Delimitação da área de reabilitação urbana de Pintéus e a respetiva operação de reabilitação urbana
João Pedro de Campos Domingues, Vice-Presidente da Câmara Municipal de Loures, torna público, no âmbito das competências subdelegadas pelo Senhor Presidente da Câmara Municipal de Loures através do Despacho 29/PRES de 15 de janeiro de 2013, que, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 13.º e do n.º 1 do artigo 17.º do Decreto-Lei 307/2009, de 23 de outubro, na redação dada pela Lei 32/2012, de 14 de agosto, a assembleia municipal de Loures aprovou na sua 4.ª Sessão Ordinária, de 12 de setembro de 2013, a delimitação da área de reabilitação urbana de Pintéus e a respetiva operação de reabilitação urbana.
Para constar e devidos efeitos se publica o presente aviso na 2.ª série do Diário da República, sendo também publicadas em edital afixado nos lugares de estilo, e na página da Internet da Câmara Municipal de Loures.
24 de setembro de 2013. - O Vice-Presidente, João Pedro Domingues.
Área de reabilitação urbana e operação de reabilitação urbana simples de Pintéus
Fevereiro 2013
I - Introdução
A Câmara Municipal de Loures, reconhecendo a existência, em Pintéus, de uma área do território municipal onde se identifica uma continuada insuficiência, degradação e obsolescência dos edifícios, nomeadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética e salubridade, pretende promover uma intervenção integrada, através da delimitação de área de reabilitação urbana (ARU) e de operação de reabilitação urbana (ORU) simples, aprovadas simultaneamente em instrumento próprio.
Pretende-se dar continuidade e alargar a intervenção municipal de reabilitação urbana, respondendo aos desafios colocados pelo regime jurídico da reabilitação urbana (RJRU), reabilitando a edificação degradada, melhorando as suas condições de utilização e valorizando o património cultural.
A delimitação e aprovação da ARU e ORU de Pintéus têm em vista a consolidação e o aprofundamento da experiência municipal de reabilitação urbana já desenvolvida, favorecendo uma maior convergência de investimentos privados, com apoio público, na reabilitação urbana.
II - Apresentação
A expansão metropolitana de Lisboa na segunda metade do século xx transformou profundamente o território de Loures. Enquanto as áreas mais próximas e com melhor acessibilidade ao centro metropolitano foram intensamente urbanizadas e edificadas, as áreas mais afastadas a norte, de topografia acidentada e acesso difícil, mantiveram características rurais que persistiram até hoje.
Apesar de não ter sido sujeito à transformação radical ocorrida noutras áreas do município, o norte de Loures tem sofrido igualmente as consequências dessa expansão e, em geral, das transformações económicas e sociais que afetaram as periferias urbanas nas últimas décadas. Entre as suas manifestações estão o abandono agrícola, a fragilidade demográfica e a descaracterização da paisagem, resultado do efeito conjunto da pressão para a ocupação por usos industriais ou logísticos rejeitados pelas áreas mais centrais e pelo surgimento de novas tipologias habitacionais unifamiliares de caráter suburbano, enquanto se assiste à degradação dos antigos aglomerados urbanos outrora suportados pela economia rural.
A revisão do PDM de Loures em curso, no âmbito da sua programação estratégica, delimitou unidades e subunidades operativas de planeamento e gestão (UOPG e SUOPG) onde apontou os objetivos a prosseguir nas diferentes áreas do concelho de Loures. Foram igualmente integrados os estudos relativos ao património cultural construído, tendo-se proposto a delimitação de 14 núcleos antigos enquanto conjuntos de valor patrimonial, entre os quais o correspondente à ARU de Pintéus.
É neste contexto que surge a necessidade de programar uma intervenção integrada no território de Pintéus através da delimitação de uma ARU e da execução da correspondente ORU.
III - Limite e dados estatísticos
A ARU de Pintéus abrange uma área de 3,1 ha situada na freguesia de Santo Antão do Tojal e corresponde ao conjunto de valor patrimonial como tal definido na revisão do PDM de Loures, conforme delimitação no desenho anexo.
(ver documento original)
Limite da área de reabilitação urbana de Pintéus (sem escala)
Os resultados definitivos dos Censos 2011 na ARU de Pintéus foram estimados a partir dos valores apurados para cada subsecção estatística total ou parcialmente incluída no limite da ARU, com o seguinte resultado:
População residente: 110;
Famílias: 48;
Alojamentos: 65;
Edifícios: 58.
IV - Estratégia
1 - Enquadramento nas opções de desenvolvimento urbano do município
Tanto o PDM de Loures em vigor como a sua revisão identificaram a ARU de Pintéus como uma área dominantemente urbanizada e edificada, inscrita num território dominantemente rural, onde se deverá promover a consolidação e beneficiação do tecido urbano existente. O PDM delimitou Pintéus como um aglomerado de nível 1 no levantamento do património cultural construído, tendo a revisão do PDM ajustado esse limite, classificando-o como núcleo antigo de valor patrimonial e assinalando no seu interior a existência de diversos elementos de valor patrimonial.
A revisão do PDM de Loures, especificamente, delimita a UOPG D -
Eixo Logístico, que engloba a ARU de Pintéus junto do seu limite norte e para a qual define, entre outros, os seguintes objetivos:
Concretização da estrutura ecológica municipal atribuindo-lhe um papel de elemento agregador dos diferentes espaços e harmonizador dos espaços de transição de usos, contribuindo assim para o equilibro do espaço urbano;
Definição de limites e remates bem delineados das zonas na transição do espaço urbano para o espaço rural;
Consolidação do núcleo antigo de Pintéus, integrando-o na paisagem enquanto conjunto com valor patrimonial, considerando a conservação da escala do aglomerado, a recuperação do património histórico/cultural e a valorização e revitalização do eixo em torno do qual o aglomerado se desenvolveu.
2 - Caracterização geral
A ARU de Pintéus localiza-se na zona norte do município de Loures, na freguesia de Santo Antão do Tojal. As suas ligações locais e regionais fundamentais estabelecem-se através da EM 541, para norte em direção a Fanhões e ao nó de Lousa da A8, para sul em direção à CREL e às sedes da freguesia e do município.
O aglomerado localiza-se numa posição privilegiada, ao longo da encosta que acompanha a Ribeira de Fanhões, desenvolvendo-se axialmente no sentido norte/sul e terminando a norte de forma radial. O eixo é delimitado a poente por uma frente edificada que o acompanha e a nascente por um murete branco em alvenaria de pedra, pontualmente interrompido por algumas construções. A nascente o aglomerado estende-se até à ribeira, que corre num vale de elevado valor paisagístico, incluindo áreas verdes com taludes consideráveis, alguns ligados à exploração agrícola. Ao longo do eixo surgem alargamentos a várias cotas que se constituem observatórios para a envolvente.
Pontos fortes:
Ambiente marcadamente rural, sendo fácil percorrer o aglomerado a pé;
Boa inserção em paisagem de elevado valor, com implantação a meia-encosta;
Limite sul estabilizado, numa zona de relevo movimentado a escarpado que condiciona a expansão;
Qualidade das vistas para nascente, com relação visual de proximidade com a ribeira e com a encosta oposta, e para sul, em direção à várzea de Loures e costeiras;
Homogeneidade da volumetria de um a dois pisos e imagem coerente de conjunto;
Presença emblemática do Palácio de Pintéus, incluindo capela e jardins, com potencial para reutilização;
Diversas edificações de valor patrimonial.
Pontos fracos:
Insuficiência de parqueamento no interior do aglomerado;
Degradação dos jardins, capela e fonte pertencentes ao Palácio de Pintéus;
Presença de edifícios dissonantes;
Ocupação de logradouros com barracas e outras construções;
Articulação deficiente entre a malha antiga e zonas de expansão a norte;
Poluição da água e degradação dos taludes da Ribeira de Fanhões;
Degradação ambiental devida à passagem da CREL (ruído intenso e corte abrupto na paisagem).
V - Objetivos
1 - Objetivo geral
A ORU de Pintéus tem por objetivo geral a reabilitação dos edifícios da área de intervenção, mediante incentivos e apoios aos seus proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre quem impende o dever reabilitação, numa intervenção integrada e coerente que atenda aos problemas físicos, funcionais, económicos, sociais, culturais e ambientais existentes.
2 - Objetivos específicos
A ORU de Pintéus tem os seguintes objetivos específicos:
a) Reabilitar os edifícios fisicamente degradados e funcionalmente desadequados;
b) Garantir boas condições de utilização e funcionalidade dos edifícios e das parcelas em que se inserem;
c) Proteger e promover a valorização do património cultural edificado como fator de identidade e diferenciação urbana;
d) Garantir o bom funcionamento das infraestruturas urbanas;
e) Travar o declínio demográfico e o abandono, reforçando e tornando atrativo o uso habitacional;
f) Apoiar a viabilidade e diversificação do tecido económico, reforçando a atividade existente e promovendo a instalação de novos usos;
g) Apoiar a diversidade social e cultural;
h) Incentivar o aumento da eficiência energética nos edifícios a reabilitar,
i) Garantir a melhoria da acessibilidade aos edifícios para cidadãos com mobilidade condicionada;
j) Definir, nos espaços de transição urbano/rural, uma boa relação entre o núcleo urbano e a paisagem.
3 - Prioridades
Nos casos em que a distribuição de incentivos e apoios à reabilitação deva ser sujeita a processos de seleção, atender-se-á aos seguintes critérios para definição de prioridades de intervenção:
a) Grau de risco estrutural, privilegiando os edifícios que apresentam maior risco;
b) Valor patrimonial, privilegiando os edifícios de maior valor;
c) Idade, privilegiando os edifícios mais antigos;
4 - Definições
São adotadas as definições de reabilitação urbana e de reabilitação de edifícios constantes do RJRA, designadamente:
a) Reabilitação urbana, a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios;
b) Reabilitação de edifícios, a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.
VI - Prazo
O prazo de execução da ORU de Pintéus é de 10 anos, prorrogáveis nos termos do RJRU.
VII - Modelo de gestão e execução
A Câmara Municipal de Loures é a entidade gestora da ORU a desenvolver na ARU de Pintéus.
A ARU de Pintéus será sujeita a uma ORU simples, dirigida primacialmente à reabilitação do edificado, a realizar preferencialmente pelos seus respetivos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos, que têm o dever de assegurar a sua reabilitação com o enquadramento, coordenação e apoio da entidade gestora.
VIII - Apoios e incentivos
Os apoios e incentivos a atribuir na ARU de Pintéus são de natureza financeira e fiscal, bem como apoios no âmbito dos procedimentos administrativos necessários à execução das intervenções.
Sem prejuízo de outros incentivos ou apoios existentes ou a criar, referem-se aqueles que, no atual quadro legal, se consideram mais relevantes, podendo a presente estratégia de reabilitação ser adaptada a novos regimes de incentivos fiscais, conformando-se com eles de forma automática e sem necessidade de revisão.
1 - Incentivos financeiros
1.1 - Redução de 80 % do valor das taxas relativas a urbanização e edificação em obras de reabilitação de edifícios.
1.2 - Isenção de taxas relativas à utilização e aproveitamento do domínio público municipal em obras de reabilitação de edifícios.
1.3 - Possibilidade de comparticipação ao arrendamento destinado a jovens através da candidatura ao programa "Porta 65", ou outro que se venha a criar, com os benefícios especiais inerentes ao facto de se localizar numa área urbana classificada como ARU.
2 - Incentivos fiscais
2.1 - Dedução à coleta, em sede de IRS, com um limite de 500(euro), de 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de edifícios.
2.2 - Tributação à taxa autónoma de 5 % das mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis recuperados nos termos da estratégia de reabilitação.
2.3 - Tributação à taxa de 5 % dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis recuperados nos termos da estratégia de reabilitação.
2.4 - IVA à taxa reduzida em obras de reabilitação urbana.
2.5 - Isenção na primeira transação após a reabilitação, ficando isentas do IMT as aquisições de prédio urbano, ou de fração autónoma, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado.
2.6 - Majoração ou minoração até 30 % da taxa do IMI.
2.7 - Isenção do IMI para os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação por um período de cinco anos a contar do ano, inclusive, da conclusão da reabilitação.
2.8 - Agravamento até ao dobro da taxa de IMI no caso de imóveis devolutos e ao triplo no caso de imóveis em ruínas.
2.9 - Alteração do cálculo do valor patrimonial dos prédios em ruínas.
2.10 - As alterações que se vierem a verificar à legislação própria, no âmbito dos incentivos fiscais, são aplicáveis à ORU durante o seu período de vigência, com as devidas adaptações.
3 - Outros apoios e incentivos
3.1 - Criação de um balcão próprio para encaminhamento e apoio às candidaturas, bem como a prestação de auxílio na montagem do modelo das operações.
3.2 - Maior celeridade na apreciação dos processos.
3.3 - Possibilidade de imposição da obrigação de reabilitar e obras coercivas.
4 - Condicionantes para atribuição de incentivos
4.1 - Os apoios e incentivos descritos no presente capítulo apenas serão concedidos a intervenções que se enquadrem, cumulativamente, nas definições de reabilitação urbana e reabilitação de edifícios constantes do ponto 4 do capítulo v, não se aplicando, designadamente, a construções a edificar em lotes vazios ou em lotes resultantes da demolição de edifícios existentes.
4.2 - Os incentivos financeiros e fiscais à reabilitação do edificado não serão concedidos a intervenções em edifícios ou conjuntos edificados com inserção desadequada no tecido urbano, nomeadamente no que respeita a alinhamento, volumetria ou cércea, bem como em focos de tecido urbano destruturado.
4.3 - Os incentivos financeiros e fiscais à reabilitação do edificado serão concedidos após a boa conclusão das obras, atestada pelos serviços competentes da Câmara Municipal de Loures, e cessarão sempre que se verifique que a obra não se realizou de acordo com o projeto aprovado ou que foram feitas demolições não autorizadas.
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