Sumário: Normas de acesso a propriedade não municipal em regime de contrato de arrendamento e de subarrendamento.
Programa Municipal "Matosinhos: Casa Acessível"
Estratégia Local de Habitação de Matosinhos
Nota Justificativa
Em função da Nova Geração de Políticas de Habitação, O Município de Matosinhos definiu a Estratégia Local de Habitação, um instrumento que suporta a candidatura ao 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação. Este documento desenha a intervenção municipal no domínio da habitação, conferindo espaço à reabilitação, autopromoção, construção ou aquisição de habitação e à formalização de candidaturas a programas de financiamento de soluções habitacionais;
A proteção dos direitos fundamentais dos munícipes é preocupação e intenção da Câmara Municipal de Matosinhos, salvaguardando as suas condições de habitabilidade;
A crescente pressão do mercado imobiliário, a estagnação do arrendamento a médio e longo prazo e o impacto da atividade turística, sugerem que a Câmara Municipal de Matosinhos adote todos os preceitos legais à sua disposição, que contribuam para a regulação das dinâmicas habitacionais do município;
Previamente ao momento particularmente difícil que se perceciona, o Município de Matosinhos efetivou uma aposta no reforço das políticas de habitação, com recurso a diversas estratégias de apoio à sua população, nomeadamente o Programa Municipal de Apoio ao Arrendamento e o investimento na reabilitação do Parque Habitacional Municipal de Matosinhos, bem como a criação das condições para a reabilitação urbana;
Sem ignorar as responsabilidades que neste domínio cabem ao Estado Central, e que a Câmara Municipal de Matosinhos tem continuadamente reivindicado, as políticas municipais de habitação devem contribuir para criar condições de acesso à habitação que permitam fixar a população residente e atrair muitos dos que, nos últimos anos, não encontraram habitação em mercado de arrendamento no concelho de Matosinhos;
Esta realidade tem gerado uma crescente dificuldade, sobretudo dos mais jovens, no acesso a um mercado habitacional que vá ao encontro das suas necessidades e expectativas, obrigando-os em grande medida a procurar resposta fora do concelho;
O embate económico-financeiro no tecido empresarial veio fragilizar as relações comerciais e, em diversas circunstâncias, potenciar o encerramento de pequenas e médias empresas, o que trará, previsivelmente e já com efeitos imediatos, o aumento do desemprego e a incapacidade das famílias para fazer face aos compromissos financeiros assumidos até então;
O caráter de imperiosidade e urgência impõe a disponibilização de respostas de natureza diversa, que incidam sobre a carência habitacional do Município de Matosinhos.
O Programa tem como objetivo, com respeito pelos mecanismos concorrenciais e plena salvaguarda do interesse público, captar para o mercado de arrendamento a custos acessíveis fogos privados até agora indisponíveis e, de igual modo, assegurar todos os meios para que a Câmara Municipal de Matosinhos, com recursos próprios ou, quando necessário, por contratação de serviços externos, crie as condições necessárias a uma eficaz, eficiente e competente gestão do Programa "Matosinhos: Casa Acessível" ao longo da vida útil dos contratos de arrendamento e de subarrendamento a celebrar.
Preâmbulo
O Município de Matosinhos, em função da Nova Geração de Políticas de Habitação, definiu a Estratégia Local de Habitação, um instrumento que suporta a candidatura ao 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação. Este documento desenha a intervenção municipal no domínio da habitação, conferindo espaço à reabilitação, autopromoção, construção ou aquisição de habitação e à formalização de candidaturas a programas de financiamento de soluções habitacionais.
Tendo por base o superior interesse dos matosinhenses e a defesa da identidade do município, procura-se solidificar políticas públicas orientadas para a coesão territorial e desenvolvimento local, conferindo o direito indispensável a habitação condigna e suportável do ponto de vista económico-financeiro das famílias e ampliando as soluções habitacionais disponíveis para arrendamento acessível.
Pretende-se, em linha com estes desígnios, conferir medidas efetivas de complemento aos instrumentos municipais e nacionais disponibilizados, gerando novas oportunidades que possam contribuir para o cumprimento da estratégia de habitação que o Município de Matosinhos definiu e convictamente tem intenção de prosseguir.
Assim nos termos do disposto nos artigos 241.º da Constituição da República Portuguesa, alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º e alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º da Lei 75/2013 de 12 de setembro, e n.º 2 do artigo 16 da Lei 73/2013 de 3 de setembro, cumprido o determinado no artigo 98.º do CPA, não tendo havido no prazo concedido contributos nem constituição de interessados, bem ainda os artigos 99.º a 101.º do CPA, foi elaborado o presente regulamento.
PARTE I
Disposições gerais
Artigo 1.º
Conceito, Objeto, Âmbito e Destinatários
1 - O Programa "Matosinhos: Casa Acessível" (doravante designado por MCA) e suas condições gerais foi aprovado por deliberação da Câmara Municipal de Matosinhos em reunião ordinária de 14 de julho de 2020 e em sessão extraordinária da Assembleia Municipal de Matosinhos de 20 de julho de 2020, constituindo-se como um dos eixos de acesso à habitação com renda acessível, neste caso, mobilizando propriedade não municipal em regime de contrato de arrendamento e de subarrendamento.
2 - O Município financia este programa de apoio às famílias, designadamente da classe média, a jovens em vida ativa laboral e estudantes.
3 - São suscetíveis de integrar este programa os seguintes imóveis:
a) Habitações disponíveis no mercado de compra e venda e de arrendamento;
b) Habitações no mercado de Alojamento Local;
c) Habitações devolutas;
d) Habitações propriedade de instituições particulares de solidariedade social, entidades particulares de interesse público e outras coletividades e associações;
e) Habitações não referidas nas alíneas anteriores.
4 - A Câmara Municipal de Matosinhos é responsável pela gestão de todos os contratos de arrendamento e subarrendamento celebrados ao abrigo do presente Programa, bem como pela consulta pública de arrendamento, prevista nos termos da Parte II e pelo processo de atribuição dos imóveis para subarrendamento, nos termos da Parte III, ambas das presentes "Condições Gerais".
5 - No âmbito do MCA, o Município de Matosinhos, na condição de sujeito passivo, celebra contratos de arrendamento para fins habitacionais com os proprietários, superficiários e usufrutuários de imóveis, doravante designados "senhorios", que reúnam as condições descritas no presente documento, com expressa autorização para subarrendamento aos candidatos sorteados, nos termos previstos nas presentes "Condições Gerais".
6 - Na condição de arrendatário/ativo, o Município de Matosinhos coloca os imóveis referidos no número anterior no mercado de arrendamento acessível municipal, sendo da responsabilidade da Câmara Municipal assegurar os procedimentos de gestão dos processos de arrendamento e subarrendamento, nomeadamente na atribuição dos imóveis de natureza habitacional para habitação permanente com quem venha a celebrar contrato.
7 - Nas presentes "Condições Gerais" são estabelecidos os termos e condições fixados unilateralmente pelo Município de Matosinhos para efeitos de cumprimento do Programa MCA.
Artigo 2.º
Vigência do Programa
1 - O programa MCA vigorará até ao término do último contrato de arrendamento, por definição da autarquia.
2 - Todas as disposições gerais constantes do presente regulamento aplicam-se à vigência dos contratos de arrendamento celebrados pelo município de Matosinhos, ao abrigo do MCA.
3 - O regime fiscal aplicável aos rendimentos obtidos através dos contratos de arrendamento no âmbito do MCA é o que resultar do quadro legal em vigor em cada momento.
Artigo 3.º
Regime Aplicável
1 - A contratação de arrendamentos para fins habitacionais por parte do município, no âmbito do MCA, é efetuada por consulta pública de arrendamento, da responsabilidade da Câmara Municipal, ou por quem venha a ter competência delegada para tal, estando sujeita aos princípios gerais estabelecidos na Capítulo I do Regime Jurídico do Património Imobiliário Público, aprovado pelo Decreto-Lei 280/2007, de 07 de agosto, na sua redação atual.
2 - Para efeito de identificação dos imóveis que reúnam as condições fixadas no MCA e que sejam necessários para o seu desenvolvimento, o Município de Matosinhos, em função das necessidades e das condições de mercado, promove consultas públicas de arrendamento, das quais resulta a seleção e hierarquização dos imóveis a arrendar e respetivas condições.
3 - A abertura de consultas públicas de arrendamento é determinada por despacho da Presidente da Câmara Municipal de Matosinhos, ou de quem venha a ter competência delegada para tal, onde se indique o período durante o qual os candidatos podem apresentar propostas de contratação de arrendamento, nos termos e condições previstos nas presentes "Condições Gerais".
4 - A contratação de subarrendamentos para fins habitacionais por parte do Município de Matosinhos, no âmbito do MCA, é efetuada por sorteio, da responsabilidade da autarquia, entre os candidatos elegíveis, nos termos apresentados no presente documento.
Artigo 4.º
Contratos de Arrendamento e Subarrendamento
1 - Os contratos de arrendamento e de subarrendamento a celebrar no âmbito do MCA obedecem ao disposto no NRAU e Código Civil, com as especificidades resultantes das presentes "Condições Gerais" fixadas unilateralmente pelo Município de Matosinhos, no âmbito e para efeitos do MCA.
2 - Nos termos do que expressamente se consagre nos contratos de arrendamento, os senhorios (i) aceitam desde logo que o Município do Matosinhos subarrende parcial ou totalmente os locados para arrendamento acessível, (ii) reconhecem de imediato todas as situações de subarrendamento a celebrar pelo Município de Matosinhos durante a vigência do contrato de arrendamento, dispensando expressamente qualquer ulterior comunicação da celebração de contratos de subarrendamento, (iii) aceitam que, durante o prazo de vigência do arrendamento, o Município de Matosinhos celebre os contratos de subarrendamento que entenda com os beneficiários a quem venha a destinar as habitações arrendadas; (iv) renunciam ao direito de se substituírem ao arrendatário/Município de Matosinhos no subarrendamento total.
3 - Nos contratos de subarrendamento, o município fixa a renda nos termos da Parte III do presente Regulamento.
4 - Os contratos de arrendamento de fogos sobre os quais se encontra registado usufruto deverão ser subscritos pelo usufrutuário, assim como pelo proprietário.
PARTE II
Contratos de arrendamento
CAPÍTULO I
Condições Contratuais Gerais
Artigo 5.º
Valores de Renda
1 - O valor máximo das rendas a pagar pelo Município de Matosinhos no arrendamento dos imóveis que integrarão o MCA é calculado com base na ponderação entre a averiguação do mercado de arrendamento e as regras definidas no Programa de Arrendamento Acessível, criado pelo Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio, designadamente através da aplicação dos critérios definidos na Portaria 176/2019 de 6 de junho.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, o valor da renda nunca poderá exceder, para cada tipologia e localização por União de Freguesias, os montantes da tabela seguinte:
(ver documento original)
3 - Os candidatos podem apresentar propostas de valor de renda mensal inferiores aos limites máximos previstos no número anterior, sendo o valor da renda mensal proposto um dos critérios de seleção e hierarquização das candidaturas para efeitos de contratualização de arrendamentos, no âmbito do MCA.
4 - O valor inicial da renda mensal é aquele que resultar da oferta apresentada pelo senhorio e aceite pelo Município de Matosinhos.
5 - Salvo o previsto no n.º 5 do artigo 13.º, as rendas são atualizadas anualmente, podendo a primeira atualização ser exigida 1 (um) ano após o início da vigência do contrato, e as seguintes, sucessivamente, 1 (um) ano após a atualização anterior, por aplicação do coeficiente de atualização de rendas publicado anualmente para o efeito.
6 - Não há lugar a atualização extraordinária de renda.
7 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 10.º, a primeira renda vence-se no momento da celebração do contrato, e as restantes no 1.º dia útil do mês a que digam respeito, quando aplicável, processadas através de transferência bancária ou de outro meio alternativo definido pelo município.
8 - No momento da celebração do contrato, o Município de Matosinhos paga, a título de caução, o valor correspondente a 1 (um) mês de renda do locado.
Artigo 6.º
Imóveis mobilados
1 - Sempre que o imóvel a arrendar pelo Município de Matosinhos esteja mobilado, os limites máximos de preço de renda mensal previstos no artigo anterior podem ser majorados até um máximo de 10 % do valor da renda proposto, conforme valorização do mobiliário, a determinar nos termos seguintes:
a) Os candidatos identificam e indicam o estado de conservação e a valorização que atribuem ao mobiliário existente no imóvel no respetivo formulário de candidatura à contratação de arrendamento, no âmbito do MCA;
b) A Câmara Municipal de Matosinhos, no âmbito da vistoria técnica a realizar nos termos do artigo 20.º, procede à avaliação dos bens móveis e fixa o seu valor na respetiva ficha técnica.
2 - O resultado da avaliação dos bens móveis é notificado pela Câmara Municipal de Matosinhos ao respetivo candidato, com a apresentação de proposta de majoração de renda durante o período inicial do Contrato, que, no contrato, aceita a avaliação efetuada pela autarquia.
3 - Caso não concorde com a majoração proposta, o candidato pode optar por retirar a proposta de arrendamento do imóvel ou celebrar o contrato de arrendamento com exclusão dos bens móveis.
Artigo 7.º
Duração e termo do contrato de arrendamento
1 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, os contratos de arrendamento têm a duração inicial de 3 (três) a 5 (cinco) anos, renovando-se por número de vezes e por períodos a definir, salvo se denunciado pelo proprietário/senhorio ou Município de Matosinhos, com a antecedência mínima de 150 (cento e cinquenta) dias relativamente à data do seu termo inicial, por notificação à contraparte, enviada por carta registada com aviso de receção.
2 - Em caso de renovação, pode o Município de Matosinhos denunciar livremente, a qualquer momento, a partir do 6.º (sexto) ano de vigência, o respetivo contrato de arrendamento, através de notificação enviada ao proprietário/senhorio com a antecedência mínima de 150 (cento e cinquenta) dias relativamente à data pretendida para a cessação, por carta registada com aviso de receção.
3 - Em situações excecionais de procura, e sendo essa a vontade dos proprietários, usufrutuários ou superficiários, que assim ficam excluídos dos benefícios fiscais legalmente estabelecidos, nos termos do n.º 28 do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais em vigor, pode o Município contratar arrendamentos por prazo inferior a 5 (cinco) anos, considerando sempre o limite mínimo de 3 (três) anos para a vigência do respetivo contrato.
Artigo 8.º
Estado de Conservação
Sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes, os imóveis a arrendar pelo Município de Matosinhos devem estar em condições regulamentares que permitam cumprir cabalmente o fim habitacional a que se destinam, e encontrar-se em excelente, bom ou médio estado de conservação, determinado por vistoria técnica da competência da autarquia, ou por quem venha a ter competência delegada para tal.
Artigo 9.º
Obrigações das partes
1 - Durante a vigência do contrato de arrendamento, fica o senhorio obrigado a:
a) Cumprir integral e pontualmente o estabelecido na sua candidatura e no contrato de arrendamento;
b) Continuar a assegurar o cumprimento das obrigações a que esteja adstrito no âmbito de relações de condomínio;
c) Manter o locado segurado com apólice multirriscos;
d) Realizar em tempo e de modo adequado as obras a que está obrigado nos termos do disposto no artigo 1074.º do Código Civil;
e) Assegurar a reparação dos equipamentos e infraestruturas de águas, esgotos, elétricas e de gás, salvo se tais reparações forem necessárias por falta de prudência ou utilização inadequada dos mesmos pelo subarrendatário.
2 - O Município de Matosinhos fica obrigado, durante o período de duração do contrato de arrendamento, a:
a) Pagar pontualmente a renda contratada;
b) Assegurar que é dada ao locado uma utilização compatível com o fim habitacional a que se destina, mediante relatório de monotorização elaborado pela autarquia;
c) Restituir o imóvel no termo do contrato nas condições previstas no artigo 12.º
3 - Em caso de incumprimento da obrigação prevista na alínea c) do n. 1, pode o Município de Matosinhos substituir-se ao senhorio na contração ou renovação de seguro multirriscos, constituindo-se como beneficiário do referido seguro o Município de Matosinhos, sendo ressarcido do respetivo custo por compensação com o valor das rendas devidas ao abrigo do contrato de arrendamento,
Artigo 10.º
Obras
1 - Admite-se que os imóveis a tomar de arrendamento pelo Município de Matosinhos possam ser objeto de obras isentas de controlo prévio ou com escassa relevância urbanística, nos termos previstos nos artigos 6.º e 6.º-A do Regime Jurídico de Urbanização e de Edificação (RJUE), a realizar entre a data da celebração do correspondente contrato e a data de início do arrendamento.
2 - Para efeitos do disposto número anterior, devem os candidatos, no momento da submissão da candidatura, manifestar a intenção de realizar obras, com a respetiva descrição, indicação do valor orçamentado e prazo estimado de duração da respetiva empreitada.
3 - Sem prejuízo do disposto no artigo 13.º, os candidatos podem, nos termos da lei, solicitar a antecipação de rendas, por período semelhante ao considerado no artigo em referência das presentes "Condições Gerais".
4 - Nos casos previstos no n.º 2:
a) A celebração do contrato de arrendamento ocorre em momento prévio ao início das respetivas obras e a posse efetiva do locado pelo Município de Matosinhos inicia-se na data da celebração do contrato de arrendamento;
b) A data de início do contrato de arrendamento ocorrerá no dia seguinte à data de conclusão e receção conjunta das obras pelo senhorio e Município de Matosinhos;
c) O contrato de arrendamento será sujeito a registo predial, sendo o custo emolumentar suportado integralmente pelo Município de Matosinhos.
5 - Em caso de incumprimento, poderá o Município de Matosinhos substituir-se ao Senhorio na realização das obras, ressarcindo-se do respetivo custo por compensação com o valor das rendas devidas ao abrigo do contrato de arrendamento.
Artigo 11.º
Obras ordinárias e extraordinárias durante a vigência do contrato
1 - Nos termos do disposto no artigo 1074.º do Código Civil, é da responsabilidade do senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato de arrendamento.
2 - Caso o senhorio, depois de devidamente notificado para o efeito, se recuse a fazer alguma destas obras, o Município de Matosinhos pode optar pela resolução fundamentada do contrato ou por se substituir na realização daquelas, com o devido reembolso por compensação de créditos através da retenção de rendas futuras, nos termos do disposto no artigo 1036.º do Código Civil e do Decreto-Lei 157/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual.
3 - As reparações urgentes, destinadas a suprimir ou mitigar risco iminente para a segurança dos residentes do locado ou de terceiros, prevenir o agravamento de danos no locado ou a sua propagação a outras partes do edifício, caso o proprietário não as concretize em tempo útil, devem ser realizadas por técnico com competência e habilitação adequada, contratado diretamente pelo Município de Matosinhos ou pelo subarrendatário.
4 - Verificando-se uma situação de reparação urgente, deve o Município de Matosinhos comunicar tal facto ao senhorio, logo que da mesma tenha tido conhecimento, bem como da intenção de exercer direito de compensação pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
5 - O senhorio é responsável pela gestão das relações de condomínio, devendo assegurar que a administração do condomínio executa as obras ordinárias e extraordinárias necessárias nas partes comuns do prédio.
6 - Excetuam-se do disposto no número anterior as obras que se destinem a reparar danos nas partes comuns do edifício que sejam causadas ou diretamente imputáveis ao subarrendatário, ainda que por utilização prudente e diligente do locado, situação em que o Município de Matosinhos, diretamente ou através do seu subcontratado, assume a responsabilidade pela sua realização, com a devida comunicação prévia.
7 - Consideram-se obras extraordinárias aquelas que advenham de problemas estruturais que comprometam a segurança ou habitabilidade do edifício, bem como da necessidade de cumprimento de determinações ou recomendações das autoridades competentes.
8 - O pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum são pagas pelo senhorio, nos termos previstos no correspondente regulamento de condomínio.
Artigo 12.º
Restituição do locado
1 - Findos os contratos de arrendamento, incluindo eventuais renovações de prazo, o Município de Matosinhos obriga-se a devolver os imóveis aos senhorios em condições análogas àquelas em que os recebeu, salvo o normal desgaste e as deteriorações inerentes a uma normal e prudente utilização.
2 - A restituição do imóvel é precedida de uma vistoria técnica a realizar conjuntamente por representantes do senhorio e da autarquia, devendo ser lavrado auto, assinado por ambas as partes, onde se identifiquem as anomalias comprovadamente detetadas, que não decorram do uso normal e prudente do imóvel, bem como os eventuais trabalhos de reposição e reparação necessários a cargo do Município de Matosinhos.
3 - Para efeito da vistoria técnica a realizar nos termos do número anterior, cada uma das partes pode nomear um perito avaliador devidamente qualificado para a realização de tais atos - a título de exemplo, um engenheiro civil - para assessorar a referida vistoria, a quem cabe dirimir qualquer divergência e conflito na elaboração do referido auto, de forma definitiva para as partes. Caso os peritos avaliadores nomeados pelas partes não cheguem a um consenso, designarão de comum acordo um terceiro perito avaliador, ou, na ausência de consenso, solicitarão à Ordem dos Engenheiros/Ordem dos Engenheiros Técnicos a sua nomeação, a quem caberá a decisão final e definitiva para as partes.
4 - Caso seja necessário realizar obras para que se cumpra o estabelecido no n.º 1 supra, devem estas ser orçamentadas e contratadas pelo senhorio, suportando o Município de Matosinhos o respetivo encargo, em valor não superior a 6 (seis) meses de renda, conforme avaliação e orçamentação a realizar para o efeito.
5 - Quando o valor das obras de reposição seja de valor superior ao previsto no número anterior, compete ao Município de Matosinhos realizar os respetivos trabalhos, devendo o imóvel ser restituído ao seu titular após a sua conclusão, salvo se as partes acordarem de modo diverso.
Artigo 13.º
Periodicidade da renda
1 - O senhorio pode, por escrito, requerer ao Município de Matosinhos que, durante o prazo de duração inicial do arrendamento, a renda tenha periodicidade diferente da mensal, bem como a antecipação de seu pagamento, desde que cumulativamente se verifiquem as seguintes situações:
a) O locado esteja em excelente, bom ou médio estado de conservação, ainda que o senhorio tenha beneficiado anteriormente da faculdade prevista no n.º 3 do artigo 10.º;
b) Tenham decorrido mais de 30 (trinta) dias entre a data de início do arrendamento do locado e a data da apresentação do requerimento referido no n.º 1.
2 - Verificando-se as condições previstas no número anterior, pode o município, em razão das condições de mercado e da disponibilidade financeira, aceitar que a prestação periódica que constitui a renda seja estabelecida para períodos de 12 (doze) ou 24 (vinte e quatro) meses, ou mais meses, com vencimento da mesma de forma antecipada ou no início de cada um dos períodos que forem definidos. Atender-se-á, adicionalmente, na definição deste período, ao prazo de duração efetiva do contrato de arrendamento.
3 - A partir do início do último ano de duração do contrato de arrendamento, a renda passará a ter vencimento mensal, sendo de valor igual ao definido na data da celebração do contrato de arrendamento, sujeita a eventuais atualizações legais do seu valor.
4 - Fora das situações excecionais previstas nos números antecedentes, em que a renda seja fixada por períodos anuais/plurianuais, o pagamento da renda é feito no 1.º dia útil do mês a que respeite, sem prejuízo do disposto no n.º 4 do artigo 11.º
5 - O exercício da faculdade prevista no n.º 2 implica a renúncia pelo senhorio à atualização anual da renda prevista no n.º 4 do artigo 5.º, no termo do primeiro, segundo, terceiro ou quarto ano de vigência do contrato, conforme o correspondente período anual/plurianual de renda que venha a ser definido.
6 - O estabelecido no número anterior não impedirá nunca que o Município de Matosinhos, de acordo com as regras aplicáveis, venha a atualizar as rendas dos contratos de subarrendamento que venha a celebrar.
CAPÍTULO II
Consultas Públicas de Arrendamento
Artigo 14.º
Apresentação de propostas
1 - Durante o período de consulta pública de arrendamento, podem apresentar à autarquia as propostas de contratualização de arrendamento habitacional, as pessoas singulares ou coletivas, de direito público ou privado, nacionais ou estrangeiras, independentemente da respetiva natureza jurídica, que sejam proprietárias, superficiárias ou usufrutuárias, de imóveis localizados na área geográfica de Matosinhos e que cumpram as condições legais necessárias para o efeito, bem como as demais definidas nas presentes "Condições Gerais" do MCA.
2 - À data de celebração dos contratos de arrendamento com o Município de Matosinhos os imóveis devem, cumulativamente, reunir as seguintes condições mínimas:
a) Serem frações autónomas de prédios constituídos em regime de propriedade horizontal ou serem unidades independentes distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública;
b) Terem a situação fiscal regularizada, bem como os registos devidos, nomeadamente a inscrição na matriz e no registo predial;
c) Terem as condições de habitabilidade necessárias ao cumprimento do fim a que se destinam, sem prejuízo do disposto no artigo 10.º das presentes "Condições Gerais";
d) Terem autorização de utilização, para habitação, salvo se legalmente dispensado por ter sido inscrito na matriz antes de 1951 e não tiver, entretanto, sido objeto de intervenção de reabilitação urbana que obrigue à obtenção de licença de utilização;
e) Disporem de certificado energético;
f) Deter apólice de seguro multirrisco em vigor;
g) Estarem livres e desocupados de pessoas e de bens, salvo, quanto a estes, quando a opção for, nos termos do previsto no artigo 6.º destas "Condições Gerais", para arrendamento de fogos mobiliados;
h) Quando aplicável, fazerem prova do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).
3 - Para efeitos da alínea b) do número anterior, podem os herdeiros de herança indivisa apresentar propostas para arrendamento de imóveis que se encontrem ainda inscritos e registados em nome da herança indivisa, desde que todos os herdeiros manifestem o seu acordo expresso à celebração de contrato de arrendamento com o Município de Matosinhos nos termos do MCA.
Artigo 15.º
Exclusões
1 - Não podem candidatar-se ao MCA:
a) Pessoas singulares ou coletivas que não tenham a sua situação tributária devidamente regularizada no território nacional ou que tenham dívidas à Segurança Social, à Autoridade Tributária ou ao Município de Matosinhos;
b) Pessoas singulares que, sendo proprietárias de imóveis no Município de Matosinhos, tenham apresentado candidatura a programas municipais de habitação ou pedido de habitação ativo.
2 - Excetuam-se do previsto na alínea a) do número anterior as situações em que os sujeitos com dívidas ao Município de Matosinhos, resultantes do incumprimento das obrigações relativas à realização de obras coercivas, nos termos previstos nos artigos 91.º, 107.º e 108.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação Urbana (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação em vigor, manifestem vontade em celebrar com o Município de Matosinhos um acordo judicial ou extrajudicial tendente a regularizar a respetiva dívida, a qual pode ser saldada parcial ou totalmente através da celebração de contrato de arrendamento nos termos previstos no presente MCA, no qual serão deduzidos os valores em dívida.
3 - Não são celebrados contratos de arrendamento pelo Município de Matosinhos, no âmbito do MCA, que incidam sobre locados que:
a) Estando arrendados, o respetivo senhorio tenha comunicado ao arrendatário a cessação, por denúncia ou oposição à renovação, após 31 de dezembro de 2019, independentemente da data da produção de efeitos da cessação do contrato, salvo o disposto no número seguinte;
b) Não cumpram as condições legais e regulamentares para a função habitacional ou as demais condições estabelecidas no n.º 2 do artigo anterior;
c) Estejam em péssimo estado de conservação;
d) Estejam em mau estado de conservação e salubridade, e sejam necessárias obras sujeitas a controlo prévio ou, tratando-se de obras isentas de controlo prévio ou com escassa relevância urbanística, o período necessário para a sua execução e conclusão seja superior a 3 (três) meses.
4 - Excluem-se do disposto na alínea a) do número anterior:
a) Contratos de arrendamento habitacionais que se não renovaram no final do prazo contratado por acordo das partes ou iniciativa do arrendatário;
b) Contratos de arrendamento habitacionais que tenham cessado por iniciativa dos respetivos arrendatários, ainda que antes do prazo contratado;
c) Contratos de arrendamento habitacionais que na sequência de decisão judicial transitada em julgado tenham sido resolvidos por incumprimento dos arrendatários ou o despejo efetivado no âmbito do procedimento especial de despejo tramitado no Balcão Nacional do Arrendamento.
Artigo 16.º
Procedimento e condições das consultas públicas para contratação de arrendamento
1 - Sem prejuízo da sua divulgação por meios alternativos, as Condições das Consultas Públicas para Contratação de Arrendamento (CPCA) são publicitadas por meios eletrónicos, no sítio da internet da Câmara Municipal de Matosinhos e na plataforma digital destinada ao programa, promovendo-se as mais amplas condições de divulgação e de participação dos interessados em condições de efetiva concorrência e a salvaguarda do interesse público.
2 - O anúncio da CPCA identifica obrigatoriamente o período de tempo durante o qual se mantém válida e eficaz, o valor máximo da despesa a realizar pelo Município de Matosinhos nesse horizonte temporal e o número máximo de contratos de arrendamento que está disposto a celebrar na condição de sujeito passivo da correspondente despesa.
Artigo 17.º
Apresentação de propostas
1 - Durante o período fixado por despacho da Presidente da Câmara Municipal de Matosinhos, ou de quem venha a ter competência delegada para tal, devem as propostas ser apresentadas, preferencialmente, por via eletrónica, em endereço a informar no despacho, autenticando-se os interessados através de cartão de cidadão ou chave digital móvel.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, os interessados devem preencher, de modo completo e legível, o formulário eletrónico disponibilizado para o efeito.
3 - No formulário a que se refere o número anterior, devem ser preenchidos, para além de outros que possam vir a ser definidos pela autarquia, os seguintes elementos:
a) Identificação dos proprietários, usufrutuários ou superficiários do imóvel, com indicação do número de telefone de contacto e endereço de correio eletrónico;
b) Morada do imóvel, com indicação do número de descrição de registo predial e de matriz predial;
c) Indicação do número de autorização de utilização e data de emissão, ou indicação de que o imóvel se encontra dispensado de licença de utilização por ter sido inscrito na matriz antes de 1951, juntando-se documento comprovativo;
d) Indicação da classificação energética atribuída ao imóvel e o seu estado de conservação;
e) Proposta de renda mensal de valor igual ou inferior aos limites previstos no artigo 5.º;
f) Indicação da Área Bruta Privativa do imóvel;
g) Indicação do número do Registo Nacional de Alojamento Local, se for o caso;
h) Declaração de aceitação expressa e incondicional das presentes Condições Gerais do MCA.
4 - Nas situações previstas no artigo 6.º, devem os interessados identificar e indicar a valorização que atribuem ao mobiliário existente no imóvel.
5 - Quando os interessados pretendam realizar obras no imóvel nos termos e para os efeitos do disposto nos números 2 e 3 do artigo 10.º, devem manifestar tal intenção no momento da apresentação da proposta, descrevendo os respetivos trabalhos e indicando o valor orçamentado e o tempo previsto para a correspondente empreitada, e requerendo o recebimento, a título de adiantamento do valor de rendas, de acordo com o artigo 13.º
6 - Pretendendo os interessados submeter ao MCA mais do que um fogo de que sejam proprietários, usufrutuários ou superficiários, deverão preencher tantos formulários de candidatura quantos os imóveis candidatos, ainda que todos os fogos integrem um mesmo prédio urbano.
7 - Sempre que as condições técnicas o não permitam, podem os interessados preencher e assinar o formulário de candidatura disponível no sítio da Internet a definir no despacho referido no ponto 1 deste artigo, acompanhado da documentação de suporte da candidatura, enviando-o em formato pdf para o endereço de correio eletrónico definido.
8 - Os interessados podem ainda apresentar as suas propostas por correio postal dirigido à sede da autarquia ou nas instalações da Câmara Municipal de Matosinhos.
9 - A prestação de falsas declarações ou o desrespeito das condições do MCA determinam a exclusão das propostas, sem prejuízo da comunicação às autoridades competentes para efeitos de procedimento criminal.
Artigo 18.º
Promessa unilateral de arrendamento
As propostas de contratação de arrendamento apresentadas nos termos do artigo anterior consubstanciam promessas unilaterais de arrendamento válidas pelo prazo de 3 (três) meses.
Artigo 19.º
Tramitação das CPCA
1 - No prazo máximo de 10 (dez) dias úteis a contar da data limite de receção de propostas a que se refere o artigo 17.º, a autarquia notifica, preferencialmente por via eletrónica, os candidatos da sua aceitação condicionada aos resultados da vistoria a que se refere o artigo 20.º, ou exclusão ou concede prazo para apresentação de documentação ou informação complementar.
2 - As notificações por via eletrónica são efetuadas por correio eletrónico e SMS, sem prejuízo de os candidatos poderem consultar o respetivo processo e o conteúdo das notificações nas instalações da autarquia ou na plataforma digital.
3 - Na notificação da aceitação condicionada da proposta consta, ainda, a data em que tem lugar a vistoria ao imóvel, a qual é agendada nos 10 (dez) dias úteis seguintes à data de envio da respetiva notificação.
Artigo 20.º
Vistorias técnicas
1 - As vistorias técnicas do imóvel são realizadas pela autarquia, ou por quem esta indicar, tendo em vista, entre outras finalidades, determinar o estado de conservação, as condições de habitabilidade e a Área Bruta Privativa do imóvel, realizar registos fotográficos do seu interior, verificar a sua conformidade com o que foi indicado na proposta apresentada nos termos do artigo 17.º e conformidade da renda proposta.
2 - As vistorias técnicas determinarão ainda:
a) As condições do fogo proposto para cumprir o fim a que se destina e da sua aceitabilidade no âmbito do MCA;
b) Os vícios e as reparações que serão necessárias realizar no imóvel, em particular, quanto à canalização de águas e esgotos, instalações elétricas e de gás;
c) O valor do mobiliário para efeitos do disposto no artigo 6.º;
d) A necessidade de realização de obras, sua caraterização, quantificação e valorização para efeitos do disposto no artigo 10.º e o prazo de duração adequado para a sua realização e conclusão;
e) O estado de conservação do locado, atribuindo-lhe a classificação de excelente, bom, médio, mau ou péssimo.
3 - A informação referida nos números anteriores deve ser recolhida e inserida em ficha técnica que é assinada pelos representantes do candidato e da autarquia.
4 - A Ficha Técnica faz parte integrante do contrato de arrendamento a celebrar.
Artigo 21.º
Decisão de contratar
1 - O Município de Matosinhos não fica obrigado à celebração de um número mínimo ou máximo de contratos de arrendamento, mas sim os que tenha por adequados, em razão das necessidades e da verba anualmente definida e cabimentada para o efeito, tendo por base a seleção feita nos termos do número seguinte.
2 - As propostas recebidas são hierarquizadas e selecionadas pela autarquia, por freguesia, de modo a garantir uma oferta equilibrada por todas as freguesias da cidade.
3 - No caso da quota de uma ou mais freguesias não ser preenchida em termos de oferta, será a mesma afeta equitativamente pelas restantes.
4 - A ordenação das propostas, dentro de cada freguesia, será efetuada através da aplicação de um critério de avaliação, a publicar no procedimento de consulta pública, que atenderá à ponderação dos seguintes fatores:
a) Valor da renda proposto por (euro) /por m2 de Área Bruta Privativa - 60 %;
b) Estado de conservação do Imóvel, apurado no âmbito da vistoria prévia realizada pela autarquia nos termos do artigo 20.º - 40 %:
I. Excelente: 10 pontos;
II. Bom: 7 pontos;
III. Médio: 5 pontos;
IV. Mau: 2 pontos;
V. Péssimo: 0 pontos.
5 - Em caso de empate, será efetuada a seleção com recurso a sorteio.
6 - No âmbito do processo de contratação, em razão do número de propostas, das necessidades e das disponibilidades financeiras, poderá o Município de Matosinhos livremente abrir um período de negociação com os candidatos, nunca superior a 15 (quinze) dias, quanto ao valor da renda, sem que em alguma circunstância possam ser aceites valores acima dos fixados no n.º 1 do artigo 5.º ou dos propostos pelos candidatos para efeito de candidatura.
7 - No prazo máximo de 15 (quinze) dias úteis a contar da data de conclusão da avaliação, a autarquia notifica os candidatos dos resultados da avaliação, nos termos e para efeitos de audiência prévia, ao abrigo dos artigos 121.º, 122.º e 124.º do Código de Procedimento Administrativo (CPA), com indicação fundamentada dos que foram definitivamente aceites ou excluídos do MCA.
8 - Com a notificação de aceitação e com a decisão de contratar, fica o Município de Matosinhos autorizado a publicitar o imóvel no âmbito do MCA, salvo se tiver decorrido o prazo previsto no artigo 18.º e o candidato não pretenda manter a sua proposta.
9 - Os contratos de arrendamento serão outorgados pelo Município de Matosinhos, e devem ser celebrados no prazo máximo de 30 (trinta) dias da data da decisão de contratar.
10 - Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º, os contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do MCA têm início no primeiro dia do mês seguinte ao da sua celebração.
CAPÍTULO III
Benefícios Fiscais
Artigo 22.º
Comunicações à Autoridade Tributária
Nos 5 (cinco) dias úteis seguintes à celebração do contrato de arrendamento devem ser praticados os seguintes atos junto da Autoridade Tributária e Aduaneira:
a) O senhorio deve promover, nos termos legais, ao registo do arrendamento;
b) O senhorio deve declarar que o Alojamento Local passa a regime de arrendamento, se for o caso;
c) Os serviços municipais devem confirmar que o arrendamento contratualizado se enquadra em programa municipal de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis, para efeitos de reconhecimento dos benefícios fiscais previstos no artigo seguinte.
Artigo 23.º
Benefícios fiscais
1 - Os proprietários, usufrutuários ou superficiários que celebrem contratos de arrendamento com o Município de Matosinhos, no âmbito do MCA, ficam isentos do pagamento de IMI relativamente ao imóvel dado em locação durante o período de vigência do respetivo contrato de arrendamento.
2 - O Município de Matosinhos obriga-se a certificar e reconhecer junto da Autoridade Tributária que os contratos de arrendamento celebrados, no âmbito do MCA, se enquadram, em programa municipal de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis, para efeitos de concessão de benefício fiscal de isenção em sede de IRS e de IRC das rendas recebidas durante o prazo de duração do correspondente contrato.
3 - O disposto no n.º anterior apenas se aplica aos contratos cujo prazo seja igual ou superior a 5 anos, nos termos do n.º 28 do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
4 - À isenção de IMI referida no n.º 1 aplica-se, com as devidas adaptações, o disposto no número anterior.
PARTE III
Contratos de Subarrendamento
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Artigo 24.º
Âmbito de aplicação
A atribuição dos fogos arrendados pelo Município de Matosinhos, no âmbito do MCA, e a celebração e execução dos contratos de subarrendamento a que houver lugar, obedecem ao disposto na presente Parte III das presentes "Condições Gerais".
CAPÍTULO II
Processo de atribuição dos imóveis
Artigo 25.º
Forma de atribuição
1 - A atribuição das habitações em regime de subarrendamento, objeto do presente procedimento, será efetuada através de sorteio, podendo para o efeito ser desenvolvida pela autarquia uma plataforma eletrónica dinâmica que permita a gestão automatizada de todo o processo de seleção e de atribuição dos imóveis, no respeito pelos princípios gerais da atividade administrativa.
2 - No caso de fogos que não tenham tido procura, ou que tenham ficado vagos em momento posterior ao do sorteio, admite-se que estes possam ser atribuídos de forma direta, nas mesmas condições anunciadas no sorteio, sem prejuízo do estipulado no artigo 35.º das presentes "Condições Gerais".
Artigo 26.º
Critérios de admissibilidade e de qualificação dos candidatos
1 - São admitidos os candidatos que reúnam as seguintes condições:
a) Sejam pessoas singulares de maior idade, titulares de capacidade de gozo e exercício de direitos e residirem e/ou deterem domicílio profissional no Município de Matosinhos há pelo menos 3 (três) anos;
b) Tenham obtido no ano fiscal transato os seguintes rendimentos máximos:
I. Agregado com uma pessoa: 35.000 (euro)/ano (i.e., em média 2.917(euro)/mês em duodécimos);
II. Agregado com duas pessoas: 45.000 (euro)/ano (i.e., em média 3.750(euro)/mês em duodécimos);
III. Agregado com mais de duas pessoas: 45.000 (euro)/ano + 5.000 (euro)/ano por cada dependente adicional que conste na declaração de IRS;
c) A composição do agregado seja adequada à tipologia a que se candidata segundo o seguinte critério, por forma a evitar situações de sobreocupação:
I. T0 e T1: um ou dois elementos;
II. T1 ou maior: um ou dois elementos por quarto.
Artigo 27.º
Rendas e regime do subarrendamento
1 - O montante da renda das habitações para o subarrendamento é estipulado pela autarquia, tendo por referência a renda fixada para o contrato de arrendamento, e aplicação do subsídio de renda calculado nos termos do n.º 3 do presente artigo.
2 - As futuras atualizações das rendas reger-se-ão pelo disposto no artigo 24.º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, e no n.º 2 do artigo 1077.º do Código Civil.
3 - Sempre que a renda contratada (Rc), calculada nos termos do artigo 5.º, exceda 35 % do rendimento mensal bruto do agregado (RMB), o subsídio ao arrendamento (S) será calculado de acordo com a seguinte fórmula:
S = Rc - 0,35 x RMB
4 - O subsídio ao arrendamento (S) tem por limite 30 % da renda contratada (Rc).
5 - A renda máxima (Rmax.) a que se pode candidatar não pode exceder a seguinte:
Rmax = 0,35/0,7 x RMB
Artigo 28.º
Fim das habitações
As habitações a subarrendar destinam-se exclusivamente a habitação permanente de agregados familiares.
Artigo 29.º
Processo de inscrição
1 - As candidaturas deverão preferencialmente ser apresentadas on-line admitindo-se, contudo, outras formas de apresentação, nomeadamente a presencial nas instalações da autarquia.
2 - Os candidatos podem candidatar-se a mais do que uma habitação desde que cumpram os requisitos relativos à taxa de esforço e à tipologia adequada.
3 - Os candidatos poderão visitar as habitações a que se candidatam, mediante marcação.
4 - Será publicitada em mais do que um meio e local a lista com os códigos de registo das candidaturas admitidas a sorteio.
Artigo 30.º
Impedimentos
Está impedido de tomar ou manter o subarrendamento de uma habitação em regime de subarrendamento por prazo certo no âmbito do presente Programa quem se encontre numa das seguintes situações:
a) Seja proprietário, usufrutuário, arrendatário ou detentor a outro título de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação, localizado no concelho do Matosinhos;
b) Esteja a usufruir de apoios financeiros públicos para fins habitacionais;
c) Tenha beneficiado de indemnização em alternativa à atribuição de uma habitação no âmbito de programas de realojamento nos últimos três anos;
d) Esteja abrangido por uma das seguintes situações:
I.O arrendatário, ou o elemento do agregado familiar do arrendatário, que, para efeito de atribuição ou manutenção de uma habitação em regime de arrendamento, preste declarações falsas ou omita informação relevante;
II.O arrendatário, ou o elemento do agregado familiar do arrendatário, que ceda a habitação a terceiros a qualquer título, total ou parcialmente, de forma gratuita ou onerosa;
III.A pessoa que tenha ocupado ilicitamente ou tenha sido sujeita a despejo de uma habitação nos últimos três anos.
e) Ter a situação contributiva não regularizada junto da Autoridade Tributária e da Segurança Social.
Artigo 31.º
Exceções aos impedimentos
1 - As situações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem não constituir impedimento se, até à data da celebração do contrato de subarrendamento, for feita prova da sua cessação.
2 - No caso previsto na alínea a) do artigo anterior, quando for invocado e comprovado que o prédio ou fração não está em condições de satisfazer o fim habitacional, ou que o direito relativo ao mesmo é detido ou foi adquirido apenas em parte por membros do agregado familiar, cabe à autarquia avaliar a situação e decidir sobre o acesso deste agregado à atribuição de habitação ou à manutenção do arrendamento, consoante for o caso.
Artigo 32.º
Sorteio
A atribuição das habitações é feita por sorteio, nos termos definidos no despacho da Presidente da Câmara, ou de quem venha a ter competência delegada para tal, que determina a abertura das consultas públicas de arrendamento.
Artigo 33.º
Critérios
O despacho definido no número anterior pode determinar quotas de imóveis em função de determinados critérios, nomeadamente idade média do agregado familiar, incapacidade igual ou superior a 60 % do candidato e/ou de elemento do seu agregado familiar ou outro devidamente justificado.
CAPÍTULO III
Contrato de subarrendamento
Artigo 34.º
Regime
1 - O contrato de subarrendamento será celebrado pelo prazo de duração do contrato de arrendamento que lhe está subjacente, cuja informação será disponibilizada no momento da inscrição, podendo, eventualmente, ser renovado por acordo das partes nos mesmos termos em que for renovado o correspondente contrato de arrendamento.
2 - Quando se verificar desconformidade temporal entre a celebração dos contratos de arrendamento e subarrendamento, será deduzido o tempo de vigência eventualmente decorrido do contrato de arrendamento no prazo de duração do contrato de subarrendamento.
3 - Os direitos emergentes do sorteio são intransmissíveis.
4 - O contrato de subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento.
Artigo 35.º
Suplentes
Os candidatos que, na sequência do sorteio, ou de atribuição direta quando admitida nos termos das presentes "Condições Gerais", não tenham sido contemplados com uma habitação, permanecerão na lista ordenada que os habilita, durante o prazo de seis meses, a concorrer a um novo sorteio de novas habitações, ou atribuição direta.
PARTE IV
Conclusões
Artigo 36.º
Normas finais
O presente regulamento entra em vigor no dia seguinte à data da publicação no Diário da República.
12 de outubro de 2020. - A Presidente da Câmara, Dr.ª Luísa Salgueiro.
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