Relatório e Contas do Exercício de 2011
Av. Eng. Duarte Pacheco, Torre 2 Amoreiras, 17.º andar, 1070-102 Lisboa.
NIF e Mat. na Conservatória do. Registo. Comercial de Lisboa n.º 502318988
Capital Social: (euro) 1 000 000
1 - Relatório do Conselho de Administração
Exmos. Senhores Accionistas
Em cumprimento das disposições legais e estatutárias vem este Conselho de Administração submeter à apreciação e aprovação de V. Exas., o Relatório de Gestão no qual se insere a Proposta de Aplicação de Resultados, relativa ao exercício de 2011
Assim,
1 - Introdução
1.1 - Enquadramento Macroeconómico
Durante mais de uma década, no contexto de condições financeiras extremamente benignas, a economia portuguesa acumulou importantes desequilíbrios, fruto de políticas económicas e de um comportamento dos agentes profundamente desadequado às exigências do novo regime que resultou da integração de Portugal na área do euro.
Esta situação traduziu-se em níveis de endividamento insustentáveis por parte do sector público, das empresas e das famílias e em desequilíbrios importantes na estrutura de financiamento do sector bancário, colocando a economia portuguesa numa situação de grande vulnerabilidade para fazer face às condições financeiras crescentemente adversas observadas desde 2007-2008. Situação de vulnerabilidade essa que foi agravada pela política orçamental de carácter expansionista, num quadro de custos de financiamento crescentes e de aumento significativo da discriminação do risco de crédito nos mercados financeiros, em particular para devedores da área do euro, o que tornou inevitável o pedido de assistência financeira internacional por parte do Estado português em Abril de 2011, situação que marcou decisivamente a evolução da economia portuguesa neste ano.
Com efeito a economia nacional foi em 2011 decisivamente marcada pela interrupção do acesso ao financiamento do mercado e pelo início da aplicação do Programa de Assistência Económica e Financeira (PAEF) o qual constituiu igualmente a referência central na análise das perspectivas de médio prazo.
O PAEF fornece um quadro de financiamento estável para o período de 2011-2014 e uma estratégia de ajustamento dos desequilíbrios macroeconómicos da economia portuguesa e de aumento do seu potencial de crescimento assente em três pilares: consolidação durável das contas públicas, estabilidade do sistema financeiro e transformação estrutural da economia portuguesa.
Estes elementos são fundamentais para evitar o ajustamento abrupto e desordenado que ocorreria num contexto de ausência de financiamento bem como para criar condições de crescimento sustentado da economia portuguesa e de convergência com os níveis de rendimento per capita observados em média na área do euro.
Este processo de ajustamento dos desequilíbrios acumulados na economia portuguesa traduziu-se, em 2011, numa queda de 1,6 % do PIB (Produto Interno Bruto) que reflete uma contracção de todas as componentes da procura interna, parcialmente compensada por um crescimento robusto das exportações de bens e serviços.
É ainda de destacar a evolução do consumo privado e da formação bruta de capital fixo que acentuaram a sua tendência de contração em termos homólogos ao longo do ano.
O impacto da evolução da procura interna no PIB foi parcialmente compensado, como já referido, pela manutenção de um crescimento das exportações de bens e serviços.
O crescimento do PIB permaneceu assim e desta forma inalterado embora se tenha verificado uma revisão em baixa de todas as componentes da procura interna, compensada por uma revisão no mesmo sentido das importações de bens e serviços.
Estas revisões traduzem-se em larga medida numa evolução mais desfavorável do que o que vinha sendo projectado para a procura interna.
É ainda de destacar a deterioração das condições no mercado de trabalho registada neste ano de 2011, em particular no quarto trimestre, que se traduziu numa redução do emprego idêntica à registada no ano anterior e num aumento muito significativo da taxa de desemprego.
No que concerne às condições de financiamento das empresas, a evidência disponível sugere que não tenham ocorrido em termos agregados restrições quantitativas abruptas do lado da oferta. Existem, no entanto, grandes diferenças entre empresas e entre os sectores em que as mesmas se enquadram.
De facto num quadro de forte contração da procura interna, o risco de crédito tendeu a exacerbar-se em empresas de alguns sectores de bens não transacionáveis e também nas empresas de menor dimensão.
Por outro lado, em contraste com a situação do soberano e dos bancos, um conjunto de empresas com melhor posição financeira e com ligações ao exterior conseguiu reforçar o recurso a financiamento externo no final do ano.
No conjunto do ano de 2011, o financiamento total por parte de não residentes às empresas privadas ascendeu a cerca de 4300 milhões de euros.
Esta evolução explica que o crédito total às empresas privadas, incluindo crédito interno e externo sob a forma de empréstimos, títulos de divida e crédito comercial, tenha aumentado 0,4 % no final de 2011 enquanto que os empréstimos internos bancários caíram 2,4 %.
O final de 2011 marcou uma tendência que se espera possa continuar a evoluir nos próximos anos e que vai no sentido da necessidade do sistema bancário continuar a apoiar as empresas mais dinâmicas e produtivas a superarem eventuais problemas de liquidez temporários e ou reestruturarem as suas operações, contribuindo assim para a necessária reestruturação da economia portuguesa.
1.2 - A actividade Imobiliária em 2011
O mercado imobiliário português, ao contrário de outros - como por exemplo o espanhol ou a americano - não viveu uma crise ao mesmo nível do ali sentido nem sofreram os efeitos da denominada "bolha imobiliária".
Sem prejuízo desse facto e fruto da evolução conjuntural adversa o mercado imobiliário viu-se forçado a proceder a um reajuste significativo.
O mercado em causa passou a encontrar-se muito limitado pela escassez de financiamento e por critérios de concessão de crédito cada vez mais apertados por parte das instituições bancárias, quer ao nível da promoção quer da aquisição.
No campo da promoção imobiliária verificou-se uma quase completa estagnação devido fundamentalmente, como vimos, ao quase colapso do sistema financeiro e ao custo do financiamento.
Se por um lado se verificou um enorme esforço por parte dos diversos agentes económicos em concluir os projectos imobiliários que se encontravam em construção assistiu-se a um quase completo abandono daqueles que se encontravam ainda em projecto ou em fase de arranque, constituindo excepção aqueles que acabaram por avançar porque associados a evidências extraordinárias de colocação no mercado.
Situação desfavorável sentida em todas as componentes deste mercado, quer no habitacional, no de comércio ou nos serviços.
O ano de 2011 foi assim um ano marcado pela diminuta liquidez bancária, por medidas severas de austeridade por parte do estado, reajuste dos preços de mercado e aumento do crédito malparado decorrente do sobreendividamento dos portugueses, quer ao nível dos particulares quer das empresas.
Em virtude de opções demasiado ambiciosas associadas à diminuta regulação do acesso aos crédito, muitas famílias e empresas sentiram finalmente as consequências das suas opções de gestão passadas que, na esmagadora maioria dos casos associados ao consumo de bens perecíveis ou não duradouros e não propriamente ao consumo de bens imobiliários.
O efeito cumulativo destes factores gerou situações de incumprimento no crédito hipotecário com o avolumar do denominado crédito mal parado e o acréscimo das dificuldades em fazer escoar a maioria dos produtos imobiliários que passaram a estar nesta situação, decorrentes daquele incumprimento.
O que fez "agitar", já no final de 2011 a industria dos fundos imobiliários que associados à banca procuram nestes veículos a possibilidade de solucionar a situação de muitos milhares de activos imobiliários.
Fruto de todos estes factores o ano de 2011 fica marcado por uma enorme apatia no campo das transacções em todos os sectores, nomeadamente nos do comércio e serviços que apresentaram níveis muito baixos de absorção.
2 - A Sociedade Gestora
No ano de 2011, a GEF, S. A. continuou a gerir os fundos que anteriormente administrava consolidando as suas respectivas actividades no respeito pela estratégia delineada pela sociedade gestora e sempre no interesse dos participantes.
Relativamente a estes fundos a Administração volta, como em anos anteriores e por uma questão de sistematização, a tomar a liberdade de remeter os Senhores Accionistas para o conteúdo de cada um dos respectivos Relatórios de Actividades cujas cópias se anexam ao presente relatório dele passando fazer parte integrante.
Desta forma ficam os Senhores Accionistas completamente sintonizados com as actividades levadas a cabo ao longo de 2011 no que concerne aos fundos GEF 2, GEF 3, Quinta da Ribeira, Global Fundo, Bom Sucesso I, Amoreiras, 2011 e Praça Maior.
Sob o ponto de vista operativo a sociedade gestora continuou a facilitar aos participantes dos fundos que gere e administra e que lho solicitem um serviço remunerado de acesso directo, via internet, aos principais indicadores de gestão dos fundos.
No campo da supervisão a GEF, SA tem vindo, como nos exercícios anteriores, a colaborar directamente com a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários no sentido de dar cumprimento à regulamentação em vigor enquadrando a sua aplicação num cenário macroeconómico bastante desfavorável o que em consonância com aquela entidade tem permitido dar resposta às situações pontuais vividas por cada um dos fundos que actualmente administra.
No exercício em análise o quadro de pessoal da GEF, SA manteve o número de colaboradores que vinha mantendo ao seu serviço nos exercícios anteriores, situação que poderá vir a ser alterada caso, se como é desejo desta sociedade gestora passar a administrar um maior número de fundos.
3 - Aplicação de resultados
A GEF, SA apresentou, no exercício de 2011 um resultado positivo de (euro) 56.719,71 (cinquenta e seis mil setecentos e dezanove euros e setenta e um cêntimos) que esta sociedade gestora propõe que seja constituída uma reserva legal, no montante de (euro) 2.835,39 (dois mil oitocentos e trinta e cinco euros e trinta e nove cêntimos) e restante para resultados transitados.
4 - Perspectivas Globais para 2012
A Avaliação da execução do PAEF pela União Europeia e pelo FMI revela que o programa tem sido globalmente cumprido: o défice das administrações públicas situou-se em limites abaixo dos previstos no próprio programa, o sector bancário prosseguiu o processo de desalavancagem e o reforço da solvabilidade. No plano estrutural foi dado início a um conjunto de alterações do quadro regulamentar cobrindo áreas tão diversas como o sector financeiro, justiça, política de concorrência e mercado de trabalho.
Estes resultados não devem induzir uma menor atenção quanto aos desafios futuros. A correcção dos desequilibrios macroeconómicos da economia portuguesa implica um ajustamento prolongado dos níveis de despesa dos sectores público e privado e do grau de alavancagem do sector bancário. No entanto, o processo de desalavancagem deverá assumir um carácter ordenado e gradual, sem comprometer o financiamento dos sectores mais competitivos da economia, exigindo assim um acompanhamento constante por parte das autoridades tal como previsto na PAEF.
A forma como sejam alcançados estes objectivos, que são incontornáveis, irá condicionar a trajectória da actividade económica e do emprego nos próximos anos. Um ajustamento bem-sucedido da economia portuguesa requer uma melhoria substancial da qualidade dos factores que determinam o crescimento potencial e, em particular, da qualidade do enquadramento institucional. A concretização rigorosa das medidas de transformação estrutural previstas no PAEF, não apenas no plano legislativo mas sobretudo no plano da aplicação concreta, é, assim essencial para que a economia portuguesa possa alcançar uma trajectória sustentável de crescimento.
É também neste cenário que a evolução do sector imobiliário se terá de fazer sentir sendo desejo desta administração que o ano de 2012 seja um ano de viragem no sentido da estabilidade do mercado imobiliário pela extraordinária importância e estimulo que este sector representa para a nossa economia em geral.
No exercício que ora se inicia o Fundo continuará a pautar a sua actividade na procura de dar resposta ao racional de investimento que inicialmente foi definido pelos seus participantes.
5 - Agradecimentos
Esta sociedade gestora aproveita para, neste documento, dirigir os seus agradecimentos a todos aqueles que ao longo deste difícil exercício se relacionaram com a GEF, SA, aqui se incluindo todos os colaboradores da empresa bem como todas as pessoas que directa ou indirectamente representam as entidades com as quais esta sociedade se relacionou e que vão desde as entidades oficiais, auditores, avaliadores, entidades financiadoras e prestadores de serviços em geral, sem os quais não teria sido possível cumprir com os objectivos desta sociedade gestora no que toca à gestão e acompanhamentos dos fundos que administra.
2 - Demonstrações Financeiras
Balanço em base individual (NCA) a 31 de Dezembro de 2011
(ver documento original)
O Conselho de Administração: Fernando Pedro Silva Gomes - Lourenço Nobre da Veiga Pereira Coutinho. - O Técnico Oficial de Contas, Francisco António Santos Quintais.
Demonstração de Resultados em base individual (NCA) a 31 de Dezembro de 2011
(ver documento original)
O Conselho de Administração: Fernando Pedro Silva Gomes - Lourenço Nobre da Veiga Pereira Coutinho. - O Técnico Oficial de Contas, Francisco António Santos Quintais.
Demonstração individual dos movimentos nas contas de Capital Próprio
(ver documento original)
O Conselho de Administração: Fernando Pedro Silva Gomes - Lourenço Nobre da Veiga Pereira Coutinho. - O Técnico Oficial de Contas, Francisco António Santos Quintais.
Demonstração dos fluxos de caixa dos exercícios findos em 31 de Dezembro de 2011 e 2010
(ver documento original)
O Conselho de Administração: Fernando Pedro Silva Gomes - Lourenço Nobre da Veiga Pereira Coutinho. - O Técnico Oficial de Contas, Francisco António Santos Quintais.
Anexo ao Balanço e à Demonstração dos Resultados relativo a 31 de Dezembro de 2011
NOTA 1 - Actividade
A GEF - Gestão de Fundos Imobiliário S. A. foi constituída por escritura pública de 05 de Março de 1990, sob a forma de sociedade anónima, tendo como principal objecto a administração, gestão e representação de Fundos de Investimentos Imobiliários, criados nos termos da lei.
O capital social da GEF - Gestão de Fundos Imobiliários S. A. é de um milhão de euros, representado por duzentas mil acções, com valor nominal de cinco euros cada uma.
A GEF - Gestão de Fundos Imobiliários S. A. à data de 31 de Dezembro de 2011, gere oito Fundos Imobiliários Fechados.
As demonstrações financeiras foram preparadas de acordo com as NCA - Normas de Contabilidade Ajustadas.
NOTA 2 - Principais políticas contabilísticas
As principais políticas contabilísticas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes:
a) Especialização do exercício
Os gastos e os rendimentos são reconhecidos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo registados quando se vencem, independente do momento do seu pagamento ou recebimento.
b) Activos tangíveis
Os activos tangíveis estão valorizados ao custo de aquisição deduzidos das respectivas amortizações acumuladas.
c) Imposto sobre os lucros
A Sociedade está sujeita ao regime fiscal consignado no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC).
Os impostos sobre lucros compreendem os impostos correntes e os impostos diferidos.
Os impostos sobre os lucros são reconhecidos em resultados, excepto quando estão relacionados com itens que são reconhecidos directamente nos capitais próprios, caso em que são também registados por contrapartida dos capitais próprios.
Os impostos correntes são os que se esperam que sejam pagos com base no resultado tributável apurado de acordo com as regras fiscais em vigor e utilizando a taxa de imposto aprovada.
Os impostos diferidos são calculados, de acordo com o método do passivo com base no balanço, sobre as diferenças temporárias entre os valores contabilísticos dos activos e passivos e a sua base fiscal, utilizando as taxas de imposto aprovadas ou substancialmente aprovadas à data de balanço em cada jurisdição e que se espera venham a ser aplicadas quando as diferenças temporárias se reverterem.
Os impostos diferidos passivos são reconhecidos para todas as diferenças temporárias tributáveis com excepção das diferenças resultantes do reconhecimento inicial de activos e passivos que não afectem quer o lucro contabilístico quer o fiscal. Os impostos diferidos activos são reconhecidos apenas na medida em que seja expectável que existam lucros tributáveis no futuro capazes de absorver as diferenças temporárias dedutíveis
NOTA 3 - Disponibilidades em outras instituições de crédito
O saldo da rubrica de disponibilidades corresponde essencialmente a depósitos à ordem no Banco Espírito Santo no montante de (euro)1.958 (2010 - (euro)17.587)
NOTA 4 - Aplicações em instituições de crédito
Na rubrica de aplicações estão registados um depósito a prazo no Banco Espírito Santo no montante de (euro)845.000, que vence juros à taxa de 4.58 % e (euro)6.450 corresponde à estimativa de juros a receber em 2012.
NOTA 5 - Outros activos tangíveis
No quadro abaixo indicado, estão reflectidos os movimentos ocorridos durante o ano dos outros activos tangíveis.
Activos tangíveis
(ver documento original)
NOTA 6 - Outros activos
Na rubrica de outros activos estão registados essencialmente (euro)45.466 referente às comissões de gestão do período do mês de Dezembro de 2011 facturadas em Janeiro de 2012, (euro)52.232 corresponde a despesas relativas à constituição de uma sociedade no Brasil, que serão debitadas aquando da sua constituição, (euro)3.523 corresponde a seguros cobrados no ano referentes ao ano 2012, (euro)2.852 corresponde à renda paga em Dezembro de 2011, referente a Janeiro de 2012 e (euro)112.106 corresponde a divida de clientes referente às comissões de gestão.
NOTA 7 - Activos por impostos correntes
Nesta rubrica de activos por impostos correntes, está registado a provisão de IRC a receber à data de 31 de Dezembro de 2011.
NOTA 8 - Outros passivos
Na rubrica de outros passivos estão registados essencialmente (euro)41.457 referente às férias e subsídios de férias que serão liquidadas durante o ano 2012, (euro)8.918 corresponde às retenções efectuadas ao pessoal em Dezembro de 2011 que serão liquidadas em Janeiro de 2012 (IRS (euro)2.885 e TSU (euro)6.043) e (euro)24.479 corresponde aos montantes a pagar aos fornecedores.
NOTA 9 - Capital social
O capital social é de um milhão de euros, representado por duzentas mil acções, com valor nominal de cinco euros cada uma, integralmente subscritas e realizadas.
NOTA 10 - Juros e rendimentos similares
Nesta rubrica encontram-se registados os juros dos depósitos a prazo efectuados no Banco Espírito Santo durante o ano 2011.
NOTA 11 - Rendimentos de serviços e comissões
Nesta rubrica estão registados as comissões relativas à gestão dos fundos administrados pela GEF - Gestão de Fundos Imobiliários S. A.
NOTA 12 - Outros resultados de exploração
Nesta rubrica estão incluídos a quota paga APPI no montante de (euro)1.796 e (euro)615 que corresponde ao imposto único de circulação dos veículos automóveis pertencentes à empresa.
NOTA 13 - Gastos com pessoal
O valor da rubrica é composto por:
Gastos com pessoal
(ver documento original)
A GEF - Gestão de Fundos Imobiliário S. A. teve no seu quadro de pessoal durante o ano um efectivo médio de dois Administradores executivos e de nove colaboradores.
NOTA 14 - Gastos gerais administrativos
O valor desta rubrica é composto por:
Gastos gerais administrativos
(ver documento original)
A rubrica de rendas corresponde ao valor pago pela GEF relativamente ao 17.º piso nas Amoreiras.
Os honorários do exercício de 2011 relativos à Sociedade de Revisores de Contas são de (euro)3.567.
NOTA 15 - Impostos
A GEF - Gestão de Fundos Imobiliários S. A. está sujeita à tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC) e correspondente Derrama Municipal.
O cálculo do imposto corrente em 2011 foi apurado com base numa taxa nominal de IRC e Derrama Municipal de 26,5 %.
3 - Certificação Legal de Contas
Introdução
1 - Examinámos as demonstrações financeiras da GEF - Gestão de Fundos Imobiliários, SA, as quais compreendem o Balanço em 31 de Dezembro de 2011, (que evidencia um total de 1 085 325 euros e um total de capital próprio de 1 010 461 euros, incluindo um resultado líquido de 56 720 euros), a Demonstração dos resultados por naturezas, a Demonstração das alterações no capital próprio e a Demonstração dos fluxos de caixa do período findo naquela data, e o correspondente Anexo.
Responsabilidades
2 - É da responsabilidade da Administração a preparação de demonstrações financeiras que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira da Empresa, o resultado das suas operações e os fluxos de caixa, bem como a adopção de políticas e critérios contabilísticos adequados e a manutenção de um sistema de controlo interno apropriado.
3 - A nossa responsabilidade consiste em expressar uma opinião profissional e independente, baseada no nosso exame daquelas demonstrações financeiras.
Âmbito
4 - O exame a que procedemos foi efectuado de acordo com as Normas Técnicas e as Directrizes de Revisão/Auditoria da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que o mesmo seja planeado e executado com o objectivo de obter um grau de segurança aceitável sobre se as demonstrações financeiras estão isentas de distorções materialmente relevantes. Para tanto o referido exame incluiu:
Verificação, numa base de amostragem, do suporte das quantias e divulgações constantes das demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e critérios definidos pela Administração, utilizadas na sua preparação;
A apreciação sobre se são adequadas as políticas contabilísticas adoptadas e a sua divulgação, tendo em conta as circunstâncias;
A verificação da aplicabilidade do princípio da continuidade; e
Apreciação sobre se é adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras.
5 - O nosso exame abrangeu também a verificação da concordância da informação financeira constante do relatório de gestão com as demonstrações financeiras.
6 - Entendemos que o exame efectuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa opinião.
Opinião
7 - Em nossa opinião, as referidas demonstrações financeiras apresentam de forma verdadeira e apropriada, em todos os aspectos materialmente relevantes, a posição financeira da GEF - Gestão de Fundos Imobiliários, SA, em 31 de Dezembro de 2011, o resultado das suas operações, as alterações no capital próprio e os fluxos de caixa no período findo naquela data, em conformidade com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal.
Relato sobre outros requisitos legais
8 - É também nossa opinião que a informação constante do relatório de gestão é concordante com as demonstrações financeiras do período.
31 de Dezembro de 2011. - O Director Financeiro, Francisco António Santos Quintais. - O Técnico Oficial de Contas, Francisco António Santos Quintais. - O Conselho de Administração: Fernando Pedro Silva Gomes - Lourenço Nobre da Veiga Pereira Coutinho.
306117811