Delimitação da área de reabilitação urbana do Zambujal e a respetiva operação de reabilitação urbana
João Pedro de Campos Domingues, Vice-Presidente da Câmara Municipal de Loures, torna público, no âmbito das competências subdelegadas pelo Senhor Presidente da Câmara Municipal de Loures através do Despacho 29/PRES de 15 de janeiro de 2013, que, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 13.º e do n.º 1 do artigo 17.º do Decreto-Lei 307/2009, de 23 de outubro, na redação dada pela Lei 32/2012, de 14 de agosto, a assembleia municipal de Loures aprovou na sua 4.ª Sessão Ordinária, de 12 de setembro de 2013, a delimitação da área de reabilitação urbana do Zambujal e a respetiva operação de reabilitação urbana.
Para constar e devidos efeitos se publica o presente aviso na 2.ª série do Diário da República, sendo também publicadas em edital afixado nos lugares de estilo, e na página da Internet da Câmara Municipal de Loures.
24 de setembro de 2013. - O Vice-Presidente, João Pedro Domingues.
Área de reabilitação urbana e operação de reabilitação urbana simples do Zambujal
(Fevereiro de 2013)
I - Introdução
A Câmara Municipal de Loures, reconhecendo a existência, no Zambujal, de uma área do território municipal onde se identifica uma continuada insuficiência, degradação e obsolescência dos edifícios, nomeadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética e salubridade, pretende promover uma intervenção integrada, através da delimitação de área de reabilitação urbana (ARU) e de operação de reabilitação urbana (ORU) simples, aprovadas simultaneamente em instrumento próprio.
Pretende-se dar continuidade e alargar a intervenção municipal de reabilitação urbana, respondendo aos desafios colocados pelo regime jurídico da reabilitação urbana (RJRU), reabilitando a edificação degradada, melhorando as suas condições de utilização e valorizando o património cultural.
A delimitação e aprovação da ARU e ORU do Zambujal têm em vista a consolidação e o aprofundamento da experiência municipal de reabilitação urbana já desenvolvida, favorecendo uma maior convergência de investimentos privados, com apoio público, na reabilitação urbana.
II - Apresentação
A expansão metropolitana de Lisboa na segunda metade do século xx transformou profundamente o território de Loures. Enquanto as áreas mais próximas e com melhor acessibilidade ao centro metropolitano foram intensamente urbanizadas e edificadas, as áreas mais afastadas a norte, de topografia acidentada e acesso difícil, mantiveram características rurais que persistiram até hoje.
Apesar de não ter sido sujeito à transformação radical ocorrida noutras áreas do município, o norte de Loures tem sofrido igualmente as consequências dessa expansão e, em geral, das transformações económicas e sociais que afetaram as periferias urbanas nas últimas décadas. Entre as suas manifestações estão o abandono agrícola, a fragilidade demográfica e a descaracterização da paisagem, resultado do efeito conjunto da pressão para a ocupação por usos industriais ou logísticos rejeitados pelas áreas mais centrais e pelo surgimento de novas tipologias habitacionais unifamiliares de caráter suburbano, enquanto se assiste à degradação dos antigos aglomerados urbanos outrora suportados pela economia rural.
A revisão do PDM de Loures em curso, no âmbito da sua programação estratégica, delimitou unidades e subunidades operativas de planeamento e gestão (UOPG e SUOPG) onde apontou os objetivos a prosseguir nas diferentes áreas do concelho de Loures. Foram igualmente integrados os estudos relativos ao património cultural construído, tendo-se proposto a delimitação de 14 núcleos antigos enquanto conjuntos de valor patrimonial, entre os quais o correspondente à ARU do Zambujal.
É neste contexto que surge a necessidade de programar uma intervenção integrada no território do Zambujal através da delimitação de uma ARU e da execução da correspondente ORU.
III - Limite e dados estatísticos
A ARU do Zambujal tem a área de 1,2 ha, situa-se na freguesia de São Julião do Tojal e inscreve-se pelo núcleo antigo do aglomerado, conforme delimitação no desenho anexo.
(ver documento original)
Limite da área de reabilitação urbana do Zambujal (sem escala)
Os resultados preliminares dos Censos 2011 na ARU do Zambujal foram estimados a partir dos valores apurados para cada subsecção estatística total ou parcialmente incluída no limite da ARU, com o seguinte resultado:
População residente: 131;
Famílias: 58;
Alojamentos: 71;
Edifícios: 51.
IV - Estratégia
1 - Enquadramento nas opções de desenvolvimento urbano do município
Tanto o PDM de Loures, em vigor, como a sua revisão identificam a ARU do Zambujal como uma área dominantemente edificada onde se deverá promover a consolidação e beneficiação do tecido urbano existente. O PDM delimitou o Zambujal como um aglomerado de nível 1 no levantamento do património cultural construído, tendo a revisão do PDM ajustado esse limite, classificando-o como núcleo antigo de valor patrimonial e assinalando no seu interior a existência de diversos elementos de valor patrimonial.
A revisão do PDM de Loures, especificamente, delimita a UOPG D - Eixo Logístico dentro da qual se inscreve a SUOPG 11 - Arneiro que integra a ARU do Zambujal, para a qual define os seguintes objetivos:
Estruturação dos usos a partir da rede viária proposta e da estrutura ecológica municipal, nomeadamente consolidação de usos habitacionais, a norte, e de usos mistos de indústria e terciário, a Sul;
Contenção e qualificação do tecido urbano do Zambujal;
Renovação do tecido urbano do Bairro CAR;
Promover a reestruturação do solo urbanizado a reestruturar e legalizar, correspondente às AUGI e às áreas suscetíveis de reconversão, diligenciando a sua qualificação e integração no tecido urbano envolvente;
Articulação da rede viária de distribuição local com as redes viárias municipal e nacional, nomeadamente a Via de Cintura e CREL;
Consolidação da área afeta a atividades económicas existentes e sua continuidade com o MARL;
Cativação de uma área central de referência destinada a equipamento;
Concretização da estrutura ecológica urbana, nomeadamente através da criação de espaços verdes de recreio e lazer;
Enquadramento ao traçado do TGV de forma a minimizar os eventuais impactos negativos desta infraestrutura.
2 - Caracterização geral:
A ARU do Zambujal, localiza-se na zona norte do município de Loures, pertencendo à freguesia de São Julião do Tojal. As ligações locais e regionais processam-se através da EM 613, proveniente da EN115, a poente que se articula a Sul com a Via de Cintura AML e CREL. Também por sul passa a EN115-5, proveniente de Santa Iria da Azoia.
O tecido urbano desenvolve-se ao longo da EM 613 que atravessa o aglomerado de Sul a Poente, e pela encosta a Norte e a Nascente, abrindo-se para Poente em forma de baía envolvendo um pequeno olival. A estrutura urbana é orgânica adaptando-se ao terreno, sem hierarquias definidas e com um número excessivo de impasses que condicionam profundamente a circulação, quer viária, quer pedonal.
As construções implantam-se em parcelas de reduzida dimensão, as hierarquias estão mal definidas e existe um deficit de espaços públicos marcantes, sendo precária a relação com a envolvente natural.
Pontos fortes:
Amplas vistas a Sul, para as Costeiras e Várzea de Loures, a partir da Rua Avelar Brotero;
Relação de proximidade com pequeno olival a Poente, enquanto espaço verde, com possibilidade de explorar permeabilidades e percursos pedonais.
Pontos fracos:
Estrutura urbana orgânica com fraca legibilidade;
Défice de espaços públicos, com relevância para os espaços verdes de usufruto público;
O aglomerado encontra-se desfigurado, em consequência de intervenções desvirtuadoras que impuseram uma nova imagem aos edifícios e ao conjunto, idêntica às das AUGI;
Ocupação dos logradouros com anexos e abarracados, acumulação de detritos urbanos com graves problemas de salubridade;
Espaços intersticiais bastante mal tratados, ocupados com detritos urbanos, parques de sucata entre outros;
Apropriação do espaço público para atividades domésticas;
Reconversões desqualificadas do edificado para instalação de atividade comercial.
V - Objetivos
1 - Objetivo geral
A ORU do Zambujal tem por objetivo geral a reabilitação dos edifícios da área de intervenção, mediante incentivos e apoios aos seus proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre quem impende o dever reabilitação, numa intervenção integrada e coerente que atenda aos problemas físicos, funcionais, económicos, sociais, culturais e ambientais existentes.
2 - Objetivos específicos
A ORU do Zambujal tem os seguintes objetivos específicos:
a) Reabilitar os edifícios fisicamente degradados e funcionalmente desadequados;
b) Garantir boas condições de utilização e funcionalidade dos edifícios e das parcelas em que se inserem;
c) Proteger e promover a valorização do património cultural edificado como fator de identidade e diferenciação urbana;
d) Garantir o bom funcionamento das infraestruturas urbanas e do espaço público;
e) Travar o declínio demográfico e o abandono, reforçando e tornando atrativo o uso habitacional;
f) Apoiar a viabilidade e diversificação do tecido económico, reforçando a atividade existente e promovendo a instalação de novos usos;
g) Apoiar a diversidade social e cultural;
h) Incentivar o aumento da eficiência energética nos edifícios a reabilitar,
i) Garantir a melhoria da acessibilidade aos edifícios para cidadãos com mobilidade condicionada;
j) Definir nos espaços de transição urbano/rural, uma boa relação entre o núcleo urbano e a paisagem.
3 - Prioridades
Nos casos em que a distribuição de incentivos e apoios à reabilitação deva ser sujeita a processos de seleção, atender-se-á aos seguintes critérios para definição de prioridades de intervenção:
a) Grau de risco estrutural, privilegiando os edifícios que apresentam maior risco;
b) Valor patrimonial, privilegiando os edifícios de maior valor;
c) Idade, privilegiando os edifícios mais antigos.
4 - Definições
São adotadas as definições de reabilitação urbana e de reabilitação de edifícios constantes do RJRU, designadamente:
a) Reabilitação urbana, a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios;
b) Reabilitação de edifícios, a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.
VI - Prazo
O prazo de execução da ORU do Zambujal é de 10 anos, prorrogáveis nos termos do RJRU.
VII - Modelo de gestão e execução
A Câmara Municipal de Loures é a entidade gestora da ORU a desenvolver na ARU do Zambujal.
A ARU do Zambujal será sujeita a uma ORU simples, dirigida primacialmente à reabilitação do edificado, a realizar preferencialmente pelos seus respetivos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos, que têm o dever de assegurar a sua reabilitação com o enquadramento, coordenação e apoio da entidade gestora.
VIII - Apoios e incentivos
Os apoios e incentivos a atribuir na ARU do Zambujal são de natureza financeira e fiscal, bem como apoios no âmbito dos procedimentos administrativos necessários à execução das intervenções.
Sem prejuízo de outros incentivos ou apoios existentes ou a criar, referem-se aqueles que, no atual quadro legal, se consideram mais relevantes, podendo a presente estratégia de reabilitação ser adaptada a novos regimes de incentivos fiscais, conformando-se com eles de forma automática e sem necessidade de revisão.
1 - Incentivos financeiros
1.1 - Redução de 80 % do valor das taxas relativas a urbanização e edificação em obras de reabilitação de edifícios.
1.2 - Isenção de taxas relativas à utilização e aproveitamento do domínio público municipal em obras de reabilitação de edifícios.
1.3 - Possibilidade de comparticipação ao arrendamento destinado a jovens através da candidatura ao programa "Porta 65", ou outro que se venha a criar, com os benefícios especiais inerentes ao facto de se localizar numa área urbana classificada como ARU.
2 - Incentivos fiscais
2.1 - Dedução à coleta, em sede de IRS, com um limite de 500 (euro), de 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de edifícios.
2.2 - Tributação à taxa autónoma de 5 % das mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis recuperados nos termos da estratégia de reabilitação.
2.3 - Tributação à taxa de 5 % dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis recuperados nos termos da estratégia de reabilitação.
2.4 - IVA à taxa reduzida em obras de reabilitação urbana.
2.5 - Isenção na primeira transação após a reabilitação, ficando isentas do IMT as aquisições de prédio urbano, ou de fração autónoma, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado.
2.6 - Majoração ou minoração até 30 % da taxa do IMI.
2.7 - Isenção do IMI para os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação por um período de cinco anos a contar do ano, inclusive, da conclusão da reabilitação.
2.8 - Agravamento até ao dobro da taxa de IMI no caso de imóveis devolutos e ao triplo no caso de imóveis em ruínas.
2.9 - Alteração do cálculo do valor patrimonial dos prédios em ruínas.
2.10 - As alterações que se vierem a verificar à legislação própria, no âmbito dos incentivos fiscais, são aplicáveis à ORU durante o seu período de vigência, com as devidas adaptações.
3 - Outros apoios e incentivos
3.1 - Criação de um balcão próprio para encaminhamento e apoio às candidaturas, bem como a prestação de auxílio na montagem do modelo das operações.
3.2 - Maior celeridade na apreciação dos processos.
3.3 - Possibilidade de imposição da obrigação de reabilitar e obras coercivas.
4 - Condicionantes para atribuição de incentivos
4.1 - Os apoios e incentivos descritos no presente capítulo apenas serão concedidos a intervenções que se enquadrem, cumulativamente, nas definições de reabilitação urbana e reabilitação de edifícios constantes do ponto 4 do capítulo V, não se aplicando, designadamente, a construções a edificar em lotes vazios ou em lotes resultantes da demolição de edifícios existentes.
4.2 - Os incentivos financeiros e fiscais à reabilitação do edificado não serão concedidos a intervenções em edifícios ou conjuntos edificados com inserção desadequada no tecido urbano, nomeadamente no que respeita a alinhamento, volumetria ou cércea, bem como em focos de tecido urbano destruturado.
4.3 - Os incentivos financeiros e fiscais à reabilitação do edificado serão concedidos após a boa conclusão das obras, atestada pelos serviços competentes da Câmara Municipal de Loures, e cessarão sempre que se verifique que a obra não se realizou de acordo com o projeto aprovado ou que foram feitas demolições não autorizadas.
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