre de 2021.

Nesse sentido, não perdendo de vista as especificidades da habitação municipal e dos seus moradores, não se poderá deixar de considerar a evolução do mercado imobiliário, numa dupla vertente de defender os interesses do município enquanto entidade pública que não pode alienar património a valores desfasados dos preços de mercado e, por outro lado, assegurar a possibilidade dos munícipes adquirirem a sua habitação social a valor acessível abaixo dos preços de mercado.

Assim, tendo presentes as considerações apresentadas, considera-se ser de propor a revisão do Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro, nos termos abaixo;

Assim, no uso do poder regulamentar conferido às autarquias locais pelo artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, nos termos do disposto nas alíneas e), h) e i) do n.º 2 do artigo 23.º, alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º, todos do Anexo I da Lei 75/2013 de 12 de setembro, Regime Jurídico das Autarquias Locais, na sua redação em vigor, conjugado com o disposto no artigo 58.º do Regulamento de Gestão do Parque Habitacional do Município de Faro, é alterado o Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro.

O presente Projeto de Alteração do Regulamento foi aprovado em reunião da Câmara Municipal, de ... e, posteriormente, em sessão da Assembleia Municipal de Faro, de ..., precedido de Audiência dos interessados e de Consulta pública nos termos e para os efeitos dos artigos 100.º e 101.º do Código de Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei 4/2015, de 7 de janeiro, com a respetiva publicação no Diário da República, ...

Artigo 1.º

[...]

...

Artigo 2.º

[...]

...

Artigo 3.º

[...]

...

Artigo 4.º

[...]

...

Artigo 5.º

[...]

...

Artigo 6.º

[...]

...

a) Existência de um ou mais contratos de arrendamento apoiado com o Município de Faro, em vigor há pelo menos cinco anos, de forma ininterrupta, independentemente de ter existido mudança de habitação no período em causa;

b) ...

c) Qualquer dos interessados não ser titular de alternativa habitacional ou de imóvel com capacidade edificatória no distrito de Faro, devendo a prova ser feita pelo interessado;

d) (Revogada.)

e) Inexistência de impedimento de ordem social consubstanciado em parecer técnico fundamentado;

f) No caso da alienação com reserva de propriedade, o(s) comprador(es) apresente(m) uma taxa de esforço inferior a 30 %, sendo esta calculada com base na fórmula «Valor mensal da prestação/Rendimento mensal ilíquido do(s) comprador(es)».

Artigo 7.º

Preço de venda

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3, o preço de venda é determinado pela aplicação da seguinte fórmula que resulta dos artigos 38.º a 46.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei 287/2003, de 12 de novembro, na sua redação em vigor, conjugada com um Fator de Ocupação Habitacional:

PV = (1,4-Fo) x [(Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv)]

em que:

PV = Preço de Venda;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização;

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez;

Fo = fator de ocupação habitacional.

2 - O Fator de Ocupação habitacional corresponde a uma redução em função do número total de anos de ocupação do fogo pelo adquirente, nos termos da tabela seguinte:

(ver documento original)

3 - ...

4 - ...

5 - ...

Artigo 8.º

Preço de venda na alienação com reserva de propriedade

1 - O preço de venda na alienação com reserva de propriedade, calculado segundo a fórmula prevista no artigo anterior, pode ser fracionado em prestações mensais, sem juros, entre um período mínimo de 5 anos e um máximo de 10 anos, a pedido do adquirente.

2 - ...

3 - ...

4 - ...

Artigo 9.º

[...]

...

Artigo 10.º

[...]

...

Artigo 11.º

[...]

...

Artigo 12.º

[...]

...

Artigo 13.º

[...]

...

Artigo 14.º

[...]

...»

Artigo 2.º

Republicação

É republicado em anexo, que faz parte integrante do presente, o Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro.

Artigo 3.º

Entrada em vigor

A presente alteração ao Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação nos termos legais.

ANEXO I

Republicação do Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro

Nota justificativa

Os municípios, enquanto órgãos de proximidade, assumem uma função preponderante no domínio da habitação, dispondo de relevantes atribuições e competências, designadamente, ao nível da promoção da habitação social e da gestão do património municipal.

O Regulamento de Gestão do Parque Habitacional do Município de Faro, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 25, de 5 de fevereiro de 2018, prevê no seu artigo 58.º, a possibilidade de alienação de fogos municipais aos respetivos arrendatários, a requerimento destes, bem como o ónus de inalienabilidade, tendo os termos da mesma sido definidos no Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro, n.º 522/2018, publicado no Diário da República n.º 152/2018, 2.ª série, n.º 152, de 8 de agosto de 2018.

Passados mais de 3 anos sobre a publicação do referido regulamento, decorrendo a experiência adquirida e feita a avaliação da sua execução, importa proceder a algumas alterações ao mesmo.

Desde logo, emana do artigo 5.º do Código do Procedimento Administrativo (Decreto-Lei 4/2015, de 07 de janeiro) que a Administração Pública se deve pautar por critérios de eficiência, economicidade e celeridade. Este princípio desdobra-se em diferentes vertentes, onde se inclui a da economicidade, em termos tais que a atividade administrativa deve pautar-se por uma gestão a mais equilibrada possível dos recursos públicos.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística, o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares nos últimos 12 meses, aumentou mais de 40 %, desde a publicação do Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro. No 1.º trimestre de 2018, aquele valor era de 1.196 (euro)/m2, passando a 1.693 (euro)/m2 no 2.º trimestre de 2021.

Nesse sentido, não perdendo de vista as especificidades da habitação municipal e dos seus moradores, não se poderá deixar de considerar a evolução do mercado imobiliário, numa dupla vertente de defender os interesses do município enquanto entidade pública que não pode alienar património a valores desfasados dos preços de mercado e, por outro lado, assegurar a possibilidade dos munícipes adquirirem a sua habitação social a valor acessível abaixo dos preços de mercado.

Assim, tendo presentes as considerações apresentadas, considera-se ser de propor a revisão do Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro, nos termos abaixo;

Assim, no uso do poder regulamentar conferido às autarquias locais pelo artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, nos termos do disposto nas alíneas e), h) e i) do n.º 2 do artigo 23.º, alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º, alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º, todos do Anexo I da Lei 75/2013 de 12 de setembro, Regime Jurídico das Autarquias Locais, na sua redação em vigor, conjugado com o disposto no artigo 58.º do Regulamento de Gestão do Parque Habitacional do Município de Faro, é alterado o Regulamento de Alienação de Habitações Sociais do Município de Faro.

O presente Projeto de Alteração do Regulamento foi aprovado em reunião da Câmara Municipal, de ... e, posteriormente, em sessão da Assembleia Municipal de Faro, de ..., precedido de Audiência dos interessados e de Consulta pública nos termos e para os efeitos dos artigos 100.º e 101.º do Código de Procedimento Administrativo, aprovado pelo Decreto-Lei 4/2015, de 7 de janeiro, com a respetiva publicação no Diário da República, ...

Artigo 1.º

Lei habilitante

O presente Regulamento é elaborado ao abrigo do disposto no artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, do disposto nas alíneas e), h) e i) do n.º 2 do artigo 23.º, alínea g) do n.º 1, do artigo 25.º, alínea k) do n.º 1, do artigo 33.º, todos do Anexo I da Lei 75/2013, de 12 de setembro, bem como do artigo 58.º do Regulamento de Gestão do Parque Habitacional do Município de Faro.

Artigo 2.º

Âmbito e objeto de aplicação

1 - O presente Regulamento estabelece os princípios gerais e os critérios específicos de alienação dos imóveis que integram o parque habitacional social do Município de Faro.

2 - Para efeitos do número anterior, consideram-se abrangidos pelo presente Regulamento os imóveis objeto de contrato de arrendamento apoiado.

3 - São excluídos do âmbito de aplicação do presente Regulamento, os imóveis que se encontrem onerados, até que se mostrem extintos os respetivos ónus.

Artigo 3.º

Alienação direta

1 - A alienação de imóveis objeto de contrato de arrendamento apoiado é feita no regime da alienação direta, destinando-se a habitação própria e permanente dos seus adquirentes.

2 - A alienação é formalizada mediante a celebração de escritura pública ou documento particular autenticado, nos termos da legislação aplicável.

3 - A alienação deve assumir uma das seguintes modalidades:

a) Sem reserva de propriedade, em que o preço é pago na sua totalidade no ato de escritura pública ou de celebração do documento particular autenticado de compra e venda, transmitindo-se a propriedade plena do imóvel;

b) Com reserva de propriedade, concretizada mediante a celebração de escritura pública ou do documento particular autenticado de compra e venda, sujeito a condição suspensiva, em que o preço de venda é fracionado.

4 - A condição suspensiva prevista na alínea b) do número anterior, implica que a propriedade fique reservada a favor do Município de Faro até ao cumprimento total das obrigações da outra parte, referentes ao pagamento integral do preço de venda do imóvel.

5 - O Município de Faro reserva-se o direito de não alienar qualquer imóvel abrangido pelo presente Regulamento por razões de interesse público.

Artigo 4.º

Início do procedimento

O procedimento de alienação é iniciado a requerimento dos interessados, seguido de comunicação pelo Município do preço estimado e condições de venda, a remeter por via postal, desde que os interessados reúnam cumulativamente os requisitos descritos no artigo 6.º do presente Regulamento.

Artigo 5.º

Adquirentes

1 - Podem requerer a alienação de imóvel que integra o parque habitacional social do Município de Faro, pela seguinte ordem de preferência:

a) O titular do contrato de arrendamento apoiado;

b) A pedido do titular do contrato de arrendamento apoiado, o cônjuge ou quem com ele viva em regime de união de facto, os descendentes ou afins em linha reta, todos com residência efetiva no imóvel há pelo menos cinco anos, sempre com reserva de usufruto vitalício a favor daquele e outros eventualmente indicados pelo mesmo.

2 - A alienação deve obedecer à ordem de preferência prevista no número anterior.

Artigo 6.º

Requisitos de acesso

A apreciação do requerimento e a concretização da alienação do imóvel está sujeita ao preenchimento dos seguintes requisitos cumulativos:

a) Existência de um ou mais contratos de arrendamento apoiado com o Município de Faro, em vigor há pelo menos cinco anos, de forma ininterrupta, independentemente de ter existido mudança de habitação no período em causa;

b) Cumprimento pontual da obrigação de pagamento da renda nos 12 meses que antecedem o pedido, podendo o procedimento ser suspenso em caso verificação de mora no pagamento de renda posterior ao início do procedimento;

c) Qualquer dos interessados não ser titular de alternativa habitacional ou de imóvel com capacidade edificatória no distrito de Faro, devendo a prova ser feita pelo interessado;

d) Revogado;

e) Inexistência de impedimento de ordem social consubstanciado em parecer técnico fundamentado;

f) No caso da alienação com reserva de propriedade, o(s) comprador(es) apresente(m) uma taxa de esforço inferior a 30 %, sendo esta calculada com base na fórmula «Valor mensal da prestação/Rendimento mensal ilíquido do(s) comprador(es)».

Artigo 7.º

Preço de venda

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3, o preço de venda é determinado pela aplicação da seguinte fórmula que resulta dos artigos 38.º a 46.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei 287/2003, de 12 de novembro, na sua redação em vigor, conjugada com um Fator de Ocupação Habitacional:

PV = (1,4-Fo) x [(Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv)]

em que:

PV = Preço de Venda;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização;

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez;

Fo = fator de ocupação habitacional

2 - O Fator de Ocupação habitacional corresponde a uma redução em função do número total de anos de ocupação do fogo pelo adquirente, nos termos da tabela seguinte:

(ver documento original)

3 - O preço de venda dos imóveis construídos ao abrigo de programas de financiamento ou outra legislação aplicável, designadamente, a custos controlados, é determinado de acordo com o disposto na respetiva legislação, bem como nos respetivos contratos de financiamento.

4 - O preço de venda é arredondado para a unidade de euro imediatamente superior.

5 - O preço de venda manter-se-á inalterado desde a data de aprovação da alienação pelo órgão competente, até ao limite máximo de seis meses após a data de disponibilização pelo Município ao interessado de toda a documentação necessária à formalização da alienação.

Artigo 8.º

Preço de venda na alienação com reserva de propriedade

1 - O preço de venda na alienação com reserva de propriedade, calculado segundo a fórmula prevista no artigo anterior, pode ser fracionado em prestações mensais, sem juros, entre um período mínimo de 5 anos e um máximo de 10 anos, a pedido do adquirente.

2 - O valor da primeira prestação, a pagar no ato da compra, não pode ser inferior a 15 % do preço de venda, podendo o adquirente optar por pagar qualquer montante acima deste valor e inferior ao preço de venda.

3 - O montante das restantes prestações é calculado, dividindo em prestações iguais a diferença entre o preço da venda e a primeira prestação acordada, de acordo com o prazo de pagamento fixado.

4 - À prestação mensal fixa, prevista nos números 1 e 2 do presente artigo, acresce uma parcela definida nos termos do n.º 10 do artigo seguinte.

Artigo 9.º

Alienação com reserva de propriedade

1 - As prestações mensais resultantes do fracionamento do valor da venda são pagas até ao dia 8 de cada mês, por débito direto, nos termos convencionados no contrato de compra e venda.

2 - A qualquer momento, o adquirente pode amortizar o pagamento total ou parcial do preço em falta, antecipando, sem encargos adicionais, o termo da condição suspensiva do contrato de compra e venda.

3 - O adquirente constitui-se em mora com o incumprimento de três ou mais prestações consecutivas ou cinco interpoladas, podendo pôr fim à situação oferecendo ao Município o pagamento em atraso, acrescido dos respetivos juros de mora, no prazo de quinze dias úteis, após notificação para o efeito.

4 - O incumprimento não regularizado, nos termos do número anterior determina a resolução do contrato e a perda a favor do Município das quantias já entregues, implicando a desocupação da fração após procedimento administrativo para o efeito, salvo o disposto no número seguinte.

5 - Ocorrendo mora no cumprimento das prestações por motivo de morte, invalidez, desemprego ou outro fundamento atendível por parte do adquirente ou de algum dos membros do seu agregado familiar residente, o Município procederá à resolução do contrato, podendo manter-se o agregado na mesma habitação municipal mediante celebração de contrato de arrendamento no regime de renda apoiada.

6 - O arrendatário que celebre contrato de arrendamento apoiado ao abrigo do número anterior, pode adquirir posteriormente a respetiva fração por alienação direta, ficando interdita a alienação com reserva de propriedade.

7 - Em caso de morte, os herdeiros podem amortizar o pagamento total do preço de venda em falta e respetivos juros ou suceder na posição do primitivo adquirente.

8 - Cabe ao adquirente executar as obras de conservação ordinárias ou extraordinárias no interior da habitação, sendo responsável perante terceiros por danos comprovadamente provocados pela fração adquirida no interior das respetivas habitações.

9 - Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos à habitação são responsabilidade do adquirente.

10 - As despesas referentes à administração, mera conservação e fruição das partes comuns do edifício e o pagamento dos serviços de interesse comum, são da responsabilidade do adquirente, assumindo as obrigações do condomínio.

11 - Para o efeito do disposto no n.º 4 do presente artigo, o adquirente também se constitui em mora pelo incumprimento dos encargos referidos no número anterior quando interpelado pelo Município não regularize a dívida ao condomínio no prazo de 30 dias.

12 - O adquirente obriga-se a fazer e manter atualizado um seguro multirriscos na habitação a favor do Município, nos termos da legislação aplicável.

Artigo 10.º

Processo de venda

A alienação é realizada de forma direta aos interessados que preencham os requisitos previstos no artigo 6.º, mediante deliberação da Câmara Municipal.

Artigo 11.º

Ónus

1 - Os imóveis alienados ficam sujeitos a um regime de inalienabilidade e de impossibilidade de oneração, arrendamento ou cedência a qualquer título, durante um período de dez anos subsequente à aquisição, sendo que tal regime cessa quando esteja em causa a execução de dívidas relacionadas com a sua compra e de que aquelas frações sejam garantia.

2 - No caso de alienação com reserva de propriedade, o prazo de inalienabilidade é de dez anos, contados da data de cessação da reserva de propriedade.

3 - O ónus de inalienabilidade está sujeito a registo e cessa automaticamente ocorrendo a morte ou invalidez permanente e absoluta do adquirente, ou pelo decurso do prazo, salvo se outro regime decorrer da legislação aplicável.

4 - A Câmara Municipal pode autorizar a extinção dos ónus e condições previstos nos números anteriores, por motivos de força maior devidamente fundamentados e documentados.

Artigo 12.º

Preferência

O Município de Faro goza do direito de preferência em todas as transmissões futuras dos fogos abrangidos pelo presente Regulamento, sujeito a registo, sendo o preço máximo de aquisição calculado nos termos do artigo 7.º, com aplicação do fator de ocupação fixado à data da aquisição originária.

Artigo 13.º

Propriedade Horizontal

Os edifícios de habitação coletiva que integram o parque habitacional social do Município de Faro devem ser constituídos em regime de propriedade horizontal num prazo máximo de 6 meses, após a entrada em vigor do presente Regulamento.

Artigo 14.º

Entrada em vigor

O presente Regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação nos termos do artigo 139.º do Código do Procedimento Administrativo.

314936014

Este documento liga aos seguintes documentos (apenas ligações para documentos da Serie I do DR):

• 2003-11-12 - Decreto-Lei 287/2003 - Ministério das Finanças

  No uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 26/2003, de 30 de Julho, aprova o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, altera o Código do Imposto do Selo, altera o Estatuto dos Benefícios Fiscais e os Códigos do IRS e do IRC e revoga o Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola, o Código da Contribuição Autárquica e o Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as Sucessões e Doaçõ (...)

• 2013-09-12 - Lei 75/2013 - Assembleia da República

  Estabelece o regime jurídico das autarquias locais, aprova o estatuto das entidades intermunicipais, estabelece o regime jurídico da transferência de competências do Estado para as autarquias locais e para as entidades intermunicipais e aprova o regime jurídico do associativismo autárquico.