Aviso 4349/2003 (2.ª série) - AP. - Orlando Fernandes de Carvalho Mendes, presidente da Câmara Municipal de Santa Comba Dão:
Torna público que, em sessão ordinária realizada em 30 de Abril findo, a Assembleia Municipal de Santa Comba Dão aprovou o Regulamento do Loteamento Industrial da Guarita que a seguir se transcreve na íntegra e que entrará em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.
2 de Maio de 2003. - O Presidente da Câmara, Orlando Fernandes de Carvalho Mendes.
Regulamento do Loteamento Industrial da Guarita
Refere-se o presente Regulamento ao estabelecimento de regras e critérios que regem a venda por parte da Câmara Municipal de Santa Comba Dão, e a consequente aquisição e utilização por parte das indústrias - empresas, dos lotes industriais, propriedade do município, localizados no Loteamento Industrial da Guarita, com uma área de terreno de 63 671 m2.
O regime estabelecido no seu articulado deve-se ao facto da cedência e venda dos lotes de terreno se efectuarem a preços muito inferiores ao seu real valor de mercado, pelo que a Câmara Municipal fará aplicar o presente Regulamento como forma de proteger e salvaguardar:
a) O investimento feito na urbanização e infra-estruturação;
b) O apoio e investimento de empresas através da venda dos lotes;
c) O investimento e as expectativas das empresas instaladas ou em instalação.
O terreno localiza-se na Guarita, freguesia de São João de Areias, concelho de Santa Comba Dão, tal como se apresentam as plantas de localização e de síntese.
De um modo geral, estão previstas manchas de edificação para os 13 lotes previstos, de modo a cumprir uma aglomeração planeada das actividades industriais, cujo estabelecimento visa a prossecução de objectivos de desenvolvimento industrial para o concelho.
O terreno em causa encontra-se definido no Plano Director Municipal de Santa Comba Dão como espaço industrial, de acordo com a secção III, artigo 17.º do mesmo, alíneas 1, 2, 3 e 4.
A utilização dos terrenos e as acções de transformação neles implementadas deverão respeitar cumulativamente o Regulamento Urbanístico do Plano Director Municipal de Santa Comba Dão.
1 - Índices urbanísticos
O número máximo de pisos é de dois.
A parcela de terreno a lotear tem 63 671 m2.
A área total dos lotes destinados para indústria/empresas é de 49 560 m2.
A área total de arruamentos é de 6 895 m2.
A área total de passeios é de 1980 m2.
A área total de estacionamento é de 104 m2 (83 lugares).
A área total verde é de 4196 m2.
Os índices urbanísticos resultantes são:
CAS = 0,50 e COS = 1,00
As áreas de cada lote, bem como a correspondente metragem das áreas de construção, o número de pisos estão resumidos no correspondente quadro de síntese dos lotes.
2 - Solução urbanística - projectos
A volumetria prevista para os lotes 1 a 13 será constituída por dois pisos destinados a indústria e respectivas áreas de escritórios, sendo que deverão ser respeitados todos os índices apresentados na Planta de Síntese do Loteamento Industrial, bem como todas as disposições aplicáveis (caso a caso), que a seguir se discriminam.
Os projectos das instalações industriais a implantar nos lotes deverão respeitar o Regulamento do Plano Director Municipal, assim como toda a legislação em vigor aplicável, caso a caso.
Será aconselhável que o projecto de arquitectura e a coordenação do projecto geral dos edifícios a construir sejam da responsabilidade de um arquitecto.
Para lotes de dimensão igual ou superior a 10 000 m2, será aconselhável a participação de um arquitecto paisagista na equipa do projecto.
3 - Condicionantes
Serão observadas todas as directivas, normas e regulamentos gerais dos diferentes níveis de planeamento, especificamente deste Processo de Loteamento, do Regulamento Geral de Edificações Urbanas, do Decreto-Lei 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 177/2001, de 4 de Junho, e os demais regulamentos em vigor e pareceres prestados.
O loteamento obedecerá à subdivisão indicada na planta de síntese, dentro da aproximação que o trabalho de campo permita, devendo oportunamente ser analisados todos os ajustamentos ou modificações sensíveis por razões justificadas. Todas as construções têm obrigatoriamente os edifícios principais com frente e acesso para uma rua aprovada.
A modelação do terreno e a implantação dos edifícios terão em atenção os declives naturais do terreno, ou sua vegetação, que deverão ser mantidas (sempre que possível), evitando-se movimentos de terras que contrariem as melhores condições existentes.
A Câmara Municipal intervirá sempre em primeira instância na selecção das indústrias, conferindo-lhes prioridade e usando as formas de intervenção que activem e orientem o tipo de investimento, de modo a inseri-lo no modelo industrial proposto para o concelho.
Todas as acções a desenvolver sobre o território do Loteamento Industrial da Guarita e todos os projectos industriais aceites, devem respeitar, promover e consubstanciar os objectivos gerais estabelecidos para a implementação do loteamento:
a) Apoiar novas iniciativas empresariais no âmbito das PME's;
b) Promover o desenvolvimento regional de forma sustentada e ordenada;
c) Promover o ordenamento do espaço urbano;
d) Fomentar o desenvolvimento e ordenamento industrial;
e) Criar emprego e fixar população.
A Câmara Municipal de Santa Comba Dão reserva direito preferencial da venda de lotes às empresas/indústrias candidatas, tendo em consideração os seguintes aspectos:
a) A disponibilidade de terrenos infra-estruturados;
b) O interesse económico para a região dos projectos empresariais a instalar;
c) As suas condições de viabilidade;
d) O número de trabalhadores a empregar e a origem do seu recrutamento;
e) As condições e as características de instalação e laboração;
f) As características poluidoras e os meios de protecção e combate previstos.
Condições a respeitar na selecção das indústrias a instalar - definição de prioridades:
a) Indústrias a montante e jusante do sector agrícola que o promova e dinamize;
b) Indústrias tipo trabalho intensivo que permitam quer a absorção de trabalhadores indiferenciados, provenientes do subemprego agrícola com fixação de quadros, no concelho, que procuram o primeiro emprego;
c) Indústrias que possibilitem o incremento de exportações saneadoras de balança comercial;
d) Indústrias que promovam a substituição de importações, tornando-se poupadoras de divisas;
e) Indústrias complementares ou activadoras de relações presentes e futuras interindústrias, dentro do âmbito de dinamização do parque;
f) As indústrias cuja elaboração preveja à partida qualquer grau de poluição do ambiente ou dos próprios esgotos, só será autorizada após provas de que os métodos e sistemas a introduzir darão plena garantia de que a poluição será compatível com parâmetros estabelecidos ou, na falta de previsão legal, tidos como aceitáveis.
Condições de instalação e de funcionamento de estabelecimentos industriais:
a) A viabilidade de instalação carece sempre de parecer da Câmara Municipal;
b) A instalação (e ou alteração, e ou ampliação) dos estabelecimentos industriais de 1.ª classe só poderá ser efectuada depois da aprovação do respectivo projecto pelos serviços competentes do Ministério da Indústria e Energia, nos termos da legislação em vigor;
c) A instalação (e ou alteração, e ou ampliação) dos estabelecimentos industriais de 2.ª classe é licenciada na vistoria industrial, antes do início da laboração a requerimento do interessado;
d) A laboração dos estabelecimentos industriais não poderá ser iniciada sem que as respectivas instalações sejam vistoriadas e aprovadas, nos termos da legislação em vigor;
e) O detentor de resíduos industriais deverá promover a sua recolha, armazenagem, transporte e eliminação ou utilização de acordo com o estipulado na legislação em vigor;
f) A Câmara Municipal poderá indeferir pedidos de instalação no Pólo Industrial de estabelecimentos industriais, que pela sua natureza ou dimensão sejam grandes consumidores de água ou fortemente poluidores do ambiente, quer através de efluentes líquidos ou gasosos, ou ainda ruídos;
g) A Câmara Municipal poderá impor aos utentes do Pólo Industrial a instalação e funcionamento de instalações de pré-tratamento dos efluentes líquidos de modo a garantir que as águas residuais saídas da ETAR do Pólo Industrial, satisfaçam integralmente os parâmetros estabelecidos pela legislação em vigor.
Condições de ocupação dos lotes:
a) A percentagem de ocupação do solo não deverá, por cada lote, ser superior a 50% da área do mesmo (CAS máximo = 0,50);
b) A altura das edificações não deverá ser superior a 8 m ao beiral das coberturas, com excepção de elementos anexos, tais como silos e chaminés;
c) Em todos os lotes deve ser previsto espaço para estacionamento de automóveis ligeiros, para funcionários das indústrias e armazéns, e dos carros pesados das firmas/empresas, nos projectos de obra, em planta à escala 1:100 ou 1:200, com indicações do limite do lote, em número não inferior à razão de um automóvel por cada 100 m de área bruta de construção;
d) Acessos aos lotes deverão ser assegurados, pelos respectivos proprietários, permitindo fáceis e seguras manobras;
e) Os muros a construir nos limites dos lotes que faceiam com a via pública, bem como nos limites posteriores deverão ser sujeitos a parecer da Câmara Municipal;
f) A implantação do edifício principal deve respeitar os afastamentos mínimos de 6 m, 6 m e 10 m aos limites laterais, posteriores e frontal dos lotes, respectivamente;
g) Deve ser observada uma ocupação mínima de 30% inicial, sobre os 50% máximos de implantação do lote.
Como ocupação especial deverão ser previstos (sempre que assim se justifique):
a) Por unidade industrial, uma habitação para o guarda, de preferência integrada no edifício principal;
b) Lotes reservados para a construção complementar de equipamento de assistência aos trabalhadores.
A Câmara Municipal reserva o direito e após a apreciação da implantação do futuro edifício das indústrias, exigir a manutenção em zonas que determinará da vegetação que dentro de cada lote não prejudique o pleno funcionamento da unidade fabril e que potencialmente não se torne minimamente perigosa ou ameaçadora de qualquer desastre.
Todos os lotes terão que ter áreas livres envolventes das edificações, que permitam o livre e fácil acesso a viaturas de bombeiros.
Deverá ainda ser prevista a possibilidade de união de lotes, por meio de deliberação pela Câmara Municipal, consoante as necessidades prementes de qualquer pedido tido por conveniente, embora inviabilizado pelos limites físicos impostos pela actual planta de síntese do loteamento, permitindo desta forma conferir uma maior autonomia e flexibilidade ao tipo de instalação a criar no loteamento industrial. Nesta situação extraordinária poderão ser reajustadas as áreas/manchas de implantação, possibilitando assim uma eficiente ocupação do lote conjunto, não podendo, no entanto, ser excedidos os limites máximos (CAS, COS, afastamentos, cérceas, etc.) resultantes do somatório da união dos lotes.
4 - Candidatura
A empresa para se candidatar à instalação no loteamento industrial e à aquisição de um lote industrial terá que cumprir os seguintes procedimentos:
a) Efectuar um requerimento por escrito ao presidente da Câmara Municipal de Santa Comba Dão;
b) Após análise deste, será agendada uma reunião entre a empresa interessada e a Câmara Municipal.
5 - Análise do processo
a) Consoante o interesse comum entre as partes, a empresa em questão deverá formular um anteprojecto de arquitectura e submetê-lo a análise à Câmara Municipal - serviços técnicos.
b) A Câmara Municipal, através dos referidos serviços técnicos competentes, terá um mês para analisar o processo de candidatura.
c) Os serviços técnicos, após análise do pedido, efectuam uma proposta de localização no loteamento industrial com indicação do respectivo lote.
d) Informação à empresa candidata.
6 - Cedência do lote
Quando aceite a proposta de localização, por deliberação do órgão executivo, a empresa terá um mês para efectivar a respectiva escritura de compra e venda, sob pena de, terminado esse prazo, a cedência ficar sem efeito.
7 - Projecto de construção
Após a decisão de cedência do lote, a empresa terá um prazo máximo de seis meses para a entrega do projecto das instalações e do estudo de viabilidade económico-financeiro, cuja análise decorrerá do seguinte modo e nos prazos constantes na lei:
a) Entrega do projecto de arquitectura e das especialidades;
b) Entrega do estudo económico do projecto fabril a implantar;
c) Análise e consultas pelos serviços da Câmara Municipal de Santa Comba Dão;
d) Deliberação em reunião de Câmara;
e) Concessão da licença de construção.
8 - Construção
Após a concessão da licença de construção, a empresa terá um prazo máximo de 12 meses para iniciar os trabalhos de construção e um máximo de 24 meses para concluir os referidos trabalhos. Esta fase decorrerá nas seguintes etapas:
a) Início dos trabalhos de construção;
b) Fiscalizações durante a construção;
c) Vistoria final do cumprimento do projecto geral;
d) Concessão da licença de utilização.
9 - Laboração
Após a concessão da licença de utilização a empresa terá um prazo máximo de seis meses para dar início à laboração prevista, cujo processo de implementação decorrerá nas seguintes etapas:
a) Início da laboração;
b) Implementação das restantes fases previstas;
c) Cumprimento do projecto de instalação industrial apresentado;
d) A empresa após a deliberação de licenciamento de utilização tem um prazo máximo de quatro anos para cumprir o projecto de instalação e os objectivos industriais a que se propôs, sendo este o período mínimo de instalação e consolidação da empresa, designado no presente Regulamento como correspondente ao processo de instalação.
10 - Poderes, direitos e deveres da Câmara Municipal de Santa Comba Dão
É dever da Câmara Municipal gerir eficazmente a ocupação e utilização do loteamento industrial, mantendo o ambiente geral em boas condições por forma a não penalizar os investimentos já efectuados pelas empresas instaladas.
Por forma a evitar situações de injustiça entre projectos empresariais, é dever da Câmara Municipal penalizar duramente todas as situações declaradamente anómalas, abusivas ou especulativas, registadas durante o processo de instalação das empresas consideradas prevaricadoras.
A Câmara poderá exigir sempre que considere conveniente a entrega de outros documentos e estudos de forma a possibilitar a maior clarificação do processo de candidatura à instalação no loteamento industrial.
A Câmara poderá indicar à empresa candidata um terreno de instalação resultante da conjugação de dois ou mais lotes, como forma de racionalizar a sua implantação ou organizar sectorialmente as indústrias no loteamento.
Aos preços dos lotes, reserva-se a Câmara Municipal o direito de praticar outro preço quando entender justificado, designadamente em função do número de postos de trabalho criados, ou outra forma de incidência positiva na economia local, ou, pelo contrário, proceder a um agravamento do preço, igualmente por constatação de uma incidência, desta feita menos positiva no concelho.
A Câmara poderá, quando o entender justificado, proceder à redução do valor das taxas e licenças camarárias e em casos especiais à sua isenção.
A Câmara poderá, quando devidamente justificado, conceder licença para habitação do guarda ou do responsável pelas instalações fabris.
Em situações particulares de grande interesse económico do projecto, mas com manifesta impossibilidade de instalação das empresas dentro das áreas infra-estruturadas pela Câmara, mas dentro do Loteamento Industrial, esta poderá proceder à concessão de outros incentivos, a determinar caso a caso.
11 - Condicionantes às empresas
As empresas a quem for aprovada a cedência de terreno, obrigar-se-á, num prazo por si proposto e aceite pela Câmara Municipal, à transferência da sua sede social para o concelho de Santa Comba Dão, salvo em situações de manifesta impossibilidade.
A empresa usufruirá da cedência do terreno, condicionada ao cumprimento do projecto de instalação industrial a que se propôs, o qual justificou a referida cedência por parte da Câmara Municipal.
Salvo situações devidamente justificadas, de grande anormalidade ou imprevisibilidade, a empresa terá de cumprir os prazos previstos neste Regulamento, ou outros previamente acordados, para cada uma das fases do seu processo de instalação.
A empresa em processo de instalação não poderá arrendar nem permitir a utilização por terceiros, do todo ou parte das instalações, sejam elas construções ou terreno.
12 - Condicionantes a observar durante a construção dos edifícios
Por forma a diminuir os impactos negativos das obras de construção sobre o ambiente urbano em geral e sobre a laboração das indústrias limítrofes em particular, os projectistas e os responsáveis técnicos das obras devem acautelar que:
a) A calendarização das obras seja o mais curta possível;
b) A montagem e funcionamento dos estaleiros seja o mais organizada possível;
c) Sejam cumpridas todas as normas e regulamentos ambientais e de segurança.
Não são permitidas na via pública: cargas, descargas, parqueamento de materiais ou outras actividades ligadas à obra.
É da inteira responsabilidade dos responsáveis pela obra: a limpeza, conservação ou reparação da via pública e demais elementos urbanos que a compõem, caso se verifiquem alterações às suas características normais, danificações ou outros prejuízos que possam ter sido provocados directamente pela actividade da construção em curso.
Por forma a garantir a realização de obras de reparação da via pública e demais elementos urbanos que tenham sido danificados durante as acções de construção da unidade industrial, e que não tenham sido entretanto realizadas pelos responsáveis pela obra, a empresa adquirente do lote deverá garantir uma caução sob forma de garantia bancária, depósito, ou seguro-caução, a favor da Câmara Municipal, passível de ser actualizada, e de montante a determinar em função da área do lote.
É obrigatório o cumprimento integral do projecto geral de construção, incluindo a completa execução dos arranjos exteriores, propostos a execução.
Não são permitidas construções abarracadas, ou a utilização de edifícios que não tenham os acabamentos totalmente executados.
Toda e qualquer construção executada a título temporário durante a obra deverá ser demolida ou desmontada após a finalização da mesma.
13 - Condicionantes a observar em relação à conservação e manutenção das instalações
Tendo por objectivo a manutenção de elevados padrões de qualidade ambiental e urbana, a administração da unidade fabril é responsável por:
a) Manter os edifícios e restantes construções em bom estado de conservação, promovendo para isso as necessárias obras com devida regularidade;
b) Manter os equipamentos fabris exteriores em boas condições de conservação, funcionamento e segurança;
c) Manter sempre tratados os espaços verdes no interior do lote, sejam eles arborizados, relvados ou ajardinados;
d) Manter permanentemente a limpeza e higiene dos espaços de circulação no interior do lote;
e) Manter os contentores de resíduos sólidos urbanos bem conservados e localizados, cumprindo os horários de recolha estabelecidos pelos serviços de recolha competentes;
f) Seleccionar, acomodar e transportar eficazmente os resíduos industriais admitidos até ao ecocentro mais próximo localizado no Parque Industrial da Catraia, em Santa Comba Dão, ou ainda para o aterro sanitário, localizado na freguesia de Dardavaz, concelho de Tondela.
14 - Prazos e coimas
A empresa/indústria em instalação no loteamento industrial terá que respeitar o faseamento e os respectivos prazos do processo de instalação, sem prejuízo de outros procedimentos constantes na lei geral a que as empresas estejam obrigadas.
O incumprimento dos prazos poderá acarretar para a empresa a perda de direitos sobre o terreno e as construções entretanto realizadas, salvo em situações devidamente justificadas de grande anormalidade ou imprevisibilidade que ocorrerem durante o processo de instalação.
O não cumprimento do estipulado nos n.os 7, 8 e 9 implica, sem qualquer motivo ponderoso devidamente justificado, que o terreno reverterá, sem qualquer outra formalidade, para a posse e propriedade da Câmara Municipal de Santa Comba Dão, sem que esta tenha que proceder a qualquer indemnização compensatória junto da empresa em questão.
Igual sanção se verifica se no prazo correspondente ao processo de instalação (quatro anos), independentemente dos proprietários, depois de iniciada, a não laboração industrial perdurar por lapso de tempo igual ou superior a 12 meses.
Antes de terminar nos prazos estipulados e antes do início do funcionamento da instalação industrial, a empresa proprietária deverá requerer à Câmara Municipal vistoria ao funcionamento que inspeccionará todos os sistemas antipoluentes de drenagem e escoamento dos esgotos e águas pluviais, bem como o cumprimento do presente Regulamento, as normas em vigor aplicáveis e os próprios projectos aprovados para a mesma instatação.
Caso a empresa industrial não requeira a vistoria de funcionamento fica sujeita à multa a pagar à Câmara Municipal, a determinar por esta, situada entre os 1000 euros e os 5000 euros.
No prazo de 15 dias a contar da recepção do requerimento (pedido de vistoria), a Câmara Municipal deverá promover a vistoria de funcionamento através de uma comissão técnica constituída por pessoas por si designadas.
Caso a Câmara Municipal não promova a vistoria de funcionamento no prazo de 15 dias poderá a adquirente, sem outras formalidades e sem prejuízo do estipulado neste Regulamento e da legislação aplicável, iniciar a laboração da instalação industrial.
A empresa industrial proprietária do(s) lote(s) não poderá vender nem prometer vender o(s) mesmo(s) nem as instalações nele(s) levadas a efeito, antes da construção de pelo menos 50% da área coberta máxima permitida e da realização da vistoria de funcionamento, antes de ter terminado o prazo para a sua concretização.
A promessa de venda ou a venda em contravenção com o ponto anterior implica a perda da posse e propriedade dos lotes e de todas as benfeitorias neles realizadas que reverterão a favor da Câmara Municipal, sem que os contraentes tenham direito a indemnização nem a receber as importâncias por que tiverem adquirido o terreno.
Para as empresas industriais adquirentes é proibido alterar ou ampliar o tipo de indústrias sem o prévio licenciamento pela Câmara Municipal de Santa Comba Dão.
Caso as empresas procedam em contravenção com o ponto anterior ficam sujeitas às seguintes sanções:
1) Encerramento, parcial ou total, da instalação industrial pela Câmara Municipal, até ao cumprimento integral do estipulado neste Regulamento e legislação aplicável;
2) Pagamento à Câmara Municipal de Santa Comba Dão de 50% das taxas em vigor, aplicável sobre a ampliação das instalações efectuadas.
3) Demolição das instalações levadas a efeito julgadas inconvenientes pela Câmara Municipal de Santa Comba Dão, a expensas da proprietária.
O não cumprimento do projecto de instalação e dos objectivos inicialmente previstos, nos moldes processuais previstos e nos prazos estabelecidos, num prazo máximo de quatro anos, após licença de utilização, poderá acarretar para a empresa a perda de todos os direitos sobre o terreno cedido e sobre todas as benfeitorias entretanto realizadas sobre o mesmo, revertendo ambos a favor da Câmara sem que a empresa tenha direito a qualquer indemnização compensatória.
Quaisquer omissões surgidas na aplicação do presente Regulamento serão resolvidas pela Câmara Municipal de Santa Comba Dão, depois de ouvida a Assembleia Municipal.
