Procedimento de Formação de Contrato para Planeamento
Elaboração do Plano de Pormenor do Dallas
Rui Rio, Presidente da Câmara Municipal do Porto, torna público que a Câmara Municipal, na 32.ª reunião pública, realizada no dia 22 de Fevereiro de 2011, ao abrigo do artigo 6.º-A, do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, na redacção dada pelo Decreto-Lei 46/2009, de 20 de Fevereiro, deliberou dar início a um procedimento de formação de contrato que tem por objecto a elaboração de um projecto de Plano de Pormenor do Dallas e dar iniciar um período de participação preventiva de 10 dias úteis, contados a partir da publicação do presente aviso, nos termos registados na deliberação que a seguir se transcreve.
Os interessados poderão consultar os documentos anexos à deliberação que determinou o início deste procedimento, no site da Câmara Municipal do Porto (www.cm-porto.pt), nas instalações do Gabinete do Munícipe e na sede da Junta de Freguesia de Ramalde, do Município do Porto.
Os interessados deverão proceder à formulação de sugestões, bem como à apresentação de informações sobre quaisquer questões que possam ser consideradas no âmbito do respectivo procedimento, mediante impresso próprio disponibilizado no site da Câmara Municipal do Porto e nas instalações do Gabinete do Munícipe desta Câmara Municipal.
22 de Fevereiro de 2011. - O Presidente da Câmara, Rui Rio.
Deliberação 32.ª Reunião Pública, de 22 de Fevereiro de 2011
Proposta
Considerando que:
Ao abrigo do disposto no n.º 1, do artigo 6.º-A, do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, na redacção actualmente em vigor, veio a Administração do Condomínio do Empreendimento Dallas, por requerimento NUD 92235/10/CMP, no dia 18 de Outubro de 2010, propor a celebração de contrato para a elaboração de um Plano de Pormenor do Dallas, conforme documento em anexo.
A área a abranger pelo plano corresponde ao território ocupado pelo prédio do Empreendimento Dallas e pelo Largo Eng.º António de Almeida, que no Plano Director Municipal, mais propriamente na Planta de Qualificação do Solo - está integrada em Frente Urbana Contínua em Consolidação.
O Empreendimento Dallas resulta de processo administrativo complexo, caracterizado pela ilegalidade de grande parte das operações urbanísticas abrangidas, ainda que tenham sido desenvolvidas inúmeras tentativas para a sua regularização.
Actualmente, está em causa uma área que constitui um conjunto unitário relevante, cuja situação afecta um número elevado de interessados (terceiros de boa-fé possuidores de direitos e interesses legítimos) pelo que justifica uma actuação concertada com a Câmara Municipal, potenciando transformações territoriais mais eficientes, salvaguardando-se sempre o interesse público e a preservação e valorização dos recursos territoriais como bens colectivos.
O estudo integrará as áreas envolventes de onde resulte uma solução urbanística que admita a manutenção, na medida do possível, do edificado existente, estabelecendo-se parâmetros específicos para a ocupação e utilização dos solos, designadamente os espaços de ocupação colectiva, as zonas verdes e as questões viárias.
É, portanto, perfeitamente legítima e adequada a elaboração de um plano de pormenor para a área, cuja intenção e função não é unicamente a de regularizar uma situação de génese ilegal, mas também, e sobretudo, a de resolver um problema de há anos na cidade; permitindo igualmente, criar um espaço mais qualificado sem descurar o pré-existente (que corresponde, afinal, a riqueza económica), integrando-o mais adequadamente na envolvente e garantindo o cumprimento de parâmetros relevantes para a cidade (designadamente espaços colectivos).
Esta solução não só salvaguarda direitos e interesses legítimos de terceiros de boa- fé, como não afecta relevantes interesses públicos.
Esta solução é também a mais adequada se se tiver em consideração que:
No ordenamento jurídico português, a demolição é a última das vias para a solução deste tipo de problemas, motivo pelo qual se devem privilegiar as vias regularizadoras.
Em causa está uma "unidade edificatória" não obstante constituída por uma multiplicidade de edifícios, pelo que a busca de uma solução unitária e integrada, como a sua incorporação num plano de pormenor, é a que deve ser privilegiada;
Considerando ainda que:
A competência para autorizar a abertura do procedimento para celebração de um contrato de planeamento é do Órgão Executivo.
A tramitação subsequente seguirá os termos do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), na redacção actualmente em vigor, designadamente:
i) Publicação dessa deliberação, juntamente com a proposta de celebração de contrato do interessado e início de um período de divulgação pública, nos termos do n.º 2, do artigo 77.º, do RJIGT, por um prazo de 10 dias, em conformidade com o n.º 5, do artigo 6.ºA, do mesmo diploma;
ii) Celebração do contrato, com prévia submissão da respectiva minuta ao Executivo Camarário;
iii) Deliberação do Executivo Camarário a determinar a elaboração do plano de pormenor e posterior publicação dessa deliberação, juntamente com o contrato para planeamento já assinado, nos termos do n.º 6, do artigo 6.ºA, do RJIGT.
iv) Segue-se depois a tramitação normal para elaboração do Plano de Pormenor que culminará com a respectiva aprovação pela Assembleia Municipal.
Assim, propõe-se que a Câmara Municipal aprove, nesta fase:
a) Os Termos de Referência para a elaboração do Plano de Pormenor do Dallas que estabelecem os objectivos específicos do futuro plano - anexos a esta proposta;
b) A abertura de um procedimento de formação de contrato que tem por objecto a elaboração de um projecto de Plano de Pormenor do Dallas.
Proposta de celebração de contrato para a elaboração do Plano de Pormenor do Empreendimento Dallas
O Conselho de Administração do Condomínio do Dallas, na qualidade de representante dos condóminos do denominado Empreendimento Dallas, vem, ao abrigo do disposto no n.º 1, do artigo 6.º-A, do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei 380/99, de 22 de Setembro, com a redacção dada pelo Decreto-Lei 46/2009, de 20 de Fevereiro), propor a celebração, com a Câmara Municipal do Porto, de contrato para a elaboração do Plano de Pormenor do Empreendimento Dallas, nas seguintes condições:
1 - Área a abranger pelo Plano de Pormenor
A área a abranger pelo plano de pormenor corresponde ao território ocupado pelo prédio do Empreendimento Dallas e pelo Largo Eng.º António de Almeida, conforme a delimitação constante na planta anexa.
2 - Enquadramento no Plano Director Municipal do Porto
No Plano director Municipal, mais propriamente na Planta de Ordenamento - Qualificação do Solo, a área abrangida pelo prédio do Empreendimento Dallas está integrada em "Frente Urbana Contínua em Consolidação", que abarca igualmente o Largo Eng.º António de Almeida.
Para esta categoria de espaço o regulamento do PDMP regula a edificabilidade por uma série de parâmetros urbanísticos, dos quais se salientam:
Predominância do uso habitacional, admitindo-se outros usos desde que compatíveis com a função dominante;
Cumprimento do alinhamento dominante da frente urbana respectiva;
Área de impermeabilização não superior a 70 %;
Cércea limitada à maior das larguras do espaço público ou arruamento confrontante com a frente urbana respectiva ou a 21 metros quando aquela tiver uma largura superior a 21 metros, excepto quando a moda da cércea ou a cércea já estabelecida for superior;
Admissão de andar recuado quando dominante na frente urbana ou em situação de colmatação de empena existente.
Verifica-se que não é dado cumprimento a alguns dos parâmetros estabelecidos pelo PDMP para o local, salientando-se as questões relativas à cércea.
Na Planta de Condicionantes, verifica-se que os Blocos D e E estão incluídos na "fonte de ruído" correspondente ao Estádio do Boavista F. C., decerto por engano.
3 - Situação jurídica dos prédios a abranger pelo Plano de Pormenor
A situação que de seguida se expõe é, no essencial, retirada do "Parecer Jurídico para a resolução da situação Jurídica do complexo Dallas", elaborado pela Dra. Fernanda Paula Oliveira em Outubro de 2007, onde se procede à descrição da situação existente, à identificação das vias admitidas para a resolução da situação e, por fim, à determinação da solução mais adequada.
O Empreendimento Dallas é constituído por cinco edifícios (designados de A a E, desde a frente da Avenida da Boavista para o interior), ligados ao nível das caves, constituindo, deste modo, um conjunto unitário. De todos os edifícios, o único que tem alvará de construção é o Bloco E (alvará 55/93), conquanto assente sobre cave sem qualquer licença.
Todos os restantes blocos e os pisos em cave não têm qualquer licença de construção, sendo, como tal, ilegais.
A possibilidade da sua legalização está condicionada ao cumprimento das regras urbanísticas em vigor no momento da sua decisão, que correspondem às expressas, em primeiro lugar, no Plano Director Municipal do Porto (PDMP), com o qual a ocupação em causa não se conforma, em especial no que respeita aos parâmetros urbanísticos aplicáveis à área, não sendo invocável o regime especial previsto no artigo 60.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação para edificações existentes, por estas serem ilegais.
Não obstante, envolvendo a execução do plano de pormenor a reabilitação urbana do edificado a coberto do primitivo procedimento gerado entre a terceira promotora e o Município, serão ponderáveis os princípios que regem o respectivo regime, nomeadamente, os da protecção do existente, da justa ponderação dos interesses envolvidos envolvidos, nomeadamente dos condóminos como terceiros de boa fé, também no que respeita às taxas a praticar.
4 - Objectivos do Plano de Pormenor
Atenta a situação expressa, o processo de enquadramento jurídico de uma situação pré-existente correspondente ao Empreendimento Dallas passa pela alteração do PDMP, instituindo novos parâmetros urbanísticos com os quais o edificado a legalizar se conforme, no pressuposto da implementação de uma solução urbanística adequada ao local.
Esta é igualmente a proposta da Dra. Fernanda Paula Oliveira no seu citado parecer, quando refere em Conclusões:
i) A via mais adequada, se não mesmo a única, para a resolução das complexas questões jurídicas envolvidas no Processo referente ao complexo imobiliário Dallas passa pela elaboração de um plano de pormenor que responda a este problema de forma integrada.
ii) A legitimidade do mesmo advém-lhe do facto de a sua intenção não ser unicamente a de regularizar uma situação de génese ilegal, mas também, e sobretudo, a de resolver um problema de há anos na cidade, permitindo igualmente, criar um espaço mais qualificado sem descurar o pré-existente, integrando-o mais adequadamente na envolvente e garantindo o cumprimento de parâmetros relevantes para a cidade (designadamente espaços colectivos).
iii) Esta solução encontra-se ainda legitimada pelo facto de se apresentar como uma solução que, salvaguardando direitos e interesses legítimos de terceiros de boa fé, não afecta (antes pelo contrário) relevantes interesses públicos.
iv) A resolução desta questão num plano de pormenor especificamente elaborado para o efeito e não no âmbito do Plano Director Municipal do Porto, entrado em vigor há pouco menos de dois anos, justifica-se por uma questão de escala.
v) O plano de pormenor a que se faz referência pode, nos termos do artigo 6.º - A do RJIGT, ser previamente contratualizado com os interessados.
Neste contexto, com a elaboração do Plano de Pormenor aqui proposto pretende-se, essencialmente:
O estabelecimento de novos parâmetros urbanísticos, e a correspondente alteração do PDMP, que possibilite a legalização do edificado existente;
A requalificação da área a abranger pelo plano, nomeadamente na relação do edificado com o espaço público envolvente, o que passa pela introdução de uma imagem mais moderna e qualificada do empreendimento ao nível do tratamento das fachadas;
A articulação do espaço público envolvente e conformado pelo empreendimento, estabelecendo a ligação pedonal em espaço de utilização colectiva entre a Avenida da Boavista e o Largo Eng.º António de Almeida;
A reorganização e qualificação paisagística do Largo Eng.º António de Almeida, com prevalência do uso pedonal e condicionamento do automóvel aos acessos ao estacionamento coberto no interior dos edifícios;
A reformulação dos usos e pesos respectivos no edificado, como, por exemplo, a afectação a escritórios do Bloco A, localizado à face da Avenida da Boavista;
A viabilização do espaço comercial, o que exige o seu redimensionamento e um novo desenho em função da sua localização específica e da sua tipologia (em centro urbano denso), a par de um sistema de gestão idêntico ao dos centros comerciais mais recentes.
5 - Objectivos da presente proposta de contratualização
A presente proposta de contratação visa ajustar e conciliar, de forma adequada, os interesses públicos (prosseguidos pela Câmara) e privados (do proponente) que se apresentam, em relação à área em causa, como convergentes.
Como interesses públicos identificam-se:
a) A resolução de uma situação ilegal, mediante a realização de operação que dará satisfação às propostas do relatório da IGAT, de 26 de Janeiro de 1987, aprovado pelo Município, já acolhido quanto à afectação do Bloco E;
b) A eliminação de um vazio urbano na continuidade do espaço público;
c) A revitalização do local com a introdução dos usos mais adequados;
d) A requalificação do espaço público;
e) A integração do empreendimento na cidade.
Como interesses do proponente, acentuam-se a posterior legalização do edificado existente, salvaguardando direitos e interesses legítimos dos terceiros de boa-fé, e a viabilização dos usos propostos, nomeadamente do centro comercial.
Com a celebração do contrato que ora vem proposto, definem-se os direito e deveres das partes na elaboração e execução do Plano que se destina dar satisfação aos interesses supra identificados.
Proposta de Programa Preliminar do Plano de Pormenor
I. Localização
A área objecto de Plano de Pormenor, denominado Plano de Pormenor do Dallas, localiza-se na freguesia de Ramalde, concelho do Porto, conforme planta anexa, e ocupa uma área de cerca de 0,77 ha.
II. Prazos
A elaboração do Plano de Pormenor deverá ser efectuada em período não superior a 6 meses, não contabilizando os períodos de apreciação das entidades envolvidas e de discussão pública, nem os prazos inerentes aos procedimentos administrativos de aprovação e ratificação.
III. Bases Programáticas
Pretende-se que o Plano de Pormenor altere o Plano Director Municipal em vigor de forma a permitir, subsequentemente, a legalização dos edifícios existentes. Para tal impõem-se duas questões de natureza diversa:
A integração do empreendimento no local e na Cidade, em termos de arquitectura, paisagem, urbanismo, economia e dinâmicas urbanas;
O cumprimento de legislação recente que possibilite a legalização dos edifícios.
A primeira questão prende-se com:
Relação com o espaço público, nomeadamente e por exemplo, possibilitando a ligação pedonal descoberta entre a Av. da Boavista e o Largo Eng. António de Almeida;
Tipologias de usos e pesos respectivos;
Usos âncoras;
Valorização cénica (qualificação do edificado);
Viabilidade do espaço comercial, o que passa por um sistema de gestão única, idêntico ao dos centros comerciais mais recentes.
A segunda prende-se, entre outras, com:
Legislação relativa à segurança contra incêndios;
Legislação relativa à acessibilidade de cidadãos com mobilidade condicionada.
Demais legislação urbanística exigida nos processos de obras de construção e urbanização.
O programa deverá responder ainda às seguintes intenções:
Isolar o centro comercial das restantes fracções em termos de emissão de licenças de utilização, autonomizando estas do maior tempo necessário à resolução das questões que envolvem o centro comercial.
A alteração dos usos do bloco volvido à Av. da Boavista, de comércio para escritórios.
Em síntese, pode-se resumir o programa preliminar aos seguintes objectivos:
O estabelecimento de novos parâmetros urbanísticos, e a correspondente alteração do PDMP, que possibilite a legalização do edificado existente;
A requalificação da área a abranger pelo plano, nomeadamente na relação do edificado com o espaço público envolvente, o que passa pela introdução de uma imagem mais moderna e qualificada do empreendimento ao nível do tratamento das fachadas;
A articulação do espaço público envolvente e conformado pelo empreendimento, estabelecendo a ligação pedonal em espaço de utilização colectiva entre a Avenida da Boavista e o Largo Eng.º António de Almeida;
A reorganização e qualificação paisagística do Largo Eng.º António de Almeida, com prevalência do uso pedonal e condicionamento do automóvel aos acessos ao estacionamento coberto no interior dos edifícios;
A reformulação dos usos e pesos respectivos no edificado, como, por exemplo, a afectação a escritórios do Bloco A, localizado à face da Avenida da Boavista;
A viabilização do espaço comercial, o que exige o seu redimensionamento e um novo desenho em função da sua localização específica e da sua tipologia (em centro urbano denso), a par de um sistema de gestão idêntico ao dos centros comerciais mais recentes.
A identificação das alterações no edificado e no espaço público necessárias ao cumprimento da legislação recente relativa à urbanização e edificação, a cumprir na fase de licenciamento dos edifícios.
(ver documento original)
204478364
