Relatório e contas do exercício de 2007
Avenida do Engenheiro Duarte Pacheco, torre 2, Amoreiras, 17.º andar, 1070-102 Lisboa
Capital social: (euro) 1 000 000,00.
Núnero de identificação fiscal e matrícula na Conservatória do. Registo Comercial de Lisboa 502318988.
1 - Relatório do Conselho de Administração
Em cumprimento das disposições legais e estatutárias vem este Conselho de Administração submeter à apreciação e aprovação de V.Exas., o Relatório de Gestão no qual se insere a Proposta de Aplicação de Resultados, relativo ao exercício transacto de 2007.
1 - Como é do conhecimento dos Senhores Accionistas a GEF, SA passou, no ano de 2006, a gerir mais seis fundos do que aqueles que anteriormente geria e administrava. Se aquele exercício correspondeu ao primeiro ano de actividade daqueles Fundos, o ano de 2007 marca a consolidação das suas actividades no respeito pela estratégia delineada pela sociedade gestora, sempre no interesse dos participantes.
2 - De seguida o Conselho apresenta aos Senhores Accionistas, ainda que de forma sucinta, uma pequena súmula da actividade desenvolvida por cada um dos referidos fundos de investimento imobiliário, iniciando essa análise pelo Fundo de Investimento Imobiliário GEF 2, o mais antigo Fundo de Investimento gerido por esta sociedade gestora.
3 - No que concerne ao imóvel sito na Av. António Augusto de Aguiar, em Lisboa, designado "Alto do Parque", o ano de 2007 marca o concluir do processo de comercialização com a realização das escritura de compra e venda das fracções que integram aquele empreendimento aqui se excepcionando as que se destinam a comércio e serviços, relativamente às quais foi possível, já no início de 2008, proceder à alteração do titulo constitutivo da propriedade horizontal através do qual se redesenhou o espaço comercial do edifício com a transformação da galeria comercial ali previamente existente num só fracção destinada a comércio.
O fundo conseguiu já identificar pelo menos duas entidades interessadas no arrendamento daquele espaço com as quais se espera poder a vir celebrar os respectivos contratos no decurso do primeiro semestre de 2008.
Já relativamente ao empreendimento denominado Paço do Duque sito em Lisboa na Rua António Maria Cardoso, prevê-se que a obra esteja concluída no decurso do segundo semestre de 2008.
Pese embora este facto e tendo em conta as características da obra tem sido possível manter os compromissos assumidos com os diversos clientes bem como continuar a desenvolver os esforços necessários à conclusão da comercialização em curso, sendo certo que à data da elaboração do presente Relatório se encontram somente por prometer vender oito fracções.
Quanto ao loteamento industrial de Tunes, e uma vez concluídas as obras de infra estruturas prevê-se, logo que terminada a construção dos armazéns que integram o Lote 3 ser possível identificar no mercado de arrendamento alguns interessados em ali tomar posição.
A construção dos armazéns que integram o lote 1 decorrerá de acordo com o ritmo da procura.
Já relativamente aos imóveis adquiridos na Rua da Emenda, em Lisboa, é de referir que as obras relativas aos mesmos tiveram o seu inicio de Julho de 2007 decorrendo actualmente a bom ritmo situação que tem acompanhado o ciclo normal da comercialização deste empreendimento, pode dizer-se que das 13 fracções que o compõem (12 fracções de habitação e um aloja) haviam 3 apartamentos foram objecto de contrato promessa de compra e venda celebrado no final do exercício em análise, sendo que já em 2008 foi possível celebrar mais um contrato relativo a uma fracção de habitação.
Relativamente aos demais empreendimentos nomeadamente as denominadas "Residências de S. Bento", continuam ainda por vender, apesar dos esforços nesse sentido, duas das lojas que o integram.
Nos lotes de terreno do Moinho do Guizo, em A-da-Beja, concelho da Amadora continuam ainda por se realizar as vendas de um conjunto de lotes o que tem vindo a dever-se à situação de recessão que se verifica no mercado imobiliário de habitação, designadamente no da periferia de Lisboa, onde o loteamento em causa se insere, situação que pode vir a inverter-se face a alteração sugerida pela Câmara Municipal da Amadora ao processo de loteamento.
No que respeita ao empreendimento designado por "Alcântara Residence" sito na Rua Luís de Camões, em Lisboa realizaram-se as escrituras de compra e venda dos lugares de estacionamento com as quais se encerrou, junto dos anteriores proprietários, o processo de pagamento do terreno onde o mesmo se desenvolveu.
O fundo mantem a participação que já detinha no âmbito da sociedade CAPC adquirida em Junho de 2006 que gere um projecto residencial no Bairro da Graça em Lisboa bem como um edifício de escritórios e um clube de golfe "Driving Range" ambos situados em Matosinhos.
4 - Relativamente ao Fundo de Investimento Imobiliário GEF 3 e centrando-nos no loteamento da Quinta do Mineiro é de referir que o Fundo adquiriu, como é sabido, no decurso do ano de 2006 a totalidade dos oito lotes que o integram para ainda no decurso do primeiro trimestre daquele ano alienar a um outro Fundo de Investimento Imobiliário, cinco daqueles oito lotes, alienação essa ao abrigo da qual o Fundo GEF 3 manteve a obrigação de levar a cabo as obras de urbanização cujo início ocorreu no final do último trimestre de 2006.
5 - Já no decurso de 2007 o Fundo desenvolveu de forma cabal as citadas obras de urbanização ao ponto das mesmas se encontrarem praticamente concluídas em termos de poderem ser recepcionadas pela Câmara Municipal de Lisboa.
6 - Ainda no final de 2007 o fundo alienou mais um dos lotes que integram este loteamento, mais concretamente o Lote 1.
7 - Conforme é do conhecimento dos Senhores Accionistas, em Novembro de 2006 a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou a alteração ao Alvará de Loteamento, motivada pela modificação de uso do Lote 2 de escritórios para habitação, bem como a alteração nos restantes lotes residenciais (4 e 5), no que concerne ao número de fogos e tipologias como forma de melhor responder à realidade da altura no que toca à procura no mercado imobiliário habitacional.
8 - Pese embora tal aprovação e tendo por base a crise politica que a Câmara Municipal de Lisboa viveu, o Fundo atravessou todo o exercício de 2007 a aguardar a emissão de tal título, o que só deverá vir a ocorrer no início de 2008.
9 - Tal situação tem vindo a provocar o atraso no arranque do desenvolvimento deste empreendimento aguardando-se que a CML tome posição sobre os diversos projectos de arquitectura relativos aos diferentes lotes que integram o loteamento.
10 - Como também temos vindo a dar conta aos Senhores Accionistas o Fundo adquiriu em 2006 dois pequenos projectos residenciais localizados em Campo de Ourique e já em condições de serem licenciados, dos quais aquele que se situa na Rua Carlos da Maia veio a ser alienado já no inicio do presente exercício numa opção que se revelou como a mais ajustada pela sociedade gestora dada a situação actual do mercado e a proximidade da caducidade do prazo para o inicio da sua construção.
11 - Relativamente ao empreendimento sito na Rua Ferreira Borges em Lisboa pode afirmar-se que já no final de 2007 foi possível identificar a entidade responsável pela empreitada - a sociedade Auzbild - tendo-se dado início às obras em causa e perspectivado a comercialização do mesmo que pôde arrancar já no início de 2008.
12 - Passando agora à análise dos factos mais relevantes do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado 2011 será de salientar que o Fundo alienou um conjunto de lotes para construção que integravam o loteamento denominado "Terra de Bilros", sito em Carcavelos.
13 - Também no decurso do exercício ora em análise os participantes deste Fundo deliberaram proceder a um aumento de capital do fundo situando aquele valor acima do limite legalmente previsto de cinco milhões de euros.
14 - Já relativamente ao Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Quinta da Ribeira e dada a natureza do Fundo em questão, virado essencialmente para a gestão de uma empreendimento de natureza industrial que se encontra consolidado, as actividades deste Fundo centraram-se no desenvolvimento de uma operação de loteamento que integra os três imóveis adquiridos pelo fundo aquando da sua constituição como forma de melhor enquadrar em termos urbanísticos o património deste Fundo.
15 - Passando agora à análise da actividade do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado 2 MRJ podemos adiantar que o Fundo, mais concretamente em Maio e no último trimestre de 2007 alienou os prédios urbanos nos quais se encontravam instalados os denominados "Famalicão Atlantic Park", "Ovar Atlantic Park" e "Tondela Atlantic Park" e que constituíam três importantes activos deste Fundo.
16 - Debruçando-nos agora nas actividades levadas a cabo pelo Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Amoreiras poderemos adiantar que a actividade do fundo se centrou essencialmente no acompanhamento do Processo 23/URB/2006 que corre os seus termos na Câmara Municipal de Lisboa e que tem por objecto as obras de urbanização relativas ao loteamento aprovado para o local. Nesse âmbito o Fundo foi notificado de um conjunto de despachos emanados pelos serviços competentes da autarquia os quais reflectiam a posição da Câmara Municipal de Lisboa quanto ao modo como tais obras deveriam ser efectuadas e custeadas.
17 - Considerando a posição defendida pela Câmara Municipal de Lisboa o Fundo solicitou junto de dois prestigiados juristas a emissão de dois pareceres com vista a enquadrar a posição do Fundo Amoreiras que vai no sentido de fazer cumprir o conteúdo do Plano de Pormenor aprovado para o local e que prevê a distribuição equilibrada da realização e custeio das referidas obras de infra-estruturas tendo em conta o peso que o empreendimento vai suscitar para a aquele local.
18 - Tendo em conta a instabilidade politica que se fez sentir na Câmara Municipal de Lisboa só em 15 de Fevereiro passado foi possível realizar na Câmara Municipal de Lisboa uma reunião com a Vereação no decurso da qual os representantes do Fundo foram informados da intenção da autarquia em alterar o conteúdo do Plano de Pormenor existente para o local situação motivada pelas opções desta edilidade no que toca à maior ou menor extensão das infra-estruturas viárias que lhe são adjacentes.
19 - Os responsáveis pelo procedimento em causa informaram os representantes do Fundo de que iriam proceder à análise da situação com vista a agilizar a concretização das fases ulteriores do processo nomeadamente a emissão dos alvarás relativos às obras de urbanização e respectivo contrato que nos termos do Regulamento do Plano lhe está subjacente.
20 - Relativamente ao Global Fundo podemos adiantar que o processo de loteamento a ser desenvolvido em Lisboa, na zona da Estefânia mereceu, já no início de 2008, uma proposta de indeferimento mercê da interpretação que a autarquia passou a ter quanto ao modo como deverão ser tratadas as compensações urbanísticas previstas na legislação em vigor.
21 - Com efeito sendo esse novo entendimento o de que tais compensações deverão ser satisfeitas em espécie, tal situação altera, de forma substancial, o índice de construção previsto para o local que desta forma diminui.
22 - O fundo reagiu, em sede de audiência prévia, a este projecto de indeferimento
23 - Por último o Conselho reporta aos Senhores Accionistas os principais contornos da actividade do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Bom Sucesso I para referir que no decurso de 2007 o Fundo continuou a desenvolver uma parcela importante do empreendimento sito em Óbidos, mais concretamente na Quinta de Nossa Senhora do Bom Sucesso, desenvolvimento esse que foi acompanhado pela assinatura, ao longo do ano de um número substancial de contratos promessa de compra e venda.
24 - Ainda neste âmbito e em cumprimento do previamente planeado deu-se início à construção de 100 moradias em banda cuja conclusão se prevê para 2008.
Já no final do exercício, mais concretamente a 21 de Dezembro de 2007 o fundo adquiriu um conjunto de imóveis situados na Amoreira, tendo na mesma data celebrado ainda um Contrato Promessa de Compra e Venda que tem por objecto um outro terreno destinado a integrar uma nova fase de desenvolvimento do empreendimento, sendo que ambas as situações serão devidamente equacionadas e adequadas às condições que venham a ser previstas para o local nos instrumentos urbanísticos aplicáveis, nomeadamente o Plano Director Municipal competente.
25 - No plano interno a sociedade gestora continuou, no decurso de 2007 a incrementar a oferta de serviços na área onde opera, tendo já no início de 2008 concorrido a dois importantes concursos públicos internacionais lançados pela Câmara Municipal da Maia com vista à constituição de dois fundos especiais de investimento imobiliário a integrarem uma parcela importante do património imobiliário da Autarquia cuja gestão e administração a GEF, SA espera poder vir a concretizar, pelo menos no âmbito de um daqueles procedimentos concursais.
26 - Ainda no decurso de 2007 e tendo em conta a alteração legislativa que incidiu sobre o regime jurídico dos fundos de investimento o Conselho promoveu a adaptação das novas soluções legais aos fundos que gere.
27 - Sob o ponto de vista operativo a sociedade gestora passou a facilitar aos participantes dos fundos que gere e administra um serviço remunerado de acesso directo, via internet, aos principais indicadores de gestão do fundos, serviços que espera poder vir a alargar a todos os seus Clientes assim seja essa a opção dos mesmos.
28 - O quadro de pessoal da GEF, SA foi incrementado no que toca à área de apoio, tendo os serviços sido reequacinados com vista a dotar a empresa de pessoal mais especializado na área do apoio financeiro em detrimento dos serviços administrativos, situação que levou a que fosse dispensada uma técnica administrativa e recrutados dois novos elementos com formação na área financeira.
29 - Dos proveitos globais da sociedade que ascenderam a (euro) 711 284,37, (euro) 678 750,76 correspondem a Comissões de Gestão, sendo que (euro) 446 869,87 correspondem à Comissão de Gestão do Fundo GEF 2, (euro) 94 809,03 às do Fundo GEF 3, (euro) 12 000,00 às do Fundo 2011, (euro) 12 871,86 às do Fundo Quinta da Ribeira, (euro) 19 200,00 às do Fundo 2 MRJ, (euro) 21 000,00 às do Fundo Global Fundo, (euro) 42 000,00 às do Fundo Bom Sucesso I e (euro) 30 000,00 às do Fundo Amoreiras.
30 - A sociedade apresentou, no exercício de 2007, um resultado positivo, no valor de (euro) 39 819,60 (trinta e nove mil oitocentos e dezanove euros e sessenta cêntimos) que o Conselho de Administração propõe seja levado a resultados transitados.
31 - Para o exercício que ora se inicia o Conselho espera poder vir a aumentar o número de fundos de investimento que até hoje administra, seja pela concretização das propostas apresentadas junto da Câmara Municipal da Maia, seja pelos contactos que em termos direitos e mais institucionais foram sendo efectuados no decurso de 2007 e cujos resultados se espera possam vir a ser alcançados já em 2008.
Ainda nesta área a sociedade gestora pondera poder vir a fornecer alguns serviços na área da gestão e administração de patrimónios em geral, o que poderá vir a incrementar junto de instituições públicas ou privadas que o possam vir a requerer.
32 - O Conselho não gostaria de terminar este Relatório sem deixar de agradecer a todos os seus colaboradores, fornecedores, senhores participantes dos Fundos que administra, Bancos, prestadores de serviços e demais entidades com que se relaciona a colaboração prestada que em muito contribuiu para os resultados positivos alcançados em 2007.
33 - Por todos os motivos expostos o Conselho de Administração espera que os Senhores Accionistas aprovem, sem qualquer reserva, o presente Relatório bem como os demais documentos de prestação de contas.
2 - Demonstrações Financeiras
Balanço
(ver documento original)
Demonstração de resultados
(ver documento original)
31 de Dezembro de 2007. - O Conselho de Administração: João Francisco de Menezes Ferreira Pitschieller - Fernando Pedro Silva Gomes. - O Técnico Oficial de Contas, Francisco António Santos Quintais.
Anexo ao Balanço e à Demonstração dos Resultados relativo a 31 de Dezembro de 2007
Nota Introdutória:
a) Designação Social, sede e número de identificação de pessoa colectiva
GEF - Gestão de Fundos Imobiliários, S. A.
Avenida do Engenheiro Duarte Pacheco, torre 2, 17.º andar, 1070-102 Lisboa.
NIPC 502318988.
b) Actividade principal
Gestão de Fundos de Investimento Imobiliários Fechados
c) As notas que se seguem são apresentadas em euros e encontram-se organizadas em conformidade com o Plano de Contas para o Sistema Bancário (PCSB) e obedecem à respectiva referenciação.
d) Foram omitidas as notas não aplicáveis e às materialmente não relevantes.
Nota 1. - Ajustamentos Realizados ao Exercício Anterior
Não se procedeu a quaisquer ajustamentos aos valores publicados no exercício anterior, pelo que a sua comparabilidade é correcta.
Nota 3. - Critérios de avaliação
As demonstrações financeiras foram elaboradas em harmonia com os princípios contabilísticos geralmente aceites e preparadas segundo o Plano de Contas para o Sistema Bancário e Normas específicas em vigor para as Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliários.
Foram preparadas numa base de continuidade das operações, em conformidade com os princípios contabilísticos de prudência, especialização dos exercícios, consistência, substância sobre a forma e da materialidade.
a) Custos e Proveitos:
São reconhecidos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo registados quando se vencem, independentemente do momento em que são recebidos ou pagos.
b) Imobilizações corpóreas:
Custo de aquisição.
Nota 11. - Movimentos e saldos dos activos tangíveis
Activos tangíveis
(ver documento original)
Nota 24. - Movimentos e saldos nas contas de provisões
(ver documento original)
Nota 27 - Contas de regularização
Os saldos das contas de regularização em 31 de Dezembro de 2007 eram os seguintes:
Contas de regularização do activo
Outras contas de regularização - (euro) 1839,13.
Nesta rubrica está registado basicamente o valor do seguro Fidelidade Familia, que a empresa suporta pelos dependentes dos funcionários da Empresa, valor esse que será descontado no processamento dos ordenados.
Contas de regularização do passivo
Encargos a pagar - (euro) 49 819,93.
Esta rubrica refere-se na sua quase totalidade aos encargos a pagar aos funcionários referente às ferias e subsidio de férias.
Nota 29 - O Capital da Sociedade esta representado por duzentas mil acções nominativas e ao portador, cada uma de valor nominal de cinco euros, encontrando-se totalmente subscrito e realizado.
Nota 31 - Natureza dos outros activos e passivos
A rubrica de outros activos - (euro) 12 792,14, corresponde principalmente a despesas com encargos diferidos no montante de (euro) 10 953,01.
A rubrica de outros passivos - (euro) 79 770,09, corresponde fundamentalmente a valores a liquidar ao Sector Público Administrativo no montante de (euro) 16 682,90, a fornecedores (euro) 13 267,26 e (euro) 47 316,23 referente a férias e subsídio de férias do pessoal a liquidar em 2008.
Nota 34 - Efectivo médio anual de trabalhadores ao serviço
Dentro de uma estratégia de Gestão equilibrada de recursos humanos e adequação à actividade exercida e a exercer, a gestão da Empresa foi assegurada por dois Administradores executivos e por seis colaboradores ao serviço.
Nota 35 - Remunerações dos membros dos órgãos de Administração e fiscalização
Conselho de Administração - (euro) 121 638,33.
Conselho Fiscal - (euro) 4346,32.
Nota 38 - Comissões
A conta 82 - Comissões, no montante de (euro) 678 750,76 reflecte 95,42 % dos proveitos derivados da actividade de Gestão de Fundos de Investimento Imobiliários repartidos por:
(ver documento original)
Nota 39 - Os principais componentes das seguintes rubricas
A. Custos
A conta 72 - Outros encargos e gastos operacionais reflecte principalmente os custos incorridos com quotizações em organismos associativos de que a Empresa faz parte, no montante de (euro) 1795,68, e contra ordenação paga à CMVM no montante de (euro) 12 633,50.
3 - Certificação Legal de Contas
Introdução
1 - Examinámos as demonstrações financeiras da GEF - Gestão de Fundos Imobiliários, S. A., as quais compreendem o Balanço em 31 de Dezembro de 2007 (que evidencia um total de 828 340 euros e um total de capital próprio de 722 931 euros, incluindo um resultado líquido de 39 820 euros), a Demonstração dos resultados por naturezas do exercício findo naquela data, e o correspondente Anexo.
Responsabilidades
2 - É da responsabilidade da Administração a preparação de demonstrações financeiras que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira da Empresa e o resultado das suas operações, bem como a adopção de políticas e critérios contabilísticos adequados e a manutenção de um sistema de controlo interno apropriado.
3 - A nossa responsabilidade consiste em expressar uma opinião profissional e independente, baseada no nosso exame daquelas demonstrações financeiras.
Âmbito
4 - O exame a que procedemos foi efectuado de acordo com as Normas Técnicas e as Directrizes de Revisão/Auditoria da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que o mesmo seja planeado e executado com o objectivo de obter um grau de segurança aceitável sobre se as demonstrações financeiras estão isentas de distorções materialmente relevantes. Para tanto o referido exame incluiu:
A verificação, numa base de amostragem, do suporte das quantias e divulgações constantes das demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e critérios definidos pela Administração, utilizadas na sua preparação;
A apreciação sobre se são adequadas as políticas contabilísticas adoptadas e a sua divulgação, tendo em conta as circunstâncias;
A verificação da aplicabilidade do princípio da continuidade; e
A apreciação sobre se é adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras.
5 - O nosso exame abrangeu também a verificação da concordância da informação financeira constante do relatório de gestão com as demonstrações financeiras.
6 - Entendemos que o exame efectuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa opinião.
Opinião
7 - Em nossa opinião, as referidas demonstrações financeiras apresentam de forma verdadeira e apropriada, em todos os aspectos materialmente relevantes, a posição financeira da GEF - Gestão de Fundos Imobiliários, S. A., em 31 de Dezembro de 2007, e o resultado das suas operações no exercício findo naquela data, em conformidade com os princípios contabilísticos geralmente aceites para o sector bancário.
4. Relatório e Parecer do Conselho Fiscal
Nos termos da lei e dos estatutos, cumpre-nos submeter à apreciação de V. Exas. o nosso relatório e parecer sobre o relatório e contas apresentado pela Administração da Gef - Gestão de Fundos Imobiliários, S. A., referente ao exercício findo em 31 de Dezembro de 2007.
No desempenho das nossas funções, acompanhámos com regularidade a actividade e a gestão da Empresa, com base na análise da informação contabilística e, também, através de esclarecimentos solicitados à Administração e aos Serviços, de quem obtivemos a colaboração solicitada. Procedemos, ainda, à realização dos actos de verificação e comprovação que considerámos adequados para o cumprimento das nossas obrigações de fiscalização.
O relatório de gestão está em conformidade com as contas apresentadas pela Administração, refere os aspectos mais relevantes que caracterizaram a actividade desenvolvida no exercício e obedece às disposições legais e estatutárias aplicáveis.
Como resultado das análises efectuadas concluímos que as contas apresentadas, compreendendo o Balanço, a Demonstração dos resultados por naturezas e o correspondente Anexo, reflectem de forma adequada a situação económica e financeira da Empresa à data a que se reportam.
Nestas condições, somos de parecer:
a) Que se aprove o relatório e contas apresentados pela Administração;
b) Que se aprove a proposta de aplicação de resultados.
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