Projecto de regulamento para alienação de bens imóveis do Município de Torres Novas
António Manuel Oliveira Rodrigues, Presidente da Câmara Municipal de Torres Novas:
Torna público, que a Câmara Municipal de Torres Novas deliberou, na reunião de 26 de Julho de 2011, submeter a apreciação pública para recolha de sugestões, o projecto de Regulamento para alienação de bens imóveis do Município de Torres Novas, abaixo transcrito, de acordo com o disposto no artigo 118.º do Código do Procedimento Administrativo, devendo os interessados, dentro do prazo de 30 dias, a contar da data da sua publicação no Diário da República, dirigir, por escrito, as suas sugestões à Câmara Municipal de Torres Novas, com endereço na Rua General António César de Vasconcelos Correia, 2350-421 Torres Novas ou para o correio electrónico: geral@cm-torresnovas.pt.
Para constar e devidos efeitos, se publica o presente e outros de igual teor que vão ser afixados nos locais de estilo e publicados nos jornais editados na área do Município.
27 de Julho de 2011. - O Presidente da Câmara, António Manuel Oliveira Rodrigues.
Projecto de regulamento para alienação de bens imóveis do Município de Torres Novas
Preâmbulo
O Decreto-Lei 280/2007, de 7 de Agosto aplica às autarquias locais as disposições relativas aos bens imóveis do domínio público.
Contudo, este regime jurídico não é aplicável quanto à gestão dos bens do domínio privado, atendendo ao princípio da autonomia administrativa e financeira das autarquias locais.
Nos termos da Lei 169/99, de 18 de Setembro, na redacção dada Lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro, os municípios têm competência regulamentar.
O Município de Torres Novas não dispõe de um normativo único que estabeleça regras relativas à alienação do património imóvel, o que implica a necessidade da criação de procedimentos para a uniformização do processo de alienação de bens imóveis pertencentes ao domínio privado do município.
Impõe-se a necessidade de um normativo que discipline a alienação de imóveis imprimido maior transparência, eficiência, simplificação, celeridade e rigor aos respectivos procedimentos.
Assim, considerando:
Que a administração do património municipal constitui um importante instrumento da política financeira;
A necessidade de estabelecer regras e instrumentos jurídicos necessários a uma eficaz administração do património imobiliário do Município;
A inventariação dos bens imóveis do domínio privado disponível do Município de Torres Novas;
Que, nos termos do disposto no artigo 64.º, n.º 6, alínea a) da Lei 169/99, de 18 de Setembro, na redacção dada pela Lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro, compete à Câmara Municipal elaborar propostas de regulamentos municipais a sujeitar à aprovação da Assembleia Municipal, nos termos do disposto no artigo 53.º, n.º 2, alínea a) do mesmo diploma legal.
A Câmara Municipal de Torres Novas elaborou este projecto de regulamento, o qual irá ser objecto de audiência e apreciação públicas, ao abrigo do disposto nos artigos 117.º e 118.º do Código do Procedimento Administrativo, por um período de 30 dias contados da sua publicitação.
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1.º
Legislação Habilitante e Âmbito de Aplicação
1 - O presente regulamento define as regras aplicáveis à alienação em propriedade plena ou em direito de superfície, de bens imóveis pertencentes ao domínio privado do Município de Torres Novas e é elaborado nos termos do disposto no artigo 64.º, n.º 6, alínea a) da Lei 169/99, de 18 de Setembro, na redacção dada pela lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro,.
2 - O presente regulamento não se aplica aos lotes terreno situados nos Parques Industriais de Torres Novas.
Artigo 2.º
Princípios gerais
1 - O Município de Torres Novas deverá observar os princípios gerais da actividade administrativa, designadamente os princípios da legalidade, da prossecução do interesse público no respeito pelos interesses legalmente protegidos dos particulares, da igualdade, da proporcionalidade, da justiça, da imparcialidade e da boa fé.
2 - As decisões relativas à alienação dos bens imóveis devem atender à equidade na distribuição de benefícios e custos, designadamente entre gerações, ponderando -se a perspectiva de evolução do valor do bem imóvel de acordo com as suas características, face ao mercado imobiliário.
3 - O Município de Torres Novas deve garantir a adequada publicidade e proporcionar tempestivamente o mais amplo acesso aos procedimentos.
CAPÍTULO II
Venda
Artigo 3.º
Imóveis alienáveis
1 - Podem ser vendidos quaisquer imóveis pertencentes ao domínio privado do Município de Torres Novas cuja propriedade não seja necessária à prossecução de fins de interesse público e cuja manutenção na sua propriedade não seja necessária.
2 - Podem igualmente ser vendidos imóveis afectos a fins de interesse público, desde que fique assegurada a continuidade da prossecução do interesse público.
Artigo 4.º
Avaliação
1 - A venda de imóveis é precedida de uma avaliação efectuada pela Comissão de Avaliação de Imóveis (CAI), nos termos dos artigos 27.º e 28.º
2 - Sempre que as circunstâncias o aconselhem, o Presidente da Câmara Municipal de Torres Novas poderá determinar a avaliação a uma entidade externa de reconhecida competência.
3 - Salvo circunstâncias devidamente justificadas e reconhecidas, o valor do património que resultar da avaliação não poderá ser inferior ao valor constante do inventário.
Artigo 5.º
Procedimentos
1 - A venda dos imóveis pertencentes ao domínio privado disponível do Município de Torres Novas é realizada por hasta pública ou por ajuste directo.
2 - Sempre que as circunstâncias assim o aconselham, e no estrito respeito pela legislação em vigor, o Município de Torres Novas pode adoptar a via da negociação, com publicação prévia de anúncio.
3 - Na situação prevista no número antecedente, os interessados podem apresentar propostas desde que reúnam os requisitos de capacidade técnica e financeira fixados no anúncio, havendo sempre uma fase de negociação do conteúdo do contrato com os vários interessados, de modo a seleccionar a proposta economicamente mais vantajosa.
SECÇÃO I
Hastas públicas
Artigo 6.º
Procedimentos
1 - Na alienação dos imóveis pertencentes ao domínio privado disponível do Município de Torres Novas, será adoptada, como regra geral, a via da hasta pública.
2 - Compete à Câmara Municipal fixar as condições especiais da venda do imóvel, de acordo com o previsto na Lei 169/99, de 18 de Setembro, na redacção dada pela Lei 5-A/2002, de 11 de Janeiro, nomeadamente o valor base da licitação, tendo em conta a avaliação técnica do imóvel a alienar, efectuada pela CAI, a modalidade de pagamento admitida, o prazo de construção ou reconstrução e outras condicionantes consideradas relevantes.
3 - Compete ao Presidente da Câmara fixar o local da realização da hasta pública, bem como nomear a comissão de acompanhamento da praça.
Artigo 7.º
Anúncio
1 - A hasta pública deve ser publicitada através de edital, com a antecedência mínima de 15 dias úteis, pelo menos, num jornal semanal ou diário, de grande circulação a nível nacional, e num jornal semanal ou diário, de grande circulação, a nível regional e ou local.
2 - Os editais serão também afixados nos locais de estilo da Câmara Municipal de Torres Novas, bem como nos das Juntas de Freguesia da área de localização do imóvel, e ainda noutros locais que, face às circunstâncias concretas, forem considerados convenientes.
3 - Os editais deverão conter os seguintes elementos:
A identificação e localização do imóvel;
O valor base da licitação;
Os impostos e outros encargos e despesas devidos;
As modalidades de pagamento admitidas;
O local e data limite para a apresentação de propostas;
O local, data e hora da realização da praça;
O serviço habilitado a prestar esclarecimentos,
A indicação do fim a que se destina a construção;
A indicação das condições de edificabilidade;
A indicação de outros elementos considerados relevantes;
4 - O anúncio deverá também ser publicitado no site oficial do Município de Torres Novas, na Internet.
Artigo 8.º
Dever de Informação
1 - O serviço de património deve, no período que medeia a publicitação e o dia para apresentação de propostas, prestar a todos os interessados todas as informações relativas aos imóveis a alienar.
2 - Deve, o mesmo serviço, organizar um processo contendo todos os elementos considerados na avaliação do imóvel, designadamente:
a localização e área do terreno, plantas de zonamento do Plano de Urbanização ou qualquer outro Plano Municipal de Organização do Território (PMOT) em vigor em Torres Novas, o coeficiente para o cálculo da área útil, o valor do preço da construção por m2 fixado por portaria, condições de construção, nomeadamente, número máximo de pisos, índice de utilização bruto máximo, densidade habitacional máxima, superfície de pavimento máxima, etc.;
3 - O referido serviço deverá garantir que os elementos essenciais do processo estejam disponíveis para consulta, no site oficial do Município de Torres Novas, na Internet.
4 - Quaisquer elementos adicionais do processo poderão ser requeridos pelos interessados, os quais serão fornecidos mediante pagamento.
Artigo 9.º
Designação da Comissão
1 - A praça é dirigida por uma comissão composta por três membros efectivos e dois suplentes.
2 - Os membros da comissão são designados, de entre trabalhadores do Município, pelo Presidente da Câmara Municipal, ou pelo seu substituto legal, devendo indicar quem preside.
Artigo 10.º
Apresentação de propostas
1 - As propostas escritas serão apresentadas em sobrescrito fechado, e deverão conter, além da indicação do valor proposto e do imóvel a que respeita, a identificação e assinatura do proponente, nome, morada ou sede, número de contribuinte de pessoa singular ou colectiva, número do bilhete de identidade ou número da matrícula da empresa.
2 - Este sobrescrito é encerrado num segundo sobrescrito dirigido ao serviço de património, com a indicação "Alienação de... sito em... PROPOSTA"
3 - As propostas a apresentar devem indicar um valor para arrematação do imóvel superior à base de licitação.
4 - As propostas escritas podem ser entregues pessoalmente até às 17 horas do dia útil anterior ao da realização da praça, ou enviadas por correio, sob registo, só sendo admitidas as que derem entrada no Município de Torres Novas até esse mesmo dia.
5 - As propostas apresentadas serão listadas e ordenadas de acordo com a respectiva apresentação.
6 - Podem intervir na praça todos os interessados, incluindo os eventuais titulares de direitos de preferência, ou os seus representantes, devidamente identificados ou, no caso de pessoas colectivas, habilitados com poderes bastantes para arrematar.
Artigo 11.º
Praça
1 - A praça inicia -se com a abertura das propostas recebidas, se existirem, havendo lugar a licitação a partir do valor da proposta mais elevada ou, se não existiram, a partir do valor base de licitação anunciado.
2 - O valor dos lanços mínimos é fixado pela comissão em montante não inferior a 1 % do valor base da licitação.
3 - A licitação termina quando o presidente da comissão tiver anunciado por três vezes o lanço mais elevado e este não for coberto.
4 - Terminada a licitação, se o proponente ou os proponentes que apresentaram a proposta escrita de valor mais elevado, demonstrarem interesse, reabre -se a licitação entre aqueles, independentemente de terem participado na licitação e o interessado que licitou em último lugar, com o valor dos lanços mínimos fixados pela comissão, nos termos do n.º 2.
5 - Se não existirem propostas escritas, o imóvel pode ser adjudicado provisoriamente a quem, no acto da praça, fizer a melhor oferta de preço, nunca inferior à base de licitação acrescida de 1 % desse valor.
6 - Em seguida, há lugar ao exercício de eventuais direitos de preferência e, apresentando -se a preferir mais de uma pessoa com igual direito, reabre -se nova licitação entre elas, nos termos do n.º 4.
Artigo 12.º
Adjudicação Provisória
1 - Terminados os procedimentos previstos no artigo anterior, o imóvel é adjudicado provisoriamente pela comissão, a quem tiver oferecido o preço mais elevado.
2 - No final da praça, é elaborado o respectivo auto de arrematação, que deve ser assinado pelos membros da comissão e pelo adjudicatário provisório, se estiver presente.
3 - Os não nacionais candidatos a adjudicatários deverão declarar por escrito que se sujeitam às leis portuguesas, renunciando para todos os efeitos aos foros da sua nacionalidade.
4 - O adjudicatário provisório deve proceder ao pagamento, no dia da hasta pública, de 25 % do valor da arrematação, de acordo com o estipulado no n.º 3 do artigo 29.º
5 - O adjudicatário provisório ou o terceiro para quem este contratou devem comprovar que têm a situação tributária e contributiva regularizada, no prazo de 10 dias úteis, a contar da data da adjudicação provisória.
6 - O prazo previsto no número anterior poderá, por motivo devidamente justificado, ser prorrogado pelo Presidente da Câmara Municipal de Torres Novas.
7 - A falta de apresentação dos documentos a que se refere o n.º 5, por motivo imputável ao adjudicatário provisório implica a não adjudicação definitiva do imóvel.
Artigo 13.º
Adjudicação definitiva
1 - A decisão de adjudicação definitiva ou não adjudicação compete à Câmara Municipal de Torres Novas, devendo dela ser notificado o interessado, por carta registada, com aviso de recepção, no prazo máximo de 30 dias seguidos, a contar da data da adjudicação provisória.
2 - O auto de arrematação e o documento de notificação da adjudicação definitiva do imóvel constituem título bastante para o registo provisório da aquisição a favor do adjudicatário.
Artigo 14.º
Pagamento
1 - O pagamento do imóvel será efectuado de acordo com o previsto no n.º 3 do artigo 29.º
2 - O incumprimento pelo adjudicatário das obrigações previstas nas condições especiais e gerais implica a perda de quaisquer direitos eventualmente adquiridos sobre os imóveis, bem como das importâncias já entregues.
Artigo 15.º
Causas de não adjudicação definitiva
1 - O Município de Torres Novas reserva-se no direito de não adjudicar definitivamente a venda do imóvel, caso haja fundados indícios de conluio entre os proponentes, exista erro relevante sobre a identificação do proponente ou do bem, ou outra causa justificativa, desde que fundamentada na lei.
2 - A prestação de falsas declarações ou a falsificação de documentos apresentados, implica a exclusão da hasta pública, bem como a anulação da adjudicação provisória, perdendo a favor da Câmara Municipal de Torres Novas as quantias eventualmente já entregues, sem prejuízo de participação à entidade competente para efeitos de procedimento penal.
3 - Em ambos os casos referidos no número anterior, será o imóvel novamente posto em praça, ficando o adjudicatário obrigado a repor a diferença negativa que eventualmente venha a verificar -se, entre a sua oferta e o preço obtido na nova praça, bem como ao pagamento de todos os prejuízos daí decorrentes.
Artigo 16.º
Anulação da adjudicação definitiva
No caso do imóvel já ter sido adjudicado definitivamente e se apurar que o adjudicatário prestou falsas declarações ou apresentou documentos falsificados, há lugar à anulação da adjudicação, sem prejuízo de eventual responsabilidade civil ou criminal.
Artigo 17.º
Reabertura de procedimento por hasta pública
1 - Caso a primeira hasta pública tenha ficado deserta ou não tenha havido lugar à adjudicação definitiva, o valor base da licitação da praça subsequente pode, por despacho do Presidente da Câmara Municipal ser reduzido sucessivamente em cada praça até 10 %, com o limite total de 70 % do valor apurado na avaliação prevista no artigo 4.º
2 - O órgão competente para aprovar as condições especiais pode deliberar expressamente não permitir a redução acima referida.
SECÇÃO II
Ajuste Directo
Artigo 18.º
Escolha do Procedimento
A venda através de ajuste directo só pode ser adoptado nas seguintes situações:
a) Sempre que os imóveis a alienar se destinem a correcção de extremas ou a um aumento de logradouro;
b) Sempre que tal resultar de imposições urbanísticas oriundas do competente departamento municipal devidamente fundamentadas e autorizadas favoravelmente no âmbito do respectivo processo;
c) Quando a praça da hasta pública tenha ficado deserta, sendo o preço de venda correspondente, no mínimo, ao preço base da última hasta pública;
d) Quando, por ameaça de ruína ou de insalubridade pública, se verifique reconhecida urgência na venda e o adquirente apresente solução para a recuperação do imóvel, desde que o respectivo valor seja inferior aos limites legalmente fixados;
e) Quando o adquirente pertença ao sector público administrativo ou ao sector empresarial do Estado ou local;
f) Quando o adquirente seja pessoa colectiva de utilidade pública e o imóvel se destine directa e imediatamente à realização dos seus fins;
g) Quando o adquirente seja fundo de investimento imobiliário cujas unidades de participação sejam maioritariamente detidas pelo próprio município ou por entidades do sector público empresarial local;
h) Quando o imóvel esteja ocupado há mais de dez anos e o adquirente seja o próprio ocupante;
i) Quando o imóvel seja vendido a um dos seus comproprietários;
j) Quando se trate de venda de habitação social;
k) Por razões de excepcional interesse público, devidamente fundamentado.
Artigo 19.º
Competências
1 - A venda por ajuste directo de bens imóveis do município é realizada pelo serviço de património.
2 - Compete à Câmara Municipal fixar o preço mínimo de venda, tendo em conta a avaliação efectuada pela Comissão de Avaliação de Imóveis, assim como a definição de condições suspensivas ou resolutivas, incluindo a reserva do uso dos imóveis por parte do município, a assegurar, designadamente, mediante arrendamento.
CAPÍTULO III
Permutas
Artigo 20.º
Requisitos
1 - A permuta será adoptada quando os imóveis a adquirir revistam especial interesse para o Município.
2 - Podem ser permutados imóveis afectos a fins de interesse público, desde que fique assegurada a prossecução de fins dessa natureza.
Artigo 21.º
Avaliação
1 - A avaliação dos imóveis objecto da proposta de permuta será efectuada pela Comissão de Avaliação de Imóveis
2 - No caso de o terceiro não aceitar o valor de avaliação determinado nos termos do número anterior, ambas as partes poderão acordar recorrer a um perito avaliador, repartindo -se os custos proporcionalmente ao valor dos bens a permutar, independentemente de se realizar ou não a permuta.
3 - Se se verificar diferença de valores entre os imóveis a permutar, o pagamento dessa diferença será efectuado no acto da celebração da escritura.
CAPÍTULO IV
Direito de Superfície
Artigo 22.º
1 - Podem ser constituídos direitos de superfície sobre imóveis do domínio privado do Município, designadamente por não serem necessários à prossecução do interesse público e não ser conveniente a sua alienação.
2 - No âmbito de concessões, pode também ser constituído o direito de superfície sobre imóveis do domínio privado do Município.
3 - Na constituição do direito de superfície, devem ser fixados:
O prazo do direito de superfície;
A quantia devida pelo superficiário;
O início e a conclusão de eventuais construções a erigir nos imóveis.
4 - No caso das concessões, o prazo da constituição do direito de superfície não pode ser superior ao termo do contrato de concessão.
Artigo 23.º
Superficiário
1 - A venda do direito de superfície é realizada através dos procedimentos de hasta pública, ou de ajuste directo.
2 - A escolha do tipo de procedimento, de acordo com critérios que salvaguardem o interesse público e as especialidades do caso, é realizada pela Câmara Municipal, sob proposta fundamentada da competente unidade orgânica municipal.
3 - Os procedimentos referidos no n.º 1 seguem, com as devidas adaptações, o estabelecido no capítulo II do presente regulamento.
4 - No caso de constituição de direito de superfície, no âmbito de concessões, poderá ser adoptada o procedimento de negociação com publicação prévia de anúncio.
Artigo 24.º
Prazo
O prazo estabelecido no acto de constituição não pode ser prorrogado, salvo convenção em contrário.
Artigo 25.º
Transmissão
A transmissão do direito de superfície fica sujeita a autorização da Câmara Municipal de Torres Novas.
Artigo 26.º
Indemnização
O superficiário tem direito a indemnização pela extinção do direito de superfície quando e nos termos convencionados no título de constituição.
CAPÍTULO V
Disposições comuns
SECÇÃO I
Avaliações
Artigo 27.º
Competências
1 - Compete à Comissão de Avaliação de Imóveis, designada pelo executivo municipal, efectuar as avaliações dos imóveis previstas no presente regulamento.
2 - As avaliações podem ser efectuadas com base em prévio relatório de avaliação, elaborado por entidades públicas ou por entidades privadas seleccionadas pela entidade com competência para a realização da respectiva despesa.
Artigo 28.º
Objectivos e critérios
1 - As avaliações efectuadas pela Comissão de Imóveis, para efeitos de realização de operações imobiliárias, visam determinar o valor de mercado dos imóveis com base em critérios uniformes legalmente definidos.
2 - As avaliações efectuadas para efeito de inventário visam fixar o valor patrimonial dos imóveis, determinado mediante os critérios de avaliação previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
3 - Quando se trate de imóveis classificados ou de outros que não se integrem no mercado imobiliário, ou quando o resultado da avaliação efectuada, nos termos do número anterior não permita, justificadamente, determinar o valor dos imóveis, este é determinado por uma comissão composta por três peritos avaliadores, designados pelo Presidente da Câmara, a qual, no seu relatório de avaliação fundamenta o resultado da avaliação, por meio de completa exposição das razões que a motivaram.
SECÇÃO II
Pagamento
Artigo 29.º
Condições
1 - O pagamento do preço do imóvel é efectuado integralmente na data da escritura, a qual deverá ser realizada no prazo de 60 dias seguidos de calendário, a contar da data da decisão definitiva.
2 - Pode ser admitida a modalidade de pagamento em prestações semestrais, que inclui juros sobre o capital em dívida, de acordo com a taxa legal em vigor, no início de cada período de contagem.
3 - No caso da venda através de hasta pública, pode ser adoptada uma das seguintes modalidades de pagamento, devendo as condições especiais de venda especificarem a admissão dessa forma de pagamento.
Opção A:
a) 25 % com a adjudicação provisória;
b) 25 % no prazo de 10 dias seguidos, a contar do dia seguinte à notificação da adjudicação definitiva;
c) O restante valor será pago no acto da escritura, a celebrar no prazo de 60 dias seguidos, a contar da data da decisão definitiva.
Opção B:
a) 25 % com a adjudicação provisória
b) 75 % em três prestações semestrais que inclui juros sobre o capital em dívida, de acordo com a taxa legal em vigor, no início de cada período de contagem.
O pagamento da primeira prestação semestral deve ser feito no prazo de 30 dias úteis, a contar do dia seguinte à notificação da adjudicação definitiva.
A escritura será celebrada logo que esteja assegurado o pagamento do valor em falta.
4 - O período de pagamento em prestações semestrais não pode exceder os dois anos.
5 - O pagamento em prestações previsto nos números 2 e 3 deste artigo, pressupõe a entrega de uma garantia bancária irrevogável, à primeira solicitação, prestada a favor do Município de Torres Novas e correspondente ao valor ainda não entregue nos cofres da Câmara Municipal, a qual será sucessivamente reduzida em função dos pagamentos efectuados.
6 - A garantia bancária referida no ponto anterior deve ser entregue na Câmara Municipal de Torres Novas antes da celebração da escritura de compra.
CAPÍTULO VI
Disposições finais
Artigo 30.º
Casos omissos e de Interpretação
Quaisquer dúvidas sobre o preceituado no presente regulamento serão resolvidas pela Câmara Municipal de Torres Novas.
Artigo 31.º
Incumprimento
O incumprimento dos prazos de pagamento previstos no artigo 29.º, determina a reversão dos bens alienados para o Município, devendo o ónus de reversão constar da respectiva escritura.
Artigo 32.º
Cláusula revogatória
Com a aprovação do presente Regulamento, e sem prejuízo do previsto no artigo seguinte, cessam todas as condições de venda relativas à alienação de imóveis.
Artigo 33.º
Cláusula derrogatória
A Câmara Municipal de Torres Novas poderá a todo o tempo, e mediante proposta devidamente fundamentada, adoptar casuisticamente outras formas de alienação previstas na lei.
Artigo 34.º
Entrada em vigor
O presente Regulamento entra em vigor no dia seguinte à sua publicitação, nos termos legais.
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