Delimitação da Área de Reabilitação Urbana e Operação de Reabilitação Urbana - Centro de São João da Talha
Abertura do período de discussão pública
João Pedro de Campos Domingues, Vice-Presidente da Câmara Municipal de Loures, torna público, no âmbito das suas competências, subdelegadas pelo Senhor Presidente da Câmara Municipal de Loures através do Despacho 29/PRES de 15 de janeiro de 2013, que esta Câmara Municipal deliberou na 6.ª reunião de 20 de março de 2013 dar início à discussão pública do projeto de delimitação e aprovação da Área de Reabilitação Urbana e Operação de Reabilitação Urbana do Centro de São João da Talha, nos termos do n.º 4 do artigo 17.º do regime jurídico da reabilitação urbana, na redação dada pela Lei 32/2012, de 14 de agosto, pelo período de 22 dias a contar da data da publicação no Diário da República, para a formulação de sugestões, bem como para a apresentação de informações sobre quaisquer questões que possam ser consideradas no âmbito deste procedimento, as quais deverão ser formuladas através de exposição escrita, endereçada ao Departamento de Planeamento e Gestão Urbanística, Divisão de Planeamento Municipal e Ordenamento do Território, a entregar no R/C do edifício sito na Rua Ilha da Madeira, n.º 4, 2671-501 Loures, ou a enviar, por carta registada com aviso de receção, para aquela morada.
O processo poderá ser consultado no edifício do Departamento de Planeamento e Gestão Urbanística, Rua Ilha da Madeira, n.º 4, 2671-501 Loures, e na página da internet da Câmara Municipal de Loures (www.cm-loures.pt).
26 de março de 2013. - O Vice-Presidente, João Pedro Domingues.
Área de reabilitação urbana e operação de reabilitação urbana simples do centro de São João da Talha
(fevereiro de 2013)
I - Introdução
A Câmara Municipal de Loures, reconhecendo a existência, no Centro de São João da Talha, de uma área do território municipal onde se identifica uma continuada insuficiência, degradação e obsolescência dos edifícios, nomeadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética e salubridade, pretende promover uma intervenção integrada, através da delimitação de área de reabilitação urbana (ARU) e de operação de reabilitação urbana (ORU) simples, aprovadas simultaneamente em instrumento próprio.
Pretende-se dar continuidade e alargar a intervenção municipal de reabilitação urbana, respondendo aos desafios colocados pelo regime jurídico da reabilitação urbana (RJRU), reabilitando a edificação degradada, melhorando as suas condições de utilização e valorizando o património cultural.
A delimitação e aprovação da ARU e ORU do Centro de São João da Talha têm em vista a consolidação e o aprofundamento da experiência municipal de reabilitação urbana já desenvolvida, favorecendo uma maior convergência de investimentos privados, com apoio público, na reabilitação urbana.
II - Apresentação
As freguesias orientais de Loures, pelo quadro de acessibilidades privilegiadas, quer terrestres, quer fluviais, afirmaram-se desde finais do século XIX como áreas de expansão urbana preferencial da cidade de Lisboa, apoiada sobretudo na fixação de população atraída pela dinâmica industrial polarizada nesta área.
A segunda metade do século XX, em particular a sua última década, trouxe mutações significativas. O Centro de São João da Talha sofreu uma intensa densificação construída que contribuiu para profundas alterações tanto ao nível da morfologia do espaço urbano preexistente como da estrutura do cadastro rústico. Assistiu-se à sucessiva urbanização e edificação através de processos informais que originaram uma extensa faixa de áreas urbanas de génese ilegal (AUGI) envolvendo esta ARU. Essas mutações foram induzidas quer pelo processo de expansão da população e edificação da metrópole de Lisboa, quer por instrumentos de planeamento e de reorganização territorial como o PDM de Loures, em vigor desde 1994, quer ainda pela construção de grandes infraestruturas como a A1 ou o IC2.
Este quadro de transformações concentradas no tempo e no espaço gerou bolsas urbanisticamente vulneráveis, contribuindo para a falta de coesão espacial e territorial detetada e diagnosticada no plano regional de ordenamento territorial da área metropolitana de Lisboa (PROTAML), de 2002.
Entre as ações desenvolvidas pela Câmara com incidência na proximidade da ARU do Centro de São João da Talha deve referir-se o desenvolvimento do Plano de Urbanização da Plataforma da Bobadela, na década de 90, bem como o Estudo de Urbanização da Área da Plataforma Ribeirinha, já neste século. Constituíram importantes momentos de reflexão sobre este território, bem como instrumentos de orientação de intervenções urbanísticas subsequentes. Por outro lado, foi patente o impulso à reconversão de AUGI no município de Loures, com expressão em torno no Centro de São João da Talha no mesmo período.
A revisão do PDM de Loures em curso tem vindo a aprofundar o diagnóstico e a caracterização dos desequilíbrios socio-urbanísticos, desenvolvendo estudos diversos, nomeadamente sobre a coesão do modelo territorial e urbano e sobre as áreas urbanas degradadas, bem como sobre as áreas urbanas com valor patrimonial. Estes estudos referenciam e reforçam potenciais positivos, relativos à polaridade do Centro de São João da Talha, e negativos, que se prendem com a problemática da falta de coesão dessa polaridade, assente em desajustamentos complexos ao nível das infraestruturas, equipamentos, habitação, espaços públicos, salubridade/saúde pública e segurança.
É neste contexto que surge a necessidade de programar uma intervenção integrada no território do Centro de São João da Talha através da delimitação de uma ARU e da execução da correspondente operação de reabilitação urbana (ORU), promovendo os seus potenciais positivos e, dessa forma, afirmando a sua identidade urbana.
III - Limite e dados estatísticos
A ARU do Centro de São João da Talha tem a área de 3,3 ha, situa-se na freguesia de São João da Talha e inscreve-se pela área mais antiga do aglomerado, conforme delimitação no desenho anexo.
(ver documento original)
Limite da área de reabilitação urbana do centro de São João da Talha (sem escala)
Os resultados preliminares dos Censos 2011 na ARU do Centro de São João da Talha foram estimados a partir dos valores apurados para cada subsecção estatística total ou parcialmente incluída no limite da ARU, com o seguinte resultado:
População residente: 212;
Famílias: 83;
Alojamentos: 101;
Edifícios: 62.
IV - Estratégia
1 - Enquadramento nas opções de desenvolvimento urbano do município
Tanto o PDM de Loures, em vigor, como a sua revisão identificam a ARU do Centro de São João da Talha como uma área dominantemente urbanizada e edificada onde se deverá promover a consolidação e beneficiação do tecido urbano existente. O PDM delimitou o Centro de São João da Talha como um aglomerado de nível 2 no levantamento do património cultural construído, tendo a revisão do PDM desclassificado o aglomerado, assinalando no seu interior a existência de valores isolados - Igreja de São João Batista, classificada como Imóvel de Interesse Público.
A revisão do PDM de Loures, especificamente, delimita UOPG E - Oriental, que engloba a ARU do Centro de São João da Talha, para a qual define os seguintes objetivos:
Objetivo geral:
Consolidação da cidade de Sacavém enquanto centralidade estruturadora do eixo Sacavém-Vila Franca de Xira e da parte oriental do município de Loures, através do reequilíbrio da ocupação no seu interior e nos aglomerados envolventes, da supressão de carências sócio -urbanísticas, da consolidação dos perímetros urbanos e do reforço da identidade local.
Objetivos estratégicos:
Reequilíbrio da forte densidade residencial existente mediante a concretização de uma rede coerente de espaços públicos, de uma estrutura ecológica urbana com forte componente de fruição pública e do reforço da rede de equipamentos;
Afirmação dos núcleos centrais da unidade, reforçando o seu papel polarizador das redes de equipamentos e de transportes e integrando funcionalmente as AUGI envolventes.
Reforço e consolidação do dinamismo económico existente e reconversão das atividades económicas obsoletas, privilegiando as atividades económicas de menor impacte ambiental, mais inovadoras e de maior capacidade tecnológica;
Libertação dos corredores ecológicos obstruídos e das vertentes instáveis ocupadas e garantia do planeamento integrado da orla do estuário do Tejo, assegurando a sua articulação com as linhas de água confluentes;
Desenvolvimento de ações de reabilitação, regeneração e renovação urbana que combatam as carências e os desequilíbrios sócio-territoriais existentes, recorrendo a programas de reabilitação urbana nas áreas de maior vulnerabilidade;
Garantia das condições para a construção de TPSP, articulado com as redes de mobilidade local, tendo em vista a concretização do prolongamento Loures-Sacavém.
2 - Caracterização geral
A ARU do Centro de São João da Talha localiza-se na zona oriental do município de Loures, sendo sede de freguesia. As ligações viárias à região passam pela A1 com acesso pelo nó de São João da Talha, com entrada apenas no sentido de Lisboa. O nó viário de São João da Talha é convergente de acessos de norte, sul, nascente e poente;
O Centro de São João da Talha tem um cariz urbano, com tráfego viário muito intenso na rotunda. Existem passeios de dimensão razoável, sendo o estacionamento insuficiente. As novas edificações de desenvolvimento vertical e sobredensificador, apoiam-se na estrutura urbana existente de uma forma desequilibrada. A malha urbana atual é o somatório das várias intervenções desarticuladas, variando as cérceas entre um a seis pisos, chegando aos doze em duas torres, o que provoca grandes dissonâncias volumétricas. O espaço urbano apresenta-se como uma soma das várias frações e refletindo a desarticulação da malha urbana.
Pontos fortes:
Aglomerado gerador de centralidade, pela concentração de equipamentos e atividades económicas;
Igreja de São João Baptista, classificada como Imóvel de Interesse Público (IIP).
Pontos fracos:
Reduzidos vestígios da malha antiga, anulada pela escala das novas intervenções;
Ausência de estrutura coerente de espaços, o que se reflete na desarticulação da malha urbana;
Edificações antigas em mau estado de conservação, envolvidas por espaços insalubres.
V - Objetivos
1 - Objetivo geral
A ORU do Centro de São João da Talha tem por objetivo geral a reabilitação dos edifícios da área de intervenção, mediante incentivos e apoios aos seus proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre quem impende o dever reabilitação, numa intervenção integrada e coerente que atenda aos problemas físicos, funcionais, económicos, sociais, culturais e ambientais existentes.
2 - Objetivos específicos
A ORU do Centro de São João da Talha tem os seguintes objetivos específicos:
a) Reabilitar os edifícios fisicamente degradados e funcionalmente desadequados;
b) Garantir boas condições de utilização e funcionalidade dos edifícios e das parcelas em que se inserem;
c) Proteger e promover a valorização do património cultural edificado como fator de identidade e diferenciação urbana;
d) Garantir o bom funcionamento das infraestruturas urbanas e do espaço público;
e) Travar o declínio demográfico e o abandono, reforçando e tornando atrativo o uso habitacional;
f) Apoiar a viabilidade e diversificação do tecido económico, reforçando a atividade existente e promovendo a instalação de novos usos;
g) Apoiar a diversidade social e cultural;
h) Incentivar o aumento da eficiência energética nos edifícios a reabilitar,
i) Garantir a melhoria da acessibilidade aos edifícios para cidadãos com mobilidade condicionada;
3 - Prioridades
Nos casos em que a distribuição de incentivos e apoios à reabilitação deva ser sujeita a processos de seleção, atender-se-á aos seguintes critérios para definição de prioridades de intervenção:
a) Grau de risco estrutural, privilegiando os edifícios que apresentam maior risco;
b) Valor patrimonial, privilegiando os edifícios de maior valor;
c) Idade, privilegiando os edifícios mais antigos;
4 - Definições
São adotadas as definições de reabilitação urbana e de reabilitação de edifícios constantes do RJRU, designadamente:
a) Reabilitação urbana, a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios;
b) Reabilitação de edifícios, a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.
VI - Prazo
O prazo de execução da ORU do Centro de São João da Talha é de 10 anos, prorrogáveis nos termos do RJRU.
VII - Modelo de gestão e execução
A Câmara Municipal de Loures é a entidade gestora da ORU a desenvolver na ARU do Centro de São João da Talha.
A ARU do Centro de São João da Talha será sujeita a uma ORU simples, dirigida primacialmente à reabilitação do edificado, a realizar preferencialmente pelos seus respetivos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos, que têm o dever de assegurar a sua reabilitação com o enquadramento, coordenação e apoio da entidade gestora.
VIII - Apoios e incentivos
Os apoios e incentivos a atribuir na ARU do Centro de São João da Talha são de natureza financeira e fiscal, bem como apoios no âmbito dos procedimentos administrativos necessários à execução das intervenções.
Sem prejuízo de outros incentivos ou apoios existentes ou a criar, referem-se aqueles que, no atual quadro legal, se consideram mais relevantes, podendo a presente estratégia de reabilitação ser adaptada a novos regimes de incentivos fiscais, conformando-se com eles de forma automática e sem necessidade de revisão.
1 - Incentivos financeiros
1.1 - Redução de 80 % do valor das taxas relativas a urbanização e edificação em obras de reabilitação de edifícios.
1.2 - Isenção de taxas relativas à utilização e aproveitamento do domínio público municipal em obras de reabilitação de edifícios.
1.3 - Possibilidade de comparticipação ao arrendamento destinado a jovens através da candidatura ao programa "Porta 65", ou outro que se venha a criar, com os benefícios especiais inerentes ao facto de se localizar numa área urbana classificada como ARU.
2 - Incentivos fiscais
2.1 - Dedução à coleta, em sede de IRS, com um limite de 500(euro), de 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de edifícios.
2.2 - Tributação à taxa autónoma de 5 % das mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis recuperados nos termos da estratégia de reabilitação.
2.3 - Tributação à taxa de 5 % dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis recuperados nos termos da estratégia de reabilitação.
2.4 - IVA à taxa reduzida em obras de reabilitação urbana.
2.5 - Isenção na primeira transação após a reabilitação, ficando isentas do IMT as aquisições de prédio urbano, ou de fração autónoma, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado.
2.6 - Majoração ou minoração até 30 % da taxa do IMI.
2.7 - Isenção do IMI para os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação por um período de cinco anos a contar do ano, inclusive, da conclusão da reabilitação.
2.8 - Agravamento até ao dobro da taxa de IMI no caso de imóveis devolutos e ao triplo no caso de imóveis em ruínas.
2.9 - Alteração do cálculo do valor patrimonial dos prédios em ruínas.
2.10 - As alterações que se vierem a verificar à legislação própria, no âmbito dos incentivos fiscais, são aplicáveis à ORU durante o seu período de vigência, com as devidas adaptações.
3 - Outros apoios e incentivos
3.1 - Criação de um balcão próprio para encaminhamento e apoio às candidaturas, bem como a prestação de auxílio na montagem do modelo das operações.
3.2 - Maior celeridade na apreciação dos processos.
3.3 - Possibilidade de imposição da obrigação de reabilitar e obras coercivas.
4 - Condicionantes para atribuição de incentivos
4.1 - Os apoios e incentivos descritos no presente capítulo apenas serão concedidos a intervenções que se enquadrem, cumulativamente, nas definições de reabilitação urbana e reabilitação de edifícios constantes do ponto 4 do capítulo V, não se aplicando, designadamente, a construções a edificar em lotes vazios ou em lotes resultantes da demolição de edifícios existentes.
4.2 - Os incentivos financeiros e fiscais à reabilitação do edificado não serão concedidos a intervenções em edifícios ou conjuntos edificados com inserção desadequada no tecido urbano, nomeadamente no que respeita a alinhamento, volumetria ou cércea, bem como em focos de tecido urbano destruturado.
4.3 - Os incentivos financeiros e fiscais à reabilitação do edificado serão concedidos após a boa conclusão das obras, atestada pelos serviços competentes da Câmara Municipal de Loures, e cessarão sempre que se verifique que a obra não se realizou de acordo com o projeto aprovado ou que foram feitas demolições não autorizadas.
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