Regulamento para alienação de bens imóveis do município da Figueira da Foz
Preâmbulo
O Decreto-Lei 280/2007, que entrou recentemente em vigor, aplica às autarquias locais as disposições relativas aos bens imóveis do domínio público.
Contudo, este regime jurídico não é aplicável quanto à gestão dos bens do domínio privado, atendendo ao princípio da autonomia administrativa e financeira das autarquias locais.
Nos termos da lei 169/99, de 18 de Setembro, alterada pela lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro, os municípios têm competência regulamentar.
O Município da Figueira da Foz não dispõe de um normativo único que estabeleça regras relativas à alienação do património imóvel, o que implica a necessidade da criação de procedimentos para a uniformização do processo de alienação de bens imóveis pertencentes ao domínio privado do município.
Um regulamento que discipline a alienação de imóveis visa a simplificação, transparência, eficiência, celeridade e rigor dos respectivos procedimentos.
Assim, considerando:
. Que a administração do património municipal constitui um importante instrumento da política financeira;
. A actividade administrativa do Estado, no sentido da desburocratização e da simplificação de procedimentos;
. A necessidade de estabelecer regras e instrumentos jurídicos necessários a uma eficaz administração do património imobiliário do Município;
. A inventariação dos bens imóveis do domínio privado disponível do Município da Figueira da Foz;
. A revogação da anterior legislação no tocante à alienação de bens do domínio privado disponível do Estado, designadamente os despachos normativos n.º 27-A/2001, de 31 de Maio, n.º 29/2002, de 26 de Abril e n.º 30-A/2004, de 30 de Junho;
. A recente reforma do regime do património imobiliário público, com a publicação do Decreto-Lei 280/2007 de 7 Agosto, em vigor desde o dia 7 de Setembro de 2007;
. Reconhecendo interesse na adopção de regras similares, tem-se como referência a legislação acima referida em sede de elaboração do presente regulamento municipal.
Aprovado pela Câmara Municipal em reunião de 2007/09/17 e pela Assembleia Municipal em sessão de 2007/12/20.
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1º
Objecto e âmbito
1. O presente regulamento define as regras aplicáveis à alienação em propriedade plena ou em direito de superfície, de bens imóveis pertencentes ao domínio privado do Município da Figueira da Foz.
2. O presente regulamento não se aplica aos lotes terreno situados no Parque Industrial da Figueira da Foz.
Artigo 2º
Princípios gerais
1. O Município da Figueira da Foz deverá observar os princípios gerais da actividade administrativa, designadamente os princípios da legalidade, da prossecução do interesse público no respeito pelos interesses legalmente protegidos dos particulares, da igualdade, da proporcionalidade, da justiça, da imparcialidade e da boa fé.
2. As decisões relativas à alienação dos bens imóveis devem atender à equidade na distribuição de benefícios e custos, designadamente entre gerações, ponderando-se a perspectiva de evolução do valor do bem imóvel de acordo com as suas características, face ao mercado imobiliário
3. O Município da Figueira da Foz deve garantir a adequada publicidade e proporcionar tempestivamente o mais amplo acesso aos procedimentos
CAPÍTULO II
Venda
Artigo 3º
Imóveis alienáveis
1. Podem ser vendidos quaisquer imóveis pertencentes ao domínio privado do Município da Figueira da Foz cuja propriedade não seja necessária à prossecução de fins de interesse público e cuja manutenção na sua propriedade não seja conveniente.
2. Podem igualmente ser vendidos imóveis afectos a fins de interesse público, desde que fique assegurada a continuidade da prossecução do interesse público.
Artigo 4º
Avaliação
1. A venda de imóveis é precedida de uma avaliação efectuada pelos serviços técnicos do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal da Figueira da Foz, nos termos dos artigos 27º e 28º.
2. Sempre que as circunstâncias o aconselhem, o Presidente da Câmara Municipal da Figueira da Foz poderá determinar a avaliação a uma entidade externa de reconhecida competência.
3. Salvo circunstâncias devidamente justificadas e reconhecidas, o valor do património que resultar da avaliação não poderá ser inferior ao valor constante do inventário.
Artigo 5º
Procedimentos
1. A venda dos imóveis pertencentes ao domínio privado disponível do Município da Figueira da Foz é realizada por hasta pública ou por ajuste directo.
2. Sempre que as circunstâncias assim o aconselham, e no estrito respeito pela legislação em vigor, o Município da Figueira da Foz pode adoptar a via da negociação, com publicação prévia de anúncio.
3. Na situação prevista no número antecedente, os interessados podem apresentar propostas desde que reúnam os requisitos de capacidade técnica e financeira fixados no anúncio, havendo sempre uma fase de negociação do conteúdo do contrato com os vários interessados, de modo a seleccionar a proposta economicamente mais vantajosa.
Secção I
Hastas públicas
Artigo 6º
Procedimentos
1. Na alienação dos imóveis pertencentes ao domínio privado disponível do Município da Figueira da Foz, será adoptada, como regra geral, a via da hasta pública.
2. Compete à Câmara Municipal fixar as condições especiais da venda do imóvel, de acordo com o previsto na Lei 169/99, de 18 de Setembro, na sua actual redacção dada pela Lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro, nomeadamente o valor base da licitação, tendo em conta a avaliação técnica do imóvel a alienar, efectuada pelos Serviços Técnicos do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal da Figueira da Foz, a modalidade de pagamento admitida e ainda o prazo de construção ou reconstrução.
3. Compete ao Presidente da Câmara fixar o local da realização da hasta pública, bem como nomear a comissão de acompanhamento da praça.
Artigo 7º
Anúncio
1. A hasta pública deve ser publicitada através de edital, com a antecedência mínima de 15 dias úteis, pelo menos, num jornal semanal ou diário, de grande circulação a nível nacional, e num jornal semanal ou diário, de grande circulação, a nível regional e ou local.
2. Os editais serão também afixados nos locais de estilo da Câmara Municipal da Figueira da Foz, bem como nos das Juntas de Freguesia da área de localização do imóvel, e ainda noutros locais que, face às circunstâncias concretas, forem considerados convenientes.
3. Os editais deverão conter os seguintes elementos:
A identificação e localização do imóvel;
O valor base da licitação;
Os impostos e outros encargos e despesas devidos;
As modalidades de pagamento admitidas;
O local e data limite para a apresentação de propostas;
O local, data e hora da realização da praça;
O serviço habilitado a prestar esclarecimentos,
A indicação do fim a que se destina a construção;
A indicação das condições de edificabilidade;
A indicação de outros elementos considerados relevantes;
4. O anúncio deverá também ser publicitado no site oficial do Município da Figueira da Foz, na Internet.
Artigo 8º
Dever de Informação
1. A Secção de Cadastro e Administração de Bens, ou o serviço no qual se processar a alienação deve, no período que medeia a publicitação e o dia para apresentação de propostas, prestar a todos os interessados todas as informações relativas aos imóveis a alienar.
2. Deve, o mesmo serviço, organizar um processo contendo todos os elementos considerados na avaliação do imóvel, designadamente: a localização e área do terreno, plantas de zonamento do Plano de Urbanização ou qualquer outro Plano Municipal de Organização do Território (PMOT) em vigor na Figueira da Foz, o coeficiente para o cálculo da área útil, o valor do preço da construção por m2 fixado por portaria, condições de construção, nomeadamente, número máximo de pisos, índice de utilização bruto máximo, densidade habitacional máxima, superfície de pavimento máxima, etc.;
3. O referido serviço deverá garantir que os elementos essenciais do processo estejam disponíveis para consulta, no site oficial do Município da Figueira da Foz, na internet.
4. Quaisquer elementos adicionais do processo poderão ser requeridos pelos interessados, os quais serão fornecidos mediante pagamento.
Artigo 9º
Designação da Comissão
1. A praça é dirigida por uma comissão composta por três membros efectivos e dois suplentes.
2. Os membros da comissão são designados pelo Presidente da Câmara Municipal, ou pelo seu substituto legal, devendo indicar quem preside.
3. A comissão pode incluir funcionários públicos e ou agentes ao serviço do Município da Figueira da Foz.
Artigo 10º
Apresentação de propostas
1. As propostas escritas serão apresentadas em sobrescrito fechado, e deverão conter, além da indicação do valor proposto e do imóvel a que respeita, a identificação e assinatura do proponente, nome, morada ou sede, número de contribuinte de pessoa singular ou colectiva, número do bilhete de identidade ou número da matrícula da empresa.
2. Este sobrescrito é encerrado num segundo sobrescrito dirigido à Secção de Cadastro e Administração de Bens ou ao serviço encarregado da venda, com a indicação "Alienação de ___ sito em___ PROPOSTA"
3. As propostas a apresentar devem indicar um valor para arrematação do imóvel superior à base de licitação.
4. As propostas escritas podem ser entregues pessoalmente até às 17 horas do dia útil anterior ao da realização da praça, ou enviadas por correio, sob registo, só sendo admitidas as que derem entrada no Município da Figueira da Foz até esse mesmo dia.
5. As propostas apresentadas serão listadas e ordenadas de acordo com a respectiva apresentação.
6. Podem intervir na praça todos os interessados, incluindo os eventuais titulares de direitos de preferência, ou os seus representantes, devidamente identificados ou, no caso de pessoas colectivas, habilitados com poderes bastantes para arrematar.
Artigo 11º
Praça
1. A praça inicia-se com a abertura das propostas recebidas, se existirem, havendo lugar a licitação a partir do valor da proposta mais elevada ou, se não existiram, a partir do valor base de licitação anunciado.
2. O valor dos lanços mínimos é fixado pela comissão em montante não inferior a 1 % do valor base da licitação.
3. A licitação termina quando o presidente da comissão tiver anunciado por três vezes o lanço mais elevado e este não for coberto.
4. Terminada a licitação, se o proponente ou os proponentes que apresentaram a proposta escrita de valor mais elevado, demonstrarem interesse, reabre-se a licitação entre aqueles, independentemente de terem participado na licitação e o interessado que licitou em último lugar, com o valor dos lanços mínimos fixados pela comissão, nos termos do n.º 2.
5. Se não existirem propostas escritas, o imóvel pode ser adjudicado provisoriamente a quem, no acto da praça, fizer a melhor oferta de preço, nunca inferior à base de licitação acrescida de 1 % desse valor.
6. Em seguida, há lugar ao exercício de eventuais direitos de preferência e, apresentando-se a preferir mais de uma pessoa com igual direito, reabre-se nova licitação entre elas, nos termos do número 4.
Artigo 12º
Adjudicação Provisória
1. Terminados os procedimentos previstos no artigo anterior, o imóvel é adjudicado provisoriamente pela comissão, a quem tiver oferecido o preço mais elevado.
2. No final da praça, é elaborado o respectivo auto de arrematação, que deve ser assinado pelos membros da comissão e pelo adjudicatário provisório, se estiver presente.
3. Os não nacionais candidatos a adjudicatários deverão declarar por escrito que se sujeitam às leis portuguesas, renunciando para todos os efeitos aos foros da sua nacionalidade.
4. O adjudicatário provisório deve proceder ao pagamento, no dia da hasta pública, de 25 % do valor da arrematação, de acordo com o estipulado no número 3 do artigo 29º.
5. O adjudicatário provisório ou o terceiro para quem este contratou devem comprovar que têm a situação tributária e contributiva regularizada, no prazo de 10 dias úteis, a contar da data da adjudicação provisória.
6. O prazo previsto no número anterior poderá, por motivo devidamente justificado, ser prorrogado pelo Presidente da Câmara Municipal da Figueira da Foz.
7. A falta de apresentação dos documentos a que se refere o n.º 5, por motivo imputável ao adjudicatário provisório implica a não adjudicação definitiva do imóvel.
Artigo 13º
Adjudicação definitiva
1. A decisão de adjudicação definitiva ou não adjudicação compete à Câmara Municipal da Figueira da Foz, devendo dela ser notificado o interessado, por carta registada, com aviso de recepção, no prazo máximo de 30 dias seguidos, a contar da data da adjudicação provisória.
2. O auto de arrematação e o documento de notificação da adjudicação definitiva do imóvel constituem título bastante para o registo provisório da aquisição a favor do adjudicatário.
Artigo 14º
Pagamento
1. O pagamento do imóvel será efectuado de acordo com o previsto no número 3 do artigo 29º.
2. O incumprimento pelo adjudicatário das obrigações previstas nas condições especiais e gerais implica a perda de quaisquer direitos eventualmente adquiridos sobre os imóveis, bem como das importâncias já entregues.
Artigo 15º
Causas de não adjudicação definitiva
1. O Município da Figueira da Foz reserva-se no direito de não adjudicar definitivamente a venda do imóvel, caso haja fundados indícios de conluio entre os proponentes, exista erro relevante sobre a identificação do proponente ou do bem, ou outra causa justificativa, desde que fundamentada na lei.
2. A prestação de falsas declarações ou a falsificação de documentos apresentados, implica a exclusão da hasta pública, bem como a anulação da adjudicação provisória, perdendo a favor da Câmara Municipal da Figueira da Foz as quantias eventualmente já entregues, sem prejuízo de participação à entidade competente para efeitos de procedimento penal.
3. Em ambos os casos referidos no número anterior, será o imóvel novamente posto em praça, ficando o adjudicatário obrigado a repor a diferença negativa que eventualmente venha a verificar-se, entre a sua oferta e o preço obtido na nova praça, bem como ao pagamento de todos os prejuízos daí decorrentes.
Artigo 16º
Anulação da adjudicação definitiva
No caso do imóvel já ter sido adjudicado definitivamente e se apurar que o adjudicatário prestou falsas declarações ou apresentou documentos falsificados, há lugar à anulação da adjudicação, sem prejuízo de eventual responsabilidade civil ou criminal.
Artigo 17º
Reabertura de procedimento por hasta pública
1 - Caso a primeira hasta pública tenha ficado deserta ou não tenha havido lugar à adjudicação definitiva, o valor base da licitação da praça subsequente pode, por despacho do Presidente da Câmara Municipal ser reduzido sucessivamente em cada praça até 10 %, com o limite total de 70 % do valor apurado na avaliação prevista no artigo 4º.
2 - O órgão competente para aprovar as condições especiais pode deliberar expressamente não permitir a redução acima referida.
SECÇÃO II
Ajuste Directo
Artigo 18º
Escolha do Procedimento
A venda através de ajuste directo só pode ser adoptado nas seguintes situações:
a) Sempre que os imóveis a alienar se destinem a correcção de extremas ou a um aumento de logradouro;
b) Sempre que tal resultar de imposições urbanísticas oriundas do competente departamento municipal devidamente fundamentadas e autorizadas favoravelmente no âmbito do respectivo processo;
c) Quando a praça da hasta pública tenha ficado deserta, sendo o preço de venda correspondente, no mínimo, ao preço base da última hasta pública;
d) Quando, por ameaça de ruína ou de insalubridade pública, se verifique reconhecida urgência na venda e o adquirente apresente solução para a recuperação do imóvel, desde que o respectivo valor seja inferior aos limites legalmente fixados;
e) Quando o adquirente pertença ao sector público administrativo ou ao sector empresarial do Estado ou local;
f) Quando o adquirente seja pessoa colectiva de utilidade pública e o imóvel se destine directa e imediatamente à realização dos seus fins;
g) Quando o adquirente seja fundo de investimento imobiliário cujas unidades de participação sejam maioritariamente detidas pelo próprio município ou por entidades do sector público empresarial local;
h) Quando o imóvel esteja ocupado há mais de dez anos e o adquirente seja o próprio ocupante;
i) Quando o imóvel seja vendido a um dos seus comproprietários;
j) Quando se trate de venda de habitação social;
k) Quando se trate de venda de lotes de terreno inseridos em Parques e ou Zonas Industriais;
l) Por razões de excepcional interesse público, devidamente fundamentado.
Artigo 19º
1. A venda por ajuste directo de bens imóveis do município é realizada pela Secção de Cadastro e Administração de Bens.
2. Compete à Câmara Municipal fixar o preço mínimo de venda, tendo em conta a avaliação efectuada pelos serviços técnicos do Departamento de Urbanismo, assim como a definição de condições suspensivas ou resolutivas, incluindo a reserva do uso dos imóveis por parte do município, a assegurar, designadamente, mediante arrendamento.
CAPÍTULO III
Permutas
Artigo 20º
Requisitos
1. A permuta será adoptada quando os imóveis a adquirir revistam especial interesse para o Município.
2. Podem ser permutados imóveis afectos a fins de interesse público, desde que fique assegurada a prossecução de fins dessa natureza.
Artigo 21º
Avaliação
1. A avaliação dos imóveis objecto da proposta de permuta será efectuada pelos serviços técnicos do Departamento de Urbanismo.
2. No caso de o terceiro não aceitar o valor de avaliação determinado nos termos do número anterior, ambas as partes poderão acordar recorrer a um perito avaliador, repartindo-se os custos proporcionalmente ao valor dos bens a permutar, independentemente de se realizar ou não a permuta.
3. Se se verificar diferença de valores entre os imóveis a permutar, o pagamento dessa diferença será efectuado no acto da celebração da escritura.
CAPÍTULO IV
Direito de Superfície
Artigo 22º
1. Podem ser constituídos direitos de superfície sobre imóveis do domínio privado do Município, designadamente por não serem necessários à prossecução do interesse público e não ser conveniente a sua alienação.
2. No âmbito de concessões, pode também ser constituído o direito de superfície sobre imóveis do domínio privado do Município.
3. Na constituição do direito de superfície, devem ser fixados:
- O prazo do direito de superfície;
- A quantia devida pelo superficiário;
- O início e a conclusão de eventuais construções a erigir nos imóveis.
4. No caso das concessões, o prazo da constituição do direito de superfície não pode ser superior ao termo do contrato de concessão.
Artigo 23º
Superficiário
1. A venda do direito de superfície é realizada através dos procedimentos de hasta pública, ou de ajuste directo.
2. A escolha do tipo de procedimento, de acordo com critérios que salvaguardem o interesse público e as especialidades do caso, é realizada pela Câmara Municipal, sob proposta fundamentada da competente unidade orgânica municipal.
3. Os procedimentos referidos no número 1 seguem, com as devidas adaptações, o estabelecido no capítulo II do presente regulamento.
4. No caso de constituição de direito de superfície, no âmbito de concessões, poderá ser adoptada o procedimento de negociação com publicação prévia de anúncio.
Artigo 24º
Prazo
O prazo estabelecido no acto de constituição não pode ser prorrogado, salvo convenção em contrário.
Artigo 25º
Transmissão
A transmissão do direito de superfície fica sujeita a autorização da Câmara Municipal da Figueira da Foz.
Artigo 26º
Indemnização
O superficiário tem direito a indemnização pela extinção do direito de superfície quando e nos termos convencionados no título de constituição.
CAPÍTULO V
Disposições comuns
SECÇÃO I
Avaliações
Artigo 27º
Competências
1. Compete ao Departamento de Urbanismo efectuar as avaliações dos imóveis previstas no presente regulamento.
2. As avaliações podem ser efectuadas com base em prévio relatório de avaliação, elaborado por entidades públicas ou por entidades privadas seleccionadas pela entidade com competência para a realização da respectiva despesa.
3. O valor apurado nas avaliações efectuadas pelo Departamento de Urbanismo carece de homologação pelo respectivo Director de Departamento.
Artigo 28º
Objectivos e critérios
1. As avaliações efectuadas pelo Departamento de Urbanismo, para efeitos de realização de operações imobiliárias, visam determinar o valor de mercado dos imóveis com base em critérios uniformes legalmente definidos.
2. As avaliações efectuadas para efeito de inventário visam fixar o valor patrimonial dos imóveis, determinado mediante os critérios de avaliação previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
3. Quando se trate de imóveis classificados ou de outros que não se integrem no mercado imobiliário, ou quando o resultado da avaliação efectuada, nos termos do número anterior não permita, justificadamente, determinar o valor dos imóveis, este é determinado por uma comissão composta por três peritos avaliadores, designados pelo Presidente da Câmara, a qual, no seu relatório de avaliação fundamenta o resultado da avaliação, por meio de completa exposição das razões que a motivaram.
SECÇÃO II
Pagamento
Artigo 29º
Condições
1. O pagamento do preço do imóvel é efectuado integralmente na data da escritura, a qual deverá ser realizada no prazo de 60 dias seguidos de calendário, a contar da data da decisão definitiva.
2. Pode ser admitida a modalidade de pagamento em prestações semestrais, que inclui juros sobre o capital em dívida, de acordo com a taxa legal em vigor, no início de cada período de contagem.
3. No caso da venda através de hasta pública, pode ser adoptada uma das seguintes modalidades de pagamento, devendo as condições especiais de venda especificarem a admissão dessa forma de pagamento.
Opção A:
a) 25 % com a adjudicação provisória;
b) 25 % no prazo de 10 dias seguidos, a contar do dia seguinte à notificação da adjudicação definitiva;
c) O restante valor será pago no acto da escritura, a celebrar no prazo de 60 dias seguidos, a contar da data da decisão definitiva.
Opção B:
a) 25 % com a adjudicação provisória
b) 75 % em três prestações semestrais que inclui juros sobre o capital em dívida, de acordo com a taxa legal em vigor, no início de cada período de contagem.
O pagamento da primeira prestação semestral deve ser feito no prazo de 30 dias úteis, a contar do dia seguinte à notificação da adjudicação definitiva.
A escritura será celebrada logo que esteja assegurado o pagamento do valor em falta.
4. O período de pagamento em prestações semestrais não pode exceder os dois anos.
5. O pagamento em prestações previsto nos números 2 e 3 deste artigo, pressupõe a entrega de uma garantia bancária irrevogável, à primeira solicitação, prestada a favor do Município da Figueira da Foz e correspondente ao valor ainda não entregue nos cofres da Câmara Municipal, a qual será sucessivamente reduzida em função dos pagamentos efectuados.
6. A garantia bancária referida no ponto anterior deve ser entregue na Câmara Municipal da Figueira da Foz antes da celebração da escritura de compra.
CAPÍTULO VI
Disposições finais
Artigo 30º
Casos omissos e de Interpretação
Quaisquer dúvidas sobre o preceituado no presente regulamento serão resolvidas pela Câmara Municipal da Figueira da Foz.
Artigo 31º
Incumprimento
O incumprimento dos prazos de pagamento previstos no artigo 29º, determina a reversão dos bens alienados para o Município, devendo o ónus de reversão constar da respectiva escritura.
Artigo 32º
Cláusula revogatória
Com a aprovação do presente Regulamento, e sem prejuízo do previsto no artigo seguinte, cessam todas as condições de venda relativas à alienação de imóveis.
Artigo 33º
Cláusula derrogatória
A Câmara Municipal da Figueira da Foz poderá a todo o tempo, e mediante proposta devidamente fundamentada, adoptar casuisticamente outras formas de alienação previstas na Lei.
Artigo 34º
Entrada em vigor
O presente Regulamento entra em vigor no dia seguinte à sua publicação no Diário da República.
30 de Janeiro de 2008. - O Presidente da Câmara, António Baptista Duarte Silva.
2611085215
