Delimitação da área de reabilitação urbana do Pinheiro de Loures e a respetiva operação de reabilitação urbana
João Pedro de Campos Domingues, Vice-Presidente da Câmara Municipal de Loures, torna público, no âmbito das competências subdelegadas pelo Senhor Presidente da Câmara Municipal de Loures através do Despacho 29/PRES de 15 de janeiro de 2013, que, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 13.º e do n.º 1 do artigo 17.º do Decreto-Lei 307/2009, de 23 de outubro, na redação dada pela Lei 32/2012, de 14 de agosto, a assembleia municipal de Loures aprovou na sua 4.ª Sessão Ordinária, de 12 de setembro de 2013, a delimitação da área de reabilitação urbana do Pinheiro de Loures e a respetiva operação de reabilitação urbana.
Para constar e devidos efeitos se publica o presente aviso na 2.ª série do Diário da República, sendo também publicadas em edital afixado nos lugares de estilo, e na página da Internet da Câmara Municipal de Loures.
24 de setembro de 2013. - O Vice-Presidente, João Pedro Domingues.
Área de reabilitação urbana e operação de reabilitação urbana simples de Pinheiro de Loures
Fevereiro 2013
I - Introdução
A Câmara Municipal de Loures, reconhecendo a existência, em Pinheiro de Loures, de uma área do território municipal onde se identifica uma continuada insuficiência, degradação e obsolescência dos edifícios, nomeadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética e salubridade, pretende promover uma intervenção integrada, através da delimitação de área de reabilitação urbana (ARU) e de operação de reabilitação urbana (ORU) simples, aprovadas simultaneamente em instrumento próprio.
Pretende-se dar continuidade e alargar a intervenção municipal de reabilitação urbana, respondendo aos desafios colocados pelo regime jurídico da reabilitação urbana (RJRU), reabilitando a edificação degradada, melhorando as suas condições de utilização e valorizando o património cultural.
A delimitação e aprovação da ARU e ORU de Pinheiro de Loures têm em vista a consolidação e o aprofundamento da experiência municipal de reabilitação urbana já desenvolvida, favorecendo uma maior convergência de investimentos privados, com apoio público, na reabilitação urbana.
II - Apresentação
A expansão metropolitana de Lisboa na segunda metade do século xx transformou profundamente o território de Loures. Enquanto as áreas mais próximas e com melhor acessibilidade ao centro metropolitano foram intensamente urbanizadas e edificadas, as áreas mais afastadas a norte, de topografia acidentada e acesso difícil, mantiveram características rurais que persistiram até hoje. Estas mutações foram induzidas quer pelo processo de expansão da população e edificação da metrópole, quer por instrumentos de planeamento e de reorganização territorial como o PDM de Loures, em vigor desde 1994, quer ainda pela construção de grandes infraestruturas de circulação e transportes.
Pinheiro de Loures situa-se numa faixa charneira entre estas duas realidades, mantendo ainda uma ligação próxima com uma envolvente rural fortemente presente mas tendo sido afetado pela dinâmica demográfica e construtiva típica das áreas mais próximas de Lisboa, com a geração de bolsas urbanisticamente vulneráveis e risco de crescente falta de coesão espacial e territorial detetada e diagnosticada no plano regional de ordenamento territorial da área metropolitana de Lisboa (PROTAML), de 2002.
A revisão do PDM de Loures em curso tem vindo a aprofundar o diagnóstico e a caracterização dos desequilíbrios socio-urbanísticos, desenvolvendo estudos diversos, nomeadamente sobre a coesão do modelo territorial e urbano e sobre as áreas urbanas degradadas, bem como sobre as áreas urbanas com valor patrimonial. Estes estudos referenciam e reforçam potenciais positivos, relativos à polaridade de Pinheiro de Loures, e negativos, que se prendem com a problemática da falta de coesão dessa polaridade, assente em desajustamentos complexos ao nível das infraestruturas, equipamentos, habitação e espaços públicos.
É neste contexto que surge a necessidade de programar uma intervenção integrada no território de Pinheiro de Loures através da delimitação de uma ARU e da execução da correspondente operação de reabilitação urbana (ORU), promovendo os seus potenciais positivos e, dessa forma, reforçando Pinheiro de Loures e afirmando a sua identidade urbana.
III - Limite e dados estatísticos
A ARU de Pinheiro de Loures tem a área de 4,4 ha, situa-se na freguesia de Loures e inscreve-se pelo núcleo antigo do aglomerado, conforme delimitação no desenho anexo.
(ver documento original)
Limite da área de reabilitação urbana de Pinheiro de Loures (sem escala)
Os resultados preliminares dos Censos 2011 na ARU de Pinheiro de Loures foram estimados a partir dos valores apurados para cada subsecção estatística total ou parcialmente incluída no limite da ARU, com o seguinte resultado:
População residente: 274;
Famílias: 133;
Alojamentos: 187;
Edifícios: 105.
IV - Estratégia
1 - Enquadramento nas opções de desenvolvimento urbano do município
Tanto o PDM de Loures, em vigor, como a sua revisão identificam a ARU de Pinheiro de Loures como uma área dominantemente urbanizada e edificada onde se deverá promover a consolidação e beneficiação do tecido urbano existente. O PDM delimitou Pinheiro de Loures como um aglomerado de nível 1 no levantamento do património cultural construído, tendo a revisão do PDM ajustado esse limite, classificando-o como núcleo antigo de valor patrimonial e assinalando no seu interior a existência de diversos elementos de valor patrimonial.
A revisão do PDM de Loures, especificamente, delimita a UOPG C - Loures, que engloba a ARU de Pinheiro de Loures, para a qual define os seguintes objetivos:
Objetivo geral:
Consolidação da cidade de Loures enquanto entidade alargada que protagonize uma unidade territorial de excelência, polarizadora e competitiva ao nível regional, valorizando-a através da concretização integrada de equipamentos estruturantes, de novos espaços de atividades económicas, de habitação qualificada e de uma estrutura ecológica contínua que promova a articulação das várias centralidades existentes e propostas.
Objetivos estratégicos:
Afirmação da cidade de Loures através da dotação de equipamentos de nível supra municipal e municipal que lhe confiram centralidade ao nível metropolitano;
Garantia das condições para a construção de TPSP e da rede ferroviária, articulados com as redes de mobilidade local, tendo em vista a concretização da ligação Mafra-Loures-Lisboa, da circular Algés-Odivelas-Loures, do prolongamento Loures-Sacavém e de eventual ligação à linha do Oeste.
Garantia de um ou mais interfaces nas áreas mais centrais, articulando os corredores de TPSP com os transportes públicos existentes e promovendo uma gestão da mobilidade que vise a transferência modal do TI para TP.
Reforço da cidadania, da identidade local e da coesão da cidade de Loures, promovendo a reabilitação urbana, a valorização do património, a dinamização do comércio tradicional e a revitalização do espaço público e dos espaços difusores de cultura;
Concretização da estrutura ecológica urbana enquanto estrutura contínua de suporte de uma rede de percursos pedonais e cicláveis, fator de qualificação e articulação territorial e garante do desafogo urbano.
Promoção da compactação e da multifuncionalidade através da concretização dos espaços a colmatar, das áreas de urbanização programada habitacionais e da criação de novas áreas de atividades económicas, promovendo espaços de incubação onde coexistam indústrias e serviços que fomentem a inovação;
Estabilização dos limites do solo urbano, dotando-os de coerência e estabilidade nas áreas de fronteira com o espaço rural no sentido da manutenção e valorização dos espaços naturais ou das atividades agrícola e florestal que lhe são adjacentes.
2 - Caracterização geral
A ARU de Pinheiro de Loures localiza-se a Noroeste da cidade de Loures. O aglomerado é atravessado pela EN 8, que se articula, na cidade de Loures, com o nó de acesso à A8. Desenvolve-se na confluência de duas linhas de água: o rio de Loures e a Ribeira de Pinheiro de Loures.
O núcleo antigo estende-se linearmente ao longo da EN 8, que apresenta uma grande intensidade de tráfego de ligeiros e pesados, constituindo-se assim numa barreira que divide este núcleo. A nascente, a presença da CREL em viaduto tem fortes impactos visuais. Os arruamentos a sul, localizados no interior da malha são muito estreitos e sem passeios. O estacionamento existe ao longo da estrada nacional, tendo a restante área estacionamento informal. É junto do eixo da estrada nacional que se concentram os serviços, comércio e restauração.
Pontos fortes:
Proximidade à cidade de Loures;
Escala equilibrada e apresenta algumas frentes e edifícios isolados com interesse patrimonial;
Bastante vitalidade económica, respondendo ao comércio diário e fornecendo alguns serviços e comércio mais especializado;
Grande oferta ao nível da restauração;
Existência de um conjunto arquitetónico com interesse patrimonial pertencente à CML com potencialidades de ser recuperado;
Existência de espaços públicos com possibilidade de serem requalificados.
Pontos fracos:
A EN8, devido ao intenso tráfego que apresenta, constitui-se como barreira que divide o núcleo antigo e é fator de poluição para as frentes edificadas;
Localização de bomba de gasolina junto ao largo principal que perturba a fruição do espaço de estar e lazer;
Localização de dois stands de automóveis com parqueamento dos carros em pátios interiores ou na rua, descaracterizando o conjunto;
Presença da CREL em viaduto e espaço sob esta não tratado, criando uma rutura na continuidade urbana;
Parque habitacional bastante envelhecido, por vezes associado a condições deficientes de habitabilidade;
Intervenções recentes que descaracterizam o edificado mais antigo.
V - Objetivos
1 - Objetivo geral
A ORU de Pinheiro de Loures tem por objetivo geral a reabilitação dos edifícios da área de intervenção, mediante incentivos e apoios aos seus proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre quem impende o dever reabilitação, numa intervenção integrada e coerente que atenda aos problemas físicos, funcionais, económicos, sociais, culturais e ambientais existentes.
2 - Objetivos específicos
A ORU de Pinheiro de Loures tem os seguintes objetivos específicos:
a) Reabilitar os edifícios fisicamente degradados e funcionalmente desadequados;
b) Garantir boas condições de utilização e funcionalidade dos edifícios e das parcelas em que se inserem;
c) Proteger e promover a valorização do património cultural edificado como fator de identidade e diferenciação urbana;
d) Garantir o bom funcionamento das infraestruturas urbanas e do espaço público;
e) Travar o declínio demográfico e o abandono, reforçando e tornando atrativo o uso habitacional;
f ) Apoiar a viabilidade e diversificação do tecido económico, reforçando a atividade existente e promovendo a instalação de novos usos;
g) Apoiar a diversidade social e cultural;
h) Incentivar o aumento da eficiência energética nos edifícios a reabilitar,
i) Garantir a melhoria da acessibilidade aos edifícios para cidadãos com mobilidade condicionada;
j) Definir nos espaços de transição urbano/rural, uma boa relação entre o núcleo urbano e a paisagem.
3 - Prioridades
Nos casos em que a distribuição de incentivos e apoios à reabilitação deva ser sujeita a processos de seleção, atender-se-á aos seguintes critérios para definição de prioridades de intervenção:
a) Grau de risco estrutural, privilegiando os edifícios que apresentam maior risco;
b) Valor patrimonial, privilegiando os edifícios de maior valor;
c) Idade, privilegiando os edifícios mais antigos;
4 - Definições
São adotadas as definições de reabilitação urbana e de reabilitação de edifícios constantes do RJRU, designadamente:
a) Reabilitação urbana, a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios;
b) Reabilitação de edifícios, a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.
VI - Prazo
O prazo de execução da ORU de Pinheiro de Loures é de 10 anos, prorrogáveis nos termos do RJRU.
VII - Modelo de gestão e execução
A Câmara Municipal de Loures é a entidade gestora da ORU a desenvolver na ARU de Pinheiro de Loures.
A ARU de Pinheiro de Loures será sujeita a uma ORU simples, dirigida primacialmente à reabilitação do edificado, a realizar preferencialmente pelos seus respetivos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos, que têm o dever de assegurar a sua reabilitação com o enquadramento, coordenação e apoio da entidade gestora.
VIII - Apoios e incentivos
Os apoios e incentivos a atribuir na ARU de Pinheiro de Loures são de natureza financeira e fiscal, bem como apoios no âmbito dos procedimentos administrativos necessários à execução das intervenções.
Sem prejuízo de outros incentivos ou apoios existentes ou a criar, referem-se aqueles que, no atual quadro legal, se consideram mais relevantes, podendo a presente estratégia de reabilitação ser adaptada a novos regimes de incentivos fiscais, conformando-se com eles de forma automática e sem necessidade de revisão.
1 - Incentivos financeiros
1.1 - Redução de 80 % do valor das taxas relativas a urbanização e edificação em obras de reabilitação de edifícios.
1.2 - Isenção de taxas relativas à utilização e aproveitamento do domínio público municipal em obras de reabilitação de edifícios.
1.3 - Possibilidade de comparticipação ao arrendamento destinado a jovens através da candidatura ao programa «Porta 65», ou outro que se venha a criar, com os benefícios especiais inerentes ao facto de se localizar numa área urbana classificada como ARU.
2 - Incentivos fiscais
2.1 - Dedução à coleta, em sede de IRS, com um limite de 500(euro), de 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de edifícios.
2.2 - Tributação à taxa autónoma de 5 % das mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis recuperados nos termos da estratégia de reabilitação.
2.3 - Tributação à taxa de 5 % dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis recuperados nos termos da estratégia de reabilitação.
2.4 - IVA à taxa reduzida em obras de reabilitação urbana.
2.5 - Isenção na primeira transação após a reabilitação, ficando isentas do IMT as aquisições de prédio urbano, ou de fração autónoma, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado.
2.6 - Majoração ou minoração até 30 % da taxa do IMI.
2.7 - Isenção do IMI para os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação por um período de cinco anos a contar do ano, inclusive, da conclusão da reabilitação.
2.8 - Agravamento até ao dobro da taxa de IMI no caso de imóveis devolutos e ao triplo no caso de imóveis em ruínas.
2.9 - Alteração do cálculo do valor patrimonial dos prédios em ruínas.
2.10 - As alterações que se vierem a verificar à legislação própria, no âmbito dos incentivos fiscais, são aplicáveis à ORU durante o seu período de vigência, com as devidas adaptações.
3 - Outros apoios e incentivos
3.1 - Criação de um balcão próprio para encaminhamento e apoio às candidaturas, bem como a prestação de auxílio na montagem do modelo das operações.
3.2 - Maior celeridade na apreciação dos processos.
3.3 - Possibilidade de imposição da obrigação de reabilitar e obras coercivas.
4 - Condicionantes para atribuição de incentivos
4.1 - Os apoios e incentivos descritos no presente capítulo apenas serão concedidos a intervenções que se enquadrem, cumulativamente, nas definições de reabilitação urbana e reabilitação de edifícios constantes do ponto 4 do capítulo v, não se aplicando, designadamente, a construções a edificar em lotes vazios ou em lotes resultantes da demolição de edifícios existentes.
4.2 - Os incentivos financeiros e fiscais à reabilitação do edificado não serão concedidos a intervenções em edifícios ou conjuntos edificados com inserção desadequada no tecido urbano, nomeadamente no que respeita a alinhamento, volumetria ou cércea, bem como em focos de tecido urbano desestruturado.
4.3 - Os incentivos financeiros e fiscais à reabilitação do edificado serão concedidos após a boa conclusão das obras, atestada pelos serviços competentes da Câmara Municipal de Loures, e cessarão sempre que se verifique que a obra não se realizou de acordo com o projeto aprovado ou que foram feitas demolições não autorizadas.
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